写字楼营销推广-深圳中心+写字楼营销推广方案

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一级客群 福田/CBD
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二级客群
前海/南山
三级客群 四级客群 五级客群
罗湖/宝安 香港
其他
扩租/升级
升级/过度 升级 升级/过度
决策者特征界定
CEO/高管 部分老板
35岁 60岁
身份匹配 符合企业发展
成熟度 品质、舒适度 交通便利 价格不敏感
理性 主见 健康
客户核心决策点：
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地段 服务
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硬件
什么理由，你才会愿意等待他？
刘丹，
梅州美女，
如果1年之后，他会对我更好， 我可能会考虑。譬如去学习啊， 赚比另外三个更多的钱啊 （笑），但也不一定。
周聪， 江西美女，
除非1年之后， 他能比其他三个对我好100 倍！我就会考虑答应他！
思思， 永州美女，
我要知道他这一年去做什么， 是不是为了我们会过的更好， 如果是的话，我愿意等，更 愿意参与到这一年。
答案呼之欲出：
为了我们更好的未来， 我邀请你加入这一年。
换而言之：
最好的服务 + 参与感
等我一年，你将享受前所未有的最好的服务，同时这项服 务我将邀请你参与，共同打造。将本案面临最大的难点转 化成项目最大的核心价值点。
最好的产品，从来都不是流水线生产的 最尊贵的体验，从来只能量身定做。 所以这一年，我们邀请客户深度参与，
便捷信息传播
（上帝大众媒介传播）
想做上帝吗？
“上帝订制计划”9月1如全球征集
上帝 以你为中心
深圳中心 订制总部商务 全球预约
你就是上帝
深圳中心 订制总部商务 举世盛放
世界500强已订制30席
帝+ 商务 全球预约体验
12/31
7/15
17/3
客群特征：
追逐中心注重体验
为什么 选择我们？
为什么选择福田？
宝中
40万
前海 1600万 后海
272万
龙坂
321万
华
CBD
强 北
100万
蔡屋围
20万
蔡屋围/华强北/坂田，
过气、区域形象不高
竞争指数：一颗星
后海总部基地，
总部冠名、不纯粹、低服务
竞争指数：二颗星
前海、宝中，
不成熟，五年后竞争爆发
上帝商务定制期 （启动企业订制）
世界金融中心
佳宁娜广场
年代：2003 租金：160-180/㎡
年代：1996
租金：75-90/㎡
嘉里中心 年代：1997 租金：170-200/㎡
发展中心大厦 国贸大厦
年代：1991
年代：1985
租金：65-85/㎡ 租金：85-120/㎡
一栋1997年的楼， 在罗湖的二线区域， 租金18年后还能排在区域前三， 接近福田CBD中端水准。
项目使命
我们的目标是什么？
从长远看，
深圳租赁商务价值领导者
从整体看，
深圳中心整体价值硬支撑
从AB座关系看，
A座运营直接影响B座价值
营销目标重要性排序，
客户品质 > 价格 > 速度
项目使命：
500强企业聚集地
（世界500强 + 中国500强 +深圳500强）
得世界500强者得天下。 我们目标瞄准世界500强， 同时对于实力强大非500强企业总部， 当然也不会放过，以下以500强代表优 质客户，并非独指500强。
产品+服务 私人订制
乔布斯订制苹果总部
谷歌订制谷歌总部 史玉柱订制巨人总部
马云订制阿里总部
私人订制商务空间拥有巨大需求， 然而只有老板们可以随便玩， 对于CEO们，订制一栋写字楼可就 没那么容易了。
所以，你可能看那沉闷的大堂不爽很久了 你可能一直都在讨厌某个电梯品牌 你可能对大堂门童是两个男的很有意见 你可能觉得某些地方不符合你企业属性 你也可能对室内空气质量十分不满……
是什么力量让它抵抗了时光与大势？
服务。
时间给了前海机会， 时间亦给了我们机会。 5年，我们必须证明一件事：
我们是
深圳服务最好的写字楼
在福田， 为什么选择我们？
平安中心 皇庭中心
中洲大厦
我们
案名 地段 配套 品牌 高度 交通 景观 品质 得分 本案 五星 五星 五星 二星 五星 五星 五星 32 平安 五星 三星 五星 五星 四星 五星 五星 32 中洲 五星 五星 三星 三星 五星 五星 五星 31 皇庭 五星 五星 三星 四星 五星 三星 五星 30
单纯从硬件看， 我们与对手并无本质区别。 当然，我们也可以自认为有点区别。
我们的领先价值体系
深南核心商务
颜值高
高实用率（无柱）
深圳中心亲生子 一线公园景观 电梯垂直接驳
如果我们是销售型物业， 投资客估计会为此杀红眼来抢。 可对于成熟的500强租赁企业， 这并没有什么太大用处。
购买客户讲究可升值的价值。 租赁客户则关注现在的使用价值。 以上不同，并不能增加太多使用体验， 不足以支撑起我们的绝对优势。
竞争指数：三颗星（现在）五颗星（五年后）
与当前大前海竞争优势，
政治 经济 中心 （市民中心）
（深交所）
成熟商务氛围（交通/酒店/会展/商业/商务集群）
一句话总结当前竞争优势，
深圳中心的写字楼
租赁型商务是一生的事业 未来高租金可持续才是真正的成功
前海成熟后如何竞争？
是我们必须考虑的重要问题！
一个是市级中心，一个是国家自贸区 1600万㎡商务供应，辐射区2000万供应 如果产业西移，如何留住核心客户？
何况，我们有致命的时间差：
平安2016年6月入伙， 中洲、皇庭2016年初入伙， 我们，2017年3月。
核心难点： 条件都差不多，对于优质客户，
凭什么让别人多等半/1年？
如何让 500强等待？
我们做了一个小实验， 分别找了各个女孩，提同一个问题：
你年纪不小了，很想结婚， 四个条件相当的高富帅同时向你求婚 有三个愿意马上和你结婚， 而最后一个要你等他一年，
500强在哪？ 有什么特征？
据百度，2014年深圳已有世界 500强企业200余家。中国500强 若干，理应>200家。
世界500强分布示意图
龙岗
不详
宝安
40家
前海 南山
60家
40家
Байду номын сангаас福田
100家
罗湖
30家
其中，嘉里建设广场有40多家。
28% 56%
20% 36%
18% 26%
客户区域界定
定位语，
深圳中心 总部订制商务
最好的服务即：顾客就是上帝， 对一座提供极致服务的写字楼，
企业就是上帝！
广告语，
你，就是上帝
“上帝” 战术执行
互联网思维推广五要素
2、大数据通路
4、互动致胜
（精准媒体）
（客户互动）
1、便捷信息
3、体验为王
5、超预期
（大众媒介）
（活动体验）
（创新服务）
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