万科项目成本估算

……
（2 规划设计费 ）
……
2
报批报建费
……
三 主体建筑工程费
……
项目总投资
学习改变命运,知 识创造未来
－成本估算计算表格工作簿 •多层工作簿
总成本 （万元
）
单
位成本（ 元/m2)
估算依据说明
对比 项目 成本
估算依据与对比项目差 异说明
万科项目成本估算
新项目成本估算表格
－成本估算计算表格工作簿
•其它工作簿
报批报建费用
•表3
配套建筑明细
规划设计费
增加成本
水电增容费
•钩稽关系
学习改变命运,知 识创造未来
万科项目成本估算
新项目成本估算表格
－成本估算计算表格工作簿
•产品组合工作簿
学习改变命运,知 识创造未来
万科项目成本估算
新项目成本估算表格
序•号
成本项目
一 土地获得价款
二 开发前期准备费1勘察设计费（1 勘查丈量费 ） 坐标放线收费
支持条件
交•地标准
基础设施情况 规划设计要点 产品建造标准 销售节奏 开发节奏 销售价格
说明 场地标高、现有水电容量、地下障碍情况 电力、供热 不同方案、不同容积率，详见附表形式 主要建材选型及标准，详见附表形式
满足销售节奏 分期、分类产品
支持部门 项目发展部 项目发展部 设计部 设计部 销售部 销售部 销售部
•准备相关资料
•规 划 条 件
•计算单类产品成 本
•合并平均成本
•规划设计方 面
•产 品 形 式
学习改变命运,知 识创造未来
万科项目成本估算
成本估算计算－工作流程
•掌握基本资 料
•土 地 方 面
•准备相关资料
•规 划 条 件
•计算单类产品成 本
•合并平均成本
•规划设计方 面
•产 品 形 式
•配套建筑 •容 积 率
学习改变命运,知 识创造未来
万科项目成本估算
成本估算计算方法
－直接计算（修正）
•主要影响因素
1. 红线外配套情况（长春项目） 2. 土地现状、付款方式 3. 产品形式（类型、结构、装饰、采暖
） 4. 容积率 5. 配套建筑 6. 户均面积 7. 开发周期
学习改变命运,知 识创造未来
万科项目成本估算
园林 环境 费
配套 设施 费
开发 间接 费
期间 费用
商业
地上 车库
地下 车库
配套 建筑
学习改变命运,知 识创造未来
万科项目成本估算
谢谢大家的聆听！
z 欢迎沟通、欢迎指教 z 共同创新成本管理思想和手段
欲知后事如何，且听老曹分解
学习改变命运,知 识创造未来
万科项目成本估算
万科项目成本估算
学习改变命运,知 识创造未来
2021年3月3日星期三
摘要
z 新项目发展制度简介（5） z 新项目成本估算体系（6）
－成本估算的作用（6） －项目评价工组流程（7） －主要应用表格（8） －应用标准测算报表体系的必要性（9） －成本估算支持条件（10） • 新项目成本估算表格（11） －可研报告成本估算表格（11） －集团财务分析表格（12）
学习改变命运,知 识创造未来
万科项目成本估算
新项目成本估算表格
－可研报告成本估算表格
• 成本项目
土地获得价款 开发前期准备费 主体建筑工程费 主体安装工程费
社区管网工程费 园林环境费 配套设施费 开发间接费 开发成本合计 管理费用 销售费用 财务费用 项目总投资
学习改变命运,知 识创造未来
投资总额（万元 单位成本（元/m2
• 预期利润
• 开发成本
万科项目成本估算
新项目成本估算体系－项目评价工作流程
•销售部
•产品方案 •市场定位
•设计部
•项目发展 部
学习改变命运,知 识创造未来
•收 益
情 况
•成本管理部
•成本
•财务管理部
•收益情况
万科项目成本估算
新项目成本估算体系－主要应用表格
• 可研报告 成本估算 表格
• 集团财务 分析表格
学习改变命运,知 识创造未来
万科项目成本估算
成本估算计算－工作流程
•掌握基本资 料
•土 地 方 面
•准备相关资料
•规 划 条 件
•计算单类产品成 本
•合并平均成本
•规划设计方 面
•产 品 形 式
•采暖方式 •装修定位 •结构形式 •产品类型
学习改变命运,知 识创造未来
万科项目成本估算
成本估算计算－工作流程
……
项目总投资
学习改变命运,知 识创造未来
－财务分析表格工作簿 •成本估算工作簿
多连小高地商地
层排高层上业下
别层
车网车
墅
库点位
总成本 （万元
）
单位 成本 （元 /m2)
对比 项目 成本
估算依据与 对比项目差
异说明
万科项目成本估算
新项目成本估算表格
－成本估算计算表格工作簿
z 产品组合 z 综合 z TOWNHOUSE z 多层 z 小高层 z 高层 z 地上车库 z 地下车库 z 网点
）
）
万科项目成本估算
•表1
新项目成本估算表格
－集团财务分析表格工作簿
z 钩稽关系检查表
•表2
z 可行性指标
z 规划要点
z 地价情况
z 税费说明
z 成本估算 z 附－建造标准
工程付款节奏 现金流量表
附－资金计划
开发计划
利润测算
敏感性分析
学习改变命运,知 识创造未来
万科项目成本估算
新项目成本估算表格
万科项目成本估算
新项目发展制度简介
