不动产估价原则

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合 法 性
合法原则指必须以估价对象的合法使 用、合法交易或合法处分为前提进行。 所谓合法，是指符合国家的法律、法 规和当地政府的有关规定。即遵循不 动产合法产权、合法使用、合法处分 等方面的原则。
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遵循合法原则，一是要求在估价时必须确认估价对象具有合法 的产权。在无法确认估价对象产权的合法性的情况下，必须在估 价报告中说明估价过程和结论是在假定估价对象具有合法产权的 情况下才是有效的。二是要求在估价时所涉及的估价对象的用途 必须是合法的。例如在采用假设开发法估价时，需要设定估价对 象未来的用途，在设定该用途时，就必须保证该用途的合法性， 例如必须符合城市规划限制的要求 。 遵循合法原则，还要求在估价中如果涉及估价对象的交易或处 分方式时，该交易或处分方式必须是合法的。例如在涉及到划拨 土地使用权单独设定抵押的估价时，就必须考虑到划拨土地使用 权在得到土地行政主管部门的批准并补交土地使用权出让金或向 国家上缴土地收益之后才能设定抵押，此时该目的下的估价对象 才具有合法性。
替 代 原 则
替代原则是不动产估价的一条重要原则，又称 比较原则。替代原则的理论依据是同一市场上相 同物品具有相同市场价值的经济学原理。替代原 则是保证房地产估价能够通过运用市场资料进行 和完成的重要理论前提：只有承认同一市场上相 同物品具有相同的市场价值，才有可能根据市场 资料对估价对象进行估价。 替代原则也反映了房地产估价的基本原理和最 一般的估价过程：房地产估价所要确定的估价结 论是估价对象的客观合理价格或价值。对于房地 产交易目的而言，该客观合理价格或价值应当是 在公开市场上最可能形成或者成立的价格，房地 产估价就是参照公开市场上足够数量的类似房地 产的近期成交价格来确定估价对象的客观合理价 格或者价值的。
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在估价实务上，坚持最有效使用原则，要注意下 述五种情况： 1．认为维持现状持续使用（或经营）仍然妥当时， 按维持现状持续使用（或经营）进行评估。 2．认为改变用途更为妥当时，应按转换用途后的 情况进行评估。 3．认为装修改造但不转换用途更为妥当时，应按 装修改造后的情况进行评估。 4.认为拆除建筑物更为合理时，应按拆除的情形进 行评估。 5．认为装修改造并转换用途更为妥当时，应按装 修改造并转换用途的情形进行评估。
第三章 不动产估价的原则
源自文库
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原 则
不动产估价原则是指人们在不动产估价的 反复实践与理论探索中，逐步认识了不动产 价格形成与运动的客观规律，并总结出的一 些简明扼要的、在估价活动中应当遵守的法 则、标准或应注意的问题，这便是不动产估 价原则。不动产估价原则有如下特点：不动 产估价原则是建立在房产价格形成原理基础 上；不动产估价原则是包含一些在不动产估 价活动中应当遵守的约束性或指导性的行为 准则。
贡 献 原 则
贡献原则又叫收益分配原则。运用房地产所产生的 收益，一般是由劳动、资本、经营和土地四种生产 要素结合而产生的，应该分配给各个要素，这是基 本的经济原理，被称之为收益与分配法则，也被称 之为剩余生产力原理。 按照收益与分配法则，我们可以从运用房地产所获 得的总收益中确定出由房地产所产生的收益，以及 土地或建筑物分别产生的收益。对这些收益分别以 相应的资本化率进行还原，即可求出该房地产或土 地、建筑物的收益价格，这是收益还原法（包括土 地残余法和建筑物残余法）的基本原理。因此，收 益与分配法则是收益法的理论依据之一。
预 期 收 益 原 则
预期收益原则指在房地产估价上，不仅要考虑房地产的 过去和现状，还要分析其未来变化，从而综合确定出评 估价格，此即预测原则。预测原则以变动法则为基础， 是变动法则在估价要求上的体现。
在房地产估价上，必须坚持用预测原则来分析许多问题 及事项。如在进行市场分析、评估对象所属区域分析， 以及两者对评估对象纯收益的影响分析等方面，都应充 分考虑未来的变化。另外，在交易实例价格的检查，资 本化率的确定等方面也必须坚持预测原则。
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最 有 效 使 用 原 则
最有效使用原则（principle of highest and best use），是指评估房地产价格时， 应按房地产在最有效使用情况下所应具有的 最佳效用或所能产生的最高收益，来判定其 市场价格或所要求的其他评估价格。 其运用 于不动产估价必须体现三点，即最佳用途、 最佳规模和最佳集约度。
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2013-10-17
公 平 原 则
公平原则指房地产估价必须站在公正的立场上， 估价的目标在于确定一个客观合理的价格，不 受被评估对象各方当事人利益的影响。此即公 平原则，或称之为独立性原则。它是由房地产 估价业务的性质和意义所决定的。 在房地产估价制度上规定，其估价人员与评估 对象有利害关系或是有关当事人的近亲属，则 应实行回避；自有自估行为不具有法律效力。
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原
估价规范对不动产估价总的要求是独立、客观、公 正，这是不动产估价的最高原则。在具体估价作业 中应当遵循的原则主要有： （一）合法原则 （二）最有效使用（最高最佳）原则 （三）估价期日原则 （四）替代原则 （五）供求原则 （六）预期收益原则 （七）贡献原则 （八）公平原则
则
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估 价 期 日 原 则
估价期日原则指在估价作业上，必须假定 市场情况停止于某一时点，所有评估资料的 分析及运用均应以该时点为基准。这就是估 价时点原则。估价时点也被称为评估基准日， 它是指决定评估对象房地产的估价额所指的 具体日期，通常以年、月、日表示。
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估价时点原则的时间相关性和时效性。 时间相关性，这主要是考虑到资金的时间价值，在不 同的时间点上发生的现金流量对其价值影响是不同的。 所以，在房地产估价时统一规定：如果一些款项的发生 时点与估价时点不一致，应当折算为估价时点的现值。 时效性，这主要是考虑到房地产市场价格的波动性， 同一估价对象在不同时点会具有不同的市场价格。所以 强调：估价结果是估价对象在估价时点的价格，不能将 该估价结果作为估价对象在其他时点的价格。
供 求 原 则
供求原则在估价实务上，运用供求法则分 析房地产价格时，一般可通过了解地方市场 上的空房率、交易习惯以及房地产的一般价 格走势来具体确定。一般来说，在空房率极 低的地方市场上，表明房地产的需求较旺、 供给偏紧；在空房率较高的区域市场上则与 之相反。如果该区域市场的交易习惯是业主 普遍愿意采取出租方式，则说明需求旺盛； 反之则说明需求不振。通常还可从房地产的 一般价格走势中大致推测出某类房地产的供 求状况，但对此应具体分析。