港区项目市场调研报告 豫发置业

美景鸿城 新蓝钻 阳光城 橡树玫瑰城 美林河畔
市区
居易国际城 兴龙湾 丹石街区 国瑞城
空港森林（孟庄合村并城项目）
龙湖
裕鸿世界港
孟庄
航空港区
富士康 世纪新城 华福绿洲（薛店合村并城项目）
薛店
4
各片区产品详情
龙湖镇片区项目定位较高，薛店和孟庄以中低端楼盘为主。
详情见下表：
区域 主要楼盘 华福绿洲 （一期） 世纪新城 （四期） 均价 3900 3900 4600 结构 11+1层 11层 6层 双拼别墅 联排别墅 5层退台洋房 6层洋房 6+1层洋房 11层小高层 18层高层 联排别墅 6+1层洋房 24层高层 7层 10层 梯户比 一梯4户 一梯2户/3户 一梯2户 停车位 地面停车 地面停车 地下和地面停车 容积率 2.8 1.9 1.2 一-三期为6层 说明
左图：金桥澎湖湾户型平面图 两梯四户
两房：89㎡
三房：102㎡（单卫）
14
附件1
中原万达广场公寓分析
1、SOHO公寓共22层，全部为6梯24户，户型集中在41-59㎡，开间 3.3-4.5米；暗卫，带灶台，没有独立的厨房和阳台；入户大堂达到 300㎡，10米挑高。
在中原万达广场采用的平面布局和户型：
航空港区置换用地市场调研报告
（仅限于调研数据 暂无结论）
2012年4月
1
主要内容：
1 富士康客户购房区域 2 富士康客户选择项目 3 各片区产品详情 4 户型比例 5 富士康客户咨询量最大的产品 6 港区原住民未来分布 7 富士康员工未来分布 8 富士康客户购买力评估 9 港区住宅市场供-销状况 10 港区商业地产市场供-销状况 11 烟台富士康产业园住宅市场状况 12 附件1 中原万达广场公寓分析 13 附件2 世豪小公馆分析 14 附件3 裕鸿·世界港详情 15 附件4 华府绿洲（薛店） 16 附件5 空港森林（孟庄合村并城项目） 17 附件6 居易国际城（龙湖） 18 附件7 兴龙湾（龙湖）
华福绿洲（一期） 薛店镇 世纪新城（四期）
复式：0.8% 就整个项目而言，80㎡以 下23%，80-90㎡：48%， 90-120㎡：23%，120㎡ 以上:6.2%，
——
居易国际城（五期） 龙湖镇 兴龙湾 丹石街区
—— 48㎡一室：10% 别墅、复式：6% 60㎡一室、联排 别墅：7%
孟庄镇
港区
空港森林
2.5 2.0 1.5 有电梯
世界港 （一期）
5
户型比例
薛店和孟庄片区的项目户型面积总体较小，龙湖镇高档项目中的中端产品户型以90平米 左右两房和三房居多。
详情见下表：
区域 主要楼盘 两房面积及比例 （套数比例） 69㎡: 9% 71㎡: 9% 75㎡:9% 82㎡:46% 90㎡:25% 92㎡:25% 89㎡:22% 88㎡:26% 67㎡：13% 81-89㎡:47% 78-80㎡：40% 三房面积及比例 （套数比例） 101㎡:27% 107㎡:8% 120㎡:8% 125㎡:17% 130㎡:17% 137㎡:7% 127㎡:25% 106㎡:20% 91-106㎡：17% 129-140㎡：7% 89㎡、100㎡、115㎡、 120㎡：45% 139㎡：8% 110㎡、119㎡：17% 131㎡:4% 132-180㎡：55% 其他 说明
72㎡
35㎡
44㎡
部分户型有独立厨房，部分户型 只有灶台，卫生间多数为暗卫。
A栋 32层4梯17户
17
附件2
世豪小公馆分析
正弘蓝宝湾二期推出两栋精装公寓，35-77㎡，可居住、可办公，均有独立厨房（灶台）、 卫生间，物业费1.98元/㎡/月 ，土地年限50年，双气。 B栋 公寓
60㎡
55㎡
44㎡
当前销售均价9000元/㎡，装修标 准1500-2000元/㎡。
金桥澎湖 湾
5500
28层
一梯4 户
1:1
2.2
黄金家园
5300
28层
一梯4 户
1:0.88
2.2
74㎡ 76㎡
96㎡（单卫） 98㎡（单卫） 105㎡（单卫） 111㎡（双卫）
74-76㎡两房 96-98Байду номын сангаас三房
13
烟台富士康产业园住宅发展状况
右图：黄金家园户型平面图 两梯四户
两房：74㎡
三房：96㎡、105㎡（单卫）、 111㎡（双卫）
