浅析物业管理收费难的原因与对策 最终版

东莞理工学院

本科学年论文

学年论文题目：浅析物业管理收费难的原因与对策学生姓名：李亚楠

学号：201042409114

系别：政法学院

专业班级：行政管理1班

指导教师姓名及职称：刘静讲师

起止时间：2013年5月—— 2013年6月

摘要

伴随着现代化城市的逐渐形成和城市房地产业的发展，物业管理作为一门新兴的行业油然而生。然而，作为一个不成熟的行业在其成长与发展过程中必然会面临许多困难，当前，我过物业管理主要面临五大难题：物业管理收费难、业主委员会组建难、物业管理服务不到位、物业纠纷解决难、现有法规不完善等难题，而物业管理收费难则成为最首要的难题。本文就从几个角度简单的分析物业管理收费难的原因以及如何解决收费难这个问题提出几点建议。

关键词物业管理物业费原因对策

浅析物业管理收费难的原因与对策

物业管理行业作为一个新兴并正在快速发展的行业,也已逐渐成为房地产经营管理的重要组成部分，同时物业管理领域是城市管理和社会建设矛盾的集中体现，随着物业管理的迅猛发展以及物业管理规模和覆盖面的迅速扩增，广大业主权利意识的觉醒，物业管理的许多亟待解决的、深层次的实际问题逐渐的浮现出来，尤其是物业费的收取问题则成为物业管理行业的一大难点。因此，分析和了解物业管理费收取难的原因成为时下物业管理领域研究的重点，同时如何解决这一大难题也成为物业管理领域研究的重中之重，毕竟规范的物业管理是和谐社会建设总体战略中的重要内容。

一、物业管理收费难问题的成因

（一）由于信息不对称，导致物业管理公司与业主之间的道德风险和逆向选择问题加大。

由于业主对于交物业费有着抵抗的心理，在面对个人利益与公共利益的选择时，大部分不愿意交物业管理费的业主都是抱着一种把个人利益凌驾于公共利益之上的心态去抵制物业费的交付。比如说一个家庭在一个小区买了一栋房子，但是这户家庭还在别处有一所长期定居的房子，这个小区里的房子只是偶尔回来小住一下，因此，在面对交物业管理费时她们会觉得我们又没有享受更多的公共资源，我们为什么要交物业管理费呢？另外，没有交物业管理费用的业主可以理直气壮的去享受一些公共资源，这也让那些缴费的业主感到心里很不平衡，未缴费的业主利用投机心理占取已缴费业主的部分利益。这样就会导致持有投机心理行为的业主发生逆向选择的可能性只会越来越大，不愿意缴费的业主也会越来越多。

（二）物业管理自身的不成熟，法律法规制度不健全

物业管理在国外已有100多年的历史，但在国内，却只有25年的发展历史。全国第一家物业管理公司是1981年3月份成立的深圳市物业管理公司，由于深圳是改革开放的重点城市，在创新与发展方面往往起着领军人的角色，然而在内地物业管理公司则起步较晚，比如成都，第一家物业管理公司于1992年诞生，其发

展历史仅仅只有14年。因此，物业管理行业无论是在理论还是在实践方面都处于不成熟的阶段，因而在收取物业管理费用难这个复杂的问题中物业管理公司处于尴尬境地也是在情理之中的。同时，正是由于物业管理自身的不健全，也导致了物业管理法律法规方面制度的不健全，而要想顺利进行物业管理，就必须得在物业管理领域有法可依，而目前我国在物业管理立法领域还处于探索发展阶段，虽然目前有几部物业管理法规的频频出台，但这些个法律法规不足以有效加强物业管理。另外，在物业管理公司、开发商与业主之间的法律关系方面也存在着一系列的模糊不清的界定。

