商业物业融资租赁业务模式介绍及案例说明-预售房产直租模式

商业物业融资租赁业务模式介绍及案例说明

——预售房产直租业务

*业务模式介绍

一、业务模式简述

该业务模式为兴业租赁购买供货商提供的处于预售状态的商业物业（商场、酒店、写字楼等经营性资产），并将物业出租给物业运营商及供货商，租赁到期，采取供货商偿还租赁本金，退房解约形式的融资租赁业务。

针对处于预售状态的期房进行该类交易目的在于在一个相对较短的期限内完成租赁业务，同时进行交易撤销和退房。该模式能够有效降低交易成本，但在风险的保障上由于兴业租赁尚未取得物业的完整产权，因此必须做到高收益、强担保、及较小违约可能。

二、交易基本要素

交易主体：供货商、关联运营商

业务品种：直租

租赁物：商业物业（商场、酒店、写字楼等经营性物业资产）

金额：不超过物业市场价值的50%

期限：1-3年

综合成本：不低于12%

租金支付：租赁期内按季度支付租金，分批分次偿还租赁本金，回购物业。

资金用途：合法、合规用途

保证金：不低于融资额的5%

担保方式：实际控制人担保或关联企业担保，或其他资产抵质押。

三、交易结构

四、操作步骤及流程

①供货商与兴业租赁就租赁标的物网签《商品房买卖合同》，约定兴业租赁以融资总额的金额，购买租赁标的物（商业物业），并办理预售登记和预告登记，取得登记回执，约定于租赁期结束前须取得租赁物的产权证书。

供货商需向兴业租赁提供款项收取的收据。

②兴业租赁与承租人签署《融资租赁合同》，约定将上述全部面积整体出租给承租人，租赁期间按约定收取租金。同时一次性收取承租人一定比例的保证金，不计息，租赁合同全面有效履行结束后退还。

③兴业租赁与回购人签署《回购协议》,约定：在租赁期间由回购人按原价无条件分次回购全部物业(无条件回购责任与租赁物的权属、技术、经济等因素无关)。

④兴业租赁与担保人签署《保证协议》，对承租人的租赁义务及回购人的回购义务提供连带责任保证。

⑤签署完毕上述合同及办理完毕相关手续后，支付约定价款。

、买卖同撤交易

备注：以预售商业物业为租赁标的物的融资租赁业务中，在以退房解约安排结束交易的情况下，合计在交易环节中增加的税负仅为按融资额计算的1‰的印花税。

七、企业融资收益

1.融资额度较大，解决了预售房产无法进行外部融资的阶段困难；

2.交易成本较低，解决了物业融资租赁业务中交易成本较高的根本问题；

3.有效盘活固定资产，解决企业长期资金固化、占用问题；

4.中长期用款，为企业解决资金来源与用途不匹配的核心问题；

5.还款方式及进度可灵活设计，匹配企业现金流，降低企业流动性风险，

有效优化财务结构，为发展注入新的血液；

6.资金用途宽泛，从根本上解决了企业资金运用的灵活性问题；

7.开辟了新的融资方式和融资渠道，提升了企业的综合融资能力；

8.融资利息以租金的方式支付，企业可全额于税前抵扣。

八、准入标准

1、作为租赁标的物的物业位于一线和二线中心城市的核心区域，物业本身经营良好，能够产生较好现金流，具有一定增值潜力。

2、租赁物业虽处于预售阶段，但在工程进度上已经投入运营、或已经建成封顶、或即将面临交付。即达到现房使用状态的预售期房。

3、作为交易标的物的物业产权无任何法律瑕疵，能够确保兴业租赁在购买后取得物业的完全产权，能够对抗第三人。

4、承租人或第一承租人须为商业运营管理公司，非房地产开发商。

5、确保交易过程中的各个环节均真实、有效。

6、由于存在相关政策的不确定性，控制业务期限不超过3年。

7、选择过桥融资或阶段性融资为业务方向。

8、严格控制物业买卖价格，以不超过物业市场价格50%的标准为控制原则。

9、对物业产生的现金回流及其他还款来源进行账户监管，既实现一定的综合留存收益，又有效防控业务风险。

九、收益要求

在有效控制风险的前提下，明确项目据净收益计算的IRR不低于12%。

*案例说明

一、主体介绍

某房地产开发商成立于1993年4月，注册资本3亿元人民币。多年来开发、并购多个商业地产项目，留存商场运营面积达到50万平米，分布于北京、济南、太原、西安等多个城市。于1995年成立了关联企业——商业运营管理公司，负责管理、运营集团留存商场50万平米,具有完善的商业运营团队，拥有较强的商业运营能力。

该企业于北京新开发城市综合体项目，总占地面积25000平方米，建筑面积约20平方米，建筑群由二座塔楼，及裙楼组成，使用功能包括酒店式公寓、办公、商场、娱乐、餐饮，地下停车库等组成。该项目已经取得预售许可证，且工程进度已经完成封顶及外立面工程，计划于2011年3月份交楼。其中酒店式公寓10万平米已全部销售完毕，开发贷款已经全部还清，剩余商场可运营面积10万平米，该企业计划长期自持、经营，并已基本完成招商工作，计划于2011年五一开业，预计开业后前三年能够实现年均租金收入1.8亿元。

目前，企业以股权并购形式直接收购位于北京的另一写字楼宇，交易金额10亿元。企业自有资金4亿元，资金缺口6亿元。

针对企业现状，我公司为之设计了物业融资租赁交易结构，由运营商及开发公司共同做承租人，由我公司将从供货商处购买的该商场全部商业面积（合计10万平米）全部出租给承租人使用，开展租赁业务。

二、交易结构

三、操作步骤及流程（仿上述模式介绍）

兴业金融租赁有限责任公司