区域 薛店 镇 龙湖 镇 孟庄 镇 港区
楼盘 华福绿洲（一期） 世纪新城（四期） 居易国际城（五期） 兴龙湾 丹石街区 空港森林 世界港（一期）
7
港区原住民未来分布
港区北片区原住人口大约32000人， 未来将集中安置在6个安置区。详见 右图。
北片区共涉及17个行政村。
郑港第三安置区 4900人 郑港第二安置区 4800人 郑港第一安置区 2600人 滨河第二安置区 3900人 滨河第一安置区 5900人 滨河第三安置区 9400人
中原万达广场采用的装修标准：
卧室
卫生间
电梯前厅
万达的户型种类较少，尺寸比较单一，在实现标准化精装修的过程中比较节省材料 成本和时间，大规模的复制能够避免装修瑕疵。
16
附件2
世豪小公馆分析
正弘蓝宝湾二期推出两栋精装公寓，35-77㎡，可居住、可办公，均有独立厨房（灶台）、 卫生间，物业费1.98元/㎡/月 ，土地年限50年，双气。 A栋 公寓
A栋 32层6梯29户
18
附件2
世豪小公馆分析
1、共32层，全部为6梯24户，户型集中在41-59㎡，开间3.3-4.5米； 暗卫，带灶台，没有独立的厨房和阳台；入户大堂达到300㎡，10米 挑高。
B栋 32层6梯29户
在郑州同类型的公寓产品中，万达SOHO公寓的户梯比最低，电梯配置级别最高；每户均有天 然气接入；在中原万达广场的客户中，用于投资和办公的客户最多，自住客户较少。
8
富士康员工未来分布
富士康员工现在预计有17万人，根 据富士康计划，今年6月底之前用工 人数达到20万人；未来1年港区还 会继续增加10万人。员工宿舍分布 点如右图。
郑港四街两侧将是富士康员 工的主要聚集区，未来新增 员工主要集中在富鑫小区和 华鸿小区。
华鸿小区（在建） 预计6万人 富鑫小区（在建） 预计4万人 枣园小区（已入住） 2万人
主力产品
世 界 港： 10层电梯洋房：92㎡两房12%、150-170㎡三房32%、 170-190㎡四房43%、220-250㎡复式13%
5层洋房：以170-390㎡大户型为主 卫生厅小区： 154㎡三房19%、 172-195㎡四房73%、340-350㎡复式8%
卫生厅小区
11
港区商业地产市场供-销状况
主要楼盘
均价
结构
梯户比
停车位
容积 率
两房
80㎡ 82㎡ 89㎡
三房
102㎡（单卫） 111㎡（单卫） 126㎡（双卫） 134㎡（双卫） 144㎡（双卫）
富士康员工咨询量 （成交量）最大户型 80-89㎡两房 102㎡三房
说明
1、两房占50%， 三房占40%， 四房10%； 2、没有一房产 品 两房三房各占 50%，没有一 房和四房产品
2
富士康客户购房区域
根据调研，富士康员工购房主要分布在五个区：薛店、龙湖、孟庄、港区、市区机场高速口 附近（按重要程度排序）。 薛店：距离富士康厂区较近，在富士
康入住之前已有一些项目，富士康进驻 之后，薛店成为港区员工购房的首选区 域；
市区
龙湖：距离富士康厂区8公里，在开发
项目超过10个，高、中档项目均有，已 形成一定居住环境，富士康员工对部分 项目价格可接受；
孟庄：距离富士康厂区5公里，大量富
士康员工在此租房，因合村并城项目吸 引员工购房；
龙湖 孟庄
港区：裕鸿世界港吸引少量员工购房； 市区机场高速口附近：富士康往市
区发有班车，机场高速口附近楼盘乘车 方便，部分员工在此购房，主要项目有 5个。
薛店
富士康
航空港区
3
富士康客户选择项目
富士康员工来访、成交比较集中的项目如下：
销售情况： 销售情况
世 界 港：2011年11月推出9万㎡住宅，共计660套，已售50%，成交价4800-5500元/㎡
客 户 群
世 界 港： 以港区客户为主（在港区工作、生活或与港区有经常性来往），市区客户少量，富士康客户 极少
潜在供应量
未来一年预计推出住宅34万㎡（世界港推出10万㎡五层洋房，名门地产与卫生厅合作开发小区24万㎡， 产品为九层电梯洋房）
豫康新城（已入住） 13万人 绿苑小区（已入住） 1万人
9
富士康客户购买力评估
富士康员工中，有购买力的员工大约占20%—30%，大约3.4万人—5.1万人，该数字未来1— 2年还将继续增长。