《城市发展和住宅市场 调研报告》 《项目可行性报告》 项目听证会论证 合作意向合作协议
学习改变命运,知 识创造未来
万科项目成本估算
新项目发展制度简介
《城市发展和住宅市场 调研报告》 《项目可行性报告》 项目听证会论证 合作意向合作协议
z 项目概况 z 法律及政策性风险分析 z 市场分析 z 规划设计初步分析 z 工程及销售计划 z 投资收益分析 z 管理资源配置 z 综合分析与建议 z 竞拍和投标方式取得土地需要
✓ －规划要点工作簿（13） ✓ －地价情况工作簿（13） ✓ －附－建造标准工作簿（13） ✓ －成本估算工作簿（14） －成本估算计算表格（15） ✓ －产品组合工作簿（16） ✓ －多层工作簿（17） ✓ －其它工作簿（18）
学习改变命运,知 识创造未来
成本估算计算（19） －工作流程（19） －计算方法（26） ✓ －固定收费标准（27） ✓ －直接计算(修正)（28） ✓ －主要影响因素（29） ✓ －已知经验数据（30） ✓ －直接计算和经验数据混合使用（31） －成本核算方案（32）
增加和完善的内容 z 在新城市开发需要补充的内容
学习改变命运,知 识创造未来
万科项目成本估算
新项目发展制度简介
《城市发展和住宅市场 调研报告》 《项目可行性报告》 项目听证会论证 合作意向合作协议
成本测算 税务分析 经济效益分析 项目资金预测
z 项目概况 z 法律及政策性风险分析 z 市场分析 z 规划设计初步分析 z 工程及销售计划 z 投资收益分析 z 管理资源配置 z 综合分析与建议 z 竞拍和投标方式取得土地需要
学习改变命运,知 识创造未来
万科项目成本估算
成本估算计算方法
－固定收费标准
z 开发前期准备费
y 规划设计费 y 报批报建费
•董迅：
•不关我的事！ 人家有文！
学习改变命运,知 识创造未来
万科项目成本估算
成本估算计算方法
－直接计算（修正）
z 土地获得价款 z 主体建筑工程费 z 主体安装工程费 z 园林环境费 z 配套工程费 z 开发间接费
• 成本估算 计算表格
学习改变命运,知 识创造未来
万科项目成本估算
新项目成本估算体系
－应用标准测算报表体系的必要性
•项目决策科学化
•
定量分析； 全面、多角度分析；
•
动态分析；程序规范。
•项目决策效率
•
便于计算、便于理解、便于检查。
学习改变命运,知 识创造未来
万科项目成本估算
新项目成本估算体系－成本估算支持条件
成本估算计算方法
－已知经验数据
z 社区管网费 z 期间费
学习改变命运,知 识创造未来
万科项目成本估算
成本估算计算方法
－直接计算和经验数据混合使用
学习改变命运,知 识创造未来
万科项目成本估算
成本估算计算－核算方案
住宅
土地 获得 价款
开发 前期 准备 费
主体 建筑 工程 费
主体 安装 工程 费
社区 管网 工程 费
•掌握基本资 料
•参 照 项 目
•准备相关资料 •经 验 数 值
•计算单类产品成 本
•相关文件法 规
•合并平均成本
•开发建设方面 •工程造价方面
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万科项目成本估算
成本估算计算－工作流程
•掌握基本资 料
•准备相关资料
•按产品类别 分类计算
•计算单类产品成 本
•合并平均成本
•公共部分按 比例摊销
增加和完善的内容 z 在新城市开发需要补充的内容
学习改变命运,知 识创造未来
万科项目成本估算
新项目成本估算体系－成本估算的作用
z 是测算新项目投资回报情况的依据 从成本角度反馈产品规划方案的修改方向 反映成本和市场预期售价的关系 是制定目标控制成本的基础
• 市场预期 售价
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学习改变命运,知 识创造未来
万科项目成本估算
成本估算计算－工作流程
•掌握基本资 料
•土 地 方 面
•土 地 价 格
•准备相关资料
•计算单类产品成 本
•合并平均成本
•规划设计方 面
•土 地 现 状
•红线外配套情 况
学习改变命运,知 识创造未来
万科项目成本估算
成本估算计算－工作流程
•掌握基本资 料
•土 地 方 面
－集团财务分析表格工作簿
•规划要点工作簿 •地价情况工作簿 •附-建造标准工作簿
学习改变命运,知 识创造未来
万科项目成本估算
新项目成本估算表格
序•号
成本项目
一 土地获得价款
二 开发前期准备费
1
勘察设计费
（1 勘查丈量费 ） 坐标放线收费
……
（2 规划设计费 ）
……
2
报批报建费
……
三 主体建筑工程费
学习改变命运,知 识创造未来
万科项目成本估算
成本估算计算－工作流程
•掌握基本资 料
•准备相关资料
•各单类产品 单项总价汇总
•计算单类产品成 本
•合并平均成本
•总价除以总可售 面积得出单位成本
学习改变命运,知 识创造未来
万科项目成本估算
成本估算计算－计算方法
z 已知固定收费标准 z 直接计算（修正） z 已知经验数据 z 直接计算和已知经验数据相结合