上海崇明房地产市场概况

客户改善型需求，主要来自城桥镇主力购房族政府机关公务员和小私营业主。③农村进城需求。④少量投资需求。当地别墅的购买主
力是当地公务员或小私营业主们的改善型居住需求。
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市场价值/堡镇板块分析
崇明堡镇板块是整个崇明的第二大镇，是崇明的经济、文化和交通中心，板块内目前在售项目少， 且多为档次较低的物业
富源花苑
瀛通金鳌山公寓
7栋4-7层的多层8栋11-14层的小高层双 拼:13栋;叠拼:2栋;联体:9
——
未开盘
0%
目前崇明新城板块仅2009年6月以后上市的达安御廷、堤亚纳昱墅、江南名都和瀛通金鳌山公寓四个项目有较多房源可售，其他项目
均已进入尾盘销售阶段。
该板块在售项目多为公寓、别墅多物业类型社区。
客层分析：崇明城桥镇房地产市场需求主要由以下几部分构成：①动迁需求，目前主要为崇明城桥镇老城区改造、安置需求。②区域
2010/3
90%
绿岛阳光苑
11栋联排别墅
双拼：17000-20000元/㎡
2007/6
100%
江海名都
20栋3层的多层 联体:78栋
多层：11000-13000元/㎡ ; 联排：14000-16000元/㎡
2010/8
50%
堤亚纳昱墅
独栋:87栋
独栋：22000-24000元/㎡
2009/6
58%
崇南 ➢功能定位——全岛人口和产业高度聚集的田园式中心城区； ➢产品特征——公寓+别墅； ➢客户特征——本地居民为主，片区外投资客户数量快速增长； ➢价格——价格呈现快速增长，公寓价格逼近万元
崇东
崇中 ➢功能定位——以森林度假、办公总部、休闲居住为主体的中央森 林区； ➢产品特征——目前项目主要分布在各镇核心区域，数量少且体量 小；
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市场价值/崇明房地产整体运行分析
崇明别墅市场在2009年11月后价格突飞猛进，并且供给与成交双双“开动”——在去年11月份以 前整体市场别墅无供应，成交亦持续低迷，可见隧道的通车别墅市场是最大也是最直接的受益者
崇明别墅市场直接受长江隧道开通的影响——成交量、成交价、供应量三方齐增长，目前整体崇明别墅市场均价在25000元/平米以 上，由于前期的快速去化，截止2010年8月份市场别墅供应量不足，成交随着保持在低位运行。
崇北 ➢功能定位——以主题乐园和生态农业观光为主体的乐园旅游区； ➢产品特征——主要集中在海门海永乡，以低端住宅及少量经济联 排别墅为主；
崇西 ➢功能定位——国际会议、滨湖度假为主的东方日内瓦式的景湖 会展区； ➢产品特征——无商品住宅项目；
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市场价值/崇明房地产整体运行分析
崇明房地产市场发展在时间上可以分为两大阶段：2009年11月以前和2009年11月以后，2009年 10月31日长江隧道通车后崇明房地产价格水平进入了迅速上升的发展阶段
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市场价值/崇明新城板块分析
崇明新城板块在售项目至少去化了一半，近期即将入市的项目仅瀛通金鳌山公寓一个，待入市的地 块也只有一块，未来市场竞争环境良好
项目名称
物业类型
价格
开盘时间
去化率
达安御廷
15栋7-11层的小高层20栋6-7层的多层独 栋:50栋;联体:60栋
联排：13000-15000元/㎡ ; 独栋：25000-28000元/㎡
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市场价值/崇明房地产整体运行分析
崇明公寓市场在2010年2月呈现价格攀升态势，并且发展至今已经较2010年之前进入了更高的水平 空间，但市场供应低迷，反观成交量，整体维持在相对较低的水平
崇明公寓市场在价格方面，2010年2月后进入了更高的水平空间，这主要是由于长江隧道的开通利好崇明房地产市场，隧道开通后崇 明与上海本土联系更为紧密，因此提供了崇明房地产市场的涨价突破口。但是在成交量与供应量方面，依然延续着2010年以前的情况： 供应量低迷，成交量基本维持在月均4000平米左右的水平。
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市场价值/陈家镇板块分析
崇明陈家镇板块位于崇明东端长江入海口，距离上海中心城区45公里，国际航空港50公里，在长江 隧道开通后，板块房地产突飞猛进，且均为高端物业，目前该板块是崇明房地产价值最高区域
