惠州房地产2017年报

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2017-08
2017-10
12
行业集中度持续提升，规模房企优势将逐步凸显
《2017年中国房地产销售额百亿企业》排行榜发布，共有144家房企业绩过百亿，较2016年增加13家，销售额共计
82099亿元，市场份额超60%，行业集中度加速提升； 其中5000亿以上、 1000-5000 亿、 500-1000亿、 300-500亿、 100-
300亿、对应的企业数量分别为 3家、13家、 24 家、27家、77家， 百亿企业阵营梯队化格局逐步固化。
数据来源：CREIS
宏观环境小结
中国经济呈现L型、韧性强，经济结构持续优化
2017 年全年国内生产总值827122亿元，按可比价格计算，比上年增长6.9% 。中国经济的基本面向好，结构调整、优化升级在 加快进行，在新的阶段提质增效的特征会越来越明显。
80000
50
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2013-02
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商品房待售面积
2014-02
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商品房待售面积：住宅
2014-10
——2017年惠州房地产市场回顾与2018年展望
世联房地产咨询(惠州)有限公司 2018.01
乍暖还寒时 终为序章始
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数据来源：国家统计局，wind，世联数据平台
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火爆的市场 量增、价涨、库存落
全国商品房销售面积与销售金额均创下历史新高，销售增速创新低
2017年，商品房销售面积169408万平方米，比上年增长
7.7%，其中，住宅销售面积144830万平方米，同比增长
2017年，商品房销售额133701亿元，同比增长13.7%，其中
2012年以来PPI同比变化趋势（%）
6.40
2.30
0.00
-1.50 -5.00
2010-11
2012-03
2013-07
2014-07
2015-11
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2010-07
2011-03
广义货币余额月度走势
1800000
1600000 1400000 25 1200000 1000000 20 M2(亿元) 同比(%)
35
30
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15
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0 200701 200703 200705 200707 200709 200711 200801 200803 200805 200807 200809 200811 200901 200903 200905 200907 200909 200911 201001 201003 201005 201007 201009 201011 201101 201103 201105 201107 201109 201111 201201 201203 201205 201207 201209 201211 201301 201303 201305 201307 201309 201311 201401 201403 201405 201407 201409 201411 201501 201503 201505 201507 201509 201511 201601 201603 201605 201607 201609 201611 201701 201703 201705 201707 201709 201711
住宅销售额110258亿元，同比增长11.3% 。
数据来源：国家统计局，wind，世联数据平台
5.3%。
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新开工面积增速前高后低，受新开工面积不足的影响，房地产开发投资 增速冲高回落
2017年，全国房地产开发投资109799亿元，比上年名义增长 7.0%，其中，住宅投资75148亿元，增长9.4%，住宅投资占房 地产开发投资的比重为68.4%。
速布局，行业集中度提升，规模型企业在2018年将继续增加。受市场多重不确定性因素的影响，对开发
商来说，并不是一帆风顺的过程。 在城市发展进程中，惠州在大都市圈中扮演着重要的角色，惠州将成为珠三角一线城市外溢的重点 区域。
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Part 1
2017年全国市场总结
稳 中向好 好于预期
2017年经济运行稳中向好 ，好于预期，在新的阶段提质增效的特征会越 来越明显
观察近10年来的M2增速，在2009年创下28%的高点后，近年来，M2增速持续放缓。 2017 年末，广义货币（M2 ）增速创 下历史新低，同比增长8.2%。2017年以来，M2 增速放缓，多个月份都在 9%左右运行，个别月份甚至跌至9%以下。 2017年M2增速下降，反映出在去杠杆和强监管持续推进的形势下，银行资金运用更加规范，金融部门内部资金循环和嵌 套持续减少。当前的货币信贷和经济运行情况为主动去杠杆提供了较好的时间窗口。随着去杠杆的深化和金融进一步回归 为实体经济服务，比过去低一些的M2增速或将成为常态。
初步核算，2017年全年国内生产总值827122亿元，按可比价格计算，比上年增长6.9%。分季度看，一季度同比增长 6.9% ， 二季度增长6.9%，三季度增长6.8%，四季度增长6.8%。中国经济的基本面向好，结构调整、优化升级在加快进行，在新 的阶段提质增效的特征会越来越明显。
2010以来中国GDP 同比增速变化趋势（%）
2003-07
2004-05
2005-03
2006-01
2007-09
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2016-01
2016-11
0 2010-07 2010-11 2013-03 2013-07 2015-11 2016-03
2011-07
2011-11
2012-07
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2013-03
