百信广场 市调报告 (终稿)

廉江经济及发展规划——廉江市经济
1、经济发展实现新突破
2011年，全市实现生产总值 223.28亿元，跨上200亿元新台阶， 比上年增长13.5%，增长速度高于 年度计划目标1.5个百分点；第一 产业比上年增长6.5%，第二产业 比上年增长18.1%，第三产业比上 年增长15.8%。
廉江经济及发展规划——廉江市近5年来GDP比较
廉江经济及发展规划
廉江经济及发展规划——城市未来发展规划
1、城市未来发展展望 在《廉江市国民经济和社会发
展第十二个五年规划纲要》中，廉江 江建设成为北部湾新兴工业城市的目 标，构建以城区为核心的中部“工贸 经济生活圈”，以安铺-横山为市域 次中心的南部“海洋经济产业圈”， 以塘蓬为中心的北部“生态经济保护 圈”等三大经济圈。
安铺和横山合并，建设环境优美的滨江城市，人口15万人左右的小 城市；在高速公路出入口附近建立大型的工业园区。
廉江经济及发展规划——城市建设
2010年廉江市强力推进30个重点项目建设，其中廉坡公路改造廉江 段顺利竣工通车，文化广场、人民公园改造已完工对外开放，中央商务 区、万亩植物园、五星级酒店、1000亩物流中心、廉江河改造、城区 “一河两岸”工程以及一批“三旧”改造项目等动工建设，“三旧”改 造工作在湛江市绩效排名中位居第一。
城市扫描——交通运输
海运：廉江市区距湛江港仅60公里，有铁路和公路紧密相连。湛江 港已与世界五大洲100多个国家和地区通航，是廉江走向国际市场的主 要出海通道。此外，廉江在北部湾畔沿岸还拥有安铺、营仔、龙头沙等 3个天然良港。目前。港口吞吐能力90多万吨。
航空：廉江市区离湛江飞机场50多公里，每天都有客车穿梭往来。
近5年来GDP增幅均超过10%，从2009年开始，增幅均超过12%； 全社会消费品总额近5年来稳步增长，增长幅度均超过19%；
市政府第十二个五年规划明确提出要构建以城区为核心的中部 “工贸经济生活圈” 。
商圈及竞品分析
商圈及竞品分析——商业文化中心
廉江市商业中心主要 集中在廉江河以北、廉江 大道以东区域。
商圈及竞品分析——各路段经营特色分析
四、人民大道 人民大道主要以经营服饰、电器为主，代表项目如富民鞋服商场等。
五、新风路 新风南路主要以经营布艺、窗帘为主。
六、罗州大道 罗州大道主要以经营家具、建材为主。
七、中环路 中环二路主要以经营童装、儿童 用品、窗帘 、布艺等为主；中环三路 主要以经营建材、陶瓷、铝材等为主。
廉江经济及发展规划——廉江市经济
5、2012年国民经济和社会发展的主要预期目标和任务
2012年是廉江市转变发展方式和推动经济社会跨越发展的重要一 年。全市计划生产总值增长13%，总量260亿元以上，其中，第一产 业增加值增长5%，第二产业增加值增长17%，第三产业增加值增长 15%。
廉江经济及发展规划——研判
100 80 60 40 20 0 城镇 乡村
城镇 乡村
人口（万人） 36.94 83.64
占比（%） 30.64% 69.36%
人口数量
城市扫描——地理位置
廉江市地处广东省西南部，雷
化
茂
州
பைடு நூலகம்
名
州半岛北部，东邻化州，南界遂溪，
廉
东南连接吴川、湛江市，西以广西合
江
遂
浦为邻，北与广西陆川、博白接壤，
溪
湛
商圈及竞品分析——竞品分析
永福御景城广场各层业态分布
二层：肯德基（复式，一层 一部分）、金逸电影 院、品牌运动休闲服 装。
商圈及竞品分析——竞品分析
永福御景城广场各层业态分布
三层：连锁电器、量贩 式KTV、电玩、特 色餐饮。
商圈及竞品分析——竞品分析
永福御景城广场各层业态分布 停车场：负一层及四楼。
3、工业经济快速增长 2011年，全市实现工业总产值289.02亿元，高于年度计划目标9
亿元，比上年增长22.3%；其中，规模以上工业总产值197.03亿元， 比上年增长30.7%；规模以下工业总产值91.99亿元，比上年增长 6.9%，全市实现工业增加值79.02亿元，比上年增长19.9%。
廉江经济及发展规划——廉江市经济
西南濒临北部湾。
江
城市扫描——交通运输
