国有资产管理第八章 国有资产评估

（三）收益法中各项指标的确定 1、收益额。 2、折现率和资本化率。 3、收益期限。
(四）收益法评估资产的程序
1．收集验证有关经营、财务状况的信息资料； 2．计算和对比分析有关指标及其变化趋势； 3．预测资产未来预期收益，确定折现率或资
本化率； 4．将预期收益折现或资本化处理，确定被评
估资产价值。
一、本章复习题
1、什么是资产评估？资产评估的特点有哪些？ 2、如何理解资产的概念？ 3、如何理解资产评估的价值类型？ 4、资产评估的工作原则和经济原则是什么？ 5、资产评估的方法有哪些？适用的前提条件是什么？ 6、如何选择资产评估管理模式？ 7、说明资产评估准则与行业统一管理的关系。
二、本章讨论题
(一)资产的含义 1、资产是一种权利 2、资产是一种获利能力 3、资产必须为某一主体所拥有和支配
（二）资产的分类
1、按资产存在形态分类：有形资产 无形资产 2、按是否具有综合获利能力分类：单项资产 整体资产 3、按资产能否独立存在分类：可确指的资产 不可确指 的资产
三、资产评估的价值类型
（一）资产评估的特定目的 （二）资产评估的价值类型
为什么不能直接按照会计学中的折旧年限估算成新率
第一，折旧是由损耗决定的，但折旧并不就是损耗，折旧是 高度政策化了的损耗。
第二，折旧年限的确定，以资产的维修是为了保证资产正常 运转为前提的。
第三，折旧年限的确Baidu Nhomakorabea基础与评估中成新率的确定基础—— 损耗本身具有差异性。
第四，资产评估过程中，一些评估机构和评估人员根据实地 勘察鉴定的结果，确定的使用年限与折旧年限完全相同。这 时当然可以采用折旧年限。但这仅仅是偶然性结果，并不具 有必然性，而且，这是经过分析、比较、判断后的结果，恰 恰说明成新率的确定应根据实地勘察确定，而不是按折旧年 限直接确定。。
资产重 资产历 资产评估时物价指数 置成本史成本资产购建时物价指数
资产重置成本=资产历史成本×（1+物价变动指数）
（3）功能价值法
被评估资被 产评估资产年参 产照 量物 重置成本参照物年产 重 量置成本
（4）规模经济效益指数法 参 被照 评物 估资 资产 产的 的重 重 参 被置 置照 评成 成物 估本 本资 资产 产X的 的产 产量 量
2、制订资产评估准则，有利于实现政府行政管理向行业自律 管理转变。
3、制订资产评估准则，有利于资产评估行业执业水平的提高。 衡量一个国家评估业务水平的标志之一是其准则体系形成情 况。
（二）中国资产评估准则的定位
1、有利于资产评估的行业管理； 2、有利于资产评估业务规范化； 3、有利于资产评估工作效率的提高； 4、有利于资产评估结果的科学性、准确性： 5、有利于有序资产评估市场的形成； 6、有利于与国际惯例接轨；
成本法评估资产的缺点是： 工作量大；以历史资料为依据，需要分析各种假设；经 济性贬值不易全面估算。
第二节 国有资产评估方法
三、收益法 （一）收益法及其使用的前提条件
收益法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定 被评估资产价值的一种资产评估方法。
收益法应用的前提条件 1．被评估资产必须是能用货币衡量其未来期望收益的单项
（五）收益法评估资产的优缺点
1．收益法评估资产的优点是：
(1)能真实和较准确地反映企业资本化的价值； (2)与投资决策相结合，应用此法评估的资产价值，易为
买卖双方所接受。
2．收益法评估资产的缺点是：
（1）预期收益额预测难度较大，受较强的主观判断和未 来不可预见因素的影响；
（2）在评估中适用范围较小，一般适用企业整体资产和 可预测未来收益的单项资产评估。
3、功能性贬值及估算。 功能性贬值是由于技术相对落后造成的贬值。
4、经济性贬值及其估算。 5、成新率及其估算。 （1）观察法。 （2）使用年限法。
