【2019深度研究】豪宅价值体系梳理及案例分享
合集下载
北京市顶级豪宅贡院六号项目案例解构
ຫໍສະໝຸດ 哲学思辨豪宅哲学解读:
中国古代的哲学高深精妙.老子《道德经》第四十章:「天下万物生于有,有生于无.」 "天下万物生於有" 很容易理解,天下万物皆有形,有状,有起始,有终结,也就是说物质 的存在,只有存在才能被感知. 当 "真正的豪宅" 终极指向为 "人文" 类的虚无层面而不可触摸之时,可能一时难以被人所 理解与接受.那么,不如就此理性回归于对事物本质的认知与解读,从真正存在且能被具 体感知的细节层面入手, "细节"便是"人文".以人为本,从细节处处呈现一种终极的人性 关怀.细致入微与匠心独运,有些东西并非遥不可及! 有与无.实与虚.难与易.无限的价值财富总是生发于有限的细节之中.
谨呈:江西博能投资发展有限公司
构 解构 例 解 案 例 案
顶级豪宅"贡院六号"项目 案例解构
产 品 .
贡院6号,建国门旁紧临东长安街五 幢深色小楼(三幢豪华公寓,一幢写 字楼,一座电信博物馆),三幢豪华 公寓总建筑面积为4.5万平方米,共 有150套房.
1.1
产品溯源
"贡院",历史由来已久,它不仅仅是一种符号象征, 更是一扇回望历史的窗口.
本报告是严格保密的.
1.13
哲学思辨
"贡院六号" 从一栋建筑的优雅贵气感受久违的隆重,体会淋漓尽致挥洒人生之后归复宁静 的极致追求,玩味所有精雕细琢的环节对个体崇高生命存活于世的无限尊重.寻遍京城, 无出其右. 这,就是"贡院六号".
优雅贵气的久违感受. 回归宁静的极致追求. 精雕细琢的别致环节. 生命存在的无限尊重. 这,就是运用哲学思辨对"贡院六号"成功的最好解读与价值的最佳体现.
中国古代的哲学高深精妙.老子《道德经》第四十章:「天下万物生于有,有生于无.」 "天下万物生於有" 很容易理解,天下万物皆有形,有状,有起始,有终结,也就是说物质 的存在,只有存在才能被感知. 当 "真正的豪宅" 终极指向为 "人文" 类的虚无层面而不可触摸之时,可能一时难以被人所 理解与接受.那么,不如就此理性回归于对事物本质的认知与解读,从真正存在且能被具 体感知的细节层面入手, "细节"便是"人文".以人为本,从细节处处呈现一种终极的人性 关怀.细致入微与匠心独运,有些东西并非遥不可及! 有与无.实与虚.难与易.无限的价值财富总是生发于有限的细节之中.
谨呈:江西博能投资发展有限公司
构 解构 例 解 案 例 案
顶级豪宅"贡院六号"项目 案例解构
产 品 .
贡院6号,建国门旁紧临东长安街五 幢深色小楼(三幢豪华公寓,一幢写 字楼,一座电信博物馆),三幢豪华 公寓总建筑面积为4.5万平方米,共 有150套房.
1.1
产品溯源
"贡院",历史由来已久,它不仅仅是一种符号象征, 更是一扇回望历史的窗口.
本报告是严格保密的.
1.13
哲学思辨
"贡院六号" 从一栋建筑的优雅贵气感受久违的隆重,体会淋漓尽致挥洒人生之后归复宁静 的极致追求,玩味所有精雕细琢的环节对个体崇高生命存活于世的无限尊重.寻遍京城, 无出其右. 这,就是"贡院六号".
优雅贵气的久违感受. 回归宁静的极致追求. 精雕细琢的别致环节. 生命存在的无限尊重. 这,就是运用哲学思辨对"贡院六号"成功的最好解读与价值的最佳体现.
顶级度假公寓价值体系梳理
空间设计——SOHO打破了传统的高级住宅区的建筑形式，它没有围
墙，三层架空的空间上设置公寓，使建筑和城市真正的融合在一起。
每年持续4个月的夏日狂欢节引来众多明星在此举办露天演唱 会，诗人在广场举办诗歌朗诵会，艺术家在街头展示当代先锋 艺术，时尚品牌在这里发布新产品，文化人群在这里做主题沙 龙……建外SOHO平均每年举办四十多场极具风格的各类活动， 是北京众多时尚精英和艺术创意人士的聚集地。
➢60楼为宴会及休闲区，星梦 宴会厅豪华典雅，天花板垂吊 着6盏法国Baccarat水晶吊灯； 最令人惊艳的是空中酒廊云霄 阁，180度的临海景观，是适 合小酌几杯的好地方；
➢61楼是大型健身中心，在跑 步机上跑步，高空俯瞰维港， 彷佛空中漫步；
➢62楼为空中花园，以法国浪 漫情怀为蓝本，划分为茶花园、 桂花园、松树园、茉莉园、蔷 薇园及榕树园，让住户在绿化 空间中舒展筋骨。
朗读科技具备独立研发设计能力，研发人
员超百人，10年研发费用超亿元，朗诗承
诺每年应用于科技研发费用不低于集团销
售额的2%。三年，获国家级奖14项，省
级32项，市级60项，申报专利106项。
三、顶级配套私享方向
将会所分类定位为四个种类
高端会所,城市会所,城郊会所，郊区会所。
本专题的重点分析顶级公寓的配套会所，因 此以高尚会所和郊区会所为主要研究对象。
2010年龙光集团以5.88亿元竞得东盟商务区中菲路以南34.003亩地块， 将建设并引进龙光集团合作伙伴喜达屋集团旗下的喜来登酒店。消息一发 布，不仅再一次把市场的焦点拉回到东盟商务区，也拉开了龙光集团在广 西进军顶级酒店业的序幕。
五、整体风格塑造方向
碧桂园_十里银滩：打造独特滨海度假风情园林 !
