河北石家庄新华区项目定位规划报告_154页

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石家庄房地产业发展 机会分析：
1、城市地位：处华北腹地重要区域，具备良好的经济发展潜力，但基础设发展缓慢。 随着各项设施的不断完善，将吸引更多关注。 2、价值洼地：处于北京与天津两大直辖市之间，价值洼地感明显，这也预示着有更 多的人流、财流注入。 3、行业洗牌：原来一直以本地开发商为主，随着外地开发商的进入，将对本地开发 商造成冲击，改变行业格局，有助于建立更科学完善的行业体系。
典型代表项目
案名 金正缔景城 春江花月 优盘 西城印象
总建规模 66万平米 25万平米 6万平米 23.8万平米
房屋类型 高层 高层、联排 高层 高层
均价
面积范围
7300元/平米
20-69
低价6490元/平米 96-235平米
7100元/平米
36-74平米
3900元/平方米 78—130平米
主力户型 小户型 2-4室 小户型 两室、三室
板块范围——东二环以东区域 概况——生活配套相对滞后，生活区较少， 房龄短，小高层产品已经成为市场主流。随着 中央商务区的建设，区域发展潜力巨大。
案名 心海假日II 天然城(二期)
珠峰国际（二期）
总建规模 50万平米 16万平米
50万平米
峰尚 水榭花都
20万
房屋类型 高层 多层、小高层 多层、小高层 高层
概念地产大行其道。雷同的社区纷纷扬起不同的生活主张和概念旗号，但在 社区构成中却缺少相应的支撑体系。
高档楼盘，更多地表现为“高价楼盘”或者“地段豪宅”，但普遍存在街区社区 空间混杂、商业物业管理松散的现象，高尚社区的人文建设更是鲜有建树。
石家庄商业圈板块分析 商业板块划分及划分原则 第25页
东购 商圈
谨呈： 浙江广厦集团
新华区项目定位规划报告
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引：关 于 价 值 与 价 格 的 思 考
在 随后的 60分钟
地产沟通 创新服务
致谢浙江广厦集团
有幸与浙江广厦集团合作，我们倍感责任。 10年中广信的成长历程，与中国地产的历史是难以相提并论的。但正是因为您们的专业的精神和严谨的工作态度，正是因 为您们对中广信的信赖，中广信得以不断成长。 在工作过程中，经过贵我双方多次沟通，不断调整工作方向和工作内容，最终形成以下报告体系：
石家庄房地产板块分析
〇 石家庄房地产住宅板块分析 〇 石家庄房地产商业圈板块分析 〇 重点项目分析
石家庄房地产板块分析 石家庄房地产住宅板块现状 第16页
和平东路板块 开发区板块 桥西板块 东南板块 市中心板块 内环板块
石家庄房地产板块分析 ---桥西板块
板块范围——“京广铁路-新华路-外环线” 概况——是河北省政治中心和石家庄文化、教育、 科技、金融中心。中高档住宅具有很大吸引力，刚 性需求比重很大；土地稀缺，价格上涨快。
城市解读
〇 城市概况 〇 经济指标 〇 区域特征简述
城市概况
城市位置：石家庄市地处华北平原腹地，北靠京津，东临渤海， 西倚太行山，是首都的南大门。 相邻省市：位于首都北京西南方向，距离天津270多公里，城市南 则相邻山东、山西。 气候条件：属于暖温带大陆性季风气候，四季变化显著，气候干 燥，多风沙。 城市面积：现辖6个区、12个县、5个县级市和1个国家级高新技 术开发区，总面积1.58万平方公里，常住人口917.5万，其中市区 面积455.8平方公里,人口217.3万。 经济地位：处于四大城市之间、由于缺乏向心力，资源流向周边 的大城市，形成严重的“空吸现象”，属于经济的洼地。
华北南部中心城市。
——产业定位：以医药、纺织为主导的华北制造业基
地。
——交通定位：全国重要的铁路、公路交通枢纽之一
。
——商贸功能定位：华北地区重要商埠。
——城市文化定位：燕赵文化与现代文化交融的文 明城市。
区域简述： 新华区：城市传统的老城区，交通便捷、配套齐全，省级单位的聚集地
遵循“接轨京津、借势发展
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经济指标
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石家庄的经济发展一直保持持续、稳 步、快速发展的势头，说明城市已经 进入从产业化向城市化转变的过程。
三种产业的比值看出，第二、三产业 增速稳步提高，说明城市的聚合能力 在不断增强。
区域解读
区域特征简述
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石家庄未来城市发展定位：
