上海经典高端住宅市场考察报告

学习改变命运,知 识创造未来
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•户型
•尚浦名邸
•卫生间 与衣帽间
•1）单看户型图，户型方正，空间开阔，舒适度比较高。但现场看样板房，感觉不出房型优势，也并没有感觉到195平米的 三房配置有奢华之感。房间之间过道太多，客厅与餐厅之间不够通畅，视觉效果不佳。 •2）可能是外国开发商在设计上的理念不太一样，195平的3房竟把卫生间设计在房间的正中间，犯了风水大忌，市场信息反 馈不佳，排斥心理很重。
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•经典户型 •嘉誉湾
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•1）户型方正，三室朝阳 •2）8米大开间，开阔通透 •3）大量采用石材装修，装修品质 感好 •4）客厅沙发边后的区域，仅放两 张椅子+一个茶几，软装处理显得 过于随意，缺少细节。 •5）餐厅位置，后墙在软装柜子等 的设置上，同样缺少细节。
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•影音区
•尚浦名邸
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•售楼处为现代式装修风格，中规中矩。而影音区和沙盘区是一大亮点。 •1）播放宣传片的主屏幕由二块宽银幕组成，一块固定不透明，一块移动而透明（播放宣传片 一样不透明）。 •2）地面为灯带组成的世界地图和有投资项目的大都市。 •3）宣传片播放临近结束时，移动屏不知不觉中出人意料的往后移5米左右，屏后为灯光沙盘 ，沙盘后还有一宽屏幕，并有光电配合，现场转为视频与沙盘结合的沙盘介绍。
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•入户通道
•复地香栀花园
•入户花园、门厅墙面，台阶的线条与造型处理，处处体现出细节设计能力，协调美观，经得起细看。
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•现代风客餐厅 •复地香栀花园
•现代式的简约设计风格，金属、灯光、各种石材、玻璃、白色面板的组合运用，协调时尚、简洁舒适，与外立 面风格协调。8米以上开间的宽阔大厅，客厅、餐厅、西厨餐桌配备齐全，同时满足中西生活的需要。
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•下叠装修 •上海中建大公馆
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•下叠地下层空间
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•下叠装修 •上海中建大公馆
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•宽阔的地下层，配上下沉式庭院 ，解决光照与通风的问题，提高 空间舒适度。超过200平方米的 面积赠送，灵活的功能规划，满 足日常生活之外的需求。
•220平方米主力户型
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•基础指标 •复地香栀花园
规划用途：别墅、住宅 产权：住宅70年
占地：38145平 总建面积：80000 平 总户数：195
类型：联排 叠拼
建筑类型：3层 5层（叠墅
）
容积率：1.2
主力房型：220平
建筑面积：190-270平
当期住宅均价:43000元/ 平 得房率：未知
•下叠地下层空间
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•下叠装修 •上海中建大公馆
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•下叠上层空间
•主卧套房，大 空间，大尺度， 偏古典欧式风格 的装修与软装， 通透舒适
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•基础指标 •尚浦名邸
规划用途：商业、住 宅、酒店式公寓
占地：267481平
产权：住宅70年 类型：板楼、小高层
•3）分不同的方向，独立私家电梯，确保了私密性和尊 贵感。
•4）下叠与中叠赠送地下层，电梯直达。上叠赠送楼顶 阁楼，赠送面积均比较大，基本超过1：1（上叠面积较 小），且入产权证，不收物业费。
•5）户型设计上，老人房的位置和环境不佳，老人居住心理上可能不会特别能接受。 •6）上海，位于中环与外环之间的高端住宅，精装交付，4万元/平米是一个可以参考的基准。
建筑面积：180-400平•嘉誉湾，总占地面积近19万平方米，包括12万方
精装修大平层豪宅公寓，7万方高品质平层公寓和
主万力总价：500－160026万方商业、酒店、办公，配备专属私人会所， 室内外景观泳池等，是一个低容积率、90米超大
