【2019深度研究】豪宅价值体系梳理及案例分享

600平米无边际泳池、2000平米水系 泳池从外到内包括更衣区、浅水区、深水区、座椅区、下沉休憩区等，造 型上采用独特的曲线设计，如同太极形状，为方正的私家园林增加灵动美 感，泳池中精致的贝壳树池、名贵的黑松植栽相互交映；
1.2万平米园林
深圳中心·天元价值体系
9.园林细节：种植名贵成年树种，配以精致雕塑、风水奇石
2012年12月
天元馆 开放验 资500万
体验中 心开放
组建团队
6月30日
自动 解筹
10月
村民问题 未谈妥
2015年1月
再次 延迟
2015年2月
突然改 售T5T6
7月10日
开盘
2015年6月
100万缴 纳升级
2015年7月10日
首批顺利开盘，实现认购170套， 单价89000元/㎡，认购金额25亿元！
边中灯可升降，寓意龙吐珠
透光石材，借鉴玉玺的元素
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14.价值实现：开盘节点多次推迟，开盘仍刷新深圳豪宅销售套数记录
5月17 日
开放 T3T4
5月1日
7月7
重新验资
日
10月开盘
12 月
客户梳 理1月
开盘
开放 T5T6
2015年3月
2014年3月14日 2013年4月
100万冻 结升级
备注：
随着硬件保障水平的提高，硬件档次提 高，在理念的统领下，物质保障整体系统 性增强
随着精神理念层级的提高，从简单的资 源占有和炫富，到表达成熟富豪生活
高
硬
件
保
障
2
水
平
1
3
6
4பைடு நூலகம்
5
7
9 8
市场平均价值曲线 豪宅价值曲线
低
高
精神理念层级
阶段 特征
要点
初级发展阶段
产品缺乏系统性保障，多为简 单堆砌，对资源的利用意识停 留在拥有
楼梯采用框剪结构，选取黄金麻干挂石材， 外墙为石材幕墙和隐框玻璃窗、提升推拉门、 明框平开门，凹槽的窗为明框上悬窗，设备 阳台为格栅，主阳台为不锈钢立柱超白玻璃 栏板，阳台处根据不同位置有石材或铝板幕 墙两种； 石材幕墙最大宽幅约1m，隐框玻璃窗最 大宽幅为2.4m，保证最大城市观景面。
深圳中心·天元价值体系
医 疗 配 套
人 文 配 套
其 它 配 套
标准线
优秀线 先天禀赋
后天雕琢
卓越线
家安 居防话 智智题 能能性
化化
装 修 品 质
大 师 设 计
销物其 售业它 服服服 务务务
销 售 价 格
销 售 速 度
项 目 影 响 力
文化塑造
目录
CONTENTS
1 豪宅发展状况 2 豪宅价值体系梳理 3 豪宅案例分享
名贵黑松：百年老松造型造型矮曲独特，姿态雄壮，高2.5m，地径40cm，最长距 离达5.5m，价值百万； 鸡蛋花树池：全部使用22层规格不一的石材层层叠加而成，与吧台中名贵黑松植栽 交映而趣； 泳池吧台：造型独特，全由工人手工雕琢、磨平，最后整块拼接而成，从吊装到拼 接，施工工艺难度大、稍有不慎整座石块便需重新雕琢；
1. “体验点”打造 2. 立足于“产品氛围”、“服务”；
1. 注重私密性； 2. 注重享受性； 3. 注重专属化；
身份、体验、品质
卓越、专属、创新、艺术
强调生活方式
立足于产品软件
宣扬某种高尚的生活带来的身份
1. 前期市场比较法定价，后期稀缺性自
我定价；
1.
2. 价格比1.3：1跳至2-4：1
2.
