项目定位策划会

择；②详细的户型配比方案；③项目配套要求和预计
成本 。尽可能精炼，所有信息都集中在一张PPT里。
2
六、规划方案
“规划方案”包含但不限于以下内容：尽可能详
细的规划方案和主要技术经济指标。尽可能精炼，所
有信息都集中在一张PPT里。 对于坡地建筑，除了提供平面规划图外，还需提 供一下规划资料：（ 1 ）地形图；（ 2 ）地形变化较 大方向的剖面图；（3）做好地模。
不利因素（含不利市政条件因素）。尽可能精炼，所 有信息都集中在一张PPT里。
2
三、市场解读
“市场解读”包含但不限于以下内容：①市场政策 （限贷、限购、预售条件、预售款监控）； ②市场 总体概述（市场容量、供需对比、市场竞争度、主要 竞争对手概述）；③项目区域聚焦分析；④进入该市 场的有利条件判断。尽可能精炼，所有信息都集中在 一张PPT里。
临水、临电、排污、围墙、 市政道路、施工道路等
需要完善的不利情况
将地块内的10kV高压线路、0.4kV低压线路 以及通信线路迁出地块外。可将地块内 10kV 丁建西线（架空）改造，移出用地红 线外并预留接线位置，用于解决施工用电。
供水
距地块 3KM 处有加压站，供水能 由万寿南路或环湖路 DN300 主管引一根 力2万m³/d，富余1万m³/d。地块 DN200 管至指定用地红线边缘，用以解决 周边道路均已敷设 DN300 水管， 施工用水及首期永久用水 水压可满足永久用水需求。
2、
3、 4、 5、 6、
11
二、市场分析与定位—房地产市场分析
指引：重点分析当地房地产市
包括但不仅限于： 1. 地块所在城市或区域板块的房地产市场发展情况
场近几年的销售量、供应量、
积存量 、供需对比及市场缺
块动态，须有分析结论。
口、成交价格、房地产区域板
例如：过去三年销售面积、存量（重点描述）以及住宅商品房开发投资额、施工面 积、竣工面积、人均居住面积、销售均价……
①售价 ②开发成本 其中：土地成本 外挂石材 土建机电成本 装修成本 地下室（分摊） 大型公配（分摊） 其他（分摊）
③营业税金及附加 ④销管费用 ⑤所得税 ⑥总成本费用合计 （=②+③+④+⑤） ⑦净利润（=①-⑥）
亩产净利(万/亩) 土地获利倍数
需要链接成本明细 表
销售净利率（=⑦/①*100%）
如东县在南通市东北部
2
一、项目介绍—城市经济
宏观经济指标 城市人口 市区人口 GDP/增速 人均GDP/增速 固定资产投资/增速 城市居民人均可支配收入/增速 居民储蓄存款余额 三产比例 城市居民人均居住面积 支柱产业情况
2013-10-28
145万 26万 630亿元/14% 41179元/15.7% 211亿元/22.3% 23028元/16%
2
七、供货与销售计划
“供货与销售计划”包含但不限于以下内容：①项目 总体供货计划及开发周期货量组织；②销售计划；③ 产品销售价格（可采用评Baidu Nhomakorabea法）。尽可能精炼，所有 信息都集中在一张PPT里。
2
八、展示区关键里程碑节点
关键节点
土地获取
完成时间 特别提示：1、展示区里程碑节点的时间设置必须满足 主席要求的“有工作面就要上人、 24 小时施工作业， 绿化进场与主体施工同步，各专业工程一旦有工作面 即提前进场、穿插作业”的重要指示。2、展示区关键
统计数据来源：XXXXXXX 如皋市县域经济基本竞争力居南通市 第1位
3
一、项目介绍—地块区位
江阴市政府 11公里23分钟
指引 ：标示地块在城市
中的位置、与市中心的 距离关系（道路距离、 驾车用时）、城市发展 方向。
地块
月城镇 8公里15分钟
青阳镇 12公里23分钟
地块位于靖江新城市中心滨江 新城;通江路西侧，阳光大道南侧; 紧邻新市政府、五星级酒店、 外国语学校、省靖中、市人民医 院; 周边在建体育中心，拟建商业 广场； 距老城区中心约10分钟车程。
拆迁范 围
地块原貌：地块范围内为农田， 比较平整；可在地块内实现土方 平衡，拆迁范围集中在地块北段， 拆迁量和拆迁难度不大。
9
一、项目介绍—地块市政条件
地块周边现状
供电 地块周边直线距离7KM内有2座变 电站，富余容量近70000kVA，临 时用电及日后永久用电均可由周边 变电站出线解决。
