商业业态定位及销售建议

项目概况
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本体解读总结：
地段：仲恺新区城市发展主轴线上，交通便利；
交通：和畅七路与下罗路交汇处，三面紧邻市政路，周边分布较多工厂、零散街铺；
四至：北面为下罗路，东面临近和畅七路，南面紧邻盛华路，且周边较多工厂与民房， 未来较易产生噪音影响；
规划：10万平米中型社区，规划配套齐全；
产品：项目产品规划为70-115㎡2-4房，迎合市场主流刚需客户需求。
项目业态？？？？？
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解决思路
项目商业业态定位需要把握的市场机会和迎接未来面临的挑战，商业定位的决定性因素是什么？
关键因素一：区域属于仲恺居住核心区，但目前片区商业认可度不高；
※ 商业应以引进品牌主力店，规划大比例餐饮休闲娱乐业态，吸引外部人流 ※ 应规划商铺物业条件在市场上接受度高的产品，打造主题分区经营，利于后期销售或商家经营。
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项目本体认知总结 仲恺新区发展主轴线上·纯刚需产品·中型规模 周边企业环绕·交通路网发达·四至景观较少
一句话概括：
城市地心•高品质商贸价值住区
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业态组合建议
内外向型社区商业业态组合类型：
典型一
综合超市＋餐饮＋服务配套＋美容＋服饰＋生活家居
该类型业态组合较适合于片区商业氛围浓厚，人口数量较多，商业规模较大的项目； 发挥大型品牌知名主力店的规模效应，吸引人流，带动商业经营。
典型二
社区超市＋较大规模餐饮＋服务配套＋美容＋其他
二层
和畅七路及下罗路：
1. 业态定位：休闲主题一条街，有别于周 边其他街铺，打造成休闲主题一条街。
【骏涛华府】商业业态定位及销售建议
• 一、商业业态定位及业态规划
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Part 1.1
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主题型 —— 打造主题型商业，使商业具有层次，提升商业整体品质； 综合性生活体验中心 —— 业态多元化组合，体现消费综合性，增加消费体验感，
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业态组合建议
商业业种特点分析：
业态 超市
特点 • 提供日常生活用品及新鲜食品，快捷便利 • 集客能力强, 可创造稳定客源并维持日常人潮
劣势
未来主力店招商难Байду номын сангаас较大；
持有面积较多，影响项目短期收益，增加商业开 发风险。
规模较小，辐射能力较差，较难吸引外部人流； 对住宅及商业的营销带动作用有限。
从综合超市招商条件以及招商风险的角度出发，建议采用方案二，规划社区型生活超市，降低未来 招商风险。
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Part 1.3
商业销售模式建议
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>>项目商业销售模式建议
和畅七路
一层
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关键因素二：片区大型商业与周边社区底商入市带动区域商业的发展，但市场培育期长；
※ 项目应借势融合大商业发展，做到建筑领先，消费环境舒适，差异化与特色化经营。
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项目定位
满足社区及区域内居民的家庭式日常生活消费需求为主，立足仲恺居住区主题性经营，突出餐饮、 休闲、娱乐、服务业态，注重业态的多元化，打造生活购物舒适的，集开放式、体验式、组团式、街 区式于一体的区域综合性生活体验中心。
餐饮
• 属目的型消费类别 • 具一定的集客能力 • 即提供进餐服务，又提供休闲、社交、应酬多项功能
休闲娱乐 服务配套 服饰精品 生活家居
• 可创造时尚和活力的气氛 • 集客效力强 • 强化项目商业服务功能 • 付租能力较强 • 属高附加值的商业类型，付租能力较高 • 服饰为各大百货公司营业贡献度最强业态,尤其是女装的成长率一向
高于整体平均成长率 • 适合周边新开发楼盘聚集区域 • 需求规模较大
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• 付租能力低
劣势
• 边际利润较低, 付租能力较低
• 边际利润较低, 付租能力较弱 • 规划数量有限 • 存活能力较差，较难吸引人流 • 聚客能力较差，付租能力较弱
该类型的业态组合通常适合居住人口暂时较不密集，商业氛围较浅薄，但前景较好的片区； 以特色鲜明的、规模较大的餐饮业态吸引外部人流，发挥聚客效应。
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业态组合建议
类型对比：
规划方向
方案一 规划综合超市
方案二 规划社区型生活超市
优势
有效提升项目商业竞争力，扩大辐射范围；
可作为项目住宅的营销亮点之一，有效提升住宅 售价；
减少持有面积，实现短期现金流回笼； 有效满足本社区居民日常生活配套；
有效提升项目价值认可度，带动项目招商及销售， 降低主力店招商及后续经营风险。 提升商业销售价值。
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Part 1.2
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商业业态定位
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>>项目商业业态定位
项目商业相关要点：
中端住宅小区 商业体量不大 (约6200㎡）
酒店商贸规划配套
零散街铺
周边云集工厂与民房
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