写字楼soho酒店式公寓营销推广策划案终

酒店
精装 标准间：520 /天
无
区域 Vs 产品
区 域 特 征
业态分布
整体业态单一，缺乏商业中心，及配 套设施，在奥运影响，将会有大规模 改变。
产业结构
区域内物业类型较为单一，缺乏购物 中心、商业步行街等新型商业物业形 式的有力支持，商业功能不够完善
产 品 特 性
产品类型 客群 价格
写字楼价格在 13000—20000 元作左右
物业 管理
项目分析
近邻 61000 格大院 校、顶 好商城、 硅谷商 城
写 字 楼
面 向 中 关 村 个 性 消 费 阶 层
13500元 /平方米
精装
物业费： 中关村唯一的精 7.4元/ 致生活沙龙广场 平方米 作为带动和引导 ／月 中关村地区精致 (含供 消费潮流的载体， 暖) 朗斯芳德创建于 中关村新消费市 场空缺，独立推 进市场
4元/平米/天
装修 标准
精装
物业 管理
租金包括 物业费
项目 分析
国际金融 社区中关 村IT产业 辐射区
汇欣（大 厦）
朝阳区 安立路8 号
国际会议中 心、五洲大 酒店、北辰 购物中心等 会议、展览、 旅游、办公、 居住、娱乐、 购物、及餐 饮服务、证 券交易
建筑面积 6.8万平 米
俱乐部、 工商银行
写字楼
11000元 /平方米
公寓
区域 Vs 产品
区 域 特 征
业态分布 产业结构
中关村依靠电子产业成为商业中的新模式， 电子信息产业为主的产业结构 中关村商圈从强化自己电子市场的霸主地 电子相关贸易企业。 位，增加多种业态组合，并且朝着功能完 电子及计算机企业97家，占65%，产值占80% 善、业态全面的大型综合性商圈迈进。
国贸中 心正对 面，是 北京的 商业心 脏
公寓
中小 公司 美容 机构
11000元 /平方米
销售 率达 85%
精装
物业费： 商业中心， 公寓：5 有现代感 元/平方 米.月 写字楼： 25元/平 方米.
写 字 楼
广告 公司 教育 机构
14000元 /平方米
区域 Vs 产品
区 域 特 征
业态分布
产品定位普遍走高、商铺租价平稳上 扬，集成社区受市场追。以商务带动 商业发展，最终形成高档商务、商业 于一体的成熟商圈。
商业投资 者 特别适合 中小型咨 询、广告、 经纪及服 务类公司 使用 机关干部
售：3万/平 米
1座：租价： 432/月/平方米 2座：租价： 515/月/平方米 3座：租价： 349/月/平方米 标间：1146/天
已售完
公共 部分精 装
4.5元 （/平方 米/
项目位于 CBD核心 地带
商铺 艾维克 大厦 国贸桥 东南角 临近京汇大 厦.招商局 大厦.艾米 克大厦．赢 嘉大厦 总建筑 面 积:5200 0平方米 中西餐厅、 办公 咖啡厅、多 功能厅、宴 会厅、会议 厅 美容美 发、健身房、 酒店 台球厅、商 场、商务中 心 商铺
产业结构
以商务带动商业发展，最终形成高档 商务、商业于一体的成熟商圈。
产 品 特 性
产品类型
高档写字楼； 商务集合体 （体量较大）
客群
大中型企业为主，跨国 集团在京机构，大型传 媒机构，涉外公司
价格
价格在10000— 12000元作左右
配套
商务配套为主， 高档购物场所
CBD商圈
政府之CBD概念规划，全面带动国贸商圈；众多中高写字楼汇集成的高档商
未来区域定位明晰，面貌变化巨大 宣武区“十五”规划中提出要重点发展的“两街”、“六区”的改造工作，“两 街”为即广安大街和菜市口两条大街，“六区”为琉璃厂文化产业园区、大栅栏 商贸文化旅游区、菜市口商业中心区、广安门办公商务区、马连道新兴商业区、 先农坛医学科学城。
交通便捷（涉外、城区）
项目坐落在两广路上；东面是二环路；西临北京西客站； 与京 开、京石、京张三条国道相连，是辐射京南诸省市的重要门户
15-16美元/ 月/平米
公共部 分精装
租金包括 物业费
国际金融 社区中关 村IT产业 辐射区 北辰金融 商贸城内
五洲（酒 店）
安定门 外北辰 东路8号
建筑面积 8.9万平
方米
设有卡拉OK 歌舞厅、KTV 包间、多功 能厅，并提 供外币兑换、 信用卡结算、 旅游、购物、 机票销售、 美容美法、 按摩、桑拿、 电传、传真、 打字、复印、 洗衣、IDD、 卫星电视等 综合服务。