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2014-03
2014-11
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2016-03
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2017-07
2017-11
2012-01
2012-04
2012-07
2013-01
2013-04
2013-07
2013-10
GDP累计同比贡献率:第三产业（右）
GDP:不变价:累计同比
数据来源：国家统计局，wind，世联数据平台
2017-09
6
CPI低位运行，PPI上涨超预期，预计通胀中枢温和提升
2017年CPI全年低位运行，主要受食品价格同比下降影响 ，但非食品价格前 11个月同比上涨 2.3% ，成为推升通胀的主要力 量；前11个月PPI同比上涨6.4%，价格上涨超预期，成本推动型特点明显；
2014-04
2014-10
2015-01
2015-07
2016-01
2016-04
2016-10
2017-0420Βιβλιοθήκη 7-07CPI：食品：累计同比
CPI：非食品：累计同比
PPI:全部工业品：累计同比
数据来源：国家统计局，wind，世联数据平台
2017-10
M2增速下降反映去杠杆已见成效，M2 保持较低增速可能成为常态
14 12
10 8 8
2000年以来三大产业GDP 累计同比贡献率变化趋势（%）
7
6
58.80
70.00
60.00
37.20
6.90
5
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50.00
40.00
6
4 2
3
2
30.00 4.00 20.00 10.00
0.00
1
0
2001-01
2006-11
2012-09
2000-03
2001-11
2002-09
CPI低位运行，PPI上涨超预期，预计通胀中枢温和提升
伴随着供给侧改革带来的产能下降与全球经济复苏带来的需求回暖，预计2018年我国通胀中枢将温和提升。
新房价格受限，销售面积增速回落，去库存效果显著，行业集中度持续提升
在严格的限购、限贷、限售等政策下，2017年新房价格涨幅如期降温，销售面积增速回落 ，待售面积同比下降，全国商品房库 存持续下降；销售百亿房企市场份额超60%，行业集中度持续提升。
2010-03 2011-03 2011-07 2011-11 2012-03 2012-07 2012-11 2013-11 2014-03 2014-07 2014-11 2015-03 2015-07 2016-07 2016-11 2017-03 2017-07
GDP贡献率：第一产业（左） GDP累计同比贡献率:第二产业（右）
14.00 12.00 10.00 8.00 6.00 4.00 2.00 0.00 -2.00 -4.00 -10.00 5.00 10.00
伴随着供给侧改革带来的产能下降与全球经济复苏带来的需求回暖，预计2018年我国通胀中枢将温和提升。
2010年以来CPI食品价格和非食品价格变化趋势（%）
15.00
政策频发“限”字为先、金融趋紧、租购并举
【全国政策回顾】坚持住房居住属性，分类调控、因城施策，多方面政策调控，建立 长效机制推动市场平稳发展
分类调控因城施策
因城施策，去库存，重规范
一二线及热点城市通过“限售，限购，限价，限贷，限售”来稳 定房价，促进房地产健康发展。 三四线城市房地产以去库存为主，要支持居民自住和进城人员购 房需求 加强房地产市场分类调控房价上涨压力大的城市要合理增加住宅 用地，规范开发、销售、中介等行为，遏制热点城市房价过快上 涨。 加大房地产市场秩序规范整顿力度，始终保持高压严查态势，严 厉打击房地产企业和中介机构违法违规行为。
声明。
WORLD UNION
写在 前面
这是跌宕起伏的一年。 我们在2013至2017年分别写下《分化时代下的展翅待翔》、《陌上花开 东方几许》、《风吹满山 关 花开有几时》和《桃李不言 下自成蹊》，而在2018年开始之际，我们落笔《乍暖还寒时 终为序章 始》。 在粤港澳大湾区、深圳东进战略和惠州“海绵行动”三大叠加机遇下，惠州在粤港澳大湾区 “9+2”城市格局中的价值重新定义，处于深穗辐射区，将支撑惠州长远期城市价值。正如我们在去年 年报《桃李不言 下自成蹊》中提到，经过近两年的调整，惠州逐渐成为更开放的以深圳客户为主力的卫 星城市场、都市圈市场。 在政策层面来看，不管是全国各地还是惠州，2017年政策出台调控力度趋严，预计2018年将保持 政策的连续性和稳定性，调控目标不动摇，力度不放松，逐步建立房地产调控的长效机制；在销售方 面，惠州市场需求下降在2017年下半年有所体现，本地客户的恐慌性入市缓解和受限（限贷）的外销型 需求，以及购房门槛迅速提升，会对2018年的需求端带来明显影响；众多品牌开发商纷纷进驻惠州并加
01
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租赁市场
租售同行，构建住房租赁市场
深化住房制度改革，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并 举的住房制度。 大力发展住房租赁市场特别是长期租赁，大中城市加快培育和发 展住房租赁市场，建立国有租赁企业，充分发挥对市场的引领、规 范、激活和调控作用。
金融调控
去杠杆，防风险，严监管
2014-12
2015-02
2015-04
2015-06
商品房待售面积：同比
2015-08
2015-10
2015-12
2016-02
2016-04
商品房待售面积：住宅：同比
数据来源：国家统计局，wind，世联数据平台
2016-06
2016-08
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2017-04
2017年，房屋新开工面积178654万平方米，增长7.0%，增速 提高0.1个百分点。其中，住宅新开工面积128098万平方米，
增长10.5%。
数据来源：国家统计局，wind，世联数据平台
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待售面积同比下降，去库存成果显著
2017年末，商品房待售面积 58923万平方米，同比下降15.3% ，比 2016年末减少 10616万平方米。其中，住宅待售面积 30163万平米，同比下降 25.1%，比 2016 年末减少10094 万平方米。 2013年以来商品房待售面积及同比变化趋势