2010年开业7家五星和六星级酒店， 计划到2012年开业45家五星和六星级 酒店，营业面积超过200万平方米， 成为全球领先的酒店投资企业。
墙，三层架空的空间上设置公寓，使建筑和城市真正的融合在一起。
每年持续4个月的夏日狂欢节引来众多明星在此举办露天演唱 会，诗人在广场举办诗歌朗诵会，艺术家在街头展示当代先锋 艺术，时尚品牌在这里发布新产品，文化人群在这里做主题沙 龙……建外SOHO平均每年举办四十多场极具风格的各类活动， 是北京众多时尚精英和艺术创意人士的聚集地。
➢60楼为宴会及休闲区，星梦 宴会厅豪华典雅，天花板垂吊 着6盏法国Baccarat水晶吊灯； 最令人惊艳的是空中酒廊云霄 阁，180度的临海景观，是适 合小酌几杯的好地方；
➢61楼是大型健身中心，在跑 步机上跑步，高空俯瞰维港， 彷佛空中漫步；
➢62楼为空中花园，以法国浪 漫情怀为蓝本，划分为茶花园、 桂花园、松树园、茉莉园、蔷 薇园及榕树园，让住户在绿化 空间中舒展筋骨。
朗读科技具备独立研发设计能力，研发人
员超百人，10年研发费用超亿元，朗诗承
诺每年应用于科技研发费用不低于集团销
售额的2%。三年，获国家级奖14项，省
级32项，市级60项，申报专利106项。
三、顶级配套私享方向
将会所分类定位为四个种类
高端会所,城市会所,城郊会所，郊区会所。
本专题的重点分析顶级公寓的配套会所，因 此以高尚会所和郊区会所为主要研究对象。
2010年龙光集团以5.88亿元竞得东盟商务区中菲路以南34.003亩地块， 将建设并引进龙光集团合作伙伴喜达屋集团旗下的喜来登酒店。消息一发 布，不仅再一次把市场的焦点拉回到东盟商务区，也拉开了龙光集团在广 西进军顶级酒店业的序幕。
五、整体风格塑造方向
碧桂园_十里银滩：打造独特滨海度假风情园林 !
2010年开业7家五星和六星级酒店， 计划到2012年开业45家五星和六星级 酒店，营业面积超过200万平方米， 成为全球领先的酒店投资企业。
豪宅价值体系梳理及案例研究专题分享全解
北京 Peking House 大连 青岛 星海国宝 东海路9号
项目
玫瑰园
售价
5.9～22万元/㎡ (总价 1600~6000万元) 2.5～3万元/平方米 2万元/平方米 3.2万元/平方米
物业类型
独栋、双拼 别墅、公寓 4栋30层高层 2栋超高层公寓楼
主力户型
882～1499平米三房、 四房 370~560平米 200m²以上 170－270平米
香蜜湖1号
红树西岸 波托菲诺 十七英里 华府天地 汤臣一品 世茂滨江 金色海岸 西湖8号 凯旋门
本报告是严格保密的。
香蜜湖传统豪宅地段、城市中心，稀缺自然生态湖景资源
红树湾区，稀缺湾区资源 华侨城旅游度假居住区，华侨城旅游区景观 深圳东部“黄金海岸”的唯一高尚居住区，海景资源，私享 沙滩 城市中心、新天地标志性区域 黄浦江边、陆家嘴标志性地段，一线江景和外滩景观 黄浦江边、陆家嘴标志性地段，一线江景和外滩景观 钱塘江边、新CBD区，一线江景 西湖边上吴山脚下、闹中取静高尚居住区，西湖景观 九龙城繁华地段，维多利亚港无敌景观
随着精神理念层级的提高， 从简单的资源占有和炫富， 到表达成熟富豪生活
要点
本报告是严格保密的。
15
硬件标准
顶级豪宅核心特征6：国内顶级豪宅硬件的8大 “顶”级标准
设计：大师之作——定制性、艺术性、地标性 材质：国际品牌——货真价实、奢华、王室御用 人文：时间元素——古树、山石、历史
8大“顶”级标准
稀缺的先天资源 高高在上的价格
占据城市核心的地段或者优良的自然资源 高单价、大面积，整体价值完全脱离竞 争层级，形成价格壁垒 成熟阶段的豪宅发展主要是立足软件的 突破，及软硬件的结合 从设计理念到用材，从硬件到软性服务， 全方位打造产品附加价值
项目
玫瑰园
售价
5.9～22万元/㎡ (总价 1600~6000万元) 2.5～3万元/平方米 2万元/平方米 3.2万元/平方米
物业类型
独栋、双拼 别墅、公寓 4栋30层高层 2栋超高层公寓楼
主力户型
882～1499平米三房、 四房 370~560平米 200m²以上 170－270平米
香蜜湖1号
红树西岸 波托菲诺 十七英里 华府天地 汤臣一品 世茂滨江 金色海岸 西湖8号 凯旋门
本报告是严格保密的。
香蜜湖传统豪宅地段、城市中心，稀缺自然生态湖景资源
红树湾区，稀缺湾区资源 华侨城旅游度假居住区，华侨城旅游区景观 深圳东部“黄金海岸”的唯一高尚居住区，海景资源，私享 沙滩 城市中心、新天地标志性区域 黄浦江边、陆家嘴标志性地段，一线江景和外滩景观 黄浦江边、陆家嘴标志性地段，一线江景和外滩景观 钱塘江边、新CBD区，一线江景 西湖边上吴山脚下、闹中取静高尚居住区，西湖景观 九龙城繁华地段，维多利亚港无敌景观
随着精神理念层级的提高， 从简单的资源占有和炫富， 到表达成熟富豪生活
要点
本报告是严格保密的。
15
硬件标准
顶级豪宅核心特征6：国内顶级豪宅硬件的8大 “顶”级标准
设计：大师之作——定制性、艺术性、地标性 材质：国际品牌——货真价实、奢华、王室御用 人文：时间元素——古树、山石、历史
8大“顶”级标准
稀缺的先天资源 高高在上的价格
占据城市核心的地段或者优良的自然资源 高单价、大面积，整体价值完全脱离竞 争层级，形成价格壁垒 成熟阶段的豪宅发展主要是立足软件的 突破，及软硬件的结合 从设计理念到用材，从硬件到软性服务， 全方位打造产品附加价值
【2019深度研究】豪宅价值体系梳理及案例分享
10.精装修：云集国际顶尖品牌
深圳中心·天元价值体系
全部采用国际顶尖奢侈品牌产品或国际一线品牌顶级产品，厨房橱柜及厨电，更全套配置顶级品牌产品，不参杂其他档次产品，打造深圳豪宅市场精装标杆。