指引 ：地块市政条件包括
启动会召开
桩基础施工单位确定 总包单位确定
开工（桩基础进场施工） 绿化施工进场
总包单位进场施工 里程碑节点的设置必须满足从摘牌到开盘为 3.5个月的
工期要求，不能按照集团基准开盘工期来安排时间节
度考核的依据。
基础完成至正负零 点，但按照3.5个月的工期安排的各时间节点不作为进 主体结构封顶完成
装修工程完成
1
2
3
…
72
目录
第一部分 项目介绍
第二部分 市场分析与定位
第三部分 户型配比与规划方案
第四部分 营销方案 第五部分 项目财务测算
第六部分 项目开发
第七部分 成就共享及模拟分配方案
1
一、项目介绍—城市地理位置
一、项目介绍-地理位置
如东县地处江苏省东南部，隶属南通市，位于长江三角洲北翼。 距离泰州市80公里 （1.5小时车程），距离无锡、上海均170公里（2.5小时车程）。经济实力雄厚， 连续六年跻身全国百强县。
评审、5确定是否同意上定位会并提出修改意见、6上会、7定 位策划会决议、8定位策划会修改及定稿） 4、召开时间：一般在周一，由运营中心组织、项目总经理汇 报。
2
XX碧桂园定位策划会汇报
此页不是定位策划会的内容，编制时请予以删除 项目定位策划会编制总体指引：
一、定位策划会是拿地前的一次系统性决策和预演，对是否拿地和项 目开发的成败具有决定性作用，需要引起高度重视； 二、须按照本模板编写，不能出现重要信息的缺失；
10
一、项目介绍—地块不利因素分析
1、收地难度
指引：客观、完整的列出地块
存在的不利因素，并对不利因 素进行分析、评估及提出解决 措施与建议
2、复杂地质
3、复杂地形地貌 4、高压线迁移 5、环境（噪音）污染 6、其他不利条件
11
一、项目介绍—小结
1、
指引：根据前面的项目介绍，
对该项目情况进行一个精炼的 总结
具体表现形式和 页数不限。
12
二、市场分析与定位—消费群体特征分析
指引：重点分析当地消费者习 包括但不仅限于： 1. 城市购买力水平与消费群体结构统计分析 2. 特殊消费习惯与消费心理分析 3. 主要商圈发展特征（麦当劳进驻，奢侈品店，娱乐业发达，汽车拥 有量等） 4. ……
56
十一、成就共享及模拟分配方案
“成就共享及模拟分配方案”包含但不限于以下内容：
①成就共享金额；②分配方案。尽可能精炼，所有信
息都集中在一张PPT里。
2
十二、项目开发风险及应对措施
（针对现场存在如高压线迁移、收地、环境污染、政策风险等风险点进行预判及 及时提出解决措施或建议）
序号 风险点 要求完 成时间 解决方案 备注
三、汇报模板分两部分：①前面的11页PPT是总结性内容，浓缩了定
位策划会汇报资料的核心内容，汇报人员只需先汇报此部分内容；② 后面的详细内容是前面11页PPT的支撑，只有当集团领导需要了解某 部分详细内容时，才予以展示。 四、汇报模板中的两部分必须全部编制完成，不能只编制前面的11页 总结性的PPT。 五、要求增加页码编号，以便集团领导浏览。
燃气
排污
地块周边的市政道路已建设有燃气 主干管网，可直接接驳用气。
地 块 周 边 的 市 政 道 路 均 敷 设 有 由政府出示文件，同意竞得者在地块内抽取 DN400-600 的污水管道，日后小 天然水体作为施工用水，免除相关报批手续 区永久排污可直接接入市政管网， 以及免收其取水费。 汇集后经地块东北边的提升泵站 （日提升能力2万m3）输送至污水 处理厂。
（ 4 ）赶工费用的估算，以及赶工费用与工期缩短
带来的经济效益的比对。
68
十、项目首期预计签约产品净利率简析
单方平均值 装修标准 容积率 全年销售金额 全年可销售面积 全年预计销售面积 全年预计面积去化率 总计 XX期 板房区 板房区 板房区 货量区 货量区 货量区 货量区 货量区 货量区小 商铺 超豪 联体 双拼 双拼 双拼 联体 联体 小高层 高层 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 精装修 毛坯 精装修 毛坯 精简装修 毛坯
一、项目介绍—地块概况
总体概况 房产 首期开发地块 （291.84亩） 酒店 99.02 综合楼 12.39 二期开发地 块 后续土 地储备 合计 备注