——区域功能定位：京津冀经济区中的重要城市、
概况——石家庄最大的综合型成熟的核心商 业区。
业态档次和经营情况
大卖场（含百货、购物中心、大型超市业 态）：一家中档的购物中心经营情况良好外， 其余经营情况一般； 专业市场：由于地段原因，专业市场普遍经 营情况良好； 主题商场：定位中低消费人群； 专卖店：家电、医药、服装等专卖店，经营 情况一般。
一环以内
一环二环之间 供应套数
二环以外
产品面积方面，120—150㎡的中等户 型与60以下的小户型势均力敌。 受“国十五条”限制，后期小户型产 品供应将超过其余产品。 60-80㎡的产品相对其他面积端供应略 少，呈现出一个供应缺口。
发展特征及机会分析
石家庄房地产业发展特征 一、从未来趋势看，投资呈递增趋势，市场比较大； 二、从政策机制来看，市场机制不太健全，相关政策不完善； 三、从市场主体来看，房地产企业众多，未形成品牌大企业； 四、从项目产品看，缺乏特色、典范的高端产品；
房屋类型 多层 高层
均价 4000元/平方米 3600元/平方米
面积范围 80-130平米 60-130平米
主力户型 二室、三室 二室、三室
石家庄房地产板块分析 东南板块
板块范围——“裕华东路—京珠公路—南外环线— 建设大街（汇通路）” 概况——定位于城市副中心功能，文化底蕴相对深 厚。区域商品房市场极为活跃，小高层产品已经成为 市场主流，高层产品比重还在加大，目前均价在 5600元/平米左右。
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案名 江南新城
总建规模 120万平米
桃园小镇 50余万平米
房屋类型
均价
面积范围
独栋/双拼/联排 待定
180-400平米
/叠拼
别墅、多层、小 1800 元 / 平 87-170平米
高层
方米
主力户型 四室以上
二室二厅、三室 二室、四室二厅
石家庄房地产板块分析 和平路板块
板块范围——和平路沿线地区，主要是位于长 安区的和平路沿线 概况——规划为高密度住宅区，厂企集中，综 合环境较差。产品以高层为主，属石家庄高均价 区域。
有绿化，少美化 有配套，少成套
诸多楼盘对环境营造的认识，还仅仅停留在铺草种树的层面，缺少对社区美 化的主题表现、人文关怀和生活理念的兑现。
社区配套更多地表现为无目标的“人无我有，人有我大、人大我豪”的硬件 比拚攀比，“摆看的多，实用的少”。缺少有体系、有主题，体现生活理念 的配套设施。
有主张，少主题 有高档，少高尚
石家庄房地产行业分析
〇 房地产行业发展现状分析 〇 发展优势及机会分析
房地产行业发展历史分析 投资比例及价格走势 第12页
石家庄历年固定资产与房地产投资开发情况图
2019年—2009年是石家庄房地产 市场高速发展时期。虽然增长速度有所 放缓，但从所占固定投资比例来看，比 例呈平稳态势，表明了石家庄房地产业 的繁荣发展。
+报告体系+ 环境分析
认识项目
项目定位
细节思考 分期及经济测算
报告大纲目录
二、认识项目
•项目本体研究 •案例解读
五、细节思考
•拆迁户与整 盘的思考 •铁路对项目 的影响 •设计细节建 议
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+报告体系+ 环境分析
认识项目
项目定位
细节思考 分期及经济测算
一、环境分析
石家庄城市解读 房地产业发展特征 房地产板块分析 重点项目分析
桥西区：传统的文教区域，近年高新区的筹建带动了区域的产业升级 桥东区：城市传统的商业中心区，商业、商贸发达
，融入国际、开放发展，辐 射周边、极化发展”的发展 思路
裕华区：近年政府重点打造的区域，由于前期土地供应较大，近期成为房地 产项目开发热点 长安区：新区区域，伴随着基础设施及地产开发的邻尾声，初步形成城市 CBD区域的雏形。
高层
均价 4000元/平方米 待定
4400元/平方米
面积范围 88-200平米 60--130平米
50-350平米
低价4600元/平方米 36-90平米
主力户型 二室、三室
两室两厅两卫 一室一厅、两室一厅、 两室两厅、三室两厅 一室一厅、两室两厅一 卫
石家庄房地产板块分析 东北板块
板块范围——北二环以北，京广线以东，太平 河至滹沱河沿岸 概况——是市政规划的高档低密度住宅区， 产品多为独立别墅、联体洋房、低层公寓、酒 店公寓等，配套设施不完善。
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石家庄商业圈分析 ---北国商业圈（高档）
板块范围——以北国商厦为中心，南到西美， 北到燕春酒店，西到影乐宫，东面一直延伸到 世贸名品的区域。
概况——石家庄中高档消费的商业区.