成新率 实际预 已计 使 预 尚 用计 可 年尚 使 限可 用使 年 10用 限 % 0 年
（3）修复费用法。
成新率 1重 修置 复成 费 1本 用 0% 0
第三节 国有资产评估管理
二、 资产评估业管理模式的选择 （一）资产评估业管理模式
1、政府管理模式； 2、行业自律管理模式； 3、政府监管下的行业自律管理模式。
（二）资产评估统一管理的必要性
第三节 国有资产评估管理
三、 资产评估准则与行业统一管理 （一）制订中国资产评估准则的必要性
1、制订资产评估准则，有利于实现资产评估行业的统一管理。 制订统一的资产评估准则，是资产评估行业统一管理的基础。
第二节 国有资产评估方法
二、成本法
(一)成本法及其适用的前提条件 采用成本法对资产进行评估的理论依据 采用成本法评估资产具备的前提条件
(二)成本法运用的思路及其各项指标的估算
被评估资产评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬 值-经济性贬值
被评估资产评估值=重置成本×成新率
1、重置成本及其估算。 重置成本一般可分为复原重置成本和更新重置成本。 （1）重置核算法 （2）物价指数法
（三）运用成本法评估资产的程序
运用成本法评估资产一般按下列程序进行： 1．确定被评估资产，并估算重置成本； 2．确定被评估资产的使用年限； 3．估算被评估资产的损耗或贬值； 4．计算确定被评估资产的价值。
（四）成本法的优缺点
采用成本法评估资产的优点有： 1．比较充分地考虑了资产的损耗，评估结果更趋于公平 2. 有利于单项资产和特定用途资产的评估； 3．在不易计算资产未来收益或难以取得市场参照物条件 可广泛地应用。 4．有利于企业资产保值。
或整体资产； 2．资产所有者所承担的风险也必须是能用货币衡量的。
（二）收益法应用的形式
1、资产未来收益期有限的情况。
评估值
n
Ri
i1 1 r i
2、资产未来收益无限期的情况
（1）未来收益年金化的情形。 资产评估值（收益现值）=年收益额/资本化率
（2）未来收益是不等额的情形。 资产评估值（预期收益现值） =∑前若干年各年收益额×各年折现系数+以后各年的年金化 收益/资本化率×前若干年最后一年的折现系数
如何研究把握资产评估与国有资产管理的关系?
国有资产管理第八章 国有资产评估
第八章 国有资产评估
第一节 国有资产评估概述 第二节 国有资产评估方法 第三节 国有资产评估管理
第一节 国有资产评估概述
一、资产评估的概念及其特点
（一）资产评估的概念 （二）资产评估的特点： 现实性、市场性、预测性、公正性、咨询性
第一节 资产评估概述
二、资产评估的对象
四、资产评估方法的比较和选择 （一）资产评估方法之间的关系
1、资产评估方法之间的联系。 2、市场法与成本法的区别。
（二）资产评估方法的选择
第三节 国有资产评估管理
一、我国资产评估业发展与管理进程 （一）我国资产评估业发展的进程 （二）我国资产评估业管理的进程 （三）我国资产评估业发展和管理中存在问 题分析
1、价值类型的概念 2、价值类型的重要作用 3、价值类型的影响因素
四、资产评估的原则
（一）资产评估的工作原则 独立性原则、客观性原则、科学性原则、专业性原则
（二）资产评估的经济原则 贡献原则、替代原则、预期原则
第二节 国有资产评估方法
一、市场法
(一)市场法及其使用的条件 (二)运用市场法进行资产评估的方式 (三)运用市场法评估资产的程序
推导可得：
的 被重 评置 估成 资 的 参本 产 重 照置 物成 资 参 被 本 产照 评物 估资 资产 产X的 的产 产
2、实体性贬值及其估算。 资产的实体性贬值是资产由于使用和自然力作用形成 的贬值。 （1）观察法，也称成新率法 （资 2）产 公式计的 算法实 重 体总 置 性 使 成 贬 预用 本 值 计年 残 实限 值 际已使