11.物业服务：五星级酒店尊享，三大礼宾级定制式服务
深圳中心·天元价值体系
业主私家会所服务体系2000平住宅私家会所，以客户需求为导向，提供细致的全时私人物管，由功能区、服务区和24小时高端生活服务中心构成；商业VIP服务体系基于深圳中心30万屏幕都会商业之上的商业服务体系，为天元提供白金会员服务，第一时间更新时尚资讯，提供新品发布特邀、星级酒店订餐等高端私属服务；CEO俱乐部服务体系350m写字楼顶层，匹配1万平中国最高端CEO俱乐部，云集商业领域与行业精英，享受会员俱乐部的全球会所联盟。
2.综合体全配套：140万国际综合街区，打造五分钟都会生活圈
深圳中心开放式街区的综合体设计，通过内部立体及丰富高端业态，创造“5分钟都会生活圈”，让业主在5分钟行走时间半径内，享受深圳中心所带来的最顶级的商务、商业、文化、艺术、教育、休闲、娱乐等丰盛配套资源。
深圳中心·天元价值体系
3.商业规划：深圳最大商业时尚中心，南中国首创中央街区
豪宅价值体系梳理及案例分享
1
豪宅发展状况
目 录CONTENTS
豪宅价值体系梳理
豪宅案例分享
大
外豪
富人区
私享
产品核心特征
注重私密性；注重享受性；注重专属化；
产品价值诉求点
卓越、专属、创新、艺术
顶级形象特征
低调的奢华收藏品
立足于产品软硬相结合
营销特征
低调奢华，强调圈内影响
市场价格
稀缺性自我定价；价格比2-4：1
深圳中心·天元价值体系
全部采用国际顶尖奢侈品牌产品或国际一线品牌顶级产品，厨房橱柜及厨电，更全套配置顶级品牌产品，不参杂其他档次产品，打造深圳豪宅市场精装标杆。
11.物业服务：五星级酒店尊享，三大礼宾级定制式服务
深圳中心·天元价值体系
业主私家会所服务体系2000平住宅私家会所，以客户需求为导向，提供细致的全时私人物管，由功能区、服务区和24小时高端生活服务中心构成；商业VIP服务体系基于深圳中心30万屏幕都会商业之上的商业服务体系，为天元提供白金会员服务，第一时间更新时尚资讯，提供新品发布特邀、星级酒店订餐等高端私属服务；CEO俱乐部服务体系350m写字楼顶层，匹配1万平中国最高端CEO俱乐部，云集商业领域与行业精英，享受会员俱乐部的全球会所联盟。
2.综合体全配套：140万国际综合街区，打造五分钟都会生活圈
深圳中心开放式街区的综合体设计，通过内部立体及丰富高端业态，创造“5分钟都会生活圈”，让业主在5分钟行走时间半径内，享受深圳中心所带来的最顶级的商务、商业、文化、艺术、教育、休闲、娱乐等丰盛配套资源。
深圳中心·天元价值体系
3.商业规划：深圳最大商业时尚中心，南中国首创中央街区
豪宅价值体系梳理及案例分享
1
豪宅发展状况
目 录CONTENTS
豪宅价值体系梳理
豪宅案例分享
大
外豪
富人区
私享
产品核心特征
注重私密性；注重享受性；注重专属化；
产品价值诉求点
卓越、专属、创新、艺术
顶级形象特征
低调的奢华收藏品
立足于产品软硬相结合
营销特征
低调奢华，强调圈内影响
市场价格
稀缺性自我定价；价格比2-4：1
2019广州豪宅侨鑫汇悦台案例分享
Page
17
户型
纯粹大空间，235㎡-437 ㎡三至四房，663㎡-1505 ㎡复式，三梯两户，私家电梯厅，户户南北对流，尽览珠江无敌美 景
嘉座（5号楼）3-38层02户 型 四房两厅四卫双阳台 建筑面积：317.57 ㎡ 套内面积： 238.09㎡
Page
18
样板间
璟座（4号楼）2-38层02户 型 三房两厅三卫双阳台 建筑面积：236.82 ㎡ 套内面积： 177.55㎡
Page
30
户型特点
超长景观阳台
Page
31
户型特点
主卧270 °景观视 角
Page
32
精装修
Bulthaup橱柜— — 奢侈品品牌bulthtaup 的品牌风格及理念：厨房不仅因煮食而存在，更是家居生活的一部分，强调人体工程学设计、
实 用性、优质材料、以及简洁至精华所在。 Dornbracht龙头— — 德国的“当 代 ”Dornbracht是世界上知名度极高的龙头品牌，也是文化界的权威代言人，被誉为龙头界的“劳 斯 莱 斯”，出身名门，皇室专用。 Villeroy座厕— — 德国唯宝/Villeroy&Boch如陈酿般的魅力让罗马教皇、欧洲皇室乃至各国名流忠实追随，成就了历久弥新的荣耀。 laufen瑞士劳芬— — 劳芬与诸多世界知名的建筑师、设计师合作，将他们对于洗浴文化的感受和理解倾注到劳芬产品的设计之中，以臻 于 完美的设计为渴望舒适、独特卫浴体验的您带去奢华独到的洗浴艺术。
8国团队，近80位顶级设计巨匠首度联袂打造汇悦台，汲取各家极致高贵的风格和形式，史无前例斥巨额打造超高层临江建筑。
Page
7
建筑设计
Page
8
项目规划
豪宅研究
• 影响本项目景观设计的主要因素：
1、区内园林环境与区外景观资源相协调——利用项
目紧邻的水和绿化资源，使其与内部园林环境达
到相互融合； 2、配合项目产品、超高层住宅的特性，创造具有时 代感、格调高雅的园林氛围； 3、针对客户群喜好，营造高品味的个性化的园林景 观，形成住户的私家休闲空间。
2、户型设计建议：
平面设计——户型点评
凯旋会—四房二厅：
三套间设计
主卧套房设有卫生 间、衣帽间
户型特色——
– 客厅、主卧室均采用大开间设计； – 三套间设计，凸显户型气派； – 主卧套房，设有卫生间和衣帽间；
7100
5500
2、豪宅项目产品研究的归纳：
B、平面设计的突出点：
– 人性化
——按照富豪们的生活状态设定他们的生活空间，特别是在 功能分区明确、开间要大、空间更高等方面满足他们的 需求。