商业投资 者 特别适合 中小型咨 询、广告、 经纪及服 务类公司 使用 机关干部
无记录
美元22/平 方米/月
已售完
精装
美元 3.5/平 方米/月
项目位于 CBD核心 地带
标间： 1050/天 16/平米/天
商业投资
区域 Vs 产品
区 域 特 征
业态分布
产品定位普遍走高、商铺租价平稳上 扬、CBD东区成发展重心、集成社区 受市场追捧
特别适合 中小型咨 询、广告、 经纪及服 务类公司 使用
价格（租金） 现状 均价：1.4 万/平方米 已售70%
装修标 准 精装
物业管 理
东区商务 港每月每 平米4.6元， 西区6.2元， 底商：22 元（/平方 米/月）
项目分析 项目位于 CBD核心 地带
办公
酒店
机关干部
未营业
商铺 中国国 际经贸 中心 （租) 朝阳门 外大街 1号 周边社区成 熟交通便利 建面 17.6万 平方米 五星级酒店、 办公 5A写字楼、 特色商业街 区 酒店
配套
商务办公 配套为主
东长安街商圈
紧邻中国最高的决策中心，地区因其得天独厚地理位置及市政府的高度重视， 无疑是北京市最有价值的办公区域；且政治职能性较强
第三使馆区
第三使馆区
区域内代表项目
项目 名称
凯宾 斯基 饭店
项目 位置
燕莎 桥东 南
项目周边 状况
昆仑饭店 等、外事 公寓
项目位置 卖点
高档涉外 酒店临近 使馆区， 配套完善
价格
写字楼价格在9000— 16000元作左右（与 各商圈内同类产品相 比价格偏低）
配套
涉外型商务配 套； 高档娱乐场所； 大型商业。
第三使馆区
区域涉外性质及其浓厚，在未来三到五年之内第三使馆区将完全形成规模，
商圈将更加成为外国人的首选之地。
亚运村商圈
亚运村商圈
区域内代表项目
项目 名称
汇园（公 寓）
内部 配套
豪华 精装 修
产品 类型
客群
涉外人 员政府 要人国 外办公 及旅游 群体
价格 装修 （租金） 标准
185美元 /天 285美元 /天 385美元 /天 超豪华 装装修 高贵配 套设备 典雅舒 适
物业 管理
凯宾斯 基饭店 管理集 团
项目 分析
超豪 华， 五星 级， 全功 能， 涉外 酒店
酒店
项目 位置
安定门 外北辰 东路18 号
项目周 边状况
国际会议中 心、五洲大 酒店、北辰 购物中心等
项目 规模
1300套房
内部 配套
游泳池、 健身房
产品 类型
公寓
客群
特别适 合中小 型咨询、 广告、 经纪及 服务类 公司使 用 适合中 小型咨 询、广 告公司 使用
机关领导、 高级管理 技术人群
价格 （租金）
写 字 楼
60.00美 元/平米 *月
区域 Vs 产品
区 域 特 征
业态分布
将更加成为外国人的首选之地。其次 是距离燕莎1公里的范围之内。
产业结构
酒吧街，涉外酒店，涉外公寓，大型 娱乐产所，为燕莎商圈 强有力的配 套支持。
产 品 特 性
产品类型
高档涉外酒 店、写字楼
客群
外事企业， 服务于 使馆区的外事企业; 中小型公司所占比例 较大价格偏低
产业结构
由于本商圈为最发达，核心区域，便 利的交通条件是商圈形成的有利条件， 高档次消费人群对应区域高品质商业 物业；商务带动商业；交通便利条件 对商圈形成有利影响
产 品 特 性
产品类型
中高档写字楼，高 档公寓为主，高档 酒店相对集中
客群
服务于政府机构 的企业为主，涉 外型高端企业
价格
写字楼价格在15000元/ 平方米（与各商圈内同 类产品相比价格偏高）
商业云集
报国寺收藏品市场；“中央采购区”马连道茶叶市 场；北京音像批发城；京城黄金第一家——“菜百”
区域产品
项目所处区域内，及周边， 物业价格偏低；对本项目 未来高端产品形象的塑造 具有一定不利影响
成熟区域
项目所处区域居住社区密集，生活氛围浓厚
完善配套 形象塑造
“朗琴园”前三期产品塑造了良好 市场形象，为本项目奠定良好的基 础 区域内现有生活配套齐全； 未来自身的商业、商务配套将加强区域商务氛围
紧邻国家 计委、财 政部、国 家工商总 局等各大 部委
公寓
大部 委机 关领 导
均价 11000元/ 平方米
豪华 精装
酒店
大部 委机 关领 导
待定
写 字 楼
公司 以及 成功 人士
3.5元/天
