蟠龙湖项目产品定位建议
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•本案户型设计时可适当增加面宽， 增加户型舒适度，面积控制在在 130-140平米左右。
29
公寓户型参考:
转角窗
30
叠拼户型参考:
31
32
五、园林景观——最大化挖掘项目人文景观资 源，形成多元化、开放的共享休闲空间
社区休闲空间充分满足 不同年龄、不同性别、不 同层次人的活动的需要。
内部中央景观和入口景 观设计。
期利润的最优化；
➢ 综合成本：具有一定优势
结论：考虑本项目目前的规划条件，应在产 品创新，提升产品优势，并通过有效的营销 促成项目的成功。
12
价格定位
Townhouse部分
单价 总价区间
三水青清
5500元涨到 6500
威尼斯花园
5500元（含 地下室）
亚美利加 7000
汤HOUSE 7000-8000
富有生活情趣又实惠实用 26
户型功能建议 ——一步阳台
一步阳台
一步阳台
• 让妈妈在做饭时，还可以看见在院里奔跑玩耍的 宝宝 • 送一步阳台，既可以增加与天地自然接触的机会， 有丰富了建筑立面，充满生机而有情趣
27
户型功能建议 ——内部空间趣味性
——下沉起居室
起居室下沉,不仅较好地解决了
餐厅与起居室的灰空间，而且
联排产品进深15米，一梯二户，180-200平米通 透舒适叠拼三居或四居
20
户型分布及比例 ——整体户型比例
户型
比例
二居
20%
公寓
三居
50%
顶层复式 5%
叠拼
25%
比例细分
80-90
18%
120-130
25%
130-140
25%
180
5%
180-200
25%
注：因为规划原因，可在公寓顶层设置少量的180平米的 复式居室作为公寓楼王
11.02 0.75 82635 2800 2.31
9.92
0.63
单方
成本 （元/ ㎡）
总成 总利 本润 （亿） （亿）
2850 3.23 1.53
18
一、总体规划
中心景观示意
叠拼 别墅
叠拼示意
公寓示意
19
二、户型分布及比例
叠拼 别墅
小独栋产品，1260-300平米，舒适三居，端头 三面采光设置140-150平米四居
21
三、建筑风格
建筑风格应与项目的总 体定位相吻合，突出其低 密度、高品质的特点。打 造建筑、艺术、生活的概 念。
整体建筑风格宜以欧式 新古典主义风格等为主， 应特别加强细部的处理与 材料的选择，材料以石材、 砖墙结合涂料为主，整体 色调沉稳、质感，强调其 文化性与品质感。
叠拼建筑分格示意
22
建筑细节
整体市场区域客群的“年轻化趋势”值得仔细研究：称之为“中坚阶级” 也好、“都市新锐”也好、“先锋”、“银领”也好，越来越年轻的客群 主体正在越来越快的成为市场主流。
9
二、物业档次及价格定位
1. 联排面积及价格定位：
在用足容积率基础上，联排产品占60%，主力户型面积220平米左右， 单价2800元/平米左右，总价在60万左右。
2. 产品模型与经济分析：
总占地
面积
产品类型
（万㎡）
占 地 比 例
15.74
小独栋
30
%
Townhouse
70 %
占地 面积 （万 ㎡）
容积 建筑面 率 积（㎡）
销售单 价（元/
㎡）
销售 额 （亿）
总销售收 入（亿）
总建筑 面积
（万㎡）
总容 积率
4.72 0.35 16520 3500 0.58 2.89
蟠龙湖项目产品定位初期建议
一．市场分析及项目分析 二．产品定位建议 三．产品方案竞争力模型分析 四．经济效益分析
2021/4/29
第一篇 市场分析
2
项目分析
容积率要求：0.45左右
项目概况
规划指标：占地面积157412平米，总建筑面积70835㎡，总户数270户，
3
项目印象
➢位于石家庄市南部元 氏县蟠龙湖风景区，据 石家庄市区约30公里出 口，交通条件一般，距 离较远；
京气候条件因地制宜，每天水的蒸发量，清洁更新等后期维护成本。
三、视觉焦点 ：
通过设计视觉焦点，让消费者产生归属感标志物、晒太阳的地方、 中心雕塑。
四、煽情点
销售时打动客户的地方。
34
本案
应低于市场 平均水平
