禹州调研报告1

2.茗品世家项目剖析
开发商
许昌雅居房地产开发有限公司
物业位置
泰山庙街中段（原酒精厂）
用地面积
13.9亩
总建筑面积 容积率
物业状况
2.3万㎡
2.48
绿化率
共4栋8层电梯多层，3#4#已起二层，1#2#刚挖地基
30%
销售均价 1950元/平方米
销售状况
住宅178套，车库30个， 2010年1月23日开盘，
城市功能 老城区：政治文化中心，商业、生活聚集区
城西片区：传统工业聚集区
城北片区：旅游区
城东片区：城市推进区、新行政办公区
城南片区：待开发区域 城市发展方向 老城区：旧城改造东区：城市化进程西区：工业化进程
城北片区 老城区 城南片区
老城区拥有完善的生活配套、东城区拥有科学的规划和良好环境；随着老城改造和 东城区城市化的推进，毕竟成为禹州房地产市场的发展热点。
茗品世家目是距离本项目最近的房地产开发项目，本区域内对本项目具有指导意义的项目，其 存在着以下鲜明的特点：
1. 目前销售情况良好，销售率较高； 2. 物业类型四栋全部电梯洋房，以低于东区房价500元为主导快速消化现有推出物业。 3. 主力户型集中于121㎡—142㎡的三室两厅，成交单价约1950元/平方米，主力房型总价范围
100亩
18万㎡
2.48
绿化率
30%
一期基本售完下一步交房，二期于十月份投入市场
销售均价
2200元/平方米
销售状况
一期存量10%左右
配套设施 规划特点
推广语
双气、水、电、楼宇对讲、车库、停车位、商业 多层，小高层和高层多种产品结合，规划呈兵营式排列
鸿篇巨制 城上之城
客户分析：
城上城位于禹州西区；主要客户群体是禹州老城区工薪阶层，还有一部分客户群体就是禹 州西边乡镇的客户，东边和北边的客户群体基本上不会考虑在那里置业。
4. 主力户型集中于130㎡—140㎡的三室两厅，产品比较丰富，有小部分两房、四房和复式， 满足各种需求群体（现售单价约2200元/平方米，主力房型总价范围集中于20万-28万之间。
5. 主要宣传物业服务（五星级服务），小区景观（循环水系）楼盘规模大为主要卖点。
5.骏景•中央公园项目剖析
开发商
许昌骏景房地产开发有限公司
数据来源：《禹州市统计公报》
地区生产总值（亿元）
固定资产投资（亿元）
固定资产增幅 固定资产投资增幅/
地区生产总值
2004年 131.57 39.46 ——
29.99%
2005年 145.43 54.57 38.29%
37.52%
2006年 175.08 64.40
18%
36.81%
2007年 216 87
配套设施 规划特点
推广语
双气、水、电、楼宇对讲、车库、停车位、商业 南北方向设置4排楼，3#和4#之间设置主景观
禹州首席高富氧生态社区
客户分析：
禹州北区客户是该项目客户的消费主体；其次是北区几个乡镇客户，以现居住北区需改善 现居住环境和部分投资客户及企事业单位职工为主，其乡镇客户成交的比例要少于水岸花城。
禹州调研报告
王成
壹 城市概述
城市简介
历史文化悠久、工业基础雄厚
规模及人口 禹州市位于河南中部，辖26个乡、镇，面积1461 平方公里，人口120万，市区规划面积70平方公里， 建成区面积40平方公里，市区人口39.4万。
历史文化悠久 禹州素有“夏都”、“钧都”、“药都”之称，中
国历史第一个奴隶制国家—夏朝的建都地，因此禹 州素有“华夏第一都”的美誉,数千年形成了底蕴丰 厚的夏禹文化、钧瓷文化和中医药文化。
2005年
2006年
2005年 11.97% 65.92% 22.11%
2006年 10.24% 67.25% 22.51%
2007年 10.01% 68.12% 21.87%
2008年 9.2% 69.04% 21.76%
2009年 7.5% 69.9% 22.6%
数据来源：《禹州市统计公报》
经济环境分析
物业位置 用地面积
禹王大道东转盘西南角 30亩
总建筑面积 容积率
4. 主力户型集中于130㎡—140㎡的三室两厅，现售单价约2200元/平方米，主力房型总价范 围集中于20万-32万之间。
5. 主要宣传及定位以处于老城区周边配套齐全，楼盘规模大为主要卖点。
4.坪山•永和苑项目剖析
开发商 物业位置
