建设用地及建筑物补偿简述

建设用地及建筑物补偿简述

（参见2001年《建筑工程评估基础》辅导教材P383-P404）

（一）、建设用地概述

（二）、建设用地的费用补偿

（三）、建筑物损耗的概念及造成建筑物损耗的因素

（四）、建筑物损耗率的计算

（五）、确定建筑物损耗的现场勘察工作

（六）、建筑物新旧程度的评定参考标准

（一）、建设用地概述

1、建设用地的特性

（1）、建设用地的非生态利用特性

（2）、建设用地的地位利用特性

（3）、建设用地逆转的相对困难性

2、建设用地的环境

（1）自然环境条件

自然环境条件主要包括地貌、地质、水文和气候等方面。

（2）经济环境条件

建设用地的选择，不仅要求有满足建设工程需要的工程地质条件、水文地质条件以及

其他自然环境条件，而且也要求具有合适的经济环境条件。

（1）、一般要求

由于建设用地性质的不同，会对经济环境条件提出不同的要求，但最基本的经济环境条件应包括：

①城市规划条件。

②交通运输条件。

③基础设施条件，包括电力供应、上水、下水、道路等。

（2）、工业建设用地要求

3、城市规划对房屋建筑和建设用地的限制

4、建设用地的分类

（1）城市用地分类

在城市规划区范围内，城市用地一般按照其所担负的城市功能，划分成不同的用地类

型。

根据我国城市规划部门制定的《城市用地分类与规划建设用地标准》规范，城市用地划分为大类、中类和小类三个层次，共分10大类，43中类，78小类。如

大类居住用地包括中类一、二、三、四类居住用地，中类中每类居住用地又包括不同等级的住宅用地、公共服务设施用地、道路用地和绿地四小类。

（2）建设用地分类

5、建设用地的取得

（1）征用集体土地

征用集体土地是指国家依据各项建设和公共利益的需要，以补偿为条件，依照法律规定，对集体所有土地实行征用。它作为一项国家措施，具有一定的强制

性，但用地单位必须依照法律规定，对土地及其附着物给予合理补偿，并对征用地造成的剩余劳动力作出妥善安排。

（2）划拨国有土地

划拨国有土地是指国家因建设需要，将机关、企事业单位、部队等正在使用的国有土地或国有储备土地，依照法律规定划拨给另一个单位建设使用的用地方

式。因拨用土地使原用地单位造成经济损失，新用地单位应按规定给予合理补偿。

（3）出让国有土地使用权

出让国有土地使用权是指国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金。

（4）改变集体土地使用权

（二）建设用地的费用补偿

1、建设征用土地费用补偿的构成

根据《中华人民共和国土地管理法》等法规的规定，建设征用土地费用由以下几个部

分构成：

（1）土地补偿费

（2）青苗补偿费

（3）地上附着物补偿费

（4）安置补助费

（5）新菜地开发建设基金

（6）耕地占用税

（7）土地管理费

新菜地开发建设基金和耕地占用税这两项费用应上交国家财政。

2、国家建设征用土地费用补偿的标准及计算方法

（1）土地补偿费

征用耕地的补偿费，为该耕地被征前三年平均年产值的6~10倍。征用其他土地的补偿

费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的补偿费标准规定。

（2）青苗补偿费

已征用的土地上长有青苗的，在不影响工程正常进行的情况下，应等待农民收获，不得铲毁；不能收获的，应由用地单位按在田作物一季产量、产值计算，

给予补偿，具体补偿标准由省、自治区、直辖市规定。

（3）地上附着物是指房屋、水井、树木、涵洞、桥梁、公路、水利设施、林木等地

面建筑物、构筑物、附着物等。地上附着物的补偿费，应根据"拆什么，补什么；拆多少，补多少，不低于原来水平"的原则确定。（4）安置补助费标准

每一个农业人口的安置补助标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的4~6倍，但每

公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的15倍，个别特别情况还可适当增加，以能保证维持群众原有生产和生活水平为原

则。但是，土地补偿费和安置补助费的总和，不得超过土地被征用前三年平均年产值的30倍。需要安置的农业人口数，按被征地单位征地前农业人口和耕地

面积的比例及征地数量计算。

（5）新菜地开发基金

征用城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。

（6）耕地占用税

耕地占用税，根据人均占有耕地数和地区经济发达程度的区别，规定了不同的税额；

①全县人均耕地在1.0亩以下（含1.0亩）的地区，每平方米为2.0~10.0元；

②全县人均耕地在1.0~2.0亩(含2.0亩)的地区，每平方米为1.6~8.0元；

③全县人均耕地在2.0~3.0亩(含3.0亩)的地区，每平方米为1.3~6.5元；

④全县人均耕地在3.0亩以上的地区，每平方米为1.0~5.0元；

⑤经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地特别少的地区，适用税额可以

适当提高，但最高不得超过上述规定税额的5%。

获准占用耕地的单位或者个人应在批准占用耕地之日起30日内缴纳耕地占用税，过期不缴的，从滞纳之日起，按日加收应纳税款5‰的滞纳金。

（7）土地管理费

土地管理费的收取标准，一般是在土地补偿费、青苗费、地面附着物补偿费、安置补助费四项费用之和的基础上提取2%~4%。如果是征地包干，还应在四项费

用之和后再加上粮食价差副食补贴、不可预见费等费用，在此基础上提取2%~4%做为土地管理费。

3、国家建设拨用土地及临时用地的费用补偿

（1）国家建设拨用土地费用补偿

（2）国家建设临时用地的费用补偿

（三）、建筑物损耗的概念及造成建筑物损耗的因素

1、建筑物损耗的概念

建筑物的损耗，分为有形损耗和无形损耗。前者是指由于使用和受自然力影响而引起的价值损失，后者是指由于功能上的和经济上的因素。

折旧并不是损耗，这是因为：

第一，折旧是高度政策化的损耗。

第二，建筑物、构筑物的折旧年限的确定，是以保证资产的正常维修及资产正常使用

为前提的。

第三，每一幢建筑物的设计要求不同，所采用的建筑材料不同，其设计年限不同，使得其实际使用年限必然不同。

2、造成建筑物损耗的因素

（1）自然因素

①因使用产生的破损；

②随时间或风雨侵蚀等自然作用而产生的自然老化；

③因风灾、水灾、地震等自然灾害而发生的损坏。

（2）功能因素

功能退化引起的损耗包括：

①技术更新，指科学理论上的重大突破，新技术新工艺的推广运用；

②设计变化，含消费观念的变更。

（3）经济因素

①周边地区经济的衰退；

②此建筑物与周边环境不相适应；

③区域的优良性发生减退等。

（四）、建筑物损耗率的计算

1、建筑物损耗率的鉴定方法

（1）、观察法，又称打分法。即由具有专业知识和经验的工程技术人员对资产的实体各主

要部位进行观察打分，以判断确定被评估建筑物的损耗率。

（2）、使用年限法。是指利用建筑物的实际已使用年限占建筑物耐用年限的比率作为建筑物的损耗率。

（3）、综合法。是指在综合运用多种方法基础上，确定建筑物的损耗率或成新率。

2、观察法

损耗率=结构部分合计得分×G+装修部分合计得分×S+设备部分合计得分×B

式中：G为结构部分的评分修正系数；S为装修部分的评分修正系数；B为设备部分的

评分修正系数。

由于损耗率和成新率之和等于1的关系，在评估实务中，通常把评分标准直接设计成

不同结构建筑物成新率的评分标准。

3、使用年限法

使用年限法也称耐用年限法，计算公式如下：D=t/N×100%