总价区间的 下限
建议单价：2800-3000元/平方米 则：总价为70-80万元左右
6
第二篇 产品定位建议
7
一、本项目目标客户群选择
针对本案住宅产品类型，其 目标客户主要有以下几类：
1.来自 石家庄 市区的升 级 换代客户，随着经济实力的 增长，希望购买更高档次， 更舒适的住宅的客户。
100万-120万 150-230万 150万-180万 122-190万
本案 应低于市场 平均水平
总价区间的 下限
建议单价：2800-3000元/平方米 则：总价为70-80万元左右
13
项目形象定位： 中央风景区里的休闲城 上层社会的半山私人别馆
世上多是凡人，真正的苦行僧并不多，最后多也纷纷返到了城市， 可见宜人山居是有条件的，经济实力和文化品性均不可或缺… 拥有一处山居，自古就是一种身份的证明。
➢整个地块处于蟠龙湖 风景区之内，三面环山、 南临蟠龙湖， 自然景 观资源突出；
➢地块依山势而建，对 景观规划、施工要求较 高。
从项目的位置及道路交通条件来看，本项目具备第二
来自百度文库
居所及开发为高档别墅物业的条件；蟠龙湖风景区自
然环境是项目的最主要特征，
4
蟠龙湖旅游区
现已开发成功，并初具规模，区内山清 水秀，景色秀丽，特色鲜明，是中国人 心目中的典型风景模式。目前区内已开 发了许多高档别墅，各种游乐设备、服 务设施和娱乐场所一应俱全。有千年古 刹“蟠龙寺”这样的名胜古迹，蟠龙湖 集度假、娱乐、观光、旅游于一体的理 想场所。
14
三、整体形象定位
案名建议： 蟠龙湖1号院 整体形象定位： 稀有的半山私人别馆
15
第三篇 产品方案与经济分析
16
第二篇 产品设计的优化建议
17
二、产品方案与经济分析
1. 总体方案：
本项目以联排为主、小独栋产品为辅，不设计多层产品，以联排和独栋产品的产品 形态优势和二次置业、升级置业需求为主的具有突出产品差异化优势和价格比较优 势，克服自身劣势（距离较远、交通劣势）的大型低密度高档别墅社区。
交流 冥想 嬉戏
散步
观赏
小睡
奔跑
……
33
园林设计的基本原则 ——以人文本、而非以景文本
好的景观设计不仅是 观景，还要让居民参 与其中
强调都市生活的交流 和沟通； 满足客户阶层的特征 和审美情趣：充满活力 和艺术气质
一、建设成本：
景观的设计要考虑到开工建设成本，例如水体、植物等。
二、维护成本：
园林规划设计决定后期的维护成本。例如，大水面，要考虑北
丰富了室内空间的层次
28
公寓户型参考:
•该款户型是经认真考察注入广州 的奥林匹克、深圳万科、中海等 著名发展商相关物业，并邀请200 余人包括销售人员、家庭主妇、 专业人士在内各阶层人士共同探 讨设计而城。在设计中有其强调 细节问题，如洗手间的面盆与马 桶的位置方法，房间的窗户大小， 错层住宅阶梯的弧度是不是美观， 卧室是否有采光、通风、方正， 厨房是否有统一排烟管道、隐蔽 空调位等。因此，该户型可以说 找不到任何缺陷，堪称绝版。而 且面积只有不到100㎡。
2.来自周边县城、村镇等外 区域的客户：看中石家庄地 区的居住环境及投资保值
重点客户群 核心客户群 重点客户群
〉100万 60-90万左右 50~60万
经济承受能力在60-100万的客户群
8
目标买家分析： ➢年龄： 28－45岁之间的“少壮派”买家占到50％以上，为重度目标群体；30－ 40岁之间为重中之重； 文化程度：相对较高； ➢职务特征： 他们来自于三资企业或国有大型企业的中层以上级别管理人员；政府公务 员，私营和民营企业的中层和企业主； ➢阶层： 他们之间的主流属于标准的城市白领。
元氏县
元氏是一座历史悠久的古城，西汉初置县，至 今已有两千余年。
名胜古迹众多
5
产品深度竞争分析
表一——与本区域竞争项目的容积率对比
圣地亚水岸 生活馆
威尼斯花园
亚美利加
单价
5500元涨到 6500
5500元（含 地下室）
7000
汤HOUSE 7000-8000
总价区间 100万-120万 150-230万 150万-180万 122-190万
细节提升质量
屋顶设计要突出屋 顶的标识感
