德思勤城市广场商详解
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4、项目自身条件 足够大的规模，物业形态丰富，造血功能强，形成资源互补
5、国际团队与本土结合 红星实业集团，品牌企业，使国际视野更好的融入本土
担城市运营
借融城东风
搭消费顺风
托项目综合规模优势
塑区ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ形象
2.2、项目开发战略
S O战 略
利用机会强化优势
利用优越的地理位置和便利的交通，以及 都市综合体的强大带动力，为项目带来巨 大的增值空间。
- 2.3 、 项目整体定位 项目产品构成（总用地450亩）
各地块产品构成及经济指标
地块 S1 S2 S3
用地面积 （平方米）
物业类型
高档住宅
358亩，
商业
约238428平方米 商务公寓
五星级酒店
12亩， 约7992平方米
商业
80亩， 约53280平方米
商业 住宅
容积率 4.0 4.0 4.0
备注
庭汽车拥有量为6.25台，较上年同期增长46.5％。 ●2006年，长沙消费总额，周边地区人口贡献了50%。
2.2、定位思路结论
1、市场宏观条件 未来市场省府板块存在巨大的升值潜力
2、城市发展研判 长株潭一体化成为城市发展方向，把整个区域纳入项目体系整合
3、享受消费建立 市场消费结构已经发生变化，要求市场提供更为舒适的服务
OT战略 WT战略
利用机会避免或减轻
S W 面临的威胁和挑战
利用都市综合体中商业、写字楼、公寓等 多种物业的完美组合，以最大程度弱化地
O T 块分散和噪声所带来的不良影响。
弱化劣势以应对 外来的威胁和挑战
建立与政府的关系，加快拆迁，利用都市 综合体的综合开发，形成规模效应，建立 项目品牌。
ST战略
发挥优势，转化威胁
—— —— —— 临韶山路
深圳百安居形象店
好百年家居形象店 小户型公寓
2.3、项目整体定位-项目产品构成
地块 名称
S1
地块面积(㎡)
358亩， 约238428平
方米
定位建议
定位理由
时尚、名流、高档 生活街区（含高档 住宅、shopping mall、五星级商务 酒店、商务公寓）
周边住宅项目缺乏，已开发项目档次不高 为周边商务人群提供休闲、居住配套 地处红星商业中心，商务活动频繁 周边休闲娱乐设施缺乏，本项目为红星商 圈升级发展提供配套支持 会展中心、项目自身为酒店、休闲类业态 提供客源支持 产业升级，区域形象提升的需要
12亩， S2 约7992平方
米
百安居
树立商圈企业品牌形象标竿 满足周边不断聚集的居住人群的消费需要 提升经营档次，与批发市场形成差异
S3
80亩， 约53280平方
米
好百年家居、宜家 家居，小户型公寓
依托现有市场基础，商圈实现产业升级的 需要
2.3 、 项目整体定位—项目产品构成
S1 S3
S1 时尚、名流、高档生活街区
充分借助政府对城南新都的完善规划，以 及本项目作为长沙最大都市综合体的高度 突破区域限制。
2.2、项目开发总战略
站在城市发展的角度，依靠都市综合体的强大生命力和昭 示力，利用优势地段品质和完善的规划，以多层面多渠道的产 品、营销价值提升为核心，打造长沙市新历史阶段的经济、文 化双重地标建筑结合体。
●2006年，反映城市生活水平的重要指标恩格尔系数继续保持下降趋势:由上年同期的33.4％降至32.6％。 ●统计数据显示，在八大项支出方面，医疗保健、交通通讯、居住三大类消费增幅均达到两位数。其中，
居住消费增幅居8大类之首。 ●2006年长沙市城市居民人均教育消费支出866.86元，同比降低7.3％，是五年以来首次下降。 ●汽车是近年的城市居民家庭最具代表性的消费热点，2006年仍然保持旺盛的需求。2006年末每百户家
2.2 、 定位思路-地块价值
本项目位居长沙、株洲、湘潭三市相向发展的最佳位置，是三市经济一体化的结合 部和桥头堡；辐射范围广，影响力大，凝聚力强，处于核心地位！ 具备发展成为本 经济圈灵魂与核心的潜质！
连通长沙市区
S1
湘
府
路
政府办公区域 的迁移促成周 边大量高档次 住宅楼盘兴起
韶
S3
山
S2
路
连通湘潭,株 州的必经之地, 城市入口
