房地产开发中的设计管理培训课件

• 开发企业要求设计阶段的成本控制-------对 设计人员而言是任务，对成本管理人员而 言应前置而持续，要避免两种现象：1.不计 成本地追求设计效果；2.成本不合理导致品 质丧失。设计单位认为谈“成本控制”不 如说“成本优化”，主要是防止成本的本 位主义，牺牲了品质和进度。合理的成本 控制（与售价对应，相对的低成本），要 求阶段性设计成果中明确建安造价和设计 变更的有效控制，其中核心要求是：
2.设计阶段的成本控制
• 项目投资控制关键是规划设计阶段，对建 安工程造价影响占75%以上，这一阶段的 控制主要体现在“技术与经济”的相结合 上，技术经济合理的设计，可以降低工程 造价5%-10%，甚至可达10%-20%。
（1）方案设计阶段，做好方案的优选 工作
开展方案招投标工作，在方案评选过程中， 根据项目的定位、市场的实际情况，邀请 内、外部专家对总体规划、建筑设计方案、 结构形式等从技术、经济上进行会审评估， 取得即符合市场定位又经济合理的方案， 并形成工程造价估算。
• 时间——时间是对一般的房地产项目开发周期而言，其本 义并非缩短开发周期，而是在同样的开发周期内，提高建 筑产品的质量。就设计而言，合理的规划方案和施工图设 计与审图修改、调整完善的客观周期；
• 成本――合理的成本控制（与售价对应，相对的低成本）， 在项目开发过程，“目标成本”是成本控制的前提，限额 设计（单方造价、主材消耗指标，如每平米钢筋、混凝土 用量，体型系数、窗墙比等）是实现成本事前成本控制的 手段；严格控制设计变更，是保证投资限额不轻易突破的 制度保障。
的有机结合：项目运作讲求的是成本、质量与进度的平衡，
而非某一个极端，因为其中任何一项都意味着代价，只有
三者平衡才能获得最小的代价付出，并赢得口碑、实现项 目品牌。
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• 质量——质量不仅以销售业绩为评价标准，更多依靠客户 后期使用情况的反馈。设计品质控制中的设计失误率，图 纸完善程度，部品封样率，等等；
推行以下办法获益非浅：
• 1.建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法：积极推进设计招标， 开展方案评选。
• 2.实行限额设计，有效控制造价，设计管理工作中的成本控制： • 前提：要有准确的项目定位和策划、目标成本控制要求。 • 重点：强调方案的合理性、经济性，针对图纸能否达到甲方设计招标
及方案、扩初、施工图纸的设计深度，通过对实施过程中设计变更多 少，以及造成成本增减的大小，在合同中增加相应的处罚与奖励条款， 明确要求设计单位提供设计概算及电子版设计图纸。 • 要求：设计招标和邀标函中及设计合同中，都对设计单位技术能力的 配置，设计资历,信誉，已完成项目的业绩效果评定，设计计划推进， 设计组织，项目负责人的综合评定，设计期的服务及施工期的后续服 务等方面综合评价都有要求。 设计合同中还应有成本控制的要求。如 强调限额设计，要求在合同里明确规定成本控制目标。
• （4）.压缩时间成本------时间越长运营成本越高 〔土地及税费，贷款融资，管理与财务等费用〕， 高成本不一定获得高回报？
• 在项目开发全过程中，规划设计阶段是实 现成本优化的“重点专业地带”，项目的 建安、运营成本中绝大多数决定于设计阶 段，恰当地看待开发中核心资源，如广告 策划，销售代理，规划、建筑、景观设计 公司的工作。设计成本的细节控制，如部 品上限价、结构含钢量、景观造价、示范 区造价，设计变更签证率，合理的设计费 等，合理设计费有利于资源配备的优先性 及建筑师积极性的发挥；是保证质量与进 度的基本条件之一；
开发各阶段发生费用比例
项目阶段
策划定位和总体规划
设计 施工 竣工
发生的费用比例（%）
4-5
2-3 90以上 1
决定投资比例（%）
60-65
10-15 5-10 10
房地产开发价值链分析模型
项目 拓展
项目 论证
项目 策划
设计 管理
采购 管理
成本管理
工程 管理
销售 管理
客服 管理
物业 管理
越靠近价值链前端，经营风险越大，但利润贡献
• 高效率、规范化的房地产开发中的设计管 理与成本控制包括以下内容：
• 一、设计阶段成本控制的重要性与过程简 介；
• 二、建筑规划设计对成本的主要影响因素 和相应的控制方法；
• 三、甲方设计过程中的成本主动性控制管 理；
• 四、设计管理的总结；
一、设计阶段成本控制的重要性与过程 简介
• 下表可以看出， 发生6~8%的总投资费用， 决定项目投资的80%。而项目投资控制的 关键在定位及规划阶段。因此对投资控制 的设置是最重要的。这个阶段目标成本的 设定对定位有绝对的影响，策划定位和规 划设计是目标成本控制的关键环节。
• （1）.缩短开发周期------用最短的时间使一个项 目开盘，a.按项目的规模来讲，小型项目的开发 周期一般要1~2年，而对于一些大型项目来说， 则要用6~7年甚至更长的时间
• （2）.减轻甲方资金压力------从一次性付清地价 开始, 开发商风险加大〔设计的时效性〕
• （3）.防范市场的变化------当前地产千变万化， 时间越长预测市场的难度越大，政策性因素造成 的市场风险变幻莫测〔设计周期及其合理性〕
越高！［关键词］
价值链中段是整个房地产开发项目的成本控制区间，决定了利润的最终 实现大小！ ［关键词］
越靠近价值链后端，经营风险越小，但对品牌和客户价值产 生重要影响。［关键词］
1.投资决策阶段成本控制
• 项目成本控制贯穿于项目建设的全过程， 据若干项目竣工资料的分析，影响项目投 资最大的阶段是项目定位和前期总体规划， 此阶段影响项目投资因素占到60~65%，单 体设计到施工图，占到10~15%，施工阶段， 通过加强管理，改进技术措施节约投资的 可能性5~10%。因此必须加强项目前期的 可行性研究和投资论证；做好市场调查， 技术方案，投资估算，风险分析等方面内 容。
房地产开发中 的设计管理
• 如何以较高效率、合理成本、品质定位，最优服务地完成 项目开发中的设计管理工作，客观上有很多的问题值得学
习研究、分析总结，高效率的房地产开发管理模式是什么？ 高效率----在保证品质的前提下，缩短开发周期，降低开 发成本，提高建筑产品的性价比，以最优质的客户服务赢
得市场占有率和投资收益；规范化的房地产开发企业设计 管理----强调设计与项目运营管理中的所有环节〔营销策 划、工程与报建、资金与成本、竣工交付与物业管理等〕