——强调景观的均享，在突出最珍稀户型的同时，避免 影响其他户型的窗前视觉效果。同时保证日照、朝 向的均好。
规划设计分析——景观与户型平面
中信君庭：一梯两户，户户正向 望江，拥有开阔的景 观面
金海湾：一梯四户“品”字型 布局，确保四户均 能享受江景资源
规划设计分析——景观与户型平面
汇景新城：一梯四户，令大部 分户型能拥有良好 的朝向及景观
汇景新城：一梯二户，户户均 能享受良好的朝向 和景观资源
规划设计分析——景观与户型平面
凯旋会：一梯二户，户户均拥有 开阔的景观面
中海蓝湾：一梯两户，户户均 能拥有良好的朝向 及景观
规划设计分析——景观与户型平面
•景观与户型平面的关系：
– 一梯两户
——确保户户望景，且景观面开阔、无遮挡；
– 一梯四户
1、区内园林环境与区外景观资源相协调——利用项
目紧邻的水和绿化资源，使其与内部园林环境达
到相互融合； 2、配合项目产品、超高层住宅的特性，创造具有时 代感、格调高雅的园林氛围； 3、针对客户群喜好，营造高品味的个性化的园林景 观，形成住户的私家休闲空间。
2、户型设计建议：
平面设计——户型点评
凯旋会—四房二厅：
三套间设计
主卧套房设有卫生 间、衣帽间
户型特色——
– 客厅、主卧室均采用大开间设计； – 三套间设计，凸显户型气派； – 主卧套房，设有卫生间和衣帽间；
7100
5500
2、豪宅项目产品研究的归纳：
B、平面设计的突出点：
– 人性化
——按照富豪们的生活状态设定他们的生活空间，特别是在 功能分区明确、开间要大、空间更高等方面满足他们的 需求。
——强调景观的均享，在突出最珍稀户型的同时，避免 影响其他户型的窗前视觉效果。同时保证日照、朝 向的均好。
规划设计分析——景观与户型平面
中信君庭：一梯两户，户户正向 望江，拥有开阔的景 观面
金海湾：一梯四户“品”字型 布局，确保四户均 能享受江景资源
规划设计分析——景观与户型平面
汇景新城：一梯四户，令大部 分户型能拥有良好 的朝向及景观
汇景新城：一梯二户，户户均 能享受良好的朝向 和景观资源
规划设计分析——景观与户型平面
凯旋会：一梯二户，户户均拥有 开阔的景观面
中海蓝湾：一梯两户，户户均 能拥有良好的朝向 及景观
规划设计分析——景观与户型平面
•景观与户型平面的关系：
– 一梯两户
——确保户户望景，且景观面开阔、无遮挡；
– 一梯四户
豪宅研究专题PPT课件
2013易居（中国）控股有限公司 All Rights Reserved
Code of this report |7 7
NO.5 庄园（The manor）
庄园（The manor） 1.5亿美元 庄 园位于加利福尼亚州贝弗利山，是一座 建于1991年楼高三层的法国式城堡。 豪宅名字是由美国金牌电影监制阿伦史 培林命名的，这4.7英亩的庄园的客厅 拥有许多个设有帕拉第奥风格的窗户， 从每一个窗户都可以欣赏到庄园花园和 园林景致。
2013易居（中国）控股有限公司 All Rights Reserved
Code of this report |4 4
NO.2 里加利岛屿（Li Galli）
里加利岛屿（Li Galli） 2.63亿美元 如今，私人小岛已经成为了顶级富豪们 的新玩意。在众多私人小岛中最受瞩目 的是贵得令人咋舌的意大利群岛──里加 利岛屿。该价值2亿6千8百万美元的物业 靠近意大利阿玛菲海岸，于1924年由排 舞家Leonide Massine兴建，后来转手 给他的俄罗斯同胞Rudolf Bureyev，其 后由法国建筑大师勒·柯布西耶修改规划。
豪宅专题研究
1
目录
1、豪宅定义 2、豪宅提供的生活方式 3、豪宅客群分析 4、豪宅必备基础 5、豪宅营销心得
2
豪宅定义
西方豪宅定义
ü置地：一定是远离城市喧嚣的被大自然眷顾的原始之地。 ü建筑：在作品上反映其当时当地的心境，不一定只是炫耀财富和身份，在讲究个
性的同时特别注重跟场地环境的协调。 ü环境：特别注意和周围环境的和谐相处，强调尊重自然，既突出个性，又不凌驾
2013易居（中国）控股有限公司 All Rights Reserved
Code of this report |5 5
中国顶级豪宅研究
户型面积
装修状况 总户数 车位比 园林设计单位 园林设计 功能内容 功能比例 市场表现
开发商
香蜜湖1号位于深圳中心区香蜜湖畔，近邻CBD，同时也是深圳富人 区气质最为纯粹的地方 拥有极为纯粹的城市湖景——占地20万平米的香蜜湖 占地9.35万平米，建面13.10万平米 1.4 绿化率57.76％ 澳大利亚柏涛（墨尔本）建筑设计有限公司 5栋高层+93栋TOHO+12栋双拼+2栋6单元叠拼复式 高层与TOWNHOUSE之间以45米左右的绿化隔离带将两个区域分为 相对独立的区域，减少两者的干扰 户型区间在180-450平米。高层主力户型为240-260平米； Townhouse主力户型350平米左右。 毛坯 447户，其中高层318套，低层219套 447：778 新加坡AEP design（新加坡柏景建筑景观设计公司） 私家园林最大化 高档住宅，水上会所，幼儿园，私家园林 水上会所2000多平米，幼儿园3000平米 2019-10-25开盘价2万/平，2019-09-12达到7万/平，除两套顶层复式 ，其余已经销售完毕 中海地产、香港信合置业
三幢主体建筑成风车形排列互不阻隔，每个面都能让阳光 总体规划 和清风以90度直角透入，均能欣赏到南部海湾壮丽的景致
和西面高尔夫球场美景
三栋板式楼都有大尺度的开洞，这种被设计师誉 为“城市的窗口”的建筑造型，好比照相机的取 景框，把远方风景收录眼底