香蜜湖1号、中信红树湾、波托菲诺
面子
顶级形象特征
“别墅”物业类型为顶 级形象；
立足于产品硬件
镶金带银，强调富贵符号；
营销特征 张扬外显，宣传产品的用材和资源的占有
市场价格
深圳 代表项目
1. 市场比较法定价 2. 价格与普通住宅价格比约为1.3：1
银湖别墅群：金湖山庄、颐园别墅、齐明山庄、田园居
注：由于第一阶段与第二阶段产品没有太大变革，并为初级阶段
人 文 景 观
布 局 与 主 题
主
私 密 性
面 积
题 与 特
色
用 材 与 工 艺
首 层 大 堂
标 准 层 电 梯 间
车 库
车 库 大 堂
架 空 层
梯 户 比
空 间 尺 度
功 能 创 新
装 修 品 质
装 修 用 材
毛 坯
会 所 规 模
经 营 模 式
管 理 模 式
服 务 内 容
商 业 配 套
学 校 配 套
深圳中心·天元价值体系
6.大师团队：凝结100个世界顶尖团队智慧 开深圳之先
由SOM、CALLISON、KPF、L&O、SWA、MVA、WSP、LPA、HBA等36家国际一流团队联袂打造，共筑都会梦想。
深圳中心·天元价值体系
7.外立面：借鉴全球城市豪宅，打造现代城市封面
建筑立面采用平滑的设计手法，创造极具现代感、都市感的立面风格，石材和比例的利用，塑造了庄重感与品质感；
豪宅价值体系梳理及案例分享
1
目录
CONTENTS
1 豪宅发展状况 2 豪宅价值体系梳理 3 豪宅案例分享
豪宅发展史：经历三大阶段
第一阶段
初级阶段
大
第二阶段 外豪
第三阶段
高级阶段
富人区
第四阶段
成熟阶段
私享
产品 核心特征
产品 价值诉求点
1. “大”； 2. “低密度” 3. 资源依附
大
1. 金砖堆砌； 2. 符号营造； 3. 空间改变，空中别墅
4#地块 都会时尚•VILLAGE 800米品牌森林大街•ONE AVENUE
深圳中心·天元价值体系
4.高端商务配套：20万平米地标级双写字楼，全球顶级企业聚集地
地标建筑：KPF担纲设计的380米写字楼与中心区平安IFC相互辉映； 国际认证：该建筑已取得美国绿色LEED金级预认证； 总部基地：超甲级办公场所、云端会所及超级物业，世界500强在
2015年12月3日
实现认购286套！单价90000元/㎡！ 认购金额39亿元！
目录
CONTENTS
1 豪宅发展状况 2 豪宅价值体系梳理 3 豪宅案例分享
深圳中心天元 深圳湾悦府 深圳湾1号 上海汤臣一品 北京万柳书院 广州乔鑫汇悦台
华润深圳湾悦府
地段价值
华润深圳湾悦府价值体系 产品价值
营销价值
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3.商业规划：深圳最大商业时尚中心，南中国首创中央街区
30万平米五大商业主题MALL，500多种国际知名品牌
800米品牌森林大街，将成为比肩香榭丽舍大街的国际顶级品牌时尚发布地和城市旅游目的地。
3#地块 尖端时尚•PLAZA
1#、2#地块 领袖生活•深南荟
5#、6#地块 都会娱乐•一城荟 负1、负2 城市艺术•LINK
顶级豪宅价值体系模型
地段价值
产品价值
营销价值
城
景
公
市
观 规 园立 共
配
价 划 林面 空
套
值
间
户 型
精 装 修
会 所
配 套 价 值
新
材 料
工 艺
技 术 设
备
营 销 中 心
附 加 价 值
营 服圈 品 销 务层 牌 策
略
区 域 定 位
区 域 交 通
区 域 配 套
区 域 发 展
自 然 景 观
城 市 景 观
略
区 域 定 位
区 域 交 通
区 域 配 套
区 域 发 展
自 然 景 观
城 市 景 观
人 文 景 观
布 局 与 主 题
主
私 密 性
面 积
题 与 特
色
用 材 与 工 艺
首 层 大 堂
标 准 层 电 梯 间
车 库
车 库 大 堂
架 空 层
梯 户 比
空 间 尺 度
功 能 创 新
装 修 品 质
装 修 用 材
毛 坯
深圳中心天元 深圳湾悦府 深圳湾1号 上海汤臣一品 北京万柳书院 广州乔鑫汇悦台
深圳中心·天元
深圳中心·天元价值体系
地段价值
产品价值
营销价值
城
景
公
市
观 规 园立 共
配
价 划 林面 空
套
值
间
户 型
精 装 修
会 所
配 套 价 值
新
材 料
工 艺
技 术 设
备
营 销 中 心
附 加 价 值
营 服圈 品 销 务层 牌 策
业主私家会所服务体系 2000平住宅私家会所，以客户需求为导向，提供 细致的全时私人物管，由功能区、服务区和24小 时高端生活服务中心构成； 商业VIP服务体系 基于深圳中心30万屏幕都会商业之上的商业服务 体系，为天元提供白金会员服务，第一时间更新 时尚资讯，提供新品发布特邀、星级酒店订餐等 高端私属服务； CEO俱乐部服务体系 350m写字楼顶层，匹配1万平中国最高端CEO俱 乐部，云集商业领域与行业精英，享受会员俱乐 部的全球会所联盟。