廉江地理位置优越，道路基础较好，交通发达，已形成公路、铁路、 海运、空运门类齐全和相互配套的交通体系。
铁路：辖区内的河唇火车站是粤西地区的重要铁路枢纽，黎湛和三 茂两大铁路干线在这里汇合，是广东省铁路沿线设站和专线铁路最多的 县市之一。
公路：国道325线和207线穿过全境，全长81公里。随着工业大道、 南北大道、罗州大道的建成通车，以市区为中心，以国道和省道为骨架 向各镇辐射的公路网络已初步形成。
比上年增长
餐饮业总额
比上年增长
2007 2008 2009 2010 2011
48.5 59.09 72.83 87.21 104.06
19.9 21.8 23.3 22.6 19.6
41.96 51.47 62.99 75.68 90.73
19.9 22.6 22.4 21.9
20
6.2 7.52 9.71 11.46 13.12
城市扫描——城市主干道及车站
罗州 大道
廉江 大道
廉江 火车站
汽车总站
汽车南站
百信广场
九洲江 大道
城市扫描——廉江汽车发往各地班车信息
城市扫描——廉江汽车发往各地班车信息
城市扫描——火车站列车时刻表
城市扫描——研判
一、区位及交通 地理位置优越，道路基础较好，交通发达，已形成公路、铁路、海运、
廉江经济及发展规划——城市未来发展规划
2、发展目标定位 在《湛江市城镇体系规划(2003-2020年)》的规划中，将廉江市确
定为湛江市域北部的门户城市，市域次中心城市和廉江市中心城市；人 口达到30万人的中等城市；环境优美的生态园林山城。
3、城镇空间拓展
廉江市区和河唇相隔不远，把河唇作为廉江市区的一个相对独立、 以工业和物流为主的组团，廉江市区以向东和南为主要发展方向。
空运门类齐全和相互配套的交通体系。
二、人口 人口密度较大，平均人口密度为每平方公里526人，在全国县级单位 中排前10（目前市区非农业户籍人口约20万，市区常住人口36.94万）； 城镇人口36.94万人，人口数量接近乡村人口数量的50%； 受教育程度普遍偏低（超过半数以上人口以初中和高中毕业为主）。
21.7 21.3 29.1
28 16.3
廉江经济及发展规划——全社会消费品零售总额示意图
100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 2007 2008 2009 2010 2011
批发零售贸易业 餐饮业
点评： 全社会消费品
总额近5年来稳步增 长，增长幅度均超过 19%。其中，批发零 售贸易增幅稳定，餐 饮业从2010年开始 增幅放缓。
城市扫描——廉江人口结构
一、性别比例
性别
比例
男性
53.41%
女性
46.59%
城市扫描——廉江人口结构
二、年龄构成
年龄 0-14岁 15-64岁 65岁以上
占比 36.76% 55.03% 8.21%
三、受教育程度
学历 初中 高中/中专 大专以上
占比 78.10% 19.50% 2.40%
四、城乡人口
永福御景城广场集商业、住宅、休闲、 娱乐为一体的高尚商住小区，占地面积 12000多平方米，总建筑面积11万平方米， 建筑总层数30层，一至三层为商场；5层以 上为住宅。
商圈及竞品分析——竞品分析
永福御景城广场各层业态分布
负一层：永福超市。 经营面积约7000平 米。
商圈及竞品分析——竞品分析
永福御景城广场各层业态分布 一层：肯德基（复式，二 层一部分）、黄金珠宝、 名牌服饰、名牌皮鞋皮具、 美容健康功能店、化妆品、 特色餐饮、银行。
第三产业增加值
比上年增 长
29.42
13.6
35.67
12.6
48.45
13.4
56.57
18.5
68.58
15.8
廉江经济及发展规划——廉江市经济
2、投资结构不断优化，重点项目建设取得新成就 全年安排重点建设项目39项，其中，续建项目15项，新开工项目22
项，前期预备项目2项，年度计划投资38.63亿元，实际完成投资22.85 亿元。
鑫源国际广场 1.地理位置
项目位于廉江 市两大城市主干道 廉江大道与石城大 道交汇处。
商圈及竞品分析——竞品分析
鑫源国际广场
2、项目规划 项目占地约75亩，总
