天津市商业格局

天津市商业格局

1.1市级商业中心：1个，位于天津市和平区

主要以和平路—滨江道为中心轴，涵盖和平路、滨江道、南京路三个商圈。

市级商业中心是指商业高度集聚、经营服务功能完善，服务范围超广域的商业中心。

❝其功能特征为：行业齐全，功能完备，形成购物、餐饮、旅游、休闲、娱乐、金融、商务的有机集聚；

❝其商业特征为：网点相当密集，市场最具活力，商业最为繁华，辐射力极强；

❝其客流特征为：日客流量30万人次以上，规划期末达到50万人次以上,外来消费人口占50%以上，规划期末达到70%以上；

❝其业态特征为：业态齐全，资源配置合理，市场细分度深，选择余地大。

1.2市级商业副中心：1个，即滨海新区商业副中心（已规划，目前处于培育期）

主要涵盖开发区、响螺湾、于家堡、解放路、蓝鲸岛等商圈。

附：滨海新区规划情况：

在《天津市城市总体规划》（2005年-2020年）中，确定滨海新区核心区是城市副中心。

并规划滨海新区以科技研发转化为重点，大力发展高新技术产业和现代制造业，增强为港口服务的职能；积极发展商务、金融、物流、中介服务等现代服务业，提升城市的综合功能；加强塘沽城区、开发区、保税区港区之间的协作，实行一体化发展。

规划提出滨海新区实施"一核双港、九区支撑、龙头带动”的发展策略。其中“一核”

是指滨海新区商务商业核心区，由于家堡金融商务区、响螺湾商务区、开发区商务及生活区、解放路和天碱商业区、蓝鲸岛生态区等组成。重点发展金融服务、现代商务、高端商业，建设成为滨海新区的标志区和国际化门户枢纽。（摘自：天津市空间发展战略规划，二〇〇九年八月。）

备注1：因本案隶属城市中心，与滨海新区距离较远，在此滨海新区商业不做重点调研工作。

2.1区域商业中心/副中心

区域商业中心是指商业中度集聚，服务功能完善，服务范围为广域的地区商业中心。

❝其功能特征为：商业网点比较密集，结构合理，业态多样，功能比较齐全，区域辐射优势比较明显。

❝服务人口一般为15-20万，能基本满足购物、餐饮、休闲、娱乐和商务活动需要。

❝目前，天津主要区域商业中心一共5个（说明见备注2）。

备注2：根据天津市区现状，中心城区分为6个区（街道），除去属于商业中心区的和平区，以下将分别对剩余5个区（街道）均形成了区域型商业中心，这5个区域分别是：河西区、河东区、红桥区、南开区、河北区。

2.2河西区商业中心

包括友谊路商圈、小白楼商圈、梅江商圈、大沽南路商圈。

区域内房地产物业主要以住宅类产品为主。除友谊路商圈外，商业项目档次均不高，多为商务配套、社区配套型商业。

其中梅江商圈属于最近几年形成的区域性商圈。

1）现有商圈发展规划分析

2）各商圈租金水平分析

3）在售/招商中商业个案分析

4）规划建设中个案分析

附：河西区规划情况

依据天津市空间发展战略，结合对城市发展的整体研判，天津市政府发布了《关于中心城区功能及产业定位，发展繁荣都市型经济的实施意见》，确定了河西区功能及产业定位是“商务河西”——建设成为中心城区金融保险、信息中介的现代商务集聚地，文化传媒和会展中心，高档居住区和休闲娱乐区。重点发展金融保险业、商务服务业、文化会展业和以服务外包为主的科技服务业。

具体规划为“四区、四带”，其中“四区”分别为市级行政文化中心区、陈塘科技型城市副中心区、梅江、梅江东国际社区、小白楼商务中心区；“四带”分别为海河城市发展带、友谊路金融服务带、大沽南路——尖山商业商务地带、解放南路综合商贸带。

陈塘科技型城市副中心区：这一区域西至洪泽路，北至黑牛城道，东至微山路，南至珠江道，总占地面积3.47平方公里，规划建筑面积630万平方米，平均容积率3.94.通过大力发展创业产业，总部经济、高技术服务业等生产性服务业，形成中心城南部新经济圈，成为河西未来的重要增长极和城市南部发展潜力中心。

梅江、梅江东国际社区：这一区域包括了河西区的梅江生态社区、津南区和西青区的背部和河西区交界的部分区域，东至解放南路，南至外环线，西至卫津南路，北至郁江道。基于已有的发展基础，通过整理生态资源，引进优质的国际学校、国际医疗机构，进一步提升居住品质，打造生态型国际社区典范。

解放南路综合商贸带：这一区域北起黑牛城道，南至潭江道，东起洪泽路延长线，西至尖山路延长线，总占地面积约370公顷。立足既有的家居建材和汽车商贸产业基础，提升业态水平，引进创新模式，建设突出体验功能的综合商贸服务带。

2、南开区

1）现有商业状况：根据网调情况，南开区现已形成3大板块，即老城厢板块、奥体板块、华苑（产业区）板块，三大板块分别形成两个商圈，即老城厢商圈、奥体商圈，且商圈中正在招商或出租的物业较多，其中也不乏天津大悦城、仁恒海河广场等大体量商业项目，因此本区域也是本次市场调研工作重点区域。

2）现有商圈情况：老城厢商圈、奥体商圈

老城厢商圈是天津城的发源地，饱含着中国的文化与历史，承载着众多天津人的记忆与乡情。如今的老城厢是一座集居住、文化、商业、商务、休闲、娱乐和旅游为一体的综合性商圈。从板块中在建房产项目情况来看，有越来越多的兼顾商、住、办公、服务等高端商务综合体项目或类综合体项目被规划和建设起来，例如东北角艺术公寓(论坛新闻)、优仕(论坛新闻视频)、阳光晶典(论坛新闻)等，顺应了该板块“综合性商圈”的定义。

奥体商圈（奥体公园+水上公园），素以低密度居住、实现城市生活感受而形成了独特的居住优势。水上奥体板块位于南开区西南位置，连通南开、西青、河西三个区域。由于板块临近外环线一带，外侧被快速路包围，内部结构由低密度的社区组成，因此是改善型置业者推崇的区域之一。商圈内商业较为完善，以较综合商业、高端配套商业、星级酒店为主。

（南开区的8大特色商业街区是古文化街、鼓楼商业毛街、上谷商业街、水上餐饮街、鞍山西道科贸街、长江汽贸街、奥城商业广场、南马路五金城。）

各商圈发展规划分析

各商圈租金水平分析