房地产产权中的冲突与处理

房地产产权中的冲突与处理

随着我国经济的不断发展，房地产市场已步入黄金发展期。随之而来的房产纠纷事件也发生得较为频繁，在一定程度上阻碍了我国房地产行业的可持续发展。据我国法律的相关规定，房地产产权具有绝对性、排他性等特点。将房地产作为一种特殊的财产，形成不动产产权。自2015年3月1日起，《不动产登记暂行条例》落地实施。该条例的实施对于维护不动产权利人的合法权利，规范我国的房地产市场，具有十分重要的现实意义。

标签：房地产产权；冲突；处理；不动产登记

引言

据有关资料显示，许多研究专家关于我国房地产产权中存在的问题及冲突，都进行了详细的解释。然而，在某些方面仍然存在分歧，没有达成共识。当前我国正处于经济转型期，需要重点关注房地产产权中存在的问题及冲突。《不动产登记暂行条例》的实施，为房地产行业的健康发展创造了良好的条件和基础。因此，应当依据《不动产登记暂行条例》，采取一系列的有效措施，对房地产产权进行系统化、科学化的管理，及时解决房地产行业在发展中出现的投资、投机需求问题。

1 房地产产权内涵分析

随着我国经济的不断发展，越来越多的高楼大厦拔地而起。与此同时，人们愈加重视房地产产权的相关问题。目前有关房地产产权的定义依然存在一些分歧。有关专家从法律、经济、产权形式这三个角度出发，对房地产产权进行定义。主要包括以下内容。首先，依据法律角度，房地产产权是所有权。在法律规定的范围内，财产所有者享有对房地产的占有、使用、处分以及收益的权利。这种观点目前得到社会的广泛认可。其次，依据经济角度，房地产产权是多种权利的组合，应作为所有权的重点核心，但是所有权不等于产权。最后，依据产权的形式，房地产产权是可以让自己/他人在房地产转让过程中受损/受益的权利。经济学角度所陈述的观点较为客观，房地产产权应该以所有权为重点。

2 房地产产权存在的问题和冲突

2.1 房地产产权的产籍管理与市场经济相互冲突

在我国2007年颁布的《物权法》中，明确规定，要建立不动产统一登记制度。但是在很长一段时间内，不动产登记制度并未真正建立与实行。随着我国社经济的快速发展，过去施行的房地产产权的产籍管理制度逐渐显现出各种弊端，无法满足房产与地产一体化的基本要求。这种不动产分散登记体制与市场经济存在冲突，严重阻碍了我国房地产行业的健康发展。

2.2 房地产产权的结构与分类问题

关于房地产产权的结构划分中存在的争议，主要表现为以下几个方面。首先，土地产权应该被划分为使用权、占有权以及所有权。其次，房地产产权应该分为财产所有权和财产的附属权。最后，有条件地让土地使用者得到部分土地使用权。

如果以使用期限为依据，房地产产权可分为完整产权和非完整产权。其中，完整房地产产权是指，业主可以对房屋无限期使用，具有永久性、继承性等特点。由于我国土地具有公有制性质，因此，我国的房地产产权中不存在完整产权。非完整房地产产权也被称为租赁权，是对完整房地产产权的分割。

3 解决房地产产权冲突的具体办法

3.1 全面推进不动产登记制度

自2015年3月1日起，《不动产登记暂行条例》正式实施，结束了实行多年的分散登记制度。这对于解决我国房地产产权中的冲突具有十分重要的作用。

3.1.1 不动产登记制度的意义。要想保护房产所有者的合法财产权、维护良好的经济秩序和社会秩序、对城市的进行合理化管理，就应当完善房地产产权产籍管理工作，全面施行不动产统一登记制度。首先，加快不动产统一登记制度的落实，可以为国家对房产进行调控提供准确的参考数据。国家通过采取相应的货币政策，对房地产资源实行优化配置，可以准确的对房地产市场进行调控，进而有效保障GDP的稳步发展。其次，加快不动产统一登记制度的落实，能够明确房地产产权的划分和归属。通过记载于登记簿上公示，可以有效解决因权属界线不清、权利归属不清而引发各种矛盾纠纷。再次，加快不动产统一登记制度的落实，还可以有效解决过去因不同部门登记方法或规程技术，而导致房地产产权发生的重叠遗漏等问题。最后，加快不动产统一登记制度的落实，实现了房地产登记机构、登记簿册、登记依据以及信息平台的“四统一”。通过减少办证环节，为企业和群众节约了大量的时间和金钱成本。

