物权法与物业管理条例演示文稿
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物权法与物业管理条例演示文 稿
优选物权法与物业管理条例
带着以下问题学习物业相关法律法规
业主未入住是否要交物业费 一层住户是否要交电梯费 租房使用人是不是业主 住改商是否允许 改动附属设施要怎么办理 选举业主委员会需要注意哪些事项 阁楼搭建阳台 私挖地窖的现象是否允许 地上停车场收入归属 地下停车场产权归开发商,销售的优先权
共用部分 持分权
业主大会 组织的成员权
18
不属于专有之建筑物部分(如楼梯间、消防通 道、屋面、外墙等)
法定 建筑物Βιβλιοθήκη Baidu附属物(如排水、防火、空调、管线 等设备)
建筑物之附属设施设备(如消防栓、天井、共有停
没有办理 产权登记
2020/11/26
14
业主总人数
未婚人士
产权证书拥有者
已婚,属于夫妻 个人财产
I. 未拥有产权证书者
签订了售房合同并获得实 际交付者
已婚,属于夫妻 共同财产
夫妻产权证 夫妻产权证 书署名者 书未署名者
2020/11/26
15
管理人
门 管理服务人
业主 业主大会 业主委员会 政府主管部门及相关部
6. 业主委员会由业主大会执行机构修改为“业
主委员会执行业主大会的决定事项”
2020/11/26
6
建筑物区分所有权与物业管理
建筑物区分所有权构筑物业管理理论体系和法律制 度
所有权问题:
1. 公共、公用与共用、共有
2. 建筑区划与物业管理区域
3. 所有权的初始获得、创设获得与继受获得
4. 小区内住宅、商业用房等专有部分的所有权
同意 反对或弃权
12
业主与非业主使用人身份界定
业主……《中华人民共和国物权法》规定的建筑物 区分所有权人
……《物业管理条例》规定的房屋所有权人 非业主使用人……物业使用人、住户、租户