太阳城简要物业方案

一、阳城项目概况

1.顺驰太阳城总占地面积151公顷，总建筑面积130万㎡（180万㎡），为1——10#地、16、25#地，绿化率43.8%，容积率0.89。

2.项目个性特点：

2.1紫玉园——都市山林

开发面积16.8公顷，建筑面积13万㎡，35栋楼，1314户，延环行路一侧机动车停车位485辆，占44%，12、20号楼地下人防。

2.2 蓝山园——静语蓝山

开发面积11.7公顷，建筑面积11万㎡，32栋楼，986户，延环行路一侧及13号楼至19号楼楼间设机动车位475个，占53%，在1、11、18、26号楼地下人防为自行车停放处，并在楼间建景观自行车停车场。

2.3 紫玉、蓝山建筑特点：

a）绿化面积较大，雕塑、小品、休闲长廊、休闲椅较多——外保洁工作量大。

b）两个小区都具有一定的水面、栈桥——维护运行成本。

c）智能化设施设备——人防与技防的结合。

d）楼宇对讲系统；紧急呼叫按钮；电视监控系统；自控道闸；感应线圈；防砸车系统；巡更系统；主动红外线对射探测器；背景音

乐；LED电子公告牌；宽带网。

e）成品房——维修工作超前介入，使用功能验收程序将做相应调整。项目整体特点对物业管理的要求

3.1 突出“城”的概念，公共街区的管理服务

3.2 滚动开发，利用已入住小区支持项目销售

3.3 各个园的特色通过物业管理服务体现

3.4 由于地理位置的原因，尤其项目初期安防压力将非常大

3.业主群体需求分析

4.1已购房业主的情况分析（见顺驰太阳城业主资料分析）

4.2根据业主资料分析、业主调查表及样板间回访情况及《业主意见

调查表》（详见附表1），对太阳城业主群体物业管理服务需求分析：a）可顺驰品牌，对产品及服务的期望值较高。

b）认可太阳城关于车辆安全等方面的管理措施。

c）对物业基础服务的要求较高，尤其是安全管理及环境管理。

d）针对不同房型、位置、楼层的个性要求较多，如出行时大门的位置，首层小院的绿化，顶层封露台，2、3层装护栏等。

e）关心超市、邮局、银行等整体配套设施的配置情况。

f）希望小区内有一个良好的秩序及生活氛围。

g）社区文化、家政服务需求量较大。

h）认为物业费收费水平较高。

二、管理服务的整体设想与策划

太阳城位于河东区丽苑居住区，总占地面积296公顷，适度、和谐的全城规划理念，强调社区生活服务设施，室外公共空间，功能区域的合理布置，强调整体系统的规划，与可持续性发展的居住区形成互动，打造集商业、文化、教育、休闲、健康、娱乐于一体的城市社区。城市规划中特别注重了组团形式，便于志趣品味相投、生活习惯相似、工作节奏相同的人群一起生活、安居乐业。

针对太阳城物业管理的各个要素，我们展开了市场调研，通过项

目的前期介入，深入挖掘设计和开发思路的基础上，在做销售物业服务中对业主进行人员消费结构，服务需求等调查的基础上，仔细分析了项目所具备的各项特点，以及物业管理服务中将面临的难点、重点，确立了此物业管理方案。

1. 特色管理模式：

1.1根据本项目房屋建筑特性与购买人群特性（项目整体滚动开发周期较长，独立个体与整体城区相结合、个体生活私密性与整体社区连动性相结合、客户群体庞大、客户需求高低不一等）全方面综合考虑，最终将太阳城的管理模式定位为：1拖N式管理

1.2 1拖N式管理模式的内涵：

a）1个综合管理体系，拖动N个管理单元。

b）1个开放城区，拖动N个封闭小区。

c）1种高效、优质服务品质，拖动N种服务项目。

d）1种阳光、健康、休闲生活品质，拖动N种家居生活主题。

此模式的确立将使太阳城物业服务与整体开发、设计理念相呼应，产品理念得到延续。

2. 针对上述管理模式，物业公司承诺：

第一项承诺：形成开放城区特色管理模式，提升顺驰物业品牌的内涵，做超大型社区的物业管理的领导者。

第二项承诺：自接管之日起，一年内使太阳城成为天津市物业管理优秀示范住宅小区，两年内成为全国城市物业管理优秀示

范小区，成为全国物业管理的示范基地。

第三项承诺：使先期接管项目成为使太阳城整体大盘的推动组团，带

动后期的销售卖点。

3. 四大工作重点

针对太阳城项目特点、客户群分析，我们确定了在太阳城物业管理服务中的四大工作重点：

重点一：开放城区的封闭安全管理。

根据太阳城大盘整体滚动开发与各组团的互动性、周遍区域环境较为混乱、房屋建筑风格等客观因素，将安全管理列为物业管理服务的重点。

1.实现大城区有效秩序疏导，保证城区公用道路秩序良好有序。

2.中城区实行分类管理：封闭城区—各居住区；开放城区—中心城、

商业街等，实施个性安全管理。

3.小城区（住宅区内围合组团）实行严格车辆、人员出入管理：机动

车禁止入内，非机动车禁止随意停放，禁止外来人员在区内活动。

4.充分利用小区内的智能监控设施，发挥技防优势，人防技防相结合，

消灭小区内的监控盲点，提高整体安防系数。

重点二：积极开展丰富、优质的特色服务项目。

依据太阳城项目特点，业主需求信息（依据物业公司前期座谈会）及物业公司多年的运作经验，确立了特约服务开展项目具体开展项目详见物业服务分类。

重点三：发挥规模管理优势，实现资源共享。

重点四：重视城区环境管理，展示健康、绿色风貌

太阳城大盘的整体优美、和谐、自然的社区环境，是项目的特色之一，实现寓生活与自然之中的卓越生活品质，形成特色的环保、健康生

活方式。

1.在城区内设立环境管理部，实现社区清洁、绿化及环境外观统一管

理、综合利用，体现城区环保理念。

2.各小区内、外环境控制相结合，注重城区范围内公用道路（规划红

线以外）的清洁维护，为大盘整体形象提供有力支持。

3.重视城区分类管理，实行人车分流、生活区与商业娱乐区分割管理，

避免各区域相互污染、相互干扰。

4.实施12小时清洁，24小时保洁服务，实现环境管理24小时监控。

5.使用环保清洁工具、药剂，保证清洁服务零污染。

6.城区绿色维护，保证三季有花，四季常绿。

7.突出大盘水系特色，维持良好水系环境。

重点五：利用特色社区文化主题，产生整体互动效应，引发客户资源再生。

为了体现太阳城建筑承载生活，倡导休闲、文化、健康的主题，我们将针对小区人文特色定期举办不同形式的社区文化活动。通过活动展示物业形象，提高品牌附加值。增加销售卖点，我们将通过以下措施确定并开展社区文化。

社区文化活动项目：

1．组织各种旅游、交游。

2．提供图书、音像制品交流。

3．开设棋、牌活动场地。

4．开展各种健康、医疗培训。

5．组织健身舞、晨练队。