国际 知名 物管 专家 第一 太平 戴维 斯为 业主 提供 全方 位优 质的 物业 管理 服务 4元/ 平方 米/月
务区 ；高档写字楼云集 ；国际知名企业汇集吸纳高端消费群体
市场导向
区域产品复合区域特性
项目区域解析
区域市场 / 项目区位认知
本案所在宣武区域具有以下特点：
老城区 由于历史原因，造成该区域内人口密度大，危旧房多，区域成熟度不高，经济基 础一般，人口素质高低不均，在某种程度上也影响了该区域的人文环境。加之消 费者对于南城固有的观念都使得“居住老城区”的概念根深蒂固。
产 品 特 性
产品类型
中档写字楼为 主，酒店稀缺
客群
IT人群， IT商务人 士，高级管理 高级技术人群
价格
写字楼价格在11000— 18000元/平方米
配套
商业为主（大中型卖 场、专卖店）
中关村商圈
是近几年来随着高新技术产业的异军突起而蓬勃发展起来的商业、商务区，未来近百万平
米供应量将在5年内陆续投放市场，短期内还不会形成写字楼市场供应的大幅增长。
各大商圈特性 同类项目分析
金融街商圈
金融街商圈
区域内代表项目
项目 名称 项目 位置 项目周 边状况 项目 规模
（平米）
项目位 置卖点
内 部 配 套
景 观
产品 客群 价格 装修 类型 （租金） 标准
物业 管理
项目分析
恒华 国际
西城区 紧邻国 90000 月坛北 家计委、 街14号， 财政部、 地处西 国家工 城三里 商总局 河核心 等各大 区域 部委
的发展有着非常便利的地理位置优势。
中关村商圈
中关村商圈
区域内代表项目
项 目 名 称
远中 悦莱 国际 大酒 店
项 目
位 置
海淀 区 黄庄 海淀 医院 路口 向西 300 米
项目 周边 状况
项目 规模
（平米）
项目 位置 卖点
中关村 唯一的 精致生 活沙龙 广场
内 部 配 套
景观
产品 类型
客 价格 装修 群 （租金） 标准
配套
运动休闲场所， 专业卖场（汽车）
超大体量写字楼， 专业的高新产业公司 高档酒店，会议 及部分服务类行业 中心
亚运村商圈
现在处于孕育期，现在还没有自己的特点，没有成规模的商业；有会议设施，
但并不突出，未来商业的氛围会浓一些。
CBD商圈
CBD商圈
中 关 村
区域内代表项目
项目名 称 北京万 大广场 （售） 项目 位置 北京市 朝阳区 建国路 郎家园 11号 项目周边状 况 周边社区成 熟交通便利 项目规 模 占地10 万平方 米 建面48 万平方 米 项目卖 点 城市生 活的多 功能交 叠 内部配套 连锁商业中 心、国际商 务港、五星 级酒店、5A 写字楼、特 色商业街区 产品 类型 客群
东长安街商圈
东长安街商圈
区域内代表项目
项 项目 目 位置 名 称
建 外 SO HO
项目周 项目 边状况 规模
（平米）
项目位 置卖点
产品 类型
客群
现状 价格 （租金）
装修 标准
物业管 理
项目分析
建外 近邻国 SOHO 贸 位于 长安 街上， 国贸 中心 正南 面
建筑 面积： 72.0 0万 平米
初期产品定位
分 析
ห้องสมุดไป่ตู้
产品范畴
各大商圈特性
同类项目分析
市场导向 区域解析 区域竞争分析 项目产品升级定位 打造区域内“地标性”建筑 SWOT分析 营销整体策略 参考项目点评
执 行
客群定位
目标客群界定 客群细分 客群描述
推广策略 销售执行
销售策略
产品范畴
复合地产商业创新模式
商务+商贸+商住+酒店
实现价值最大化的超级物业
产 品 特 性
产品类型
高档酒店、 高档写字楼
客群
金融业 人群为主
价格
写字楼售价在 13000-20000元/平 米左右
配套
商务配套为主(会议中 心、高级会所）
金融街商圈
聚集着中国金融业60%以上的金融资产，各类职能部门齐全，使得金融街成为独
一无二的全国性金融管理和信息发布中心，对于推动金融和房地产等各个行业
恒华国际西 城区顶级的 高档商务公 寓
交通便利, 多条公交线 路直达. 拥有无比可 拟的地段优 势
区域 Vs 产品
区 域 特 征
业态分布
高端金融商务人群的高端消费需求， 本区域核心商业物业将为金融高对人 群服务，从而成为更有针对性的高端 品质化商业体系。
产业结构
重要政府机关较多商业，酒店，公寓， 面向政府人员及金融人士，和为要务 会谈服务。