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市场价值/崇明房地产整体运行分析
CRIC认为，长江隧道通车可以说是开启了崇明房地产市场的新时代，“隧桥效应”促使崇明的房地 产业进入快车道，房价快速上升
09年1-6月
公寓 项目名称：嘉年花苑
销售报价：6500元/ ㎡
项目名称：中瀛建德苑
销售报价：5800元/㎡
别墅 项目名称：绿岛阳光
销售报价：10000-12000元/㎡
二期）
所属区域 堡镇 堡镇
四至范围
东至:老滧港 西 至: 南至:新静河
东至: 西至:港东 公路 南至:新静
河
土地用 途
住宅
住宅;商 业（商 服）
中标价 土地面积 容积率
（万元）
中标公司
待上市项目名 称
上海天昱通房地
157,423
1.0
30,900 产开发有限责任
无
㎡
公司
上海天昱通房地
164,953
0.7
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市场价值/崇明新城板块分析
在整个崇明房地产市场中，崇明新城板块是起步最早，也是物业类型相对较为丰富的板块，此板块 由于生活配套全面，因此崇明原住民置业多选择该区域
达安御廷
江海名都
瀛通金鳌山公寓 (形象）
崇明县长兴乡凤东佳 苑商品房基地地块
堤亚纳昱墅 绿岛阳光苑
地理位置 位于崇明岛的南岸偏西，张网港以西、 三沙洪河以东、长江南汊岸线以北、南 横引河以南，总面积约28平方公里。 板块属性 崇明新城板块为崇明岛门户，政府单位 所在地，在全岛房地产市场中属发展历 程最长，配套设施最好、项目容量最多， 楼盘品质最高的区域。 在售项目 目前区域市场中在售商品房住宅项目主 要有：达安御廷、江海名都、绿岛阳光 苑、堤亚纳昱墅、瀛通金鳌山公寓等。
崇明房地产市场概况
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市场价值/崇明房地产市场概况
崇明五大板块：以生态居住、休闲运动、国际教育为主的崇东板块；人口集聚的田园式新城的崇南
板块；以国际会议、滨湖度假为主的崇西板块；以生态农业为主的崇北板块；以森林度假、休闲居
住为主的崇中板块
崇西
崇北 崇中
崇南
崇东 ➢功能定位——以生态示范、休闲运动、国际教育为主体的门户景 观区；是崇明岛新一轮开发的“桥头堡” ➢产品特征——以览海高尔夫球场为核心的高端聚居区基本成型； ➢客户特征——上海客户为主，江浙人群为辅的高端客群 ➢价格——20000-40000元报价（揽海高尔夫）
崇明商品住宅市场在2009年前10个月成交、供应以及均价都在比较低的水平运行，从供应来看：2009年前十个月有只有四次供应， 两次供应面积过万平米，一次近5万平米；从成交来看，基本前十月月度成交维持在三四千平米范围，7、8月份单月成交超2万平米； 从均价来看：前十月基本维持在6000元/平米的水平。自2009年11月至2010年8月份，成交均价明显波浪式增长，可以说目前崇明的 商品住宅市场均价在1.5万元/平米-2.5万元/平米之间，供求关系与2009年前十个月大体相同。
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市场价值/崇明新城板块分析
CRIC注意到一个特殊的现象：整体崇明新城板块的公寓成交均价没有明显地受“隧道效应”的影响 ，均价基本保持一贯的运行轨迹，但3月份新增供应量几乎完全被消化
崇明新城板块新增供应量亦比较少，成交量在低位运行，但在2010年后，新增供应量一出现几乎被消化一空（以2010年3月市场为 例），同时均价也到达了历史最高点，然而在今年8月份同样的现象却未再次出现，易居认为，其中原因在于，在隧道通车之后新入 市的项目由于定位及产品方面因素的诱导，加之3月份是旺季，因此在这些因素的共同作用下呈现量价高走的态势，后期市场并未重 现高峰，我们认为与今年以来市场调控有关。
就目前而言，崇明房地产市场分为四大板块：崇明新城板块、堡镇板块、陈家镇板块和北湖板块， 这4个板块中，后面二者整体定位为休闲型新市镇
堤亚纳昱墅 绿岛阳光苑 达安御廷 江南名都 瀛通金鳌山公寓（形象期）
田园风光 半岛托斯卡纳 普罗旺斯 绿岛乐活城
富源花苑 博园村小区
板块划分图
保亿风景水岸 览海国际高尔夫
目前崇明房地产市场的板 块划分主要以市镇为单位， 如图“崇明三岛城镇体系 布局图”中所示： 崇明新城（原陈桥镇）为 崇明新城板块； 堡镇地区为堡镇板块； 陈家镇地区为陈家镇板块； 凤凰镇所在的横沙岛为横 沙岛板块； 新民镇所在的长兴岛为长 兴岛板块； 其余市镇统一构成崇明其 他板块，未形成明显的房 地产板块。
价格 3500元/平米 5000元/平米