根据薪资水平和员工结构分析，有购买力的员工大约3.4万人—5.1万人，如何将购买力转化为潜在需求、继而转化为实 际需求，值得深入考虑。
12
烟台富士康园区住宅市场状况
烟台富士康于2004年投产，周边住宅区随之兴起，目前已形成一定规模，部分项目把富士康 员工作为主要客户群，紧凑型产品比较热销。
金桥澎湖湾和黄金家园是距离富士康最近的商品房项目，成交客户中超过60%来自富士康； 住宅品质总体上并不高端，外立面、售楼部、推广包装等总体上比较平淡。
薛店镇
居易国际城 （五期）
龙湖镇
兴龙湾
多层洋房预 计4000多
6层：1梯2户 11层：1梯2户/3户 18层：1梯4户
地下和地面停车
1.4
丹石街区 孟庄镇 港区 空港森林
4300 3500 5500
洋房：1梯2户 高层：1梯4户 1 梯4 户 1梯2户（少量1梯3户）
地下和地面停车 地下和地面停车 地下和地面停车
31米
在郑州同类型的公寓产品中，万达SOHO公寓的户梯比最低，电梯配置级别最高；每户均有天 然气接入；在中原万达广场的客户中，用于投资和办公的客户最多，自住客户较少。
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附件1
中原万达广场公寓分析
2、SOHO公寓全部精装修，装修标准为1000元/㎡，带空调，不带家 具，建材全部选用一线知名品牌；入户大堂装修标准为3000-4000元 /㎡，瓷砖墙面、大型水晶吊灯装饰。
世界港（一期）
80㎡：48%
91-120㎡：17%
70㎡以下：30%
4房（199㎡以 上）：28%
6
富士康客户咨询量最大的产品
富士康客户咨询量或成交量比较集中的产品为80㎡左右两房，其次100㎡左右三房（这种 需求结构在很大程度上与供应结构有关）；对首付在10万元以下的产品接受程度最高。
详情见下表：
员工结构
师级管理干部 20%
工资与学历、入职时间、 期望薪资等相关， 集中在4000-7000元/月 （不含年终奖）
基本工资1850元/月， 月综合收入2300-2800
普工 65%
员级员工 15%
工资与岗位职责、学历、 入职时间等相关， 集中在2000-4000元/月
10
港区住宅市场供-销状况
住宅销售情况及供应量：港区目前小高层均价5500元/㎡左右，未来一年左右新增供应量34万 ㎡。洋房均价7000-8000元/㎡，未来一年新增供应量
商业地产销售情况及供应量：在售商业（门面形式）价格15000-20000元/㎡，未来一年新 增供应量39万㎡。
销售情况： 销售情况
世 界 港：2011年11月推出1.5万㎡住宅临街底商，已售50%，约7500㎡，价格16000-20000元/㎡ 沃金广场：2012年2月推出1.3万㎡住宅临底商，已售90%，约1.1万㎡，价格15000-19000元/㎡ 潜在供应量： 潜在供应量 约39万㎡（世界港20万㎡，沃金广场9万㎡、华鸿小区底商10万㎡，不含无证建筑） 商业组合： 商业组合 世 界 港：商场10万㎡，商业内街5万㎡，住宅临街底商5万㎡； 奥特莱斯购物中心50%、餐饮10%、娱乐10%、其他30%（暂不详） 沃金广场：餐饮30%（小吃、中餐、西餐厅）、服饰30%、数码电子10%、超市10%、 娱乐10%（影院、网吧、电玩）、银行3%，其他7%
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附件3 裕鸿·世界港详情
基本情况：总占地1500亩，容积率1.5，总建筑面积约150万平米，涵盖住宅、公寓、酒店、写字楼、商
两房 面积 69-82㎡ 90㎡ 89㎡ 67-81㎡ 78-80㎡ 80㎡ 92㎡ 总价 26-32 33-36 38-41 29-36 33-34 27-29 47-51 首付 7.8-9.6 9.9-10.8 11.4-12.3 8.7-10.8 9.9-10.2 8.1-8.7 14.1-15.3 面积 101㎡ 107 —— 91㎡ 89㎡ 110-119㎡ —— 39-40 37-39 37-43 11.7-12 11.1-11.7 11.1-12.9 三房 总价 38-40 40-43 首付 8.4-12 12-12.9