S公司房地产私募股权基金融资模式

S公司房地产私募股权基金融资模式第三章S公司房地产开发项目融资问题分析

3.1项目概况

3.1.1房地产业务发展现状

S公司创立于1995年，是一家业务聚焦本土的专业投资公司，投资领域涉及商业零售、房地产、酒店经营、旅游开发等，投资区域覆盖北京及周边京津、长江三角洲、西南等地区，投资及控股的总资产超过50亿元。2001年收购了K 公司(国内上市公司，主营业务为零售百货和房地产业务)，近年来S公司通过 K公司在京津、长三角和西南地区投资开发了许多房地产项目，并在云南省建立了一定的品牌影响力。目前，S公司主业为商业和房地产业，为促进本公司的持续发展，2003年S公司深入研究战略规划，确立了以云南上市公司K公司的发展为基础，以京津地区、长三角地区作为区域高点进行拓展的房地产战略。 S公司目前在北京地区、江苏地区和云南地区均有大量土地储备和房地产开发项目，房地产业务主要由控股上市公司K公司下属房地产项目公司开发经营， S公司主要负责前期土地储备和后期开发资金筹集以及公司的整体战略发展规划等。K公司早在1997年就开始在昆明成立第一家房地产开发公司，以开发住宅项目为主，经过十多年的发展，K公司己经在云南本地形成数百万平米的开发规模，拥有一支优秀的地产管理团队，并积累了大量的开发经验，目前综合实力在云南省排名前五位。从2000年开始，S公司先后进入北京、无锡房地产市场，通过收购、挂牌、转让等方式，先后完成近两千亩一二级土地储备，整体土地储备超过8000亩，目前S公司已建或在建的住宅地产项目总规划面积己近200万平米，公司后期土地资源丰富，S公司房地产开发项目分布情况见表2:

3.1.2房地产项目融资情况

房地产行业是中国经济的支柱产业，一直是国民经济的重要来源，但我国房

地产开发企业资金来源渠道单一，主要依赖银行贷款，而房地产行业又具有典型的资金密集型、开发周期长等特殊的行业特点，于是，这种单一的间接融资方式缺乏弹性，对经济震动大，损失也大，一旦金融危机影响便会引发房地产金融体系崩溃。因此，近年来随着我国资本市场体系不断健全完善，房地产行业正从过渡融资模式向未来目标融资模式发展，构建市场经济条件下融资模式的微观主体;从目前以银行贷款融资为主的日德模式向以证券融资为主的英美模式，也就是向多元化的融资模式发展。

S公司房地产开发的融资渠道主要来自银行贷款、销售回款、证券市场融资等，2008年以来，在国家针对房地产行业的调控政策出台后，房地产开发商想再从商业银行贷款变得异常艰难，因此，S公司旗下房地产项目陷入资金紧张状

态，资金匾乏成为制约S公司房地产开发业务的首要因素。同时，国内房地产市场受宏观调控政策影响，房地产市场景气回落，购房者明显处于观望状态，商品房交易量下滑，公司三地房地产项目公司均出现销量大幅下跌的趋势。此外，由于持续紧缩的信贷政策使公司融资难度加大，融资成本提高，加上原材料和人工成本提升较大，压缩了公司的利润空间。由于以上内外因素的制约和影响，近年来S公司旗下的房地产开发面积在逐年减少，下属房地产项目公司的财务数据显

示，房地产项目公司的资产负债率普遍都接近或已超过70%，这也意味着S公司从商业银行贷款将更加困难，S公司主要房地产开发公司的资本结构见表3:

目前，由于国内金融市场和房地产行业均受到宏观政策调控而趋于紧缩，S 公司房地产开发融资渠道越来越紧。2008年，国家又出台了限制开发商囤地的《国务院关于促进节约集约用地的通知》，该政策规定在土地闲置两年后就要依法收回，此时，S公司还在北京、江苏和云南等地区拥有大量的待开发土地，储备土