部分高层建筑可考 虑灯光处理，既可增 加标识感，又可树立 区域中心形象
公寓建筑风格示意
23
四、户型功能建议
❖ 提高居住品质，要求户 型具备别墅户型特点， 富有变化，新颖
❖对景观的要求较高
❖ 对功能空间的需求更加 丰富
人文体现
提高联排产品户型设计标准
多层次多角度设置景观； 户型具有观景设计；
户型内增加功能空间
舒适、品质、情趣 24
户型功能建议 ——多层次观景
将花园、退台、露台带进建筑
给热爱生活的他们一个生机盎然的天地 25
户型功能建议 ——观景设计
•窗台可以小坐，可以摆放陈设，也可以通过 焦距调整成为梳妆台或写字台，具有很大的 使用价值。
•窗未落地，不计入建筑面积， 但室内空间却有所扩大，形成 高性价比。
2.独栋面积及价格定位：
读懂产品占40%，主力户型面积260-300平米左右，单价3200元/平米 左右总价在90万左右。
10
产品定位
稀有的 半山私人别馆
设计建议
北美风格 欧式新古典主义
11
价格定位
定价策略：成本导向与市场导向相结合
➢ 市场因素：竞争项目的分流、周边项目的比照、目标市场的需求； ➢ 开发商开发宗旨及目标：回收资金，带动区域形象，同类物业预
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公寓户型参考:
转角窗
30
叠拼户型参考:
31
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五、园林景观——最大化挖掘项目人文景观资 源，形成多元化、开放的共享休闲空间
社区休闲空间充分满足 不同年龄、不同性别、不 同层次人的活动的需要。
内部中央景观和入口景 观设计。
期利润的最优化；
➢ 综合成本：具有一定优势
结论：考虑本项目目前的规划条件，应在产 品创新，提升产品优势，并通过有效的营销 促成项目的成功。
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价格定位
Townhouse部分
单价 总价区间
三水青清
5500元涨到 6500
威尼斯花园
5500元（含 地下室）
亚美利加 7000
汤HOUSE 7000-8000
富有生活情趣又实惠实用 26
户型功能建议 ——一步阳台
一步阳台
一步阳台
• 让妈妈在做饭时，还可以看见在院里奔跑玩耍的 宝宝 • 送一步阳台，既可以增加与天地自然接触的机会， 有丰富了建筑立面，充满生机而有情趣
27
户型功能建议 ——内部空间趣味性
——下沉起居室
起居室下沉,不仅较好地解决了
餐厅与起居室的灰空间，而且
联排产品进深15米，一梯二户，180-200平米通 透舒适叠拼三居或四居
20
户型分布及比例 ——整体户型比例
户型
比例
二居
20%
公寓
三居
50%
顶层复式 5%
叠拼
25%
比例细分
80-90
18%
120-130
25%
130-140
25%
180
5%
180-200
25%
注：因为规划原因，可在公寓顶层设置少量的180平米的 复式居室作为公寓楼王
11.02 0.75 82635 2800 2.31
9.92
0.63
单方
成本 （元/ ㎡）
总成 总利 本润 （亿） （亿）
2850 3.23 1.53
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一、总体规划
中心景观示意
叠拼 别墅
叠拼示意
公寓示意
19
二、户型分布及比例
叠拼 别墅
小独栋产品，1260-300平米，舒适三居，端头 三面采光设置140-150平米四居
21
三、建筑风格
建筑风格应与项目的总 体定位相吻合，突出其低 密度、高品质的特点。打 造建筑、艺术、生活的概 念。
整体建筑风格宜以欧式 新古典主义风格等为主， 应特别加强细部的处理与 材料的选择，材料以石材、 砖墙结合涂料为主，整体 色调沉稳、质感，强调其 文化性与品质感。
叠拼建筑分格示意
22
建筑细节
整体市场区域客群的“年轻化趋势”值得仔细研究：称之为“中坚阶级” 也好、“都市新锐”也好、“先锋”、“银领”也好，越来越年轻的客群 主体正在越来越快的成为市场主流。