2.2 、 定位思路-市场层面的机会和空白点
➢ 会展经济日益发达，红星商圈升级改造势在必行。 ➢ 目前红星广场已经形成成熟的商业中心，人流量大，商业
活动密集，但周围缺乏与会展物业和周边商务人群提供相 应配套的高档商务中心，如星级酒店、高档写字楼、公寓 楼等。 ➢ 现有的物业品质不高，档次较低, 提升区域形象的物业目前 相对缺乏。
2.2 、 定位思路-长沙消费模式对定位的影响
长珠谭一体化进程，加速了长沙消费的发展，同时也拓宽了消费领域。从各项数据 显示，长沙市民消费结构已从小康型向享受型转变，为项目在这方面的发展提供了 广阔的市场空间。
●据长沙市统计局城调队发布的数据，2006年，长沙城市居民人均可支配收入达到13924.13元，人 均消费支出10679.74元，长沙市民去年的整体收入和消费水平，均已超过同为中部省会城市的武汉。
德思勤城市广场商业定位和发 展战略
二、本项目发展战略及整体定位
2.1 定位模式确定 2.2 定位思路及发展战略 2.3 项目定位 2.4 项目发展方向及价值系统建立
2.1 、 定位模式确立
市场层面 本地消费习性 城市发展层面 地块价值
2.2 、 定位思路-城市发展层面思考
➢ 着眼未来长株潭一体化的发展 ➢ 把握城市新兴商圈的转移方向 ➢ 分析长株潭的消费特征和趋势 ➢ 突出休闲娱乐主题 ➢ 建立大长沙门户生活方式中心
S2 百安居
S3 好百年家居、宜家家居，小户型公寓
S2
2.3 、 项目整体定位的意义
融城行动、消费需求空间革命——都市综合体势动
区域形象提升 消费推动
城市价值提升
新兴区域需要建筑作为标识名片,引导城市价值走向, 正如深圳80年代的国贸\90年代帝王\21世纪的中心区之于深圳
长沙由小康转入富足,市民消费结构改变,要求有 相匹配的消费场所及一站式服务
2.3、项目整体定位-物业定位
长沙首席·国际化都市综合体
2.3、项目整体定位-物业定位释义
长沙首席·国际化都市综合体
长沙融城计划，使大盘 云起，然，视野放在国 际标准上却不多
新兴区域需要名片效应， 项目以国际化标准带动 区域发展
长珠潭都市群的中心地 带，其壮志也是国际化
2.3、项目整体定位-总体示意
5、国际团队与本土结合 红星实业集团，品牌企业，使国际视野更好的融入本土
担城市运营
借融城东风
搭消费顺风
托项目综合规模优势
塑区ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ形象
2.2、项目开发战略
S O战 略
利用机会强化优势
利用优越的地理位置和便利的交通，以及 都市综合体的强大带动力，为项目带来巨 大的增值空间。
- 2.3 、 项目整体定位 项目产品构成（总用地450亩）
各地块产品构成及经济指标
地块 S1 S2 S3
用地面积 （平方米）
物业类型
高档住宅
358亩，
商业
约238428平方米 商务公寓
五星级酒店
12亩， 约7992平方米
商业
80亩， 约53280平方米
商业 住宅
容积率 4.0 4.0 4.0
备注
庭汽车拥有量为6.25台，较上年同期增长46.5％。 ●2006年，长沙消费总额，周边地区人口贡献了50%。
2.2、定位思路结论
1、市场宏观条件 未来市场省府板块存在巨大的升值潜力
2、城市发展研判 长株潭一体化成为城市发展方向，把整个区域纳入项目体系整合
3、享受消费建立 市场消费结构已经发生变化，要求市场提供更为舒适的服务
OT战略 WT战略
利用机会避免或减轻
S W 面临的威胁和挑战
利用都市综合体中商业、写字楼、公寓等 多种物业的完美组合，以最大程度弱化地
O T 块分散和噪声所带来的不良影响。
弱化劣势以应对 外来的威胁和挑战
建立与政府的关系，加快拆迁，利用都市 综合体的综合开发，形成规模效应，建立 项目品牌。
ST战略
发挥优势，转化威胁
—— —— —— 临韶山路
深圳百安居形象店
好百年家居形象店 小户型公寓
2.3、项目整体定位-项目产品构成
地块 名称
S1
地块面积(㎡)
358亩， 约238428平
方米
定位建议
定位理由
时尚、名流、高档 生活街区（含高档 住宅、shopping mall、五星级商务 酒店、商务公寓）