3.1.2 不动产登记面临的困难。我国大量的不动产数据信息，多地保存在市、县级等地的不动产登记机构，然而当前我国市、县级等地，在落实不动产登记制度方面进度比较缓慢，阻碍了《不动产登记暂行条例》实施推进。特别是关于不动产登记机构与职责整合尤为缓慢。在2015年3月1日《不动产登记暂行条例》实施之前，我国已施行多年的不动产分散登记制度。在市、县级等地的国土、农林业主管部门中，其记录的不动产数据信息，有些是纸质的资料，并没有建立电子档案；而有些地方登记的信息是电子数据，并建立电子档案。因此，在数据标准不一致的影响下，建立统一信息平台的工作被长时期的延后。为了发挥《不动产登记暂行条例》的作用，应当尽快处理这些问题，推动我国现代化市场经济建设的稳步前进。

3.2 解决房地产产权的结构及分类问题

通过对房地产产权的结构及分类进行分析，了解到我国的房地产产权在结构划分上存在争议。因此，在实际工作中，要依据我国关于房地产产权制度的相关法律，妥善处理以下问题。首先，应当妥善处理我国房屋拆迁过程中关于土地使用权的补偿问题。其次，应当妥善处理我国房地产的利益分配制衡机制。最后，当土地使用权年限期满时，应妥善处理土地上的建筑物等问题。

（1）要想妥善解决我国房屋拆迁过程中存在的土地使用权补偿问题，有效解决我国房地产产权中存在的冲突，应当在确认土地使用权作为不动产权的基础上，采取相应的措施。在城市房屋拆迁改造过程中，对于违背物权法、缺乏土地使用权的专项补偿资金等现象，要进行深入调查和细致地研究。近年来，我国被拆迁的房屋多是旧房或危房。尽管如此，对于这些被拆迁房屋的土地使用权仍然要进行相应的评估。然后，要按照房屋拆迁法的相关规定，在实际的房屋拆迁补偿协议中写明土地使用权的具体补偿金额。（2）要想妥善处理我国房地产的利益分配制衡机制，有效解决我国房地产产权中存在的冲突，必须解决我国房地产产权的主体独立化和分界问题。让城市土地所有者的代表来参与受益分配，对份额进行科学化处理，运用土地使用权的转让方式获取相关收益。（3）当土地使用权年限期满时，还应妥善解决土地上的建筑物等问题。我国是社会主义国家，土地所有权归国家和集体所用。当土地使用权到年限时，丧失相应的使用权利是必然的。但是关于土地上的建筑物，财产所有人对其所有权并未消失，应当保护房屋所有权主体的合法权益。

4 结束语

综上所述，在我国房地产行业不断发展的同时，关于房地产产权的纠纷事件也频繁发生，在一定程度上影响了我国社会经济的健康发展。通过分析了解到，我国房地产在开发与建设的过程中，关于房地产产权存在着以下两方面冲突。其一，房地产产权的产籍管理与市场经济相互冲突。其二，房地产产权的结构以及分类问题。为了有效处理房地产产权中存在的冲突，应当全面推进不动产登记制度，并合理解决房地产产权的结构及分类问题。当前我国不动产登记制度的实施处于初级阶段，必然会遇到各种困难，因此，要逐步完善不动产登记制度体系，推动我国社会经济的稳步发展。

参考文献

[1]刘劲哲.不动产登记条例对房地产的影响及作用[J].西部财会，2015（4）.

[2]连灿.浅议我国房地产产权登记制度的改革和完善[J].法制博览（中旬刊），2014（9）.

[3]刘巧兰.房地产产权产籍管理面临的问题与规范化管理措施[J].现代商业，2012（17）.