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二、物业档次及价格定位
1. 联排面积及价格定位：
在用足容积率基础上，联排产品占60%，主力户型面积220平米左右， 单价2800元/平米左右，总价在60万左右。
2. 产品模型与经济分析：
总占地
面积
产品类型
（万㎡）
占 地 比 例
15.74
小独栋
30
%
Townhouse
70 %
占地 面积 （万 ㎡）
容积 建筑面 率 积（㎡）
销售单 价（元/
㎡）
销售 额 （亿）
总销售收 入（亿）
总建筑 面积
（万㎡）
总容 积率
4.72 0.35 16520 3500 0.58 2.89
蟠龙湖项目产品定位初期建议
一．市场分析及项目分析 二．产品定位建议 三．产品方案竞争力模型分析 四．经济效益分析
2021/4/29
第一篇 市场分析
2
项目分析
容积率要求：0.45左右
项目概况
规划指标：占地面积157412平米，总建筑面积70835㎡，总户数270户，
3
项目印象
➢位于石家庄市南部元 氏县蟠龙湖风景区，据 石家庄市区约30公里出 口，交通条件一般，距 离较远；
京气候条件因地制宜，每天水的蒸发量，清洁更新等后期维护成本。
三、视觉焦点 ：
通过设计视觉焦点，让消费者产生归属感标志物、晒太阳的地方、 中心雕塑。
四、煽情点
销售时打动客户的地方。
34
本案
应低于市场 平均水平
总价区间的 下限
建议单价：2800-3000元/平方米 则：总价为70-80万元左右
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第二篇 产品定位建议
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一、本项目目标客户群选择
针对本案住宅产品类型，其 目标客户主要有以下几类：
1.来自 石家庄 市区的升 级 换代客户，随着经济实力的 增长，希望购买更高档次， 更舒适的住宅的客户。
100万-120万 150-230万 150万-180万 122-190万
本案 应低于市场 平均水平
总价区间的 下限
建议单价：2800-3000元/平方米 则：总价为70-80万元左右
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项目形象定位： 中央风景区里的休闲城 上层社会的半山私人别馆
世上多是凡人，真正的苦行僧并不多，最后多也纷纷返到了城市， 可见宜人山居是有条件的，经济实力和文化品性均不可或缺… 拥有一处山居，自古就是一种身份的证明。
➢整个地块处于蟠龙湖 风景区之内，三面环山、 南临蟠龙湖， 自然景 观资源突出；
➢地块依山势而建，对 景观规划、施工要求较 高。
从项目的位置及道路交通条件来看，本项目具备第二
来自百度文库
居所及开发为高档别墅物业的条件；蟠龙湖风景区自
然环境是项目的最主要特征，
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蟠龙湖旅游区
现已开发成功，并初具规模，区内山清 水秀，景色秀丽，特色鲜明，是中国人 心目中的典型风景模式。目前区内已开 发了许多高档别墅，各种游乐设备、服 务设施和娱乐场所一应俱全。有千年古 刹“蟠龙寺”这样的名胜古迹，蟠龙湖 集度假、娱乐、观光、旅游于一体的理 想场所。
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三、整体形象定位
案名建议： 蟠龙湖1号院 整体形象定位： 稀有的半山私人别馆
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第三篇 产品方案与经济分析
16
第二篇 产品设计的优化建议
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二、产品方案与经济分析
1. 总体方案：