高出市政地面4.8米的架空平台以及层高6.2米的大堂 总体规划 使最低的住宅层已高出市政地面11米左右，有效地保
百年古榕
百年鸡蛋花
拥有深圳小区中最大规模的原石景观、规模最大 园林景观 的瀑布
中心园林叠水池
千年原生瀑布
统一的豪宅标识，体现豪宅特色，给予业主专属 园林景观 感和尊贵感
装修状况 总户数 车位比 园林设计单位 园林设计 功能内容 功能比例 市场表现
开发商
香蜜湖1号位于深圳中心区香蜜湖畔，近邻CBD，同时也是深圳富人 区气质最为纯粹的地方 拥有极为纯粹的城市湖景——占地20万平米的香蜜湖 占地9.35万平米，建面13.10万平米 1.4 绿化率57.76％ 澳大利亚柏涛（墨尔本）建筑设计有限公司 5栋高层+93栋TOHO+12栋双拼+2栋6单元叠拼复式 高层与TOWNHOUSE之间以45米左右的绿化隔离带将两个区域分为 相对独立的区域，减少两者的干扰 户型区间在180-450平米。高层主力户型为240-260平米； Townhouse主力户型350平米左右。 毛坯 447户，其中高层318套，低层219套 447：778 新加坡AEP design（新加坡柏景建筑景观设计公司） 私家园林最大化 高档住宅，水上会所，幼儿园，私家园林 水上会所2000多平米，幼儿园3000平米 2019-10-25开盘价2万/平，2019-09-12达到7万/平，除两套顶层复式 ，其余已经销售完毕 中海地产、香港信合置业
三幢主体建筑成风车形排列互不阻隔，每个面都能让阳光 总体规划 和清风以90度直角透入，均能欣赏到南部海湾壮丽的景致
和西面高尔夫球场美景
三栋板式楼都有大尺度的开洞，这种被设计师誉 为“城市的窗口”的建筑造型，好比照相机的取 景框，把远方风景收录眼底
高出市政地面4.8米的架空平台以及层高6.2米的大堂 总体规划 使最低的住宅层已高出市政地面11米左右，有效地保
百年古榕
百年鸡蛋花
拥有深圳小区中最大规模的原石景观、规模最大 园林景观 的瀑布
中心园林叠水池
千年原生瀑布
统一的豪宅标识，体现豪宅特色，给予业主专属 园林景观 感和尊贵感
【2020深度研究】豪宅价值体系梳理及案例分享
具有成熟富人生活理念 具备成熟完备的硬件支撑体系， 关键点放大将豪宅价值演绎到极 致
什么是豪宅？
有没有具体标准？
目录
CONTENTS
1 豪宅发展状况 2 豪宅价值体系梳理 3 豪宅案例分享
豪宅项目价值体系模型说明
（1）模型构建原理
项目从拿地、建设、销售，实现从“面粉”到“面包”的演变，完成土地增值及价值兑现过程， 最终实现市场验证的产品价值。 我们认为：产品价值＝先天禀赋 X 后天雕琢 X 文化塑造 以上，三个维度相辅相成，通常我们将三个维度进行分等级划分，用以豪宅价值梳理
略
区 域 定 位
区 域 交 通
区 域 配 套
区 域 发 展
自 然 景 观
城 市 景 观
人 文 景 观
布 局 与 主 题
主
私 密 性
面 积
题 与 特
色
用 材 与 工 艺
首 层 大 堂
标 准 层 电 梯 间
车 库
车 库 大 堂
架 空 层
梯 户 比
空 间 尺 度
功 能 创 新
装 修 品 质
装 修 用 材
毛 坯
雕塑-燕归巢
风水石
路牙石
深圳中心·天元价值体系
10.精装修：云集国际顶尖品牌
全部采用国际顶尖奢侈品牌产品或国际一线品牌顶级产品，厨房橱柜及厨电，更全套配置顶级品牌产品，不参杂 其他档次产品，打造深圳豪宅市场精装标杆。
软体浴缸（卡力仕)
五金（当代）
深圳中心·天元价值体系
11.物业服务：五星级酒店尊享，三大礼宾级定制式服务
深圳中心·天元价值体系
6.大师团队：凝结100个世界顶尖团队智慧 开深圳之先
由SOM、CALLISON、KPF、L&O、SWA、MVA、WSP、LPA、HBA等36家国际一流团队联袂打造，共筑都会梦想。
别墅区的价值体系-PPT课件
中央别墅区价值体系
[关键字]： 关键字：别墅
[简介]： 本案例通过研究国内外三个优秀的中央别墅区，得出了中央别墅区的KPI
本报告是严格保密的。
中央别墅区案例
New York LongInland Expressway
美国 长岛 （富人区）
中国 北京 （天竺别墅区）
上海 碧云 （国际居住区）
本报告是严格保密的。
配套
长岛中心区建有大型国际特色的Shopping Mall，其 他区域商业主要以时尚的Boutiques精品店为主
Roosevelt Field Mall
“Miracle Mile” in Manhasset
位于Manhasset区的Boutques精 品小店，时尚休闲，风情十足， 包括书店、流行服装、首饰珠宝 等业态，该商业街被誉为长岛 “华丽一英里”
地理位置
长岛位于纽约曼哈顿岛以东，三面临海，距市中心20 英里，通过长岛高速（LIE）与市中心实现便捷联系
地理位置：位于纽约市东南岛屿，西同曼哈顿岛 和大陆间隔伊斯特河，北濒长岛海峡，东、南临 大西洋。 基本情况：总面积4356平方公里，东西长约190 千米，南北窄约20-30千米。全岛分4个行政区： 西部的昆斯和布鲁克林两区属纽约市区，人口 464万；中、东部的拿骚县和萨福克县属于纽约 大市区，人口232万。
本报告是严格保密的。
Roosevelt Field Mall为 长岛最大的购物中心，修 建于1955年，1993年改 建为两层，为目前全国第 五大购物中心，占地300 英亩，260家主力店， 400作为的剧院，18家餐 厅，１个保龄球馆和旱冰 场，11000车位，可同时 容纳20万人。
有Bloomingdale‘s, JCPenny, Macy’s, and Nordstrom 世界 高端品牌