（三）物业管理服务内容和标准缺乏透明度

由于业主与物业管理公司之间信息不对称，导致业主并不是很清楚所交费用标准是如何制定的，这样也就缺乏让业主主动交费的证据力度。如何界定物业管理服务费的收费标准，业主交费到底是应该遵循市场经济规律还是按照开发商或物业管理公司垄断性的定制费用？这都成为目前急需解决的问题。确定物业管理服务收费标准，应当遵循公平、公开、合理以及与物业管理服务水平相适应的原则。过低或过高的收费，都会导致许多业主迟延交费，不交费或抗交管理费。（四）业主、业主委员会与物业管理公司之间沟通不力导致矛盾重重业主与开发商存在着商品房买卖方面矛盾导致小区欠费现象比较严重。由于开发商在商品房销售之初许下小区环境多么优美、管理水平如何高、每户一个或几个车位等承诺,而业主入住时发现开发商的承诺没有兑现,比如说房屋质量有问题、面积缩水等问题。这就会导致业主不愿意花冤枉钱去买不满意的产品。同时，当业主与开发商或者与物业管理公司之间出现问题时，业主委员会这个媒介的角色也没能充分起着协调、沟通缓和矛盾的作用。另外，在现在这个高房价高消费的社会状况下，本身成为“房奴”的业主对交纳上千元的物业管理费抵触情绪很大,归根结底还是由于经济发展不平衡、收入分配不公平导致的，这些可怜的房奴业主们就形成了能不交就不交、能拖就拖的局面。

（五）业主对物业管理的认识偏差

由于业主并非物业管理专业人员，因此他们不可能全面了解物业管理这个系统性的有偿服务行为，对物业管理的认识只停留在表面上。目前业主普遍认为物业管理公司的工作主要是保洁、保安、绿化，同时还认为房屋出现质量问题也全

部应由物业管理公司负责。所以一旦房屋存在质量问题，就以此为“借口”拒交、少交、欠交物业管理费。他们并不知道这些问题是由开发商，或是因自己装修不当等原因造成的，其责任主体的归属应是开发商或业主个人。并不是物业管理公司，也不属于物业管理公司的工作职责范围。

（六）物业管理行业在社会的公信度不高。

社会对物业服务价值的认可程度普遍不高，对物业服务工作尊重度不够，在地方每年的行风测评中，物业管理行业一般都会排在倒二、倒三的位置。[1] 二、物业管理收费难解决对策

事实上，业主不愿意交费是物业管理收费难的最大瓶颈，要想解决物业管理收费难的问题，重点应放在业主与物业管理公司的关系协调上，其次也要从其他途径来解决收费难问题。

（一）提高物业管理的服务质量，以高质量让业主满意。

无论是开发商还是物业管理公司，既然从事物业管理这个行业，就要兢兢业业的秉着真正为业主好的心态工作，人之初，性本善，中国人讲究礼尚往来，你对我好，我自然而然也会对你好。如果物业管理公司提供高质量的服务让业主达到心理的满意度，我相信业主也会自然而然的交物业管理费。物业管理公司在处理与业主之间的关系时应该想的是我能够为业主做些什么，而不是我能够从业主身上得到多少利润。

（二）要转变业主的物业管理服务消费意识，业主不应该是被动的去消费，而应该是主动的去享受消费带来的服务，同时纠正业主对物业管理的认识误区。

广大业主往往有一个误区，物业管理费是交给物业管理公司的，是归物业管理公司所有的。有的业主则认为物业公司管理不规范、服务不到位，所以就不交，这实际上是维权手段的错误。这些都突出了物业管理在业主中宣传不够，从而造成业主的不了解和误解。事实上，物业管理公司应该通过多种宣传手段引导和示范,让广大业主了解物业管理工作的内容,尽快接受新的住房消费观念。可以通过在社区设立物业管理服务收费、服务标准和服务内容等形式的公告栏、宣传栏,并将物业企业动态和业主交费情况予以公布这些途径来进行业主与物业管理公司之间的沟通。同时，业主应该树立“花钱买服务”的意识。

（三）健全完善物业管理法律法规体系