土地占地 （亩）
地价 （万元/亩）
180.43
示例2
2,381.54
1200
3,873.38
支付地价款时间 节点
×年×月 ×日
×年× 月×日
×年×月 ×日
江阴商品房年度成交分析
300 200 100
108.2 6593 4471 5175 249.6 270.43 158.38 175.53 6892 7560
10000
5000
0
2008年 2009年 2010年 2011年 2012年
0
成交面积（万方）
成交均价（元/平）
2. 商业发展情况：主要商业发展情况
市政工程完成 园艺工程完成 绿化工程完成
展示区开放
开盘
备注：2014年春节假期为1月31日-2月6日
2
九、展示区赶工措施
指引： （1）展示区开盘工期为：3.5个月； （2）列出各项具体的展示区赶工措施和方法； （ 3 ）展示区施工组织策划方案（尤其重视多专业 穿插施工工序策划，此部分内容可以单独做成一份 WORD文档，粘贴在此页）；
4
一、项目介绍—地块交通条件
苏皖区项目
重大交通节点 靖江市政府 靖江市人民医 院 距离/用时 1.6公里/3分 钟 1.6公里/3分 钟 4公里/7分钟 3.3公里/5分 钟 6公里/10分钟 路径 阳光大道 路况 双向6车道
通江路-中洲路 阳光大道-兴业路 阳光大道-人民南路-东 进路 阳光大道-人民路
碧桂园定位策划会解析
定位策划会介绍
1、运营会议管理体系介绍（立项、定位、定案、重点项目会 议等） 2、定位策划会要解决的问题（户型配比、规划、市场等，解 决如果开发一个新地块，该如何做的问题） 3、定位策划会评审过程（1区域项目提交初稿、2运营中心分
部初审、3区域项目修改并通过分部初审通过、4运营中心内部
总户数：816户
地块平整方正，毗邻龙游湖， 景观环境基础较好。
7
一、项目介绍—地块原貌及四至图
指引:(1)需详细介绍地块内部及
周边的地形地貌现状，存在拆迁 的区域及拆迁量，由此带来的需 要处理的问题。 (2) 标示地块周 边（东南西北）的状况（如道路、 周边建筑、市场、周边地块性质 等），主要的接驳道路，与城市 交通的关系、周边的水体山体风 景等。
指引： 重点介绍城市的宏观
如皋市
经济状况，特别是 GDP 、人 均 GDP 、人均可支配收入、 支柱产业等。具体简析方式 和页数不限。
1.8:58.0:40.2 40.2平方米
为确保统计数据的真实性，请注 明统计数据来源，尽量采用统计 年鉴或当地统计部门一手数据。
即船舶制造和配套、汽车及其配件、石油及精细化工等三 大主导产业和建筑、纺织、服装、食品四大传统产业
双向6车道 双向4车道 双向4车道 双向4车道
老城区中心
靖江市汽车站 城南工业园区 靖江市中心
市政府
指引：需详细介绍地块交通的
可附上主要 道路图片
本案
通达性，标示地块与城市核心 区域或主要地标的实际路线、 距离和开车用时、路况、公共 交通设施、轻轨或高速的出入 口等情况，提炼所在地块的地 段优劣势。 龙游湖商务区 5
×年×月× 日
×年× 月×日
－
1、计划2012年×月 摘牌，摘牌面积为 3873.38亩，地价约 ×万/亩； 2、已支付×亿土地 款，含土地款×亿； （已支付酒店用地× 亿元地款）； 3、计划2012年×月 动工。
一期地块经济指标
占地面积：210亩 总建筑面积：17.10万㎡ 容积率： 1.01 发展用地 （736亩）
2
四、客户定位
“客户定位”包含但不限于以下内容：①核心、次要 及边缘客户（客户规模判断）界定； ②目标客户群体
细化描述（不能泛泛而谈可直接描述）；③目标客户
的消费特征及消费能力分析。尽可能精炼，所有信息 都集中在一张PPT里。
2
五、户型配比及配套要求
“产品定位”包含但不限于以下内容：①产品定性选
2
一、城市解读
“城市解读”包含但不限于以下内容：①城市区 位； ②城市经济指标；③城市人口（城区人口）；
④城市其它房地产相关特点分析。尽可能精炼，
所有信息都集中在一张PPT里。
2
二、地块解读
“地块解读”包含但不限于以下内容：①地块区位 （与城市发展之间关系）； ②土地概况（获取节奏，
面积，价格）；③地块内部及周边情况描述；④地块