建筑面积约26万平方米， 规划为高品位住宅小区、 大型购物广场、星级酒店 的城市综合体。
商圈及竞品分析——竞品分析
鑫源国际广场
鑫源国际广场 工程进度（现场拍 摄）
廉江经济及发展规划——各产业GDP增加值
年份
2007 2008 2009 2010 2011
第一产业增加 值
比上年增长
第二产业增加 值
40.22
5.2
35.7
54.28
4.1
44.15
53.55
7.2
52.24
62.18
6.9
64.07
73.33
6.5
81.37
比上年增长
24.3 15.3 16.9 16.9 18.1
竞品分析——竞品研判
御景城成为引导廉江人消费习惯、消费方式、消费品质的先行者； 御景城占据天时、地利，将成为百信广场强劲的竞争对手； 鑫源国际广场地理位置虽然较偏，但仍不能忽视该项目对百信广场的
4、消费市场蓬勃发展 2011年，我市完成市区及中心镇商业网点规划，完成市物流中心、南
方果菜交易中心规划，商贸流通设施得到进一步加强，批发、零售、餐饮 、住宿等行业蓬勃发展，全市批发零售总额90.73亿元，增长19.9%。 近5年来全社会消费品零售总额情况如下：
年份
总额
比上年增长
批发零售贸 易业总额
商圈分析——研判
1. 商业氛围 商业中心主要集中在廉江河以北、廉江大道以东区域； 目前尚无能满足休闲、餐饮、零售购物的一站式购物中心（指已开业
的项目）； 廉江零售业整体经营档次偏低、品牌知名度偏低。
商圈分析——研判
2. 业态特征 休闲娱乐、家具、家居、建材、陶瓷、窗帘、布艺、摩托车、电动车
年份 2007 2008 2009 2010 2011
GDP 105.33 134.1 154.24 182.82 223.28
比上年增长 13.5 10.3 12.6 14.4 13.5
说明： GDP单位：亿元； 比上年增长单位：%
点评： 近5年来GDP增幅均超
过10%，从2009年开始，增 幅均超过12%
永福御景城广场最新资讯 首层街铺租金160—270元/平米（含管理费），二层租金90元/平米 （含管理费）； 租赁优惠条件之一：50平米以下免租3个月，50平米以上免租一年； 金逸电影院由发展商挂名实行自营，且属非标影院； 御景城将于2012年年底前试业。 注：以上资讯需进一步证实。
商圈及竞品分析——竞品分析
百信广场 市调报告
2012年11月
目录
城市扫描 经济及发展规划 商圈及竞品分析 消费市场分析
城市扫描
城市扫描——廉江简介
廉江市是广东省湛江市下辖的一个县级市，于1993年撤县设市，地域总 面积2835平方公里，总人口达167.57万人，人口密度较大，廉江平均人口密 度为每平方公里526人，在全国县级单位中排前10，目前市区非农业户籍人 口约20万，市区常住人口36.94万，是湛江市辖人口最多、面积较大、经济 最发达的县级市。 廉江是传统农业大县和工业强县，盛产水果，号称百果之 乡；是广东40个产粮大县中表现较突出的县级市；是粤西唯一一个全国生猪 调出大县；工业类别齐全，尤以电饭煲产业表现突出，其电饭煲产量占全国3 成以上，是中国电饭煲之乡。
等业态较为活跃，经营面积占比较大； 鲜见特色餐饮，特别是外来品牌（仅有上岛咖啡）； 目前尚无专业电影院。
3. 经营者 零售业经营者基本都选择以街铺经营为主，选择进入二层以上楼
层经营意愿偏低。
商圈及竞品分析——竞品分析
竞品——永福御景城广场
永福御景城广场位于廉江城区核心商圈地带，廉江大道和人民大道 交汇处文化广场侧的黄金地段，该地理位置优越，交通网络四通八达， 毗邻的廉江河、廉江市唯一文化广场、人民公园。
主要路段如下：
1.中山一路至中山四路；
2.人民大道东；
3.南市南路至南市北路；
4.东街；
5.五一路等路段。
商业文化中心 百信广场
商圈及竞品分析——各路段经营特色分析
一、中山路 1. 中山三路主要以经营家私为主； 2. 中山五路主要以经营电动车、摩托车为主。 二、建设路 建设路主要以经营摩托车、电动车、手机数码、酒吧（代表项目：星光大 道、亮点酒吧）。 三、五一路 五一路主要以经营品牌男装为主，代表品牌如群豪、莱克斯顿、劲霸、九 牧王、柒牌、美特斯邦威等。