[关键字]： 关键字：别墅
[简介]： 本案例通过研究国内外三个优秀的中央别墅区，得出了中央别墅区的KPI
本报告是严格保密的。
中央别墅区案例
New York LongInland Expressway
美国 长岛 （富人区）
中国 北京 （天竺别墅区）
上海 碧云 （国际居住区）
本报告是严格保密的。
配套
长岛中心区建有大型国际特色的Shopping Mall，其 他区域商业主要以时尚的Boutiques精品店为主
Roosevelt Field Mall
“Miracle Mile” in Manhasset
位于Manhasset区的Boutques精 品小店，时尚休闲，风情十足， 包括书店、流行服装、首饰珠宝 等业态，该商业街被誉为长岛 “华丽一英里”
地理位置
长岛位于纽约曼哈顿岛以东，三面临海，距市中心20 英里，通过长岛高速（LIE）与市中心实现便捷联系
地理位置：位于纽约市东南岛屿，西同曼哈顿岛 和大陆间隔伊斯特河，北濒长岛海峡，东、南临 大西洋。 基本情况：总面积4356平方公里，东西长约190 千米，南北窄约20-30千米。全岛分4个行政区： 西部的昆斯和布鲁克林两区属纽约市区，人口 464万；中、东部的拿骚县和萨福克县属于纽约 大市区，人口232万。
本报告是严格保密的。
Roosevelt Field Mall为 长岛最大的购物中心，修 建于1955年，1993年改 建为两层，为目前全国第 五大购物中心，占地300 英亩，260家主力店， 400作为的剧院，18家餐 厅，１个保龄球馆和旱冰 场，11000车位，可同时 容纳20万人。
有Bloomingdale‘s, JCPenny, Macy’s, and Nordstrom 世界 高端品牌
深圳豪宅公寓项目案例研究课件
竞争策略
竞争对手通常采用高品质的建筑和装修材料、先进的智能化科技设施、完善的物业服务等 方式吸引目标客户群体。
竞争优势
豪宅公寓项目在竞争中应突出自身的地理位置优势、独特的设计风格、丰富的配套设施和 个性化服务等优势，以吸引更多潜在客户。同时，与竞争对手保持良好合作关系，共同推 动深圳高端住宿市场的发展。
03
CATALOGUE
项目策划与设计
项目定位
高端市场定位
明确项目面向高端市场， 以豪华、舒适为卖点，满 足高端人群的居住需求。
地理位置选择
项目位于深圳核心地段， 交通便利，周边配套成熟 ，为豪宅公寓提供优质的 居住环境。
客户群体分析
针对目标客户群体进行细 分，如企业高管、富豪、 外籍人士等，以满足不同 客户的需求。
进度监控与调整
在项目执行过程中，密切关注项目实际进度与计划进度的差异，及 时发现问题并调整方案，确保项目按时完成。
关键路径管理
重点关注项目中的关键路径，确保关键任务的优先完成，从而保障 整体项目的按时竣工。
项目质量管理
1 2 3
质量目标设定
明确项目的质量目标，如豪宅公寓的装修标准、 设施设备等，为项目执行提供明确的质量导向。
• 开盘仪式：组织盛大的开盘仪式，邀请目标客户、媒体和行业代表参加，通过 活动宣传项目的特点和卖点，提高项目的知名度。
• 主题活动：针对不同节假日、项目节点等时机，策划举办各类主题活动，如品 鉴会、艺术展览、论坛等，吸引潜在客户的参与，增强客户对项目的认同感和 归属感。
• 优惠促销：在特定时期推出限时优惠、团购等促销活动，激发客户的购买欲望 ，促进项目的销售转化。同时，通过优惠促销手段，可以筛选出对价格敏感度 较低的优质客户。
竞争对手通常采用高品质的建筑和装修材料、先进的智能化科技设施、完善的物业服务等 方式吸引目标客户群体。
竞争优势
豪宅公寓项目在竞争中应突出自身的地理位置优势、独特的设计风格、丰富的配套设施和 个性化服务等优势，以吸引更多潜在客户。同时，与竞争对手保持良好合作关系，共同推 动深圳高端住宿市场的发展。
03
CATALOGUE
项目策划与设计
项目定位
高端市场定位
明确项目面向高端市场， 以豪华、舒适为卖点，满 足高端人群的居住需求。
地理位置选择
项目位于深圳核心地段， 交通便利，周边配套成熟 ，为豪宅公寓提供优质的 居住环境。
客户群体分析
针对目标客户群体进行细 分，如企业高管、富豪、 外籍人士等，以满足不同 客户的需求。
进度监控与调整
在项目执行过程中，密切关注项目实际进度与计划进度的差异，及 时发现问题并调整方案，确保项目按时完成。
关键路径管理
重点关注项目中的关键路径，确保关键任务的优先完成，从而保障 整体项目的按时竣工。
项目质量管理
1 2 3
质量目标设定
明确项目的质量目标，如豪宅公寓的装修标准、 设施设备等，为项目执行提供明确的质量导向。
• 开盘仪式：组织盛大的开盘仪式，邀请目标客户、媒体和行业代表参加，通过 活动宣传项目的特点和卖点，提高项目的知名度。
• 主题活动：针对不同节假日、项目节点等时机，策划举办各类主题活动，如品 鉴会、艺术展览、论坛等，吸引潜在客户的参与，增强客户对项目的认同感和 归属感。
• 优惠促销：在特定时期推出限时优惠、团购等促销活动，激发客户的购买欲望 ，促进项目的销售转化。同时，通过优惠促销手段，可以筛选出对价格敏感度 较低的优质客户。
高容积率豪宅开发研究.ppt
4. 客户不愿意排队，认可电话通知、一一接待的方式。
5. 有时他们的反应好象比营销慢一步，因为不是必需品；他们会先看看 谁在买这个房子，市场反馈的情况到底怎样。
6. 很注重发展商品牌，觉得华侨城和嘉里就是做豪宅的。重视区域，每 个城市都有自己的富人区。
7. 他们其实非常理性；但在某些局部地方会感性：觉得这就是自己所需 的：如古树、对保安的感觉等。