周边住宅项目缺乏，已开发项目档次不高 为周边商务人群提供休闲、居住配套 地处红星商业中心，商务活动频繁 周边休闲娱乐设施缺乏，本项目为红星商 圈升级发展提供配套支持 会展中心、项目自身为酒店、休闲类业态 提供客源支持 产业升级，区域形象提升的需要
12亩， S2 约7992平方
米
百安居
树立商圈企业品牌形象标竿 满足周边不断聚集的居住人群的消费需要 提升经营档次，与批发市场形成差异
S3
80亩， 约53280平方
米
好百年家居、宜家 家居，小户型公寓
依托现有市场基础，商圈实现产业升级的 需要
2.3 、 项目整体定位—项目产品构成
S1 S3
S1 时尚、名流、高档生活街区
充分借助政府对城南新都的完善规划，以 及本项目作为长沙最大都市综合体的高度 突破区域限制。
2.2、项目开发总战略
站在城市发展的角度，依靠都市综合体的强大生命力和昭 示力，利用优势地段品质和完善的规划，以多层面多渠道的产 品、营销价值提升为核心，打造长沙市新历史阶段的经济、文 化双重地标建筑结合体。
●2006年，反映城市生活水平的重要指标恩格尔系数继续保持下降趋势:由上年同期的33.4％降至32.6％。 ●统计数据显示，在八大项支出方面，医疗保健、交通通讯、居住三大类消费增幅均达到两位数。其中，
居住消费增幅居8大类之首。 ●2006年长沙市城市居民人均教育消费支出866.86元，同比降低7.3％，是五年以来首次下降。 ●汽车是近年的城市居民家庭最具代表性的消费热点，2006年仍然保持旺盛的需求。2006年末每百户家
2.2 、 定位思路-地块价值
本项目位居长沙、株洲、湘潭三市相向发展的最佳位置，是三市经济一体化的结合 部和桥头堡；辐射范围广，影响力大，凝聚力强，处于核心地位！ 具备发展成为本 经济圈灵魂与核心的潜质！
连通长沙市区
S1
湘
府
路
政府办公区域 的迁移促成周 边大量高档次 住宅楼盘兴起
韶
S3
山
S2
路
连通湘潭,株 州的必经之地, 城市入口
2.2 、 定位思路-市场层面的机会和空白点
➢ 会展经济日益发达，红星商圈升级改造势在必行。 ➢ 目前红星广场已经形成成熟的商业中心，人流量大，商业
活动密集，但周围缺乏与会展物业和周边商务人群提供相 应配套的高档商务中心，如星级酒店、高档写字楼、公寓 楼等。 ➢ 现有的物业品质不高，档次较低, 提升区域形象的物业目前 相对缺乏。
2.2 、 定位思路-长沙消费模式对定位的影响
长珠谭一体化进程，加速了长沙消费的发展，同时也拓宽了消费领域。从各项数据 显示，长沙市民消费结构已从小康型向享受型转变，为项目在这方面的发展提供了 广阔的市场空间。
●据长沙市统计局城调队发布的数据，2006年，长沙城市居民人均可支配收入达到13924.13元，人 均消费支出10679.74元，长沙市民去年的整体收入和消费水平，均已超过同为中部省会城市的武汉。
德思勤城市广场商业定位和发 展战略
二、本项目发展战略及整体定位
2.1 定位模式确定 2.2 定位思路及发展战略 2.3 项目定位 2.4 项目发展方向及价值系统建立
2.1 、 定位模式确立
市场层面 本地消费习性 城市发展层面 地块价值
2.2 、 定位思路-城市发展层面思考
➢ 着眼未来长株潭一体化的发展 ➢ 把握城市新兴商圈的转移方向 ➢ 分析长株潭的消费特征和趋势 ➢ 突出休闲娱乐主题 ➢ 建立大长沙门户生活方式中心
S2 百安居
S3 好百年家居、宜家家居，小户型公寓
S2
2.3 、 项目整体定位的意义
融城行动、消费需求空间革命——都市综合体势动
区域形象提升 消费推动
城市价值提升
新兴区域需要建筑作为标识名片,引导城市价值走向, 正如深圳80年代的国贸\90年代帝王\21世纪的中心区之于深圳
长沙由小康转入富足,市民消费结构改变,要求有 相匹配的消费场所及一站式服务
2.3、项目整体定位-物业定位
长沙首席·国际化都市综合体
2.3、项目整体定位-物业定位释义
长沙首席·国际化都市综合体
长沙融城计划，使大盘 云起，然，视野放在国 际标准上却不多
新兴区域需要名片效应， 项目以国际化标准带动 区域发展
长珠潭都市群的中心地 带，其壮志也是国际化
2.3、项目整体定位-总体示意