个人住房抵押贷款.pptx
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第三 章
个人住房抵押贷款
教学目的与要求
通过本章学习，要求同学们了解住房抵押贷款的一些基本概 念，掌握住房抵押贷款的运行程序、资信评估的内容以及住房抵 押贷款的常用类型，重点掌握住房抵押贷款合同的具体条款及含 义。
重点与难点
抵押权的概念、特点及法律属性，固定利率抵押贷款，可调 利率抵押贷款，个人住房抵押贷款资信评估，个人住房抵押贷款 风险
2、美Fra Baidu bibliotek的住房金融：萧条时期美国的早期历史
（1）独立战争后（1775） 无房地产贷款
（2）南北战争时期（1861年—1865年） 开始出现建筑协会（为筹集该组织购买住房所需的资金
而成立），第一个于1861年成立于费城，开始是股份所有 制公司，后转变为储蓄机构 。
（3）西部开发（18世纪末-19世纪末）
2、特征
(1)房地产抵押是以抵押为前提建立的贷款关系。是一 种依据贷款项目的风险程度和抵押物价值评估的多少来发 放的贷款。（主要体现在与质押贷款的区别上）
(2)房地产抵押贷款是以房地产抵押为条件的贷款。其实 质是一种融资关系，而不是商品买卖关系。
(3)房地产抵押贷款的现实性（主要体现在保证贷款的区 别）
（2）德国文化时期
德国的gage：指的是作为履行合同的担保而交付的存放 物，借款人一般会实际转移动产，作为gage,就象今天人们 在当铺所做的一样，在这种情形下，它被称为活的gage.
当贷款的抵押物是房地产时，这种安排就无法实现。在这 种情形下，gage要求在违约时贷款人能取得房地产的所有 权，但不能在gage之外寻求补偿，也即借款人拥有一个履 行义务或者向贷款人出售房地产的选择权，一项卖权。
四、住房抵押贷款的定价
1、影响抵押贷款利率的因素
融资成本、贷款条件、借贷双方的信贷关系、服务费等 综合考虑以上因素，但最终取决于市场供求和市场竞争。
2、抵押贷款利率的确定
在实际计算中，抵押贷款利率等于实际利率、预期通货 膨胀率和各种风险补偿率（违约风险、利率风险、流动性风 险、提前还款风险、政策风险、期限风险等）。
第二节 住房抵押贷款运作程序
1、贷款申请及受理 2、贷款审查和资信评估（核心） 3、协商贷款条件:贷款金额、利率、还款方式等 4、签定贷款合同 5、贷后管理和不良资产处置
第三节 个人住房抵押贷款分类
一、固定利率抵押贷款
1、美国之前的发展
（1）罗马帝国
fiducia(所有权归贷款人),来源于拉丁文的信任或者信赖一 词，该工具明显表明贷款人不信任借款人——pignus(典 质、典质物)(所有权归借款人，贷款人在借款人被“怀疑 有违约的可能性”时有权取得所有权)——hypotheca(所 有权归借款人，贷款人仅在实际违约的情况下才能取得房 产控制权)。
抵押贷款与质押贷款的区别与联系
抵押贷款
质押贷款
1、抵押财产为不动 产或动产；
2、债务人不转移抵 押财产的占有
1、质押财产为动产 或权利；
2、债务人将质押物 移交债权人占有。
债务期满前所有权属于抵押人
与出质人，签定合同后都要依法办 理登记
抵押贷款与保证贷款的区别与联系
保证贷款
保证人所承担的实 际责任发生在贷款偿还 时，而不是发生在保证 贷款时，所以是一种 “未来责任”。是一种 虚拟的保证责任。
（3）对抵押房地产进行处分所得价款的偿还顺序 第一，支付处分抵押房地产之费用； 第二，扣缴与抵押房地产有关的税费； 第三，按优先受偿权顺序和抵押顺序和抵押顺序依法偿还 抵押人所欠的本息及违约金； 第四，剩余金额退还抵押人。
三、住房抵押贷款的市场参与者
1、房地产抵押贷款的贷款人 2、房地产抵押贷款的借款人 3、担保和保险机构 4、中介服务机构
抵押贷款
