德思勤城市广场商详解

2.2 、 定位思路-市场层面的机会和空白点
➢ 会展经济日益发达，红星商圈升级改造势在必行。 ➢ 目前红星广场已经形成成熟的商业中心，人流量大，商业
活动密集，但周围缺乏与会展物业和周边商务人群提供相 应配套的高档商务中心，如星级酒店、高档写字楼、公寓 楼等。 ➢ 现有的物业品质不高，档次较低, 提升区域形象的物业目前 相对缺乏。
●2006年，反映城市生活水平的重要指标恩格尔系数继续保持下降趋势:由上年同期的33.4％降至32.6％。 ●统计数据显示，在八大项支出方面，医疗保健、交通通讯、居住三大类消费增幅均达到两位数。其中，
居住消费增幅居8大类之首。 ●2006年长沙市城市居民人均教育消费支出866.86元，同比降低7.3％，是五年以来首次下降。 ●汽车是近年的城市居民家庭最具代表性的消费热点，2006年仍然保持旺盛的需求。2006年末每百户家
2.3、项目整体定位-物业定位
长沙首席·国际化都市综合体
2.3、项目整体定位-物业定位释义
长沙首席·国际化都市综合体
长沙融城计划，使大盘 云起，然，视野放在国 际标准上却不多
新兴区域需要名片效应， 项目以国际化标准带动 区域发展
长珠潭都市群的中心地 带，其壮志也是国际化
2.3、项目整体定位-总体示意
德思勤城市广场商业定位和发 展战略
二、本项目发展战略及整体定位
2.1 定位模式确定 2.2 定位思路及发展战略 2.3 项目定位 2.4 项目发展方向及价值系统建立
2.1 、 定位模式确立
市场层面 本地消费习性 城市发展层面 地块价值
2.2 、 定位思路-城市发展层面思考
➢ 着眼未来长株潭一体化的发展 ➢ 把握城市新兴商圈的转移方向 ➢ 分析长株潭的消费特征和趋势 ➢ 突出休闲娱乐主题 ➢ 建立大长沙门户生活方式中心
S2 百安居
S3 好百年家居、宜家家居，小户型公寓
S2
2.3 、 项目整体定位的意义
融城行动、消费需求空间革命——都市综合体势动
区域形象提升 消费推动
城市价值提升
新兴区域需要建筑作为标识名片,引导城市价值走向, 正如深圳80年代的国贸\90年代帝王\21世纪的中心区之于深圳
长沙由小康转入富足,市民消费结构改变,要求有 相匹配的消费场所及一站式服务
庭汽车拥有量为6.25台，较上年同期增长46.5％。 ●2006年，长沙消费总额，周边地区人口贡献了50%。
2.2、定位思路结论
1、市场宏观条件 未来市场省府板块存在巨大的升值潜力
2、城市发展研判 长株潭一体化成为城市发展方向，把整个区域纳入项目体系整合
3、享受消费建立 市场消费结构已经发生变化，要求市场提供更为舒适的服务
- 2.3 、 项目整体定位 项目产品构成（总用地450亩）
各地块产品构成及经济指标
地块 S1 S2 S3
用地面积 （平方米）
物业类型
高档住宅
358亩，
商业
约238428平方米 商务公寓
五星级酒店
12亩， 约7992平方米商业80亩， 约53280平方米
商业 住宅
容积率 4.0 4.0 4.0
备注
4、项目自身条件 足够大的规模，物业形态丰富，造血功能强，形成资源互补
5、国际团队与本土结合 红星实业集团，品牌企业，使国际视野更好的融入本土
担城市运营
借融城东风
搭消费顺风
托项目综合规模优势
塑区域形象
2.2、项目开发战略
S O战 略
利用机会强化优势
利用优越的地理位置和便利的交通，以及 都市综合体的强大带动力，为项目带来巨 大的增值空间。
2.2 、 定位思路-长沙消费模式对定位的影响
长珠谭一体化进程，加速了长沙消费的发展，同时也拓宽了消费领域。从各项数据 显示，长沙市民消费结构已从小康型向享受型转变，为项目在这方面的发展提供了 广阔的市场空间。
●据长沙市统计局城调队发布的数据，2006年，长沙城市居民人均可支配收入达到13924.13元，人 均消费支出10679.74元，长沙市民去年的整体收入和消费水平，均已超过同为中部省会城市的武汉。
OT战略 WT战略
利用机会避免或减轻
S W 面临的威胁和挑战
利用都市综合体中商业、写字楼、公寓等 多种物业的完美组合，以最大程度弱化地
O T 块分散和噪声所带来的不良影响。
弱化劣势以应对 外来的威胁和挑战
建立与政府的关系，加快拆迁，利用都市 综合体的综合开发，形成规模效应，建立 项目品牌。
ST战略
发挥优势，转化威胁
—— —— —— 临韶山路
深圳百安居形象店
好百年家居形象店 小户型公寓
2.3、项目整体定位-项目产品构成
地块 名称
S1
地块面积(㎡)
358亩， 约238428平
方米
定位建议
定位理由
时尚、名流、高档 生活街区（含高档 住宅、shopping mall、五星级商务 酒店、商务公寓）
周边住宅项目缺乏，已开发项目档次不高 为周边商务人群提供休闲、居住配套 地处红星商业中心，商务活动频繁 周边休闲娱乐设施缺乏，本项目为红星商 圈升级发展提供配套支持 会展中心、项目自身为酒店、休闲类业态 提供客源支持 产业升级，区域形象提升的需要
2.2 、 定位思路-地块价值
本项目位居长沙、株洲、湘潭三市相向发展的最佳位置，是三市经济一体化的结合 部和桥头堡；辐射范围广，影响力大，凝聚力强，处于核心地位！ 具备发展成为本 经济圈灵魂与核心的潜质！
连通长沙市区
S1
湘
府
路
政府办公区域 的迁移促成周 边大量高档次 住宅楼盘兴起
韶
S3
山
S2
路
连通湘潭,株 州的必经之地, 城市入口
充分借助政府对城南新都的完善规划，以 及本项目作为长沙最大都市综合体的高度 突破区域限制。
2.2、项目开发总战略
站在城市发展的角度，依靠都市综合体的强大生命力和昭 示力，利用优势地段品质和完善的规划，以多层面多渠道的产 品、营销价值提升为核心，打造长沙市新历史阶段的经济、文 化双重地标建筑结合体。
12亩， S2 约7992平方
米
百安居
树立商圈企业品牌形象标竿 满足周边不断聚集的居住人群的消费需要 提升经营档次，与批发市场形成差异
S3
80亩， 约53280平方
米
好百年家居、宜家 家居，小户型公寓
依托现有市场基础，商圈实现产业升级的 需要
2.3 、 项目整体定位—项目产品构成
S1 S3
S1 时尚、名流、高档生活街区