郑州航空港区市场调研报告

工业用地83％
□2011年上半年随着富士康等多个工业项 目在航空港区建设，港区土地市场基本以供 应工业土地为主。 □四宗工业用地处于航空港区保税区内，该 区域内厂房早已建成，系富士康厂区，因 此，此四宗工业用地应属于定向供应。 □编号（2010）022-023和编号（2011） 029-031，此五宗居住用地，系河南天诚棉 麻股份有限公司与北京润丰宏业房地产开发 有限公司联合开发。
□A户型为北入户门设计，整体干湿分离、动静分区，两卧室与客厅均向南。 □B户型为南入户门设计，比A户型多了三卧室朝南的优势，其他均与A户型一致。 □主卧室均配有衣帽间和露台。
港区楼盘个案
蓝天商务花园
项 目 优 势
□低密度居所 □港区中心位置，配套完善 □建筑风格独特 □户型设计合理
项 目 劣 势
□价位高 □建筑形态较少 □机场附近噪音大
航空港区概况——市场发展潜力
□政府政策大力支持，科学合理的规划布局，优势 显著的产业集群，使得航空港区持续升温。 □航空港区将逐步发展成为郑州乃至河南和外界交 往的一个窗口，巨大的人流、资金流以及相对较为 低廉的土地成本将吸引大量企业进驻该区域。随着 相关产业的集聚及发展，未来将成为郑州经济增长 的新一极。
航空港区区域概况——城市规划概况 物流商贸区
富士康员 工生活区
裕鸿世界港
蓝天商务花园
开封大酒店 蓝翔花园 港区管委会
港区生活区
凯芙 建国 酒店 机场航站楼
港区中心幼儿园
临空产业 区
□分为“一核两区”，目前的航空港是机场核心区的一部分，在其北部和南部分别是物流商贸区、临空产业 区。三个区域的总面积达138平方公里，相当于17个现在的郑州新郑国际机场； □区域交通十分便捷，四通八达，京港澳，连霍高速，洛南高速,107,310国道在港区纵横交汇，市区至机场 快速路，未来的轻轨六号线，及在建的四港联动大道，将港区和郑州市区连为一体； □区域的公共交通不发达，目前仅有机场巴士与郑州市区相连，目前南北向高速对外交通较好，东西向交通 和常规对外道路不太方便 。
□郑州台湾科技园位于郑州航空港区，生产区总占地面积1300亩，商务和生活配套区占地面积600亩左右， 计划总投资33.5亿元。集中建设130万平方米标准厂房和总部办公研发用房，计划分五期进行开发建设，每 期开发建设面积25万平方米左右。 □项目全部建成后，可招进各类企业800—1000家，其中引进台湾企业200家左右，企业每年贡献税收6.5亿 元以上，实现亩产税收50万元。带动就业5万人以上。本项目开发期间，可为地方带来建设、开发、销售等 税收3—5亿元。
HS [2011]1205
航空港区市场报告
郑州市航空港区市场调研报告
□区域概况 □在售楼盘分布 □区域及周边个案楼盘分析
□市场总结分析
航空港区区域概况——城市规划概况
□郑州市航空港区位于郑州市市区的东南，东临国际机场，北接郑东新区和经济技术开发区，西邻新郑 龙湖板块，南靠新郑市区，距郑州市区20公里； □根据郑州市的规划，航空港区的定位是现代生态航空新城； □根据“郑汴一体化”的空间发展战略，郑州城区将集中向东部南部发展，形成城市发展组团，航空港 区是重要发展的区域。
2011 年上半年郑州新区航空港区土地成交情 况
航空港区概况——土地交易市场概况
（以下数据来自于郑州市航空港区管委会）
□2011年上半年成交的5宗住宅用地，均 由河南保利置业有限公司竞得，据背景 调查，该企业与国企保利集团并无关 系 。系由天诚棉麻与北京裕丰集团合作 开 发项目公司。该5宗住宅用地均系原天 诚 棉麻公司厂房，应属于定向供应。 □5宗住宅用地。容积率最高 2.0，建筑 限高最高 33 米，按此控规数据来看，未 来推入市场的住宅产品以别墅、多层 为 主。 □郑州天地人房地产开发有限公司竞得 （2010）024 号商业 金融用地系底价成 交，疑似定向供应。 □从价格上来看。住宅成交均价 155.65 万元/亩，起始价格约是80-90万元/亩， 目前尚有上升空间，预计至2012年上半 年将至200万元/亩线。除去（2010） 024商业金融 用地外，另一块商业金融 用地成交价格是286.63万元/亩，考虑目 前港区的现状与配套，价格偏高。