是现实的责任担保， 此抵押行为是借款方获得 贷款时必须发生的现实行 为，抵押人必须提供实在 的抵押财产。
二、抵押权的基本概念
1、抵押权的概念
在抵押人违约的情况下，抵押权人对抵押财产享有优先 受偿权。
2、抵押权的特点
（1）属于担保物权 （2）抵押权担保的债权具有优先受偿权 （3）用益权可设立抵押权
教学方式
讲授、讨论、案例
教学时间安排
10学时
第一节 住房抵押贷款的基本概念
一、住房抵押贷款的概念及特点 二、抵押权的概念、特点及法律属性 三、住房抵押贷款的运作要素 四、住房抵押贷款的定价
一、住房抵押贷款的基本概念
1、概念
由银行或其他金融机构发放的， 以个人或家庭为贷款对象，以购买住 房或与住房有关的其他用途为目的的， 以所购买的住房为抵押品，按照固定 或浮动的利息率计息，在较长的时间 内分期还本付息的贷款形式。
但在伊丽撒白一世统治时期，认为这种做法过于苛刻，尤 其是在债务少而借款人的财务困难仅仅是暂时的情况下，借 款人可以向法庭提起诉讼，陈述其偿还债务的计划，法庭开 始允许借款人通过支付拖欠的金额赎回房地产（在违约后）， 这就是公平赎回权。
实际上，借款人拥有物业执行价格等于拖欠金额的买 权，此外，执行期无限长。贷款人寻求并取得了剥夺赎回 权条款，从而在流行的合同条款中，借款人在一段时间后 就不能再赎回房地产，被称为法定赎回权。
3、抵押权的法律属性
（1）在我国可以抵押的房地产
依法获得的出让土地使用权;依法获得的房屋所有权; 依法获得的期房所有权;依法可抵押的其他房地产。
（2）在我国不可以抵押的房地产 权属有争议的房地产;用于教育、医疗、市政等公共
福利事业的房地产；列入文物保护和有重要纪念意义的 建筑物；被依法查封、扣押、监管或以其他形式限制的 房地产；为依法登记领取权属证书的房地产；未缴足出 资额的外商投资企业的房地产；行政机构所有的房地产； 集体所有的土地使用权。
（3）法国
法国的mortgage：在1066年威廉征服英国后，法国人 将德国体系引进到英格兰，对涉及没有被实际转移的抵押 房地产贷款，被称为“死的”gage ,由于法语中表示死的 词为mort,这自然被称为mortgage.
（4）英国
英国人继续发展出现公平赎回权和法定赎回权。中世纪时， 英国的教会规定在任何情况下贷款人在借出资金时都不收取 利息，但贷款人会因此有权占有和获得全部土地的所有权， 并且没有义务向借款人作出任何补偿。
个人住房抵押贷款
教学目的与要求
通过本章学习，要求同学们了解住房抵押贷款的一些基本概 念，掌握住房抵押贷款的运行程序、资信评估的内容以及住房抵 押贷款的常用类型，重点掌握住房抵押贷款合同的具体条款及含 义。
重点与难点
抵押权的概念、特点及法律属性，固定利率抵押贷款，可调 利率抵押贷款，个人住房抵押贷款资信评估，个人住房抵押贷款 风险
2、美Fra Baidu bibliotek的住房金融：萧条时期美国的早期历史
（1）独立战争后（1775） 无房地产贷款
（2）南北战争时期（1861年—1865年） 开始出现建筑协会（为筹集该组织购买住房所需的资金
而成立），第一个于1861年成立于费城，开始是股份所有 制公司，后转变为储蓄机构 。
（3）西部开发（18世纪末-19世纪末）
2、特征
(1)房地产抵押是以抵押为前提建立的贷款关系。是一 种依据贷款项目的风险程度和抵押物价值评估的多少来发 放的贷款。（主要体现在与质押贷款的区别上）
(2)房地产抵押贷款是以房地产抵押为条件的贷款。其实 质是一种融资关系，而不是商品买卖关系。
(3)房地产抵押贷款的现实性（主要体现在保证贷款的区 别）
（2）德国文化时期
德国的gage：指的是作为履行合同的担保而交付的存放 物，借款人一般会实际转移动产，作为gage,就象今天人们 在当铺所做的一样，在这种情形下，它被称为活的gage.
