第四章 房地产交易法律制度

第四章房地产交易法律制度

第一节概述

一、房地产交易的概念和特征

房地产交易是人们对房地产转让、出租和抵押等活动的总称。即以房地产为商品而进行的各种经营活动。与普通商品交易相比，房地产交易具有以下特征：

、标的物位置的固定性。

、房地产交易标的额大，专业性强。

、房地产交易比一般商品交易复杂得多，交易的顺利完成，通常需要有关中介服务机构和专业人员的介入。

、房地产交易无论以何种形式出现，都会涉及土地资源的占用和土地收益的重新分配，并会在一定程度上对整个社会的生产、生活产生影响，具有较强的社会性。

二、房地产交易的原则

、房地一体原则。

、依法登记原则。

、房地产交易价格分别管制原则。

三、房地产交易的管理机构及房地产交易所

、房地产交易的管理机构

（）房地产交易管理是房地产行政主管部门代表国家及地方政府，对房地产市场进行组织、协调、控制、监督等活动。房地产交易管理是纵向行政行为，是对房地产市场各种要素或整个过程的全面管理。

（）管理机关是建设行政主管部门和土地管理部门。具体而言是：（）国家建设部、国家国土资源部主管全国范围的房地产交易；（）县级以上地方人民政府的房管部门和土地管理部门管理本行政区域内的房地产交易。

建设部与国家土地管理局的职责：

地方各级房地产管理机构的职责：

、房地产交易所

房地产交易所是狭义上的房地产交易市场，是进行房地产交易的固定场所。房地产交易所的活动有如下特点：

（）交易场所固定化。

（）交易活动公开化。

（）服务内容力求全面化。

（）经营与管理兼顾化。

.房地产交易所的主要职责包括：

（）为房地产交易提供洽谈协议、交流信息、展示行情等各种服务；

（）开展房地产价值、价格评估；

（）提供有关房地产的法律、政策咨询，接受有关房地产交易和经营管理的委托代理业务；（）对房地产经营交易进行指导和监督，调控市场价格，查处违法行为；

（）办理房地产交易登记、鉴证及权属转移手续。

第二节房地产转让

案例：年，甲因经商资金不足向乙借款万。年，甲与市某区旧城改造办公室签订店面房购买合同，交清价款并实际接管使用店面房，但未按照合同约定办理产权登记和领取房产证书。

此后，因欠乙借款未还，甲与乙达成以店面房抵债协议。协议约定：将店面房以万元抵偿给乙，产权归乙所有，甲将购房发票交由乙办理房产证。协议签订后，甲收回欠条并销毁，将店面房、购房合同书、发票交给乙。同年月，乙与甲签订店面房租赁协议，约定：甲每月付租金元，继续使用店面房做生意至同年月份，乙一次性收取了租金万元。后乙未能办理产权登记、过户手续，引发纠纷。

问题：（）甲与旧城改造办公室签订的购房合同是否有效？

（）甲乙之间的以房抵债合同是否有效？

（）甲乙之间的租赁合同是否有效？

一、房地产转让的概念

（一）概念

房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。可以从以下几方面来理解房地产转让的概念：

.主体

.客体

.形式

.房地产转让与其他交易方式的本质区别

（二）房地产转让的主要方式有：

、房地产买卖

、房地产赠与

、交换

、其他合法方式。

主要有：

（）以房地产价格入股，与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；

（）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金、合资、合作开发经营地产，而使房地产权属发生变更的；

（）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；

（）以房地产抵债的；

（）法律、法规规定的其他情形。

二、房地产转让的条件

为了保证房地产转让行为的合法性和有效性，房地产转让必须具备以下条件：

、主体具有合法资格

、客体符合法律要求：不受限制的房地产，均可自由转让。

、形式要件：房地产的转让必须订立书面合同

、意思表示要件

、房地产转让不得违反政策、法律和社会公共利益

三、禁止转让情形

、未依法登记领取权属证书的房地产；

、有争议的房地产；

、未经其他共有人同意的共有房地产；

、已被依法收回的土地使用权；

、司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产。

、法律、行政法规禁止转让的其他情形。

四、房地产转让的方式

案例：甲原为公司职工，年甲与公司签订《房屋买卖契约》，约定公司以元的价格将一套住房出售给甲，但保留的产权，甲在取得产权后可以使用、继承、抵押；住用年以后可以转售，转售时公司在同等条件下有优先购买权。年，甲取得了房屋产权证，其上记载甲为房产的唯一产权人。年甲将此房屋卖与乙，双方签订《房屋买卖协议书》，但甲未告知乙房屋的真实权利状况。协议约定：甲将房屋卖与乙，价格为万。在签订协议之日起，乙支付甲定金万元，办理完过户手续后再支付万元，若甲违约应双倍返还定金。乙违约则无权要求返还定金。协议签订后，乙支付了定金，甲也将房屋交乙使用，但是经乙多次催促，甲仍未办理房屋过户手续。于是，乙起诉到法院。

问题：（）甲乙所签订的《房屋买卖协议书》是否有效？

（）公司的优先购买权与乙的权利发生冲突，应如何处理？

（一）相关法律问题分析

、无权处分行为与不动产登记的公信力

、优先购买权的性质和效力

共有人内部优先购买权的实现

共有人优先购买权与承租人优先购买权的竞合

共有人优先购买权与第三人善意取得相冲突的处理

《物权法》第条:处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第条第款：顺序相同的多个优先购买权人同时表示买受的，以抽签方式决定买受人。

、从权利位阶上看，共有人优先购买权产生于共有人所有权关系之中，具有物权性质，而承租人优先购买权是基于租赁关系，是债权派生出的物权化的债权。从物权优于债权的理论，共有人的优先购买权要优于承租人的优先购买权。

、从法律效果看，法律设定共有人具有优先购买权其宗旨是维护共有关系的稳定性，共有人对共有财产的利害关系较之于承租人更为密切，其所尽义务要高于承租人，从义务与权利相一致的原则，共有人优先购买权也更为优先。