一期剩余8套房源 234户，分2期；当期1期9栋68户
港区楼盘个案 推盘情况
蓝天商务花园
➢总体规划27栋楼，2栋52套电梯花园洋房，1栋 综合用房，和24栋182套北美联排.分二期开发； ➢现推一期，共9栋，68户北美联排别墅。
剩余8套房源。 二期18栋，共166套房源，其中2栋52套电梯花 园洋房，16栋94套联排别墅。 ➢工程进度：一期已是现房，12月底交房。 ➢所有房源均为一梯两户。
航空港区概况——整体港区发展对地产业的影响
□港区航空产业催生大量高收入人群 港区航空产业及相关贸易产业形成产业聚集，随之而来的是高级管理技术人员和政府管理人员成为 常住人口的一部分，人群消费不可忽视。 □产业园大量企业的进驻 外资企业的进入，造就了大量的高端经理管理人才，他们受过良好的高等教育，对工作之外的生活 有较高追求，使得他们寻找作为忙碌之余的第二居所成为可能。 □商务消费 郑州商务活动往来频繁，需要可以满足商务交流、娱乐休闲，工作与度假相结合的场所，将享受优 美的自然风景和愉快的业务洽谈相结合。 □本地居民 希望改善居住生活水平，体验都市生活方式。
已封顶
港区楼盘个案 主力户型分析
（以下数据来自于郑州市航空港区管委会）
□航空港周边企业数量有108个，经营范围覆盖 了一、二、三产业，实力雄厚，全品种齐全，形 成了很好的分区组团，规模效益良好，客户潜力 巨大。
□统计发现，港区周边的企业以生物制药、农产 品加工、制造业、装饰家居为主，分别占25%、 25%、 12.5%、 7.5%，四者占据了70%。
港区楼盘个案 楼盘简介
裕鸿世界港 开发商：
河南裕鸿置业有限公司 物业
位置：四港联动大道与郑港六路交汇处 售 楼位置：四港联动大道与郑港六路交汇处 占地面积：200亩 （总1500000㎡） 建筑面积：200000平方米 （800000） 物业类型：住宅、商业、写字楼、公寓 建筑形态：多层、小高层、别墅 容积率： 1.5 绿化率： 35% 主力户型：170-200㎡ 社区配套： 写字楼、商业区、酒店、教育机构 一 总户数： 期 1100，洋房约400，小高层约700 停车位： 地下500多，地下地上基本达到1∶1 价格： 洋房7000-8500元/㎡，小高层
□市场总结分析
港区楼盘个案 楼盘简介
蓝天商务花园 开发商：
河南省华亨置业有限公司 物业
位置：新郑市郑州航空港区云港路北侧 售 楼位置：新郑市郑州航空港区云港路北侧 占地面积：48002平方米 建筑面积： 50185平方米 物业类型：住宅 建筑形态：别墅、洋房 容积率： 1.3 绿化率： 40% 主力户型： 280㎡、 276㎡四室三厅三卫、 社区配套： 会所 总户数： 半独立地下私家车库 1∶1 停车位： 价格： 一期联排别墅均价9300元/㎡;二期价格未定 户型差价 ：每栋楼边户另加50000元 推盘进度：
（以下数据来自于郑州市航空港区管委会）
航空港区人口增长估算
2011年 富士康工业园 台湾工业园 临空产业园区 生产物流产业园区 港区常住人口 合计 18万 2万 3万 1万 10万 34万 2012年 25万 4万 5万 3万 15万 52万 2013年 30万 5万 6万 5万 18万 64万 劳动密集性产业 高科技产业 仓储物流产业 劳动密集型产业
郑州市航空港区市场调研报告
□城市概况 □在售楼盘分布 □区域及周边个案楼盘分析
□市场总结分析
港区在售楼盘分布图
裕鸿世界港
蓝天商务花园
锦绣国际花园
开封大酒店 蓝翔花园 港区管委会 港区中心幼儿园 机场航站楼 港区生活区 凯芙建 国酒店
郑州市航空港区市场调研报告
□城市概况 □在售楼盘分布 □区域及周边个案楼盘分析
5000-6000元/㎡
推盘进度：
未开盘且时间未定
港区楼盘个案
裕鸿世界港
推盘情况
