《物权法》与《物业管理条例》

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物权法》与原《物业管理条例》的区别
业主共同决定的事项通过条件，与原《物业管理条例》的区别：
wk.baidu.com 原《条例》的“双过半”
《物权法》的“新双过半”
25.10% 50.00%
24.90%
同意 反对或弃权 不参加
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49.90%
50.10%
49.90%
50.10%
同意 反对或弃权
同意 反对或弃权
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业主与非业主使用人身份界定
业主……《中华人民共和国物权法》规定的建筑物 区分所有权人
……《物业管理条例》规定的房屋所有权人 非业主使用人……物业使用人、住户、租户等 不动产所有权……按国际惯例以产权证书确认 没有办理产权证书……签订了售房合同 发展商将 客观上已经交付了房屋 业主
业主非业主的界定严格以产权证书（或售房合同） 和《中华人民共和国婚姻法》界定
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《物权法》与《物业管理条例》
1. 业主对建筑物管理方式的自主选择
2. 由业主共同决定的事项及其程序
3. 业主大会投票权
4. 业主大会、业主委员会的法律地位与诉讼地 位
5. 物业管理与供水、供电、供气、供热等关系
物业管理维修基金与专项维修资金
1. 物业管理日常维修与中修、大修、更新改造
产权证书拥有者
已婚，属于夫妻 个人财产
I. 未拥有产权证书者
签订了售房合同并获得实 际交付者
已婚，属于夫妻 共同财产
夫妻产权证 夫妻产权证 书署名者 书未署名者
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管理人
门 管理服务人
业主 业主大会 业主委员会 政府主管部门及相关部
物业管理公司
管理服务人，是指业主大会决议、决定 或管理负责人或业主委员会雇佣或聘 任选聘而执行建筑物管理维护事务者
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《物权法》的架构
物权法 五编，247条
第一编：总则
38条
第二编：所有权
第三编：用益物权
第四编：担保物权 第五编：占有 附则
基本原则 物权的设立、变更、转让和消灭 物权的保护
国家、集体、私人之所有权 业主的建筑物区分所有权 相邻关系之相邻权 共有 所有权取得的特别规定 土地承包经营权 建设用地使用权
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什么是物权？
物权： 物之归属权、物之利用权
即是权利人对特定的物的直接支配、管领的 权利
直接支配意味着无须他人的同意、无须他人的意 思、无须他人的介入
权利人就可以独立地作出决断
并根据自己的意志控制、占有、使用以及依法处 分、处置的民事权利
物权具有排他性、绝对性、对世性
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不动产所有权的构成
不动产所有权
土地 所有权
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建筑物 区分所有权
相邻权
居住权
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建筑物区分所有权的构成
建筑物区分所有权
专有部分 所有权
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共用部分 持分权
业主大会 组织的成员权
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不属于专有之建筑物部分（如楼梯间、消防通 道、屋面、外墙等）
5. 会所、车库、绿地、道路以及物业管理用房的归 属
6. 小区的楼顶广告、无线发射出租的共有收益归属
7. 相18.06邻.2020关系的处理原则 A
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新提出了“建筑区划”（《物业管理条例》中的“物业 管理区域”）概念。可以理解为土地“红线”四至。
规定了建筑区划内的一些法定权利
道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。 建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者
6. 业主委员会由业主大会执行机构修改为“业
主委员会执行业主大会的决定事项”
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建筑物区分所有权与物业管理
建筑物区分所有权构筑物业管理理论体系和法律制 度
所有权问题：
1. 公共、公用与共用、共有
2. 建筑区划与物业管理区域
3. 所有权的初始获得、创设获得与继受获得
4. 小区内住宅、商业用房等专有部分的所有权
《中华人民共和国物权法》
与 《物业管理条例》
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带着以下问题学习物业相关法律法规
业主未入住是否要交物业费 一层住户是否要交电梯费 租房使用人是不是业主 住改商是否允许 改动附属设施要怎么办理 选举业主委员会需要注意哪些事项 阁楼搭建阳台 私挖地窖的现象是否允许 地上停车场收入归属 地下停车场产权归开发商，销售的优先权
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业主身份类别
没有办理产权证书，但 已签署售房合同，并且 发展商已经客观上实际 交付了房屋的仍然是房 屋所有权人。 但其所有权行使受到一 定限制，即不能流转、 交易、抵押……不得对 抗第三人
办理了产
业主 权登记
没有办理 产权登记
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业主总人数
未婚人士
2. 专项维修资金的筹集、使用
包干制与酬金制 18.06.2020
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业主的建筑物区分所有权
《中华人民共和国物权法》第六章
专有部分享有所有权。 俗称“专有权、私有权”
专有部分以外的共有部 分享有共有权。因这种 共有为“按份共有”故 亦称“共用部分的持份
权专”有部分以外的共有部 分享有共同管理的权利。 也称“业主组织的成员 权”
明示属于个人的除外。 建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于
业主共有。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于
业主共有。
但其他规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出 售、附赠或者出租等方式约定。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主 的需要。
法定 建筑物之附属物（如排水、防火、空调、管线 等设备）
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《物权法》与原《物业管理条例》的区别
业主共同决定的事项通过条件，与原《物业管理条例》的区别：
原《条例》的2/3投票权
《物权法》的双2/3
33.33% 66.67%
赞成 反对或弃权
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33.33% 66.67%
赞成 反对或弃权
33.33% 66.67%
赞成 反对或弃权
宅基地使用权 地役权
抵押权 质权 留置权
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《物业管理条例》的修改
1. 增加了“街道办事处、乡镇人民政府”的指 导与监督
2. 业主大会职责修改成“下列事项由业主共同 决定”
3. 投票权方式与《物权法》一致 4. 物业管理企业修改为“物业服务企业”
5. 业主公约修改为“管理规约”，业主临时公 约为“临时管理规约”