• 客户对独立空间的追求较高，大部分客户购买别墅只希望和自己的小家庭 分享，不想私密被破坏；
• 小汽车的拥有不再简单的是为了满足交通的便利，更高层次是满足自己不 同的需要；
• 受访客户基本上都住过别墅，对深圳各处乃至世界各地的别墅都有一定的 了解；
• 别墅客户了解房子的信息方式不限于公众媒体，多是通过朋友口碑传播;
本报告是严格保密的。
豪宅的客户和营销 Market >
豪宅的客户并非单纯为居住购买，而是作 为资产构架中的一环来考虑
豪宅的客户 价值构价
整体资 产构架 中的一
环
区域
资 源
规划、发 展前景
稀缺
长期 升值
其它：环 境、产品、
配套等
外界条件不支持时， 依靠自身努力需时间显现
例：深圳十七英里、东海岸等项目的购买用途
8. 越高端的楼盘客户的区域性越弱，如十七英里是面向全国的南京人买 了3000万的楼王。
本报告是严格保密的。
华侨城某别墅客户小结:
• 客户以中青年为主，3-4口人的家庭结构；子女都在市重点学校就学，并 对子女的期望值很高，希望能送往国外深造；
• 客户素质较高，基本上都有海外学习或培训经历，甚至取得外国国籍或长 住海外十多年；
例：振业城的3A系统 和太阳能问题。
5. 有时他们的反应好象比营销慢一步，因为不是必需品；他们会先看看 谁在买这个房子，市场反馈的情况到底怎样。
6. 很注重发展商品牌，觉得华侨城和嘉里就是做豪宅的。重视区域，每 个城市都有自己的富人区。
7. 他们其实非常理性；但在某些局部地方会感性：觉得这就是自己所需 的：如古树、对保安的感觉等。
• 客户对独立空间的追求较高，大部分客户购买别墅只希望和自己的小家庭 分享，不想私密被破坏；
• 小汽车的拥有不再简单的是为了满足交通的便利，更高层次是满足自己不 同的需要；
• 受访客户基本上都住过别墅，对深圳各处乃至世界各地的别墅都有一定的 了解；
• 别墅客户了解房子的信息方式不限于公众媒体，多是通过朋友口碑传播;
本报告是严格保密的。
豪宅的客户和营销 Market >
豪宅的客户并非单纯为居住购买，而是作 为资产构架中的一环来考虑
豪宅的客户 价值构价
整体资 产构架 中的一
环
区域
资 源
规划、发 展前景
稀缺
长期 升值
其它：环 境、产品、
配套等
外界条件不支持时， 依靠自身努力需时间显现
例：深圳十七英里、东海岸等项目的购买用途
8. 越高端的楼盘客户的区域性越弱，如十七英里是面向全国的南京人买 了3000万的楼王。
本报告是严格保密的。
华侨城某别墅客户小结:
• 客户以中青年为主，3-4口人的家庭结构；子女都在市重点学校就学，并 对子女的期望值很高，希望能送往国外深造；
• 客户素质较高，基本上都有海外学习或培训经历，甚至取得外国国籍或长 住海外十多年；
例：振业城的3A系统 和太阳能问题。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
医 疗 配 套
人 文 配 套
其 它 配 套
标准线
优秀线 先天禀赋
后天雕琢
卓越线
家安 居防话 智智题 能能性
化化
装 修 品 质
大 师 设 计
销物其 售业它 服服服 务务务
销 售 价 格
销 售 速 度
项 目 影 响 力
文化塑造
目录
CONTENTS
1 豪宅发展状况 2 豪宅价值体系梳理 3 豪宅案例分享
600平米无边际泳池、2000平米水系 泳池从外到内包括更衣区、浅水区、深水区、座椅区、下沉休憩区等，造 型上采用独特的曲线设计，如同太极形状，为方正的私家园林增加灵动美 感，泳池中精致的贝壳树池、名贵的黑松植栽相互交映；
1.2万平米园林
深圳中心·天元价值体系
9.园林细节：种植名贵成年树种，配以精致雕塑、风水奇石
楼梯采用框剪结构，选取黄金麻干挂石材， 外墙为石材幕墙和隐框玻璃窗、提升推拉门、 明框平开门，凹槽的窗为明框上悬窗，设备 阳台为格栅，主阳台为不锈钢立柱超白玻璃 栏板，阳台处根据不同位置有石材或铝板幕 墙两种； 石材幕墙最大宽幅约1m，隐框玻璃窗最 大宽幅为2.4m，保证最大城市观景面。
深圳中心·天元价值体系
深圳中心·天元价值体系
12.接待服务：金地物业最高标准团队提供五星级服务
从体验中心门岗开始，到客服、管家微笑开始，以最直观的方式让客户感受天元物业服务的尊贵、温暖、贴心和细致服务。
深圳中心·天元价值体系
13.营销中心：HBA打造，中式风格设计，多处采用中国传统元素
运用故宫大门门钉的元素，制作出岗厦的效果图
城
景
公
市
观 规 园立 共
配
价 划 林面 空
套
值
间
户 型
精 装 修
会 所
配 套 价 值
新
材 料
工 艺
技 术 设
备
营 销 中 心
附 加 价 值
营 服圈 品 销 务层 牌 策
略
区 域 定 位
区 域 交 通
区 域 配 套
区 域 发 展
自 然 景 观
内国内外最知名企业入驻，创造顶级商务人士办公及社交空间。
顶部区域16套超级物业 每套600－800平米 主要为企业会馆
中高区域的1万平米的云端会所
中低区域的超甲级写字楼
180米写字楼扼守城市大道和CBD东大门； SOM担纲设计，将中国传统园林中特有的窗棱格子元
素融入当代建筑，形成外墙独特的设计风格。
8.园林设计：五星级空中私家园林，静享繁华闲适时光
花园西北面人为抬高近3米（幸福里园林仅抬高1.5米），通过由近到远由低到高的地势变化，使园林景观在视觉 上与远处的莲花山连成一片，形成广阔而层次分明的花园空间。 除了山景外，整个花园东面围成的广阔无边际泳池区域，形成“背有靠山，前有活水”的极佳的围财风水特征。
重点发挥产品优势，做出豪 华和高档的感觉 精神层面多数仅贴上身份和 财富的简单标签