本项目以联排为主、小独栋产品为辅，不设计多层产品，以联排和独栋产品的产品 形态优势和二次置业、升级置业需求为主的具有突出产品差异化优势和价格比较优 势，克服自身劣势（距离较远、交通劣势）的大型低密度高档别墅社区。
交流 冥想 嬉戏
散步
观赏
小睡
奔跑
……
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园林设计的基本原则 ——以人文本、而非以景文本
好的景观设计不仅是 观景，还要让居民参 与其中
强调都市生活的交流 和沟通； 满足客户阶层的特征 和审美情趣：充满活力 和艺术气质
一、建设成本：
景观的设计要考虑到开工建设成本，例如水体、植物等。
二、维护成本：
园林规划设计决定后期的维护成本。例如，大水面，要考虑北
丰富了室内空间的层次
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公寓户型参考:
•该款户型是经认真考察注入广州 的奥林匹克、深圳万科、中海等 著名发展商相关物业，并邀请200 余人包括销售人员、家庭主妇、 专业人士在内各阶层人士共同探 讨设计而城。在设计中有其强调 细节问题，如洗手间的面盆与马 桶的位置方法，房间的窗户大小， 错层住宅阶梯的弧度是不是美观， 卧室是否有采光、通风、方正， 厨房是否有统一排烟管道、隐蔽 空调位等。因此，该户型可以说 找不到任何缺陷，堪称绝版。而 且面积只有不到100㎡。
2.来自周边县城、村镇等外 区域的客户：看中石家庄地 区的居住环境及投资保值
重点客户群 核心客户群 重点客户群
〉100万 60-90万左右 50~60万
经济承受能力在60-100万的客户群
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目标买家分析： ➢年龄： 28－45岁之间的“少壮派”买家占到50％以上，为重度目标群体；30－ 40岁之间为重中之重； 文化程度：相对较高； ➢职务特征： 他们来自于三资企业或国有大型企业的中层以上级别管理人员；政府公务 员，私营和民营企业的中层和企业主； ➢阶层： 他们之间的主流属于标准的城市白领。
元氏县
元氏是一座历史悠久的古城，西汉初置县，至 今已有两千余年。
名胜古迹众多
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产品深度竞争分析
表一——与本区域竞争项目的容积率对比
圣地亚水岸 生活馆
威尼斯花园
亚美利加
单价
5500元涨到 6500
5500元（含 地下室）
7000
汤HOUSE 7000-8000
总价区间 100万-120万 150-230万 150万-180万 122-190万
细节提升质量
屋顶设计要突出屋 顶的标识感
部分高层建筑可考 虑灯光处理，既可增 加标识感，又可树立 区域中心形象
公寓建筑风格示意
23
四、户型功能建议
❖ 提高居住品质，要求户 型具备别墅户型特点， 富有变化，新颖
❖对景观的要求较高
❖ 对功能空间的需求更加 丰富
人文体现
提高联排产品户型设计标准
多层次多角度设置景观； 户型具有观景设计；
户型内增加功能空间
舒适、品质、情趣 24
户型功能建议 ——多层次观景
将花园、退台、露台带进建筑
给热爱生活的他们一个生机盎然的天地 25
户型功能建议 ——观景设计
•窗台可以小坐，可以摆放陈设，也可以通过 焦距调整成为梳妆台或写字台，具有很大的 使用价值。
•窗未落地，不计入建筑面积， 但室内空间却有所扩大，形成 高性价比。
2.独栋面积及价格定位：
读懂产品占40%，主力户型面积260-300平米左右，单价3200元/平米 左右总价在90万左右。
10
产品定位
稀有的 半山私人别馆
设计建议
北美风格 欧式新古典主义
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价格定位
定价策略：成本导向与市场导向相结合
➢ 市场因素：竞争项目的分流、周边项目的比照、目标市场的需求； ➢ 开发商开发宗旨及目标：回收资金，带动区域形象，同类物业预