开盘期 2004/8 2004/10
去化率 100% 100%
目前堡镇板块在售均为公寓项目，且多数已进入尾盘销售阶段，商品住宅市场整体发展速度缓慢。
客层分析： 该板块客层主要由堡镇当地居民和在堡镇务工者两大部分组成。未来江苏-崇明越江大桥造成通车后预计将导入更多海门、启东市外 地居民，目前基本没有投资客。
15,000 产开发有限责任
无
㎡
公司
未来堡镇有两块居住用地入市，总体量超30万平米，均为低密度项目，为同一个房地产开发商所有。：
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市场价值/堡镇板块分析
崇明堡镇板块内目前可售项目已经全部售罄，并且销售价格较整体市场处于洼地，板块整体商品房 市场发展速度相对缓慢
项目名称 富源花苑 博园村小区
物业类型 5栋11层的小高层 45栋6层的多层
隧桥通车 价格变脸
09年10月
公寓 项目名称：嘉年花苑
销售报价：8000元/ ㎡
项目名称：中瀛建德苑
销售报价：7800元/ ㎡
别墅 项目名称：绿岛阳光
销售报价：14000-16000元/㎡
大势带动房价涨幅明显，看好后市上涨预期
公寓销售报价平均约上涨：10% 别墅销售报价平均约上涨：13%
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市场价值/崇明房地产板块细分分析
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市场价值/堡镇板块分析
崇明堡镇板块公寓市场自去年1月份至今新增供应量累积为20000平米，这直接造成成交量低迷的 现象，但是在成交价格方面，今年以来基本保持在8000元/平米的水平
注：堡镇板块2009-2010年8月无别墅成交记录
崇明堡镇板块公寓市场供应近2年内只有两次，这直接导致成交量的低迷，均价方面，今年以来进入相对较高的水平，目前该板块的 公寓成交均价在8000元/平米左右。
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市场价值/崇明新城板块分析
崇明新城板块2007年至今成交还未入市的地块仅一幅，地块位于长兴县，未来上市项目名称为东佳 苑，项目用地面积超过3.5万平米，容积率为1.2
2007年-2010年8月新城板块土地供应情况（仅取还未入市土地）
地块名称
崇明县长兴乡凤 东佳苑商品房基
地地块
所属区域 崇明新城
四至范围
东至:凤舞路 西 至:凤蓉路 南至: 规划道路 北至:
渔乐路
土地用 途
住宅
土地面积
36,377.4 ㎡
容积 率
1.2
中标价 （万元）
中标公司
待上市项目名 称
24,608
上海为中实业有 限公司 上海东紫 房地产发展有限
公司
东佳苑
结合前面的成交分析，我们认为，崇明新城板块土地入市形成项目销售后去化良好，目前，板块内已经成交但还未形成项目销售的地 块仅一块，未来区域内市场竞争环境良好。
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市场价值/堡镇板块分析
崇明堡镇板块2007年至今成交还未上市的地块有两幅，为同一个发展商所有，两幅地均位于港西镇 ，总体量超过30万平米，均为低密度地块
2007年-2010年8月堡镇板块土地供应情况（仅取还未入市土地）
地块名称
崇明县港西镇1 街坊133/1宗地 （港西镇商品房
一期）
崇明县港西镇1 街坊133/2宗地 （港西镇商品房
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市场价值/崇明新城板块分析
崇明新城板块别墅市场在今年春节后连续两个月供应集中增加，但市场去化相对供应却表现稍逊， 反观价格，总体而言，2010年新城板块别墅价格水平也进入了更高的水平
崇明新城板块别墅，在今年进入了一个放量较大的时期，成交量年初表现也较好，价格较2009年进入了更高的水平空间，目前新城板 块的别墅均价在22000元/平米左右。
崇明县港西镇1街坊133/1宗 地（港西镇商品房一期） 崇明县港西镇1街坊133/2宗 地（港西镇商品房二期）
博园村小区
地理位置 堡镇位于崇明岛中东部南沿，南濒长江 南泓道，东临渡港与向化镇相望，西至 小竖河涨涨港与竖新镇为邻，北与港沿 镇接壤。 板块属性 堡镇是崇明第二大镇，也是崇明的经济、 文化和交通中心，主要发展工业经济， 西侧建有6.87平方公里的堡镇工业园区， 以生物医药、高科技产品、农副产品深 加工、外运仓储、绿色建材加工等为主 导行业。 在售项目 目前区域市场中在售商品房住宅主要项 目有：堡镇石岛花苑、电业新村和博园 村小区。