地和在建项目均需要大量后续资金投入，但国内房地产市场行情一路走低，房价下跌超出大多数人的预料，在这种情况下己建成项目的销售回款也难以兑现，因此，在国家调控政策和市场行情的双层打击下，房地产开发融资更成为S公司的首要紧迫任务。

3.1.3房地产现有融资模式的成功与不足

S公司房地产开发现有融资模式主要是以银行贷款主的间接融资模式，目前只有江苏无锡SBD项目与境外私募股权基金成功合作，本文在分析S公司房地产项目融资现状和探讨融资模式时，主要以云南昆明YYH项目融资现状和SBD项目融资案例来分析S公司房地产现有融资模式的融资现状、成功与不足。YYH项目代表了

S公司房地产业务整体融资现状，SBD项目融资案例有其成功经验与不足。

3.1.3.1现有融资模式的困境与问题

目前S公司房地产业务融资问题突出，最典型的是位于云南省昆明市的YYH 项目，该项目是S公司在建的规模最大的商业地产项目，由S公司与K公司共同出资设立的YYH房地产公司(以下简称为YYH项目公司)开发建设，YYH项目位于昆明市东北部，可开发面积近2600亩，区域位置优越，生态环境良好，己经被纳入大昆明城市体系规划。根据YYH项目规划方案，YYH项目开发规模庞大，项目从2006年底开始动工，开发工期预计6一7年，计划分三期开发，目前YYH 项目一期、二期己基本开发完成，三期项目已动工，后续资金需求量大。YYH项目整体投资预算约46000万元，项目资金主要来源于银行贷款，该项目融资模式代表了S公司房地产项目融资的基本模式，YYH项目的融资模式见图2:

如上图所示，YYH项目资金最大来源就是银行贷款，由于全球金融危机导至国内房地产行业进入萧条期，房地产市场销售也不理想，同时，国内紧缩的信贷政策限制房地产开发企业从商业银行贷款，因而导至YYH项目流动资金不足，项目贷款偿还能力差，项目负债率上升，从K公司2007年财报提供的数据获悉， YYH 项目公司资产负债率高达88.67%，2010年上半年，YYH项目公司资产负债率已经超过96%，这种高负债率随时都会引发财务危机，从而使YYH项目融资模式存在资金链断裂的可能性很大。

3.1.3.2SBD项目融资的成功经验

sBD项目是S公司旗下的一个住宅类开发项目，该项目开发商江苏BD实业发

展公司(以下简称为SBD项目公司)在2007年进行外部股权融资前资产负债率高达81.70%以上，当时该项目已不能再从银行贷款，而且项目后期土地款仍未交清，剩下约1.7亿的土地款成为项目开发的障碍，如果土地款不能及时交清则该项目后期就不能动工建设。经过公司管理层讨论后，S公司以SBD项目还未开发的A 地块中的EF地块和B地块(总面积约为401亩)作为融资对象，从2007 年下半年开始与各类金融机构接触，寻找更多的资金来源渠道。经过多次谈判，最终与E 基金(E基金总部位于纽约，创立于1977年，其管理资产为130亿美元，近两年在台湾，香港和大陆的投资分布于住宅，工业园和物流园地产领域。)达成合作协议，E基金总共投资1.75亿元增资SBD项目。SBD项目公司增资后变更为中外合资公司，通过外方股东增资获得了充足的项目开发资金，公司资产负债率从融资前的81.70%降至融资后的54.01%，增强了项目的抗风险能力，法人治理结构进一步完善，经营管理水平得到了提升，公司具有较好的盈利前景;更为重要的，S公司通过与E基金合作，更加熟悉私募股权基金的投资特点，为以后继续与私募股权基金合作奠定良好的基础，SBD项目融资模式见图3:

从以上两个项目的融资模式可以发现S公司房地产项目融资的困境与问题、

成功与不足，对现有融资模式总结如下:

A.Yn压项目融资模式的限制与风险