雕塑-燕归巢
风水石
路牙石
深圳中心·天元价值体系
10.精装修：云集国际顶尖品牌
全部采用国际顶尖奢侈品牌产品或国际一线品牌顶级产品，厨房橱柜及厨电，更全套配置顶级品牌产品，不参杂 其他档次产品，打造深圳豪宅市场精装标杆。
软体浴缸（卡力仕)
五金（当代）
深圳中心·天元价值体系
11.物业服务：五星级酒店尊享，三大礼宾级定制式服务
城
景
公
市
观 规 园立 共
配
价 划 林面 空
套
值
间
户 型
精 装 修
会 所
配 套 价 值
新
材 料
工 艺
技 术 设
备
营 销 中 心
附 加 价 值
营 服圈 品 销 务层 牌 策
略
区 域 定 位
区 域 交 通
区 域 配 套
区 域 发 展
自 然 景 观
具有成熟富人生活理念 具备成熟完备的硬件支撑体系， 关键点放大将豪宅价值演绎到极 致
什么是豪宅？
有没有具体标准？
目录
CONTENTS
1 豪宅发展状况 2 豪宅价值体系梳理 3 豪宅案例分享
豪宅项目价值体系模型说明
（1）模型构建原理
项目从拿地、建设、销售，实现从“面粉”到“面包”的演变，完成土地增值及价值兑现过程， 最终实现市场验证的产品价值。 我们认为：产品价值＝先天禀赋 X 后天雕琢 X 文化塑造 以上，三个维度相辅相成，通常我们将三个维度进行分等级划分，用以豪宅价值梳理
会 所 规 模
经 营 模 式
管 理 模 式
服 务 内 容
商 业 配 套
学 校 配 套
医 疗 配 套
人 文 配 套
其 它 配 套
标准线 优秀线
卓越线
家安 居防话 智智题 能能性
化化
装 修 品 质
大 师 设 计
销物其 售业它 服服服 务务务
销 售 价 格
销 售 速 度
项 目 影 响 力
深圳中心·天元价值体系
深圳中心·天元价值体系
12.接待服务：金地物业最高标准团队提供五星级服务
从体验中心门岗开始，到客服、管家微笑开始，以最直观的方式让客户感受天元物业服务的尊贵、温暖、贴心和细致服务。
深圳中心·天元价值体系
13.营销中心：HBA打造，中式风格设计，多处采用中国传统元素
运用故宫大门门钉的元素，制作出岗厦的效果图
8.园林设计：五星级空中私家园林，静享繁华闲适时光
花园西北面人为抬高近3米（幸福里园林仅抬高1.5米），通过由近到远由低到高的地势变化，使园林景观在视觉 上与远处的莲花山连成一片，形成广阔而层次分明的花园空间。 除了山景外，整个花园东面围成的广阔无边际泳池区域，形成“背有靠山，前有活水”的极佳的围财风水特征。
深圳中心·天元价值体系
5.公共空间：第一时间同步世界文化与时尚的“都会剧场”
文天祥纪念馆：项目修建约2500平米文天祥纪念馆，传承文氏后人缅怀先人的传统，记载城市厚重历史； 设计艺术中心：约2000平米的设计艺术中心，未来将成为各种城市先锋艺术展览的重要场所； 双语学校：中心区唯一的双语学校，未来将成为业主孩子享受精英教育的最优选择。
重点发挥产品优势，做出豪 华和高档的感觉 精神层面多数仅贴上身份和 财富的简单标签
高级发展阶段
成熟发展阶段
理念制胜，硬件有一定水准， 市场成熟阶段，理念成熟，在具
但系统化程度不强，差异不 备强势资源条件下，软硬件保障
大
全面系统
依托资源，重点挖掘精神 理念层面的高度 具备一定条件的硬件档次 保障，局部放大
低调的奢华 收藏品
立足于产品软硬相结合 低调奢华，强调圈内影响
稀缺性自我定价； 价格比2-4：1
深圳湾1号、华润悦府、天元 万科十七英里
豪宅发展现状：硬件发展基本在高级阶段已完善，成熟阶段主要是 立足软件的突破，及软硬的相结合
① 银湖别墅群 ② 世贸滨江 ③ 汤臣壹品 ④ 香蜜湖一号 ⑤ 中信红树湾 ⑥ 红树西岸 ⑦ 波托菲诺 ⑧ 华润悦府 ⑨ 深圳湾一号
内国内外最知名企业入驻，创造顶级商务人士办公及社交空间。
顶部区域16套超级物业 每套600－800平米 主要为企业会馆
中高区域的1万平米的云端会所
中低区域的超甲级写字楼
180米写字楼扼守城市大道和CBD东大门； SOM担纲设计，将中国传统园林中特有的窗棱格子元
素融入当代建筑，形成外墙独特的设计风格。
1.区位：傲锯城市中心地段，瞩目都会绝对中心
位于深圳中心区正中心位置，集城市行政、金融、医疗、商务、资讯交流、交通枢纽、企业总部、及文化艺术配套，绝版 珍惜地段价值无可超越！
深圳中心·天元价值体系
2.综合体全配套：140万国际综合街区，打造五分钟都会生活圈
深圳中心开放式街区的综合体设计，通过内部立体及丰富高端业态，创造“5分钟都会生活圈”，让业主在5分钟行走时 间半径内，享受深圳中心所带来的最顶级的商务、商业、文化、艺术、教育、休闲、娱乐等丰盛配套资源。