土地一二级开发概述及运转流程

土地一二级开发概述及运转流程

一、概念

一级开发：土地拆迁平整，弄成三通一平，但要转二级市场要通过国土系统

二级开发：通过土地招拍挂获取土地

一二级联动：开发商把土地拆迁平整后，自己通过土地市场招拍挂拿地，一级开发与二级开发一起做完。

一二级联动开发：一家企业先后承担土地开发及其上物业开发两道工序，面对土地出让及物业租赁双重市场的一种开发模式。

在现实发展中，市国土局直属的土储中心难以满足高速城市化所带来的巨量土地一级开发需求，出现缺资金、确人才、缺技术等问题二、一二级联动优势：

整体优势：

1、上下游资源嫁接，节省成本

2、加厚综合利润空间

一级对二级的支撑：

1、一级开发促进配套成熟，优化二级物业开发环境

2、开发商的控制力显著增强，保障二级开发用地获取

3、一级开发融得资金弥补二级物业开发投入

4、一级开发商形象入市，牢固政府关系，为二级开发铺路

二级对一级的补助

1、二级以标杆物业入市，支撑起区域的地价标准

2、二级物业租售收入为一级开发提供稳定现金流

三、风险

1、人力资源：业务交叉，专业度的提升，管理者的专业能力和管理能力

2、政策限制：土地出让受建设用地指标限制，交地时间不确定，受政策及政府大环境影响较大

3、财务风险：开发年限长，时间成本高，；征地纠纷，拆迁谈判久托不决费用高昂

4、市场风险：开发初期投入资金巨大，考验企业财务水平

拿地方法：招拍挂直接摘地、在建工程收购、公司股权并购、参与资产处置法拍

在建工程转让、公司股权转让、资产法拍处理这三类大多数都是原业主因业务经营不善连带、战略调整、国有清退等其他因素导致转让。相对于收并购二手项目，招拍挂是最高效的拿地模式，对于房企来说开发风险也是最可控的

四、一二级联动项目，均是直接与地方政府洽谈须从3方面入手：勾地能力、资金实力以及团队

1、勾地能力

①、政府是关系是基础：就是要做到想地方所想、急地方所急。首先就是了解城市，从政治、经济、人口、教育、产业各方面全方位解读，找出城市发展的优势和痛点；然后要了解领导班子，关注政绩、产业、税收、扶贫等等哪些重点方向。换位思考向来是谈判成功的基础准则，一定要了解地方政府所想，然后再表达出急之所及并有应对措施。

②、自我优势凸显：找出自我的实力、特殊点（一级经验、拆迁队伍、二级产品力、招商能力等等）、集团的产业布局、战略合作单位清单等等能用上的优势。主要是寻找一切可以符合政府所想的内容，并且能将对应的优势放大或者做大的综合能力分析

③、战略合作背书：主要是产业合作单位和金融合作单位，作为勾地的背书。一二级联动需要源源不断的资金支持方，以及做熟区域后的产业引入能力。所以勾地阶段、一张真实合作且较为庞大的战略合作背书表具备一定的说服力（或者就某一项目片区对照专项规划具备针对性的战略合作伙伴）。

2、资金实力

①、较多的启动资金：政府主导土地一级开发，引入社会资本合作的初衷就是缺启动资金或后续融资能力（政府要求降负债）。作为实施主体参与一级开发，前期启动需要的自有资金实力是硬性条件。②、长周期的融资能力：一级开发不同于二级开发可以快周转，其征地拆迁过程中的各种不确定因素导致周期少则两年，多可达十年之上③、二级拿地的配资能力：拿地都需要自有资金，而创新的配资渠道是二级拿地资金来源的共通点；不一样在于资金压力，做一二级联动

就单个项目而言，资金和融资背书都已经投入到一级开发阶段了，而土地出让金收支两条线的模式又限定了开发商不得不拿出另一笔钱来进行二级摘牌。所以，对于一二级联动项目来说，二级拿地的配资难度更高。除了正常拿地的那些配资方法以外，因有土地一级成本返还的保障，可以采用直接点的办法：比如寻找合作伙伴提供拿地资金共同开发；也可以寻找过桥资金、以项目公司股权质押担保；大型集团建议向总部要周转资金过度。

3、团队配置

做一二级联动项目最需要的就是专业团队的保障

①、一级开发需要前期拆迁、对接，市政设计、建设的专业人员

②、二级开发团队可以用最快的二级开发现金流来回补后续地块的一级开发自有资金，从而实现整个项目一二级联动模式的良性运转。