选址问题分析报告

单店店铺选址问题的分析

一、新店周围地理位置特征表述

在屈臣氏全国市场急速扩张的背景下，正当业界还在为“直营模式”和“加盟模式”争论不休时，全民开店时代的步伐已经走到了我们的面前，面对单店的低存活率、连锁的高难度基因复制，以及店铺品牌的跨区域推广和文化移植，如何科学经营、有效管理好单店就成为了关键要素，不积跬步无以至千里，如何进行前期的商圈调查与新店选址则是首当其冲的重要问题。

屈臣氏坚持其店铺的选址方向基本如下：

1.人流量集中的商业街道、办公楼，比如：上海的淮海路、北京

的西单等

2.居住人口大的社区，比如：上海的柳州店等

3.大型百货商店、超大型卖场、大型商业中心

4.中心城市的地铁沿线

5.与肯德基、麦当劳等具有共同目标消费群的商业靠近

屈臣氏将店铺分为“街铺店”和“非街铺店”，使用面积约在200

至500平方米。对于街铺店，最好在楼层1楼，有独立的进出口。如位置很好，可考虑2楼，但在临主街的位置上必须有独立、便捷的进出通道，形象展示好。临主干道、人流汇集点，可视性好，有较好的招牌广告位。对于“非街铺店”，必须在主要人流量的通道上。

同时，在进出口的位置上必须有非常明显的广告标识或者广告位置。

1)化妆品店接近人们聚集的场所。如剧院、电影院、公园等娱乐场所附近，或者大工厂、机关附近，这一方面可吸引出入行人，另一方面易于使顾客记住该店铺的地点。

2)化妆品店选择人口增加较快的地方。企业、居民区和市政的发展，会给店铺带来更多的顾客，并使其更具发展潜力。

3)化妆品店要选择较少横街或障碍物的一边。许多时候，行人为了要过马路，因而集中精力去躲避车辆或其他来往行人，而忽略了一旁的店铺。

4)化妆品店要交通便利。在主要车站的附近，或者在顾客步行不超过20分钟的路程内的街道设店。选择哪一边较有利于经营，需要观察马路两边行人流量，以行人较多的一边为好。

1、店址选择遵循的原则 :

要选定一个好的店址，有多方面的因素是需要考虑的，但投资者首先要明确自己的选择原则，因为原则是自己的作业导向和目标指引。

（1）要综合考虑行业的特点

（2）要综合考虑地区的特点

（3）要综合考虑人流量调查的结果

（4）避免在同一区域重复进行网点建设

（5）要有利于连锁店店铺管理目标的实现

（6）要注重对成本的核算

（7）方便顾客

2、店址选择的具体方法：选择店铺的具体位置时，可以从以下几个方面入手：

（1）首先选定区域

设立店铺的一个前提是先找出目标市场和服务对象，然后根据目标市场和服务对象选择网点设置区域，考虑设在消费者集中的区域，尤其以商业中心为最佳位置，但同时也应考虑成本因素。

（2）通过制图找出最佳位置

在选定区域后，可以绘制出简图，并标出该地区现有的商业网点，包括竞争对手和准竞争对手的店铺，还应该标出现有的商业结构、客流集中地段和流向、交通路线、停车位等，通过分析和评估，以便正确设置店铺的位置。

（3）进行市场调查

（4）具体实施

3、店址考察数据分析

（1）店址临近主干道的人流量和车流量

店址临近主干道的含义指：主干道和店址之间最方便、最近距离

的不行时间不超过15分钟。

店址临近主干道的人流量：一类城市日人流量应该在50000人次以上，二类城市日人流量应该在10000人次以上，三类城市日人流量应该在5000人次以上。

店址临近主干道的车流量：一类城市日车流量应该在8000人次左右，二类城市日车流量应该在5000人次左右，三类城市日车流量应该在2000人次左右。

（2）核心商圈的收入水平

（3）人口数量

（4）交通状况

（5）核心商圈的城市规划状况

（6）核心商圈的同类店铺饱和状况

4、对于备选店进行评估

为了判定某个特定的场所是否能够开设店铺，投资者还需要对很多因素进行调查，比如：

（1）该场所的空间是否足够大？能否满足日后的正常营业需要？

（2）该场所的交通便利性是否方便？

（3）留客空间和缓冲空间是否具备？

（4）该场所的商业历史是什么？该场所是否拥有很高的承租人更新率？

（5）该区域正呈现出的发展趋势是在增长还是停滞或是下滑的？

（6）场所在道路的哪一侧？这对自己的未来店铺生意是否有影

响？

5、在选址时应注意的其他事项

（1）观察商业区位

（2）考虑规模

（3）考虑价格

（4）分析竞争程度

（5）分析潜在的顾客数量和客流规律

二、被选店址周围商业环境和竞争店情况

北海市屈臣氏地处北海市中心，和安商都一楼。交通便利，人流量大。位于北海商圈正中心，有着很大优势的地理位置。

商业环境分析

北部湾路商业业态分析

◆北部湾路是北海人流量最大的一条主干道，是传统的商

业旺街，和安商港为首、新力、宝谊等商场同在北部湾路的一条线上。

◆北部湾路交通便捷，有多路的公交车经过；

◆毗邻北部湾广场，白天成为旅游一点，旅游者成为该区

域销售动力，晚上北部湾广场成为市民的聚集地，带旺商铺夜市。

长青路商业业态分析

长青路商业街主要以经营电脑，电子产品，配件及办公用品等为主，已形成初步的专业的电脑市场，形成一定的规模和知名度

竞争店情况： 和安商都

◆ 位置:长青路北部湾广场

◆ 物业形态，底层裙楼-1-5层+部分沿街底商

餐饮32%

8%

6%

餐饮14%

11%

4%

4%

烟酒茶行7%

6%

2%

1%