➢一期共39栋，17栋小高层，22栋花园洋 房 。其中洋房400户，小高层700户，共1100 户
➢工程进度:现有17栋已经封顶，其中8栋小高 层，9栋花园洋房。
销售价格
预计销售价格：洋房7000-8500元/㎡
小高层5000百度文库6000元/㎡
港区概况——产业经济发展
港区企业名称 河南联合英伟饲料有限公司 河南新正好生物工程有限公司 郑州海缔邦林制药有限公司 郑州后羿制药有限公司 河南亚卫动物药业有限公司 河南云鹤食品有限公司 大北农集团 河南牧翔动物药业有限公司 新郑市香祖油脂有限公司 统一 河南田川实业有限公司 郑州市瓦萨奇散热器有限公司 郑州市春芝调味品有限公司 德惠生健康产业集团 郑州中鼎锅炉股份有限公司 河南迪冉生物科技有限公司 河南大有塑业发展有限公司 河南省晨光实业有限公司 花花牛集团 郑州光华灯具有限公司 普尔泰动物药业集团公司 郑州万达管件制造有限公司 万庄农资物流 桑达能源 好想你枣业股份有限公司 中航电动车郑州有限公司 郑州星楠纸制品印刷有限公司 郑州正林食品有限公司 河南开启电力实业有限公司 河南鑫源实业有限公司 郑州信基东方豆制品有限公司 郑州益受鑫生物科技有限公司 郑州朴素堂食品股份有限公司 河南光泰动物药业有限公司 郑州威尔森壁纸有限公司 河南奥森德林家具有限公司 河南博瑞司展示用品有限公司 郑州越发包装材料有限公司 富士康科技集团 六和集团 所属行业 农产品加工 生物制药 生物制药 生物制药 生物制药 食品加工 农产品加工 生物制药 农产品加工 零售 广告业 制造业 农产品加工 生物制药 制造业 生物制药 塑料制品业 农产品加工 农产品加工（乳品业） 装饰家居 生物制药 建材 物流 能源 农产品加工 制造业 纸品印刷业 食品加工业 电力 文体用品 农产品加工 生物制药 农产品加工 生物制药 装饰家居 装饰家居 广告业 制造业 制造业 农产品加工
1期
销售价格
主力户型 A户型 四房三厅 三卫 B户型 四房三厅 三卫
套数 26
面积区间 278-279
比例 14%
➢一期联排别墅9300元/㎡。 ➢每栋边户另加50000元。 ➢二期房源价格未定。
156
279-280
86%
港区楼盘个案 主力户型分析
蓝天商务花园
三层
三层
A户型278-279㎡
B户型279-280㎡
航空港区概况——土地交易市场概况
2011年上半年港区土地成交面积数据与比例表
（以下数据来自于郑州市航空港区管委会）
单 位： 万㎡
2011年上半年港区土地成交总金额与比例表
□2011 年 1-6 月份，郑州新区航空港区共成交土地 8宗，成交土地面积共计58.02万m（约870.37 亩） ，成交总金额58522.9万元。 □居住用地成交5宗，土地面积共计17.37万m（约 260.6亩） 成交总金额40563万元，折合约155.65 万元/亩； □商业金融用地成交2宗，土地面积5.68万 m（约 85.14 亩）,成交总金额11596万元，折合约136.20 万元/亩； □工业用地成交1宗，土地面积34.97万m（约 524.61亩），成交总金额6363.9万元，折合约 12.13万元/亩。
航空港区概况——产业经济发展
（以下数据来自于郑州市航空港区管委会）
□富士康——不止是工厂 □郑州航空港区富士康郑州科技园项目主要生产计算 机、通讯、手机、消费性电子等零组件、机构件及系 统等，计划最小经济规模年产整机数千万套。2011年 底，富士康郑州科技园计划入住员工总数10多万人。 2012年前投资额不低于9亿美元，到2013年工业销售 收入超过数十亿美元。
航空港区概况——土地供应市场概况
（以下数据来自于郑州市航空港区管委会）
居住用地13％
商业金融用地4％
□2010.12-2011.6，航空港区共挂牌出让土地11 宗，土地面积128万㎡（约1932.6亩）。其中居住 用地五宗，土地面积17.37万㎡（约260.6亩）；商 业用地两宗，土地面积5.68万㎡（约85.14亩)；工 业用地四宗，土地面积105.79万㎡（约1586.85 亩 ）。