最新定州商业街项目市场前期调研及定位报告

3、消费人口特点分析
• 定州市属于河北省直接管辖的县级市，享有副地 级市待遇，总人口119万，其中农业人口88.77万， 非农业人口27.22万，城镇常住人口近38万，其中 三城区人口26.6万。
3、定州消费人口特点分析
• 2006年至2014年期间，城镇 居民人均可支配收入从7125 元上升到16815元，年均同 比增长12%，农民人均纯收 入从4005元提高到10436元， 年均同比增至11%。实现了 真正意义上的收入翻翻。
（1）第一阶段：上世纪80年代至90年代初期
4、商业发展相关政策解读
• 通过以上政策解读，深度分析现有商业政策，我们能感觉到时代变化 的日新月异，商业地产操作也将更加多元化。 • 政策方面大力发展社区商业的相关意见，也正是消费者、商家、发展 商共同结合的需求，本次定位可结合“互联网+”思维为项目提供 更大的亮点。
4、商业发展相关政策解读之实 践者
• 2015年9月20日，“燕赵 晚报-小区管家”APP正式 上线，标志着省会建设 “智慧社区”迈出了扎实 的一步。 智慧型社区通过移动互联 网，以社区为切入点，连 接消费者、商家、物业等 多方，实现更便捷、更高 效的物业运营方式。 定州项目可参照此运作模 式，打造该地区首家“智 慧社区”。真正意义上解 决“一刻钟”消费生活圈。
定州商业市场前期调研及定位 报告
目录
• • • • • 前言 一、城市宏观要素分析 二、整体商业环境分析 三、周边市场环境调研分析 四、项目整体定位方案
前言
• 定位是商业地产成功运作的核心与灵魂， 任何一个环节的差池都将对项目运作带 来不利影响，来源于市场的调研资料则 是确保定位准确的关键。经过一段时间 对定州商业的考察，商家的走访，消费 者的面谈，将本项目做以下定位，不足 之处还请大家多指导！！！
2、国民经济和社会发展基本情 况
• 从2006年至2014近十年数据来看，国内生产总值从104.2亿元上升至275 亿元，年均同比增长幅度10%以上。 • 财政收入从7.96亿元提高至27.8亿元，年均同比增长幅度超过了12%。
2、国民经济和社会发展基本情 况
• 2011年至2014年，社会消 费品零售总额从87.8亿元提 高至130.4亿元。 • 这项指标反映出定州近几 年社会消费品购买力逐年 大幅增长，人民物质文化 水平不断提高。
• 鼓励流通企业发挥线下实体店的物流、服务、体验等优势，推动实体 与网络市场融合发展，推进电子商务进农村、进社区。 • 支持阿里巴巴在河北省农村建设县级运营中心和仓储物流中心。 • 支持社区连锁超市、便利店开展网订店取或网定自提领取模式。 • 支持餐饮企业大力发展“互联网+”等新型营销模式，大力发展社区 餐饮，外卖送餐、商务餐饮、婚寿宴家庭聚餐和旅游团餐等业态， 满足不同层次的大众化餐饮需求。
一、城市宏观要素分析
• • • • 1、城市总体发展规划 2、国民经济和社会发展基本情况 3、消费人口特点分析 4、商业发展相关政策解读
1、城市总体发展规划
• 定州成为省直管市，随着市域经济和社会管理权限的扩大，将增强公共 服务能力和经济社会发展活力，单独成为区域经济发展的竞争主体。
1、城市总体发展规划
3、定州消费人口特点分析
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未来城市转变过程中，人口基数的大密集增加将随着城市组团式扩张，各组 团将出现不同幅度的增长。 从政府城乡总体规划来看，未来定州城区人口将扩容至75万人，北部地区人 口毛密度尤为密集，这将为项目定位提供人群保障。
小结
• 定州由县升市，GDP、财政收入、居民可支配收入翻翻增长，必将对 未来几年商业产生极大带动作用。 • 未来随着住房、医疗的改善，居民收入的不断提高和消费意识的不断 转变，居民投入在文化娱乐、日常购物等方面的消费将释放更大的空 间。因此在确定商业业态定位时既要考虑本地实际情况，又要有一定 的前瞻性。 • 商业配套应该在满足社区居民日常消费的同时，加大对“乐享”和 “便民”类服务的比重，不断提升居民综合生活质量和社区归属感。
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二、定州整体商业环境分析
• • • • • • • 1、定州商贸企业的发展变迁 2、定州商业基本情况汇总分析 3、已运营代表商业经营情况分析 4、在建商业及未来规划项目汇总分析 5、在建代表项目基本情况分析 6、在建商业项目销售情况汇总分析 7、结论
1、定州商贸企业的发展变迁
• 通过对定州本土居民的走访调研，定州商业变迁可以概括 为三个阶段，在某种程度上讲是以中山中路、火车站向两 翼，并形成组团商圈模式。 • （1）第一阶段：上世纪80年代至90年代初期 • （2）第二阶段：90年代中期至21世纪初期 • （3）第三阶段：2005年至今
• 2014年12月份，《定州市城乡总体规划 （2013-2030年》正式获批，这标志着 新定州布局正式进入实际阶段。 至2030年，城区人口扩容为90万，城市 规模大幅升级。 空间拓展方向将延续原有城市发展脉络， 以东向、北向拓展为主，适度向西扩展， 控制向南发展，规划中心城区形成“三 心、三轴、三片、六组团”的结构。
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1、城市总体发展规划
• 规划中三心指：北部城市主中心， 东部城市次中心，旧城城市次中 心。 毫无疑问，北部城区将是定州未 来发展的热土。
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1、城市总体发展规划
• 小结 • 定州城市空间发展机构总体趋势从紧凑式趋于分散式，从 封闭的单中心城市走向“开放式、多中心组团式”布局结 构。 • 空间规模的不断扩大，所辐射的消费人群也将更大，交通 出行的改变也将改变或重新引领公众的消费模式。 • 随着乡镇、村落的变迁，北部地区以“居住、休闲及服务 型”的商业功能更加突出
4、商业发展相关政策解读
Fra Baidu bibliotek
• 为挖掘消费潜力，扩大消费规模，进一步发挥消费者对经济增长 的拉动作用，2015年9月，河北省政府办公厅出台了《关于进一 步促进和扩大消费的意见》。
4、商业发展相关政策解读
• 《关于进一步促进和扩大消费的意见》中指出，加快城乡现代化流通
体系建设，积极落实“互联网+流通”行动计划。