资产评估工作底稿讲解

非流动资产评估工作底稿
对于股票投资中上市交易股票，如果资本市场的交易是 正常的或者被评估股票的市场交易是正常的，一般采用 评估基准日资本市场收盘价作为该股票的评估值；对于 非上市交易的股票投资以及虽上市交易但资本市场交易 不正常或者该股票交易不正常的股票投资，一般不宜采 用评估基准日的收盘价作为评估值，而应当采用收益法 或者其他方法确定评估值，即在综合考虑发行企业的经 营状况、风险、历史盈利水平、分红情况、行业情况等 的条件下，合理预测股票投资未来的收益，并选择恰当 的折现率确定其评估值。常见的收益预测模型有：固定 红利模型、增长模型和分段模型等。
非流动资产评估工作底稿
房地产项目评估无论采用何种方法进行评估，需要做 的最基本工作是对房地产进行调查或者现场勘察。房 地产评估所要调查的项目是指影响房地产价值的主要 因素。这些因素一般有：一是宏观因素，包括经济因 素、社会因素、行政因素等；二是中观因素，包括房 地产所属区域的各种影响房地产价值的因素：区域繁 华程度、道路通达程度、交通便捷程度、基础设施状 况、公共设施ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ况、区域环境等；三是微观因素，直 接归属于特定房地产的因素，就地产而言主要包括区 位、面积、临街状况、形状、地质、地势、容积率、 使用权年限、规划限制、权属状况及其限制等；就建 筑物而言主要包括主要是面积、结构、材料、设计、 设备、施工质量、环境等。
非流动资产评估工作底稿
1、对外投资类非流动资产。按照会计科目的 分类，对外投资类非流动资产包括可供出售金 融资产、持有至到期投资和长期股权投等。这 些资产从权利性质上大体可以分为：债权性质 的投资和股权性质的投资（2）股权类投资项 目。股权投资包括股票形式的投资和非股票形 式的投资。股票投资又包括上市交易的股票和 非上市交易股票。如果从控股权的角度看，整 个股权投资包括控股权投资和少数股权投资。
非流动资产评估工作底稿
非流动资产的会计分类主要是服务于会计信息的提供 的需要，因此，相同形态或者相同权利关系的资产被 划分为不同的资产类别进行会计核算，但是，对资产 评估而言，企业价值评估是假设将整体企业进行权利 义务转让的资产行为，对于不同的会计分类资产可能 采用相同或者类似的评估程序和技术路径，因此，在 下面的工作底稿编制说明中并不是按照会计科目的分 类进行，而是按照资产的性质、或者实物形态类别进 行分类说明。另外，有关根据非流动资产评估程序要 求需要实施的具体步骤，以及在每一步骤中所形成的 工作底稿可参见“工作底稿共性内容说明”，在此不 再重复说明。以下主要从评估的技术路径方面进行说 明。
非流动资产评估工作底稿
2、房地产类项目。房地产类项目包括房产、地产、房地产、构筑 物、在建工程项目等。需要说明的是，在此使用的“房地产项目” 是一个广义的概念，不是传统意义上的房地产。就该部分工作底 稿的编制说明涉及的具体工作底稿内容而言，分布在按照会计科 目进行评估的工作底稿中的固定资产、投资性房地产、无形资产 （土地）、在建工程（当然，在建工程并不仅仅是房产类，还包 括设备类）等项目中。如前所述，虽然这些资产在会计上分属于 不同的资产，但在实物形态、价值构成等方面却是相同的，因此， 其评估的基本原理和方法也基本相同或者相似，为此，在工作底 稿编写说明中，并未按照工作底稿的先后顺序进行分别说明，而 是按照资产状态、性质或者价值的构成相似性一并进行说明。这 主要是避免不必要的重复。
非流动资产评估工作底稿
（1）债权类投资项目。债权性投资可以分为 上市债券和非上市债券。对于上市债券，如果 债券交易市场的交易是正常的，或者评估对象 的交易是正常的，一般可以采用评估基准日市 场交易的价格（收盘价）作为该债权类资产的 评估值，对于非上市交易债券以及上市债券中 交易市场不正常或者被评估的债券交易不正常， 其评估技术路径一般可以选择收益法和成本法。
非股票形式的股权投资的价值评估，由于其收益的形式 多样，评估时必须考虑股权投资协议的有关约定和股权 比例等的影响。
非流动资产评估工作底稿
无论是股票投资，还是其他股权投资在进行评估是必须注意一下 问题：
一是市场法的应用并不仅仅局限于股票在评估基准日的收盘价， 有时需要利用企业整体价值评估中的参照企业法或并购案例法的 基本思路进行评估。有关利用市场法企业整体价值的评估方法评 估长期股权的工作底稿可以参照市场法评估企业价值工作底稿的 格式。
二是成本法的使用，即以被投资单位净资产账面价值并考虑持股 份额（比例）确定长期股权投资的评估值。成本法适用的一般条 件是形成长期投资的时间距评估基准日较短，被投资企业净资产 价值未发生变化或者变化不大时。如果形成长期投资的时间距离 评估基准日较长，或者虽然时间不长但被投资企业的净资产已发 生了较大的变化，则不宜采用成本法进行评估。
非流动资产评估工作底稿
三是无论选择何种方法对长期股权投资进行评估，均 需要考虑少数股权因素或者控股权因素对股权投资价 值的影响。
四是在控股权条件下，一般采用对被投资企业进行整 体评估后测算股权投资的价值，且整体企业价值评估 一般应当以收益法为主，在特殊情况下可能采用其他 方法。
在我们设计的工作底稿中只是设计了在不同方法下股 权投资的评估值，未对不同方法下各种参数的取得路 径设计工作底稿，这实际上是把该部分内容直接与整 体企业价值评估的市场法和收益法相衔接，其具体的 工作底稿可以参考收益法、市场法企业价值评估的工 作底稿编制。
资产评估工作底稿讲解
非流动资产部分
非流动资产评估工作底稿
按照会计准则的规定，非流动资产包括：可出售金融 资产、持有至到期的金融资产、长期应收款、长期股 权投资、固定资产、在建工程、无形资产、开发支出、 长期待摊费用、递延所得税资产和其他非流动资产等。 对应上述会计科目的构成，非流动资产评估工作底稿 主要包括可供出售金融资产评估工作底稿、持有至到 期的金融资产评估工作底稿、长期应收项目评估工作 底稿、长期股权投资评估工作底稿、无形资产评估工 作底稿、开发支出和长期待摊费用评估工作底稿、递 延所得税资产评估工作底稿、其他长期资产评估工作 底稿等。