坪山集团禹灵房地产开发有限 公司
建设路与新区大道交叉口
用地面积
130亩
亿元
04-09 年禹州市地区生产总值变化表
400
20.00%
地区生产总值
200
10.00% 增长率
0
0.00%
2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年
地区生产总 值（亿元）
增长率
2004年
131.57 14.5%
பைடு நூலகம்
2005 年
145.4 3
15.3%
2006 年
175.0 8
1. 楼盘规模大，品质高端对购买者有很大的冲击力。规模和品质都占了禹州东区市场的先机。
2.销售情况一直很好，销售速度比较快，推出的一期、二期都迅速的消化，存量不是很大。 预计下个月推出三期，共322套，工程进度到基槽，初步定六月初开始牌号，排号金2万、3 万。
3. 以高层为主要物业类型，一期有部分的多层底层商业，以高品质姿态推出市场，市场反应 也比较满意。
城镇居民人 均可支配收
入
增长率
人均消费支 出
增长率
2004年
5161 -
3932 -
2007 2005年 2006年 年
2008
2009
6367 23.4%
7569 18.9%
9687 27.9%
11863 14.8%
13642 15%
4726 20.2%
5369 13.6%
6572 8312 22.4% 26.47%
城上城位于西区的边缘地带，但由于小区的体量比较大，直接把自身的品质与西侧的大小楼 盘拉开了距离，处于禹州市低端住宅与中高端住宅分水岭的位置，其存在着以下鲜明的特 点：
1. 楼盘规模大，对购买者有一定的冲击力。
2.区域消费能力有限，销售情况一般，主要剩106㎡的小三房和98㎡的两房。
3. 以电梯洋房为主要物业类型，二期主要推出小高层和高层，以低于市中心附近高于西侧的 价格推出市场。
房地产发展上升到产业发展 的高度，并逐渐成为第三产 业的重要组成部分。
——《禹州市十一五规划纲要》
100% 80% 60% 40% 20% 0%
第一产业 第二产业
第三产业
2003年
2004年 11.37% 63.36% 25.27%
04-07年禹州市三产结构比变化
第三产业 第二产业 第一产业
2004年
高层作为主要的产品形式，水景园林设置，规划人车分流 和美之家 荣耀于园
客户分析：
坪山•永和园项目位于新区大道与建设路交口，08年开始推入市场是东区比较标志性的 项目，产品定位比较高，主要目标购买群体是禹州中高档收入人群，在这里置业的区域性不 是很强，经济能力是在这里置业的主要因素。
其存在着以下鲜明的特点：
区位优势明显、交通便利
禹州位于中原城市群核心区域，北距郑州80公里，距新郑机场40公里，东临京广铁路和 京珠高速公路，多条省级公路和高速公路交汇市区，形成便利的交通网络。
工业化城市发展战略
禹州本着“工业兴市、以城带乡”的发展战略，积极发展特色经济，已形成煤炭、建材、钧陶 中瓷、中医药、金属加工与制造、食品加工等支柱产业。
集中于19万-27万之间。 4. 主要宣传及定位以生态、性价比为主，户型设计同区域对比相对不错，社区内组团观绿化，
设计采用微坡绿地，品质感一般。 5. 两房销售难度最大，目前已成为该项目惟一滞销的户型。
3.城上城项目剖析
开发商
禹州市雅鼎置业有限公司
物业位置 用地面积 总建筑面积
容积率 物业状况
滨河路与前进路交叉口
城市发展规划
老城区规划改造为具有良好居住形态、 商业形象、优美自然环境的城市重要 区域。
项目位于规划中老城区的东北角，周 边区域均为居住区域，紧临颖河，公 栈街、东关街直通城内，随着老城旧 城改造建设，项目所在片区必定会成 为未来房地产开发热点区域。
贰 房地产市场分析
1.水岸花城项目剖析
开发商 物业位置
9476 14%
经济环境分析
禹州市经济快速发展、加大城市建设力度、工业实力雄厚、人
民生活收入水平日益提高，不仅为房地产也发展提供了良好的经济 基础、市场机遇；也提供了优质的消费群体。
城市发展规划 城市定位
2010年，城市人口达50万，城区面积达到50 平方公里，定位为国家重要的中草药集散地、河南 省历史文化名城，以发展煤炭、电力、陶瓷、医药、 建材为基础，以高新技术产业为主的现代化工业城 市。
