合同法第十四至第十七章.pptx

租赁合同主要因下列事由而终止： 1．租赁合同因期限届满而终止。但若租赁合 同期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人 没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租 赁期限为不定期。 2．租赁合同因当事人的解除而消灭。租赁合 同期限虽未届满，但出现法定或约定情事，而 由当事人双方或其中一方解除合同的，租赁合 同也因此而消灭。
以上，但未采取书面形式，双方当事人又就租赁期限产 生争议的，租赁合同视为不定期租赁合同； 第三，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租 人没有提出议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为 不定期。 ☺ 这种区分的意义在于，在不定期租赁中，除非法律另 有规定，双方当事人均可随时终止合同。
第十四章
租赁合同
三、租赁合同的形式
就租赁合同而言，不定期的租赁合同为不 要式合同，无须采取书面形式；租赁期限不满 6个月的定期租赁合同也为不要式合同，但租 赁期限在6个月以上的定期租赁合同为要式合 同，应当采用书面形式。未采用书面形式，双 方当事人对租赁期限有争议的，视为不定期租 赁合同。
第十四章
租赁合同
四.租赁合同的终止:
第十四章
租赁合同
【案例14-1】
分析：乙的观点正确。甲允许乙利用承租的房屋 进行桑拿洗浴经营，按照交易习惯，就应当允许 承租人进行必要的装修，否则乙无法实现合同目 的。这是按照《合同法》第6l条进行补充解释所必 然得到的结论。
第十四章
租赁合同
（二）承租人的义务
✓ 1．按约定使用与按性质使用 ✓ 2．妥善保管的义务 ✓ 3．不任意改善、增设的义务 ✓ 4．租金支付义务 ✓ 5．返还租赁物义务 ✓ 6．收益权
租赁合同
租赁合同具有以下特征：
➢ 1．租赁合同是转让财产使用权的合同 ➢ 2．租赁合同为有偿合同 ➢ 3．租赁合同为诺成合同 ➢ 4．租赁合同具有临时性
第十四章
租赁合同
二、租赁合同的分类
1．动产租赁与不动产租赁 2．定期租赁与不定期租赁 第一，当事人在租赁合同中未约定租赁期限； 第二，当事人在租赁合同中将租赁期限约定为6个月
第十四章
租赁合同
【案例14-2】
2001年1月，张某与李某签订房屋租赁合同， 将一间私房出租给李某1年，年租金为3万3千元， 订立合同时支付2万,，其余年底支付。同年6月， 房管部门向承租人李某发出“危房通知书”，要 求对房屋进行维修，消除危险状态。李某要求张 某维修，张某以无钱为由予以拒绝。李某自行找 了某建筑公司维修，维修用时1个月，李某向该公 司支付合理费用2万元。李某要求张某支付这2万 元，张某予以拒绝，到年底，张某要将李某扫地 出门，李某要求再住1个月。请问：此纠纷应当如 何处理?
第十四章
租赁合同
1 出租房屋应当具备的条件 2 禁止出租的房屋 3 出租房屋应办理的法律手续 4 承租人的优先购买权 5 继续承租权 6 买卖不破租赁
一、出租房屋应当具备的条件
我国法律要求出租人出租房屋必须具备一定的条件，概括 起来主要有：
3．次承租人对租赁物造成损失的，其应当对转租人（承租人承
担责任，承租人应当对出租人承担责任。
4．承租人未经同意擅自转租的，出租人有两个权利可以行使：
第一，出租人可以通知承租人解除双方之间的租赁合同。第二、出租 人也可以主张承租人与次承租人的转租合同不生效。
第十四章
租赁合同
第三节
房屋租赁合同的特殊规定
第十wk.baidu.com章
租赁合同
出租人的义务 承租人的义务
租赁物交付及保持义务 维修义务
权利瑕疵担保义务 按约定使用与按性质使用
妥善保管的义务 不任意改善、增设的义务
租金支付义务 返还租赁物义务
（三）承租人的转租权
1．转租是指承租人以自己的名义将租赁物出租给第三人（次承
租人）使用、收益
2.出租人同意承租人转租，可以是明示同意，也可以是默示同意
第十四章
租赁合同
【案例14-1】
分析：本案有四个问题需要明确：第一，李某所花2万 元维修费为“必要费用”，应当由张某承担。第二，维修 时间为1个月，李某有权将租期顺延1个月。第三，原约定 剩余租金到年底支付，顺延1个月后租期届满。第四，李某 在租期届满之时，可以行使抵销权（《合同法》第99条）， 拒绝支付剩余1．3万元租金，并要求张某支付7000元。
第十四章
租赁合同
第十四章
租赁合同
【本章内容提示】
租赁合同是日常生活中常见的合同。本章主 要介绍租赁合同双方当事人的权利和义务，房屋 租赁的特殊规定等。要求熟悉租赁合同的订立程 式及租赁合同成立的法律效力，理解租赁合同双 方当事人的权利和义务，掌握房屋租赁合同的特 殊规定等。
第十四章
租赁合同
【知识结构简图】
租赁合同概念和特征 概念
租赁合同概述 租赁合同的分类
特征
租赁合同的形式
租赁合同的终止
租赁合同
双方权利和义务
出租人的义务 承租人的义务 承租人的转租权
应具备的条件
禁止出租的房屋
房屋租赁合同 应办理的手续
可收回的情形
承租人优先购买
买卖不破租赁
第十四章
租赁合同
第一节 租赁合同概述
第十四章
租赁合同
一、租赁合同概念和特征
第十四章
租赁合同
第二节
租赁合同双方当事人 的权利义务
第十四章
租赁合同
（一）出租人的义务
1．租赁物交付及保持义务 2．出租人的维修义务 3．权利瑕疵担保义务
（1）权利瑕疵担保义务的含义 （2）构成权利瑕疵担保责任的条件。 （3）承租人相应的权利 （4）以抵押的财产出租对租赁合同效力的影响
第十四章
租赁合同
【案例14-1】
甲、乙双方签订房屋租赁合同。双方在合同中 约定：甲将房屋租给乙用于桑拿洗浴经营，租期5 年。经营1年时，双方发生争议，甲欲解除合同， 收回房屋。甲认为，承租人乙擅自装修，要求承 租人恢复原状。乙认为，虽然合同未明确乙是否 可以装修，但甲同意乙承租房屋进行桑拿洗欲经 营，意应当允许进行必要的装修，否则无法经营。 乙主张甲返还租赁物增加的价值。请问：哪一方 的观点正确?
《合同法》第212规定：“租赁合同是出租人
将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租 金的合同。”交付租赁物的一方为出租人，接受 租赁物的一方为承租人，被交付使用的财产即为 租赁物，租金就是承租人向出租人交纳的使用租 赁物的代价出租人，租赁合同中交付租赁物供对 方使用、收益的一方称为出租人。
第十四章