当贷款的抵押物是房地产时，这种安排就无法实现。在这 种情形下，gage要求在违约时贷款人能取得房地产的所有 权，但不能在gage之外寻求补偿，也即借款人拥有一个履 行义务或者向贷款人出售房地产的选择权，一项卖权。
四、住房抵押贷款的定价
1、影响抵押贷款利率的因素
融资成本、贷款条件、借贷双方的信贷关系、服务费等 综合考虑以上因素，但最终取决于市场供求和市场竞争。
2、抵押贷款利率的确定
在实际计算中，抵押贷款利率等于实际利率、预期通货 膨胀率和各种风险补偿率（违约风险、利率风险、流动性风 险、提前还款风险、政策风险、期限风险等）。
第二节 住房抵押贷款运作程序
1、贷款申请及受理 2、贷款审查和资信评估（核心） 3、协商贷款条件:贷款金额、利率、还款方式等 4、签定贷款合同 5、贷后管理和不良资产处置
第三节 个人住房抵押贷款分类
一、固定利率抵押贷款
1、美国之前的发展
（1）罗马帝国
fiducia(所有权归贷款人),来源于拉丁文的信任或者信赖一 词，该工具明显表明贷款人不信任借款人——pignus(典 质、典质物)(所有权归借款人，贷款人在借款人被“怀疑 有违约的可能性”时有权取得所有权)——hypotheca(所 有权归借款人，贷款人仅在实际违约的情况下才能取得房 产控制权)。
抵押贷款与质押贷款的区别与联系
抵押贷款
质押贷款
1、抵押财产为不动 产或动产；
2、债务人不转移抵 押财产的占有
1、质押财产为动产 或权利；
2、债务人将质押物 移交债权人占有。
债务期满前所有权属于抵押人
与出质人，签定合同后都要依法办 理登记
抵押贷款与保证贷款的区别与联系
保证贷款
保证人所承担的实 际责任发生在贷款偿还 时，而不是发生在保证 贷款时，所以是一种 “未来责任”。是一种 虚拟的保证责任。
（3）对抵押房地产进行处分所得价款的偿还顺序 第一，支付处分抵押房地产之费用； 第二，扣缴与抵押房地产有关的税费； 第三，按优先受偿权顺序和抵押顺序和抵押顺序依法偿还 抵押人所欠的本息及违约金； 第四，剩余金额退还抵押人。
三、住房抵押贷款的市场参与者
1、房地产抵押贷款的贷款人 2、房地产抵押贷款的借款人 3、担保和保险机构 4、中介服务机构
抵押贷款
是现实的责任担保， 此抵押行为是借款方获得 贷款时必须发生的现实行 为，抵押人必须提供实在 的抵押财产。
二、抵押权的基本概念
1、抵押权的概念
在抵押人违约的情况下，抵押权人对抵押财产享有优先 受偿权。
2、抵押权的特点
（1）属于担保物权 （2）抵押权担保的债权具有优先受偿权 （3）用益权可设立抵押权
教学方式
讲授、讨论、案例
教学时间安排
10学时
第一节 住房抵押贷款的基本概念
一、住房抵押贷款的概念及特点 二、抵押权的概念、特点及法律属性 三、住房抵押贷款的运作要素 四、住房抵押贷款的定价
一、住房抵押贷款的基本概念
1、概念
由银行或其他金融机构发放的， 以个人或家庭为贷款对象，以购买住 房或与住房有关的其他用途为目的的， 以所购买的住房为抵押品，按照固定 或浮动的利息率计息，在较长的时间 内分期还本付息的贷款形式。
但在伊丽撒白一世统治时期，认为这种做法过于苛刻，尤 其是在债务少而借款人的财务困难仅仅是暂时的情况下，借 款人可以向法庭提起诉讼，陈述其偿还债务的计划，法庭开 始允许借款人通过支付拖欠的金额赎回房地产（在违约后）， 这就是公平赎回权。
实际上，借款人拥有物业执行价格等于拖欠金额的买 权，此外，执行期无限长。贷款人寻求并取得了剥夺赎回 权条款，从而在流行的合同条款中，借款人在一段时间后 就不能再赎回房地产，被称为法定赎回权。
3、抵押权的法律属性
（1）在我国可以抵押的房地产
依法获得的出让土地使用权;依法获得的房屋所有权; 依法获得的期房所有权;依法可抵押的其他房地产。
（2）在我国不可以抵押的房地产 权属有争议的房地产;用于教育、医疗、市政等公共
福利事业的房地产；列入文物保护和有重要纪念意义的 建筑物；被依法查封、扣押、监管或以其他形式限制的 房地产；为依法登记领取权属证书的房地产；未缴足出 资额的外商投资企业的房地产；行政机构所有的房地产； 集体所有的土地使用权。
（3）法国
法国的mortgage：在1066年威廉征服英国后，法国人 将德国体系引进到英格兰，对涉及没有被实际转移的抵押 房地产贷款，被称为“死的”gage ,由于法语中表示死的 词为mort,这自然被称为mortgage.
（4）英国
英国人继续发展出现公平赎回权和法定赎回权。中世纪时， 英国的教会规定在任何情况下贷款人在借出资金时都不收取 利息，但贷款人会因此有权占有和获得全部土地的所有权， 并且没有义务向借款人作出任何补偿。