业态档次和经营情况
大卖场（含百货、购物中心、大型超 市业态）：以北国商城为中心，品牌深 入人心，定位准确； 专业市场：经营单一、难以立足； 专卖店：本土文化、定位准确，有固 定的客户群。
石家庄历年市区商品住宅均价图
05—09年石家庄整体房价涨幅 20%，上涨幅度相对于其他足，城 市而言，幅度不大，主要是近几年 土地供应量充保证了住宅价格的平 稳。
房地产行业发展现状分析 区域和产品
目前市场上的供应主要集中在一、二环 之间，二环以外供应相对较少。 在售产品主要以小高层和高层为主，在 市区尤其是二环以内，多层住宅产品逐渐 退出市场。
北国 商圈
万达 商圈
北国商圈 东购商圈 万达商圈
划分原则：
依据零售业销售情况，对石家庄商业圈进行划分，依据对消 费群体的定位，选取最有影响力的三个，进行分析。
石家庄商业圈分析 ---东购商业圈（低档）
板块范围——中山路（东至公里街，西至中华 大街）和民族路沿线的零售商业积聚区，包括 华联等周边的大型商业场所。
房屋类型 高层 高层 高层 高层 高层
均价
面积范围
低价8000元/平方米 80-210平米
7000元/平方米
46-300平米
待定
60-135平米
6300元/平方米
100-175平米
6800元/平方米
50-100平米
主力户型 1-4室 1-3室 1-3室 二室、三室 1-4室
石家庄房地产板块分析 东开发区板块 第19页
石家庄面积段供应量
5000
4456
4000 3000
3608
3255 2459
2000
1000
0 150以上 120-150 100-120 80-100
供应套数
926 60-80
12000 10000 8000 6000 4000 2000
0
3975
60以下
石家庄环线供应量 9690
5185
第13页 3804
三室
34—93平方米
小户型
70-140平米
二室三室
石家庄房地产板块分析 西北板块
板块范围——“新华路-京广铁路-西北环线” 概况——房龄较长，配套落后，多以早年建设的 经济适用房、单位宿舍；供应集中为多层和高层 ，近期新盘较少，主要以中等面积户型为主。
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案名 西山庭院 瑞泰澜庭
总建规模 12万平米 15万平米
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石家庄房地产板块分析 内环板块
板块范围——“和平路-体育大街-槐安路-中华 大街” 概况——是石家庄最为成熟的生活区域,楼盘 大部分都是高层,房价水平上是石家庄楼市一个 标杆无4000元/平方米以下的住宅价格。
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案名 中基礼域 汇景国际 紫晶天域 金世界 阿尔卡迪亚
总建规模 60万平米 52万平方米 13万平方米 100万平米 86万平米
面积范围 120-150平米 46-180平米 143-300平米 70-145平米 140-150平米 110平米
主力户型 三室 二室二厅 三室、四室以上 二室、三室 二室、三室
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市场供应特征
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有新品，少精品
市场供给丰富。各种产品、结构、户型一应俱全，但缺少经得起推敲品鉴的 经典之作。
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案名源自文库
总建规模
中宏汇景国际 52万平米
房屋类型 高层
名门华都 官鲤 安联·大城小院
38万平米 12.3万平米 6.1万
高层 高层 多层
均价 7000元/平方米
6800元/平米 8000元/平米 4700元/平方米
面积范围
主力户型
46-115㎡500套左右； 二室
146-300㎡300套
三室
50-330平米
案名 西美第五大道 芝兰明仕 路劲蓝郡 国大全城 公园首府
总建规模 70万平方米 16万平方米 12万平方米 40万平方米 23万平方米
房屋类型 高层精装 多层\高层 小高层\联排 小高层\多层 小高层\高层
均价 11000/平方米 4300元/平方米 6300元/平方米 7200元/平方米 6700元/平方米