35.09%
2008年 264.8 123.8 41.8%
40.27% 46.75%
2009年 304.52 170.8 37.9%
54.09%
经济环境分析
指标3：产业结构
禹州是典型的工业化城市， 一产相对薄弱，二三产业较 为发达，以发展成为高新技 术为主的现代化工业城市为 目标。禹州着力发展工业， 这样也为房地产市场发展提 供了优良的消费群体。
经济环境分析
指标1：地区生产总值
2009年度“全国县域经济 基本竞争力百强”中排名 第65位，“全国中小城市 科学发展百强”中排名第 77位，继续保持“全国最 具投资潜力中小城市百强” 和“全国最具区域带动力 中小城市百强”称号
禹州也是河南省经济增长 最快的的城市之一。
点评：禹州市地区生产总值自 05年连续5年保持15%以上的加速 增长态势，为房地产业的快速发展 创造了良好的经济基础。
规划特点
多层和小高层结合，沿北侧临颖河设置一排小高层，临郑平路出行方便
推广语
水岸城邦 典范生活
客户分析：
禹州北区客户是该项目客户的消费主体；其次是北区几个乡镇客户，以现居住北区 需改善现居住环境和部分投资客户及企事业单位职工为主，老城区客户所占比例相对较 少。 水岸花城项目是距离本项目最近的房地产开发项目之一，本区域内对本项目具有指导意义的 项目，其存在着以下鲜明的特点： 1. 一期价格优势明显销售情况良好，销售率较高，二期价格相对较高。 2. 以电梯洋房为主要物业类型，辅以少量小高层，价格上以低于东区和市区房价200元为主 导去化现有推出物业。 3. 主力户型集中于130㎡—140㎡的三室两厅，成交单价约2250元/平方米，主力房型总价 范围集中于26万-34万之间。 4. 主要宣传及定位以颖河为主，户型设计传统，社区内无景观绿化，社区氛围和品质感一般。 5. 一梯三户中间111㎡三房销售难度最大，目前已成为该项目的滞销户型。
19.6%
2007 年
216 17.3%
2008年
264.8 15.2%
2009年
304.52 15%
数据来源：《禹州市统计公报》
经济环境分析
指标2：固定资产投资
禹州固定资产投资持续增 长07年-09年保持35%以上
亿40元0
的增长速度，04年-09年固 300
定资产占GDP比重不断增 200
加。
100
0
04-09年禹州市固定资产投资变化表
60.00% 50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00%
地区生产总值
固定资产投资
固定资产投资增幅/ 地区生产总值
2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年
点评：固定资产投资加 速增长，固定资产投资占每 年GDP的比例稳步提高，城 市建设力度增大，为房地产 的发展提供了良好的开发环 境和市场机遇。
禹州市水岸花城房地产开发有限 公司
郑平路与颍河南岸交叉口西南角
用地面积
22.5亩
总建筑面积
4.6万㎡
容积率
2.97
绿化率
35%
物业状况 销售均价 配套设施
一期已经交房，二期于5月8日开始内部认购
2250元/㎡
销售状况
二期共72套，剩余30套左 右，主要是111平方的两
房
双气、水、电、楼宇对讲、车库、停车位、商业
指标4：人均可支配收入
点评：禹州城镇居民 人均可支配收入与人均消 费支出持平稳上涨，消费 能力稳步增强。
15元000 10000 5000
0
04-09 年 禹 州 市人均可支配收入变化
城镇居民人均可支配收入 人均消费支出
2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年
数据来源：《禹州市统计公 报》
总建筑面积 容积率
物业状况
20万㎡
2.8
绿化率
目前三期高层产品，一梯四户
35%
销售均价
户型配比 配套设施 规划特点
推广语
2450元/平方米
销售状况
一期、二期基本售完，三 期322套6月份投入市场
93平方10%，170四房10%，复式7%，128—142三房73% 周边超市、医院、学校、银行、娱乐配套齐全