绿化率：40%
幢距、纯正低密度的大平层豪宅公寓。
物业费：3.5元
•248m2叠墅上叠 •上海中建大公馆
•花园露台
•入户电梯
•主 卧
•老人房
•下层
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•上层
•阁楼 层
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•叠墅
•上海中建大公馆
•1）232-360平米叠加别墅，总价900万起，最高总价 1300万。
•2）兼具居住的舒适性、空间的宽阔性，单价3700045000元/平米，拥有较高的性价比，较低的总价，市场 的接受度高，去化速度快。
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•多露台设计 •复地香栀花园
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•1）外墙面石材干挂，简洁干净，典雅悦 目，品质感好。ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ•2）充分利用天地空间，多露台设计，将 室内、室外融为一体。
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•售楼处（会所） •复地香栀花园
•地面、石材、灯光及沙发上靠背的造型，都充分的运用栀子花的图形元素进行一体化设计和布置，设计感 强，施工品质也相当出色，对潜在购房者具有较强的说服力。
物业公司：北京中建物业
管理有限公司
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•风格与外立面 •上海中建大公馆
•中建大公馆，全进口石材、砂岩外墙干挂，建筑外立面为比较纯粹的英伦风
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•容积率与产品类型 •上海中建大公馆
•1.0容积率，独墅，独栋、类独栋、叠加相结合 的纯别墅社区。对纯别墅而言，容积率并不低。
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•下叠装修 •上海中建大公馆
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•客厅、餐厅的装修，也采用欧式风格，偏古典欧式，与 外立面的英伦风相应。
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•下叠装修 •上海中建大公馆
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• 通透型厨房，采光好，面积大，现代欧式 风格，燃气炉、电磁炉双配置。
•小区景观
•复地香栀花园
•小区景观，在有限的空间内，注重局部小区域的充分设计与展示，重视细节，简洁但不简单，生活氛围浓 厚，邻里互动空间设置，良好的亲近感。
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•庭前屋后
•复地香栀花园
•庭前屋后，景观设计与建筑风格融为一体，既考虑功能，又考虑造型与美化。
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•规划与设计 •上海中建大公馆
•露台 •露台
•露台
•露台
•露台 •露台 •露台
•露台
•露台
•露台
•露台
•露台
•为充分用足容积率，降低单位面积土地成本，提高利润率，规划上，采用“小面宽，大进深，4栋 为主、少量3栋联排，以独栋与叠墅进行高低配”的均衡布局，同时，设计上，坚持“多露台”设计， 以充分利用空间、阳光与景观资源，提升舒适度。
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•面积赠送 •上海中建大公馆
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•每户的赠送面积与建筑面积配比均大于1:1，例如，独墅约410㎡面积， 可达到惊人的1000㎡使用空间，且赠送面积入产权证，不收物业费。
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•260m2叠墅下叠 •上海中建大公馆
建筑面积：230平—350 平
主力总价：950—1100 •中建大公馆，位于新江，是区内唯一别墅社区。周边
万
配套以教育机构为主，有复旦大学江湾校区、同济附
绿化率：35%
中、上海音乐学院附中、中福会幼儿园等。生活配套
物业费：6元
为汉斯商业和邻里中心，大型商业集中在三公里外的 上海四大城市副中心之一的五角场商圈。
装修情况：毛坯
主力总价：800－1500•复地香栀花园，位于普陀桃浦板块，建筑面积为8万方，以
万
上海豪宅，别墅新样板，融合大平层的尺度感及独栋的内部
绿化率：35%
空间体验于一体。约8.8-9.4m超大面宽客厅，约67-93㎡主
物业费：5.5元
