房地产企业信用分析方法

附件3-2：房地产企业信用分析要点

房地产企业信用分析方法

本评价方法是在我行对工商企业及其他行业的一般信用评价框架下，重点针对房地产业不同于其他行业的特点，阐述评价房地产企业信状况的重点要素及其评价思路。

房地产行业信用分析原则与理念：房地产受信客户分析应做到三个分离与两个明确，三个分离包括：受信主体分析与项目分析的分离；受信主体财务分析与用款项目财务效率的分离；受信主体还款来源与用款项目形成的还款来源的分离；

二个明确包括：一是明确房地产客户信用分析的目的是确定基于客户基本面、历史、经营、管理、财务、品牌为核心的主体违约概率：另一个明确是授信用途指定项目的合法性、投资情况、资金到位情况、销售预测、还款保障程度等。二者即相互联系又互相独立，前者是基础、后者是保障。

一、行业分析

房地产行业的发展关系到众多上下游产业的运行状况，对拉动国民经济增长发挥着支柱作用。房地产行业是典型的资本密集行业，资金来源与银行信贷密切相关；房屋还兼具资本品属性，通过对投资取向的调节与资本市场相互影响。因此，房地产行业的运行关系到经济、金融环境和社会稳定，其价格和市场交易行为也成为政府调控的重要对象。行业重点关注的信用要素包括市场波动及政策调控对房地产企业可能产生的影响。

1、市场风险

中国城镇住房制度改革的深化和城市化进程的加快促进了房地产市场的发展，近年来产业增加值占全国 GDP 的比重呈现加速上升态势，房地产税收在中国财政收入中的比重也随着税制调整而逐步扩大。同时，房地产行业的发展直接拉动钢铁、水泥、木材、化工等游产业需求，促进配套设施、公共服务设施和整个城市建设的发展，并间接带动装修、家具、家电等下游消费产业。

中国经济的发展是房地产行业发展的基础，国民经济持续增长、城市化进程和城镇居民收入提高是房地产市场发展的重要支撑。当宏观经济景气度下降时，失业率上升和预期收入下降将抑制房屋消费需求，交易量萎缩导致价格下跌，房地产行业也随之进入周期调整阶段。

房产作为高价值耐用品，被视为长期保值增值的固定资产，并成为中国现阶段低风险、高回报的投资渠道。随着中国市场化程度的提高和外汇管制的放松，房地产作为资本投资的特征日益明显。在流动性充裕的情况下，旺盛的投资需求不断推高房价，当价格过热而不能反映真实需求时则引发市场观望情绪，行业波动风险加大。

联合资信认为，房地产开发建设周期长，资本支出大，市场周期性调整将对部分企业形成致命打击。相比之下，土地储备成本较低、财务实力雄厚、市场反应敏锐的开发商能够承受较大的市场压力，其弹性的价格策略也将有助于在市场复苏时更为迅速地反弹，这类企业主体信用风险较低。

通过分析下述指标变化趋势及其对比关系，可以对某一时期市

场供求形势及未来市场走势和风险大致判断：

■宏观经济环境、城市化进程、人口数量及结构、人均可支配收入：这些因素作用于房产市场容量、消费结构、消费意愿和能力，决定行业长期发展趋势；

■当前房地产价格和成交量：影响市场短期走势，应分析成交量环比变化程度、增长或抑制因素、成交商品结构和消费类型，成交量变化与真实交易价格的相互影响；

■竣工面积及增长率：反映开发商现有供应能力及意愿；

■销售面积、空臵面积及增长率：反映现实需求和购买意愿；

■开发商购臵土地面积、新开工面积、在建面积及增长率：反映潜在供应量，表明开发商对未来市场需求的预期；

■房地产开发投资额及增长率：反映潜在供应成本，表明开发商对未来市场需求和价格的预期；

■根据银行信贷资源向房地产商和住房贷款聚集的程度，分析银行系统信贷风险程度及其对未来房地产价格的影响。

2、政策风险

中国房地产行业发展历史相对较短，波动性大，系统风险高，仍需完善和规范。政府将房地产行业作为重点调控的行业，在不同阶段对其采取有保有压的干预措施，以防止市场过热或持续低迷，并由此波及金融体系以及实体经济的其它行业。房地产市场的健康发展与金融环境和社会环境的稳定有较高的相关度，政府一般通过土地、税收、货币、金融、法律等手段对其进行监管和调控，以期达到稳定和

规范市场、促进健康发展的目标。

投资性需求在中国购房市场中所占比重不断提高，导致房屋资产价格不断上涨，刚性需求受到抑制。2005年以来，国家陆续出台了一系列稳定房价的政策措施，其中力度较大的包括2007年9月27日出台的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》、2008年1月6日出台的《关于促进节约集约土地用地的通知》、2008年8月27日台的《关于金融促进节约用地的通知》。随着政府宏观调控累积效应逐渐显现，房价快速上涨的势头得以遏制。2008年9月以来，伴随国际金融危机的蔓延，房地产市场陷入周期性低谷，开发商承受着销售和贷款双重收紧的压力。为刺激内需和稳定经济增长，国家先后出台了包括降息、减免交易环节税费、降低首套房贷款首付比例和贷款利率等一系列政策，为房地产市场快速调整创造了有利的外部条件。

联合资信认为，通过供给和需求两个方面来影响市场，控制房价非理性上涨，打击投机行为是现阶段政策调控的主基调。经营扩张适度、财务状况稳健、决策管理水平高的房地产企业能够更好适应政策环境的变化，具备相对稳定的信用水平。对政策的分析和评价应侧重于以下方面：

■政策出台的背景和具体措施、调控的手段和目的；

■政策实施对市场供求的影响和达到预期效果的可能性：主要分析政策对土地供应量、开发商投资积极性、市场购买能力和意愿的影响；

■新政策将对行业内哪些类型企业影响较大及影响程度如何；

■央行货币政策并非针对房地产行业，但对其资金来源构成有重要影响，一定程度决定开发商资金宽松度，需给予重点关注。

二、基础素质分析

这部分重点通过受评主体的竞争实力、品牌、股东背景等要素进行评价。

1、竞争实力

房地产企业的竞争实力是其经营、管理、财务优势的综合体现，实力雄厚的企业在市场定价上具有领导地位，并对银行和原材料供应商具备相应的谈判能力，从而在盈利能力和融资能力上具有明显优势。一般而言，全国布局的大型房地产企业竞争力最强，因为进入多个城市的扩张战略需要资金、品牌、项目运作经验和管理优势等多重支撑才能顺利实施；其次是区域性房地产龙头企业，它们与当地政府关系密切，在拿地和项目资源上具有相对优势。上市公司具有融资便利，相对于同类可比的非上市公司更具竞争力。

联合资信对该要素的主要评价依据为：

■企业规模、资本实力、融资渠道多样性；

■地域分布多元还是单一：反映经营稳定性和管理协调能力；

■土地储备规模：衡量经营规模和后续发展潜力。

2、品牌

随着中国房地产市场的日渐成熟和竞争加剧，品牌成为房地产企业增强市场竞争力的重要因素之一。具有品牌优势的企业在项目孵化、筹资能力和市场定价等方面体现出优越性，并随着开发区域的拓