高级发展阶段
成熟发展阶段
理念制胜，硬件有一定水准， 市场成熟阶段，理念成熟，在具
但系统化程度不强，差异不 备强势资源条件下，软硬件保障
大
全面系统
依托资源，重点挖掘精神 理念层面的高度 具备一定条件的硬件档次 保障，局部放大
顶级豪宅价值体系模型
地段价值
产品价值
营销价值
城
景
公
市
观 规 园立 共
配
价 划 林面 空
套
值
间
户 型
精 装 修
会 所
配 套 价 值
新
材 料
工 艺
技 术 设
备
营 销 中 心
附 加 价 值
营 服圈 品 销 务层 牌 策
略
区 域 定 位
区 域 交 通
区 域 配 套
区 域 发 展
自 然 景 观
城 市 景 观
豪宅价值体系梳理及案例分享
1
目录
CONTENTS
1 豪宅发展状况 2 豪宅价值体系梳理 3 豪宅案例分享
豪宅发展史：经历三大阶段
第一阶段
初级阶段
大
第二阶段 外豪
第三阶段
高级阶段
富人区
第四阶段
成熟阶段
私享
产品 核心特征
产品 价值诉求点
1. “大”； 2. “低密度” 3. 资源依附
大
1. 金砖堆砌； 2. 符号营造； 3. 空间改变，空中别墅
具有成熟富人生活理念 具备成熟完备的硬件支撑体系， 关键点放大将豪宅价值演绎到极 致
什么是豪宅？
有没有具体标准？
目录
CONTENTS
1 豪宅发展状况 2 豪宅价值体系梳理 3 豪宅案例分享
豪宅项目价值体系模型说明
（1）模型构建原理
项目从拿地、建设、销售，实现从“面粉”到“面包”的演变，完成土地增值及价值兑现过程， 最终实现市场验证的产品价值。 我们认为：产品价值＝先天禀赋 X 后天雕琢 X 文化塑造 以上，三个维度相辅相成，通常我们将三个维度进行分等级划分，用以豪宅价值梳理
备注：
随着硬件保障水平的提高，硬件档次提 高，在理念的统领下，物质保障整体系统 性增强
随着精神理念层级的提高，从简单的资 源占有和炫富，到表达成熟富豪生活
高
硬
件
保
障
2
水
平
1
3
6
4
5
7
9 8
市场平均价值曲线 豪宅价值曲线
低
高
精神理念层级
阶段 特征
要点
初级发展阶段
产品缺乏系统性保障，多为简 单堆砌，对资源的利用意识停 留在拥有
会 所 规 模
经 营 模 式
管 理 模 式
服 务 内 容
商 业 配 套
学 校 配 套
医 疗 配 套
人 文 配 套
其 它 配 套
标准线 优秀线
卓越线
家安 居防话 智智题 能能性
化化
装 修 品 质
大 师 设 计
销物其 售业它 服服服 务务务
销 售 价 格
销 售 速 度
项 目 影 响 力
深圳中心·天元价值体系
略
区 域 定 位
区 域 交 通
区 域 配 套
区 域 发 展
自 然 景 观
城 市 景 观
人 文 景 观
布 局 与 主 题
主
私 密 性
面 积
题 与 特
色
用 材 与 工 艺
首 层 大 堂
标 准 层 电 梯 间
车 库
车 库 大 堂
架 空 层
梯 户 比
空 间 尺 度
功 能 创 新
装 修 品 质
装 修 用 材
毛 坯
深圳中心·天元价值体系
3.商业规划：深圳最大商业时尚中心，南中国首创中央街区
30万平米五大商业主题MALL，500多种国际知名品牌
800米品牌森林大街，将成为比肩香榭丽舍大街的国际顶级品牌时尚发布地和城市旅游目的地。
3#地块 尖端时尚•PLAZA
1#、2#地块 领袖生活•深南荟
5#、6#地块 都会娱乐•一城荟 负1、负2 城市艺术•LINK
人 文 景 观
布 局 与 主 题
主
私 密 性
面 积
题 与 特
色
用 材 与 工 艺
首 层 大 堂
标 准 层 电 梯 间
车 库车 库 大 堂源自架 空 层梯 户 比
空 间 尺 度
功 能 创 新
装 修 品 质
装 修 用 材
毛 坯
会 所 规 模
经 营 模 式
管 理 模 式
服 务 内 容
商 业 配 套
学 校 配 套
边中灯可升降，寓意龙吐珠
透光石材，借鉴玉玺的元素
深圳中心·天元价值体系
14.价值实现：开盘节点多次推迟，开盘仍刷新深圳豪宅销售套数记录
5月17 日
开放 T3T4
5月1日
7月7
重新验资
日
10月开盘
12 月
客户梳 理1月
开盘
开放 T5T6
2015年3月
2014年3月14日 2013年4月
100万冻 结升级
2012年12月
天元馆 开放验 资500万
体验中 心开放
组建团队
6月30日
自动 解筹
10月
村民问题 未谈妥
2015年1月
再次 延迟
2015年2月
突然改 售T5T6
7月10日
开盘
2015年6月
100万缴 纳升级
2015年7月10日
首批顺利开盘，实现认购170套， 单价89000元/㎡，认购金额25亿元！
深圳中心·天元价值体系
6.大师团队：凝结100个世界顶尖团队智慧 开深圳之先
由SOM、CALLISON、KPF、L&O、SWA、MVA、WSP、LPA、HBA等36家国际一流团队联袂打造，共筑都会梦想。
深圳中心·天元价值体系
7.外立面：借鉴全球城市豪宅，打造现代城市封面
建筑立面采用平滑的设计手法，创造极具现代感、都市感的立面风格，石材和比例的利用，塑造了庄重感与品质感；
业主私家会所服务体系 2000平住宅私家会所，以客户需求为导向，提供 细致的全时私人物管，由功能区、服务区和24小 时高端生活服务中心构成； 商业VIP服务体系 基于深圳中心30万屏幕都会商业之上的商业服务 体系，为天元提供白金会员服务，第一时间更新 时尚资讯，提供新品发布特邀、星级酒店订餐等 高端私属服务； CEO俱乐部服务体系 350m写字楼顶层，匹配1万平中国最高端CEO俱 乐部，云集商业领域与行业精英，享受会员俱乐 部的全球会所联盟。