卧层，相当于五星级酒店总统套房标准；小区内部会所香栀 汇近3200平方米。
•下沉式庭院 •保姆房 •主 卧
•入户花园
•户内电梯
•下沉式庭院
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•下层
•上层
•地下 层
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•232m2叠墅中叠 •上海中建大公馆
•花园露 台
•下沉式庭院
•保姆房
•下沉式庭院
•主 卧
•户内电梯
•下层
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•上层
•地下 层
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2021年3月3日星期三
•基础指标 •上海中建大公馆
规划用途：住宅
产权：70年
占地：114517平
类型：联排 独栋 叠拼
总建面积：233775 平
建筑风格：英式
总户数：153
容积率：1.0
主力房型：260平
均价:37000元/平 得房率：80 装修情况：毛坯 车位数量：1070
•住宅项目 •尚浦名邸
•1）在售住宅的面积为123、133的两房及195的三房，外立面的设计、大堂及标准层公共部位的设计，亮点均不突出，色彩 与线条的运用也值得商榷。 •2）123、133两房的配置、195的三房配置，显示了上海与南京在消费需求上的差异。如果不是因为地段、品质和综合体的 优势，珺庭110两房的接受度都可能有问题，南京人觉得太奢侈，不实用，同时莱蒙水榭春天120三房的畅销也证明了南京消 费者在空间尺度上的保守性。而上海，120、130的二房相当普遍。同样，195的面积段，在上海可以配置为3房，如果在南 京，则通常会配置4房，甚至4+1房。 •3）景观规划上，很有特色。一是把运动设施与场地集中在项目右侧红线内，从儿童、到年青人，再到老人，很齐全。二是 把花园、瀑布等小景点集中设置在项目左侧红线内，形成景观走廊。整体规划思路很清晰。
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•售楼处
•嘉誉湾
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•售楼处是斜的，方向和视野均不 好，售楼处内部灯光，特别是挑 高大厅的吊灯，是亮点。
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•规划布局 •嘉誉湾
•南京华润悦府
•1）Artdeco风格，全立面干挂石材，错缝拼接，上下层窗户采用金属风格，形成挺拔竖向线条。 •2）道路倾斜，地块不方正，整体小区呈围合式分布，但轴线不明确，方向有点错乱。 •3）在户型与楼的外立面这一对矛盾的处理上，优先满足户型要求，外立面作出妥协，因此，楼的后向立面电梯厅处向外显著突出， 影响了外立面的品质，也影响了背向的视野与采光。南京的华润悦府户型和外立面布局与之相似。
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•基础指标 •嘉誉湾
规划用途：住宅、公寓 产权：住宅70年
占地：189564平
类型：板楼、小高层
总建面积：355345平
建筑类型：板楼 高层
总户数：1233
容积率：1.8
主力房型：220平
当期住宅均价:45000元/ 平 得房率：未知
装修情况：精装
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•沙盘区
•尚浦名邸
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•1）沙盘区中央为大型项目沙盘外，沙 盘背后为一块大弧幕，展示项目细节。 •2）沙盘的边侧为另一块电子屏，展示 项目的全景规划图。 •3）沙盘的另一边侧墙上，挂有多块黑 镜，中间为电子屏，展示项目名称、 LOGO等。
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总建面积：900,230平 建筑类型：综合体
总户数：490
容积率：2.0
主力房型：190平
当期住宅均价:42000 元/平 得房率：未知
装修情况：精装
建筑面积：123平— 195平
主力总价：820万左右•尚浦名邸 ，坐落于，新江湾城，总建90万方，超过
绿化率：35% 物业费：5.9元
74万方的商业开发，包含约16万方住宅，约74万方A 级办公园、A级商用办公楼、SOHO生活及工作区、酒 店、酒店式公寓、购物中心和文化娱乐场所。
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•售楼处（会所） •复地香栀花园
•会所设置游泳池、健身房、瑜珈馆、室内篮球场、桌球室等运动及娱乐设施，满足业主锻炼与休闲需求， 为促进销售增添了更多的筹码。下沉式庭院设计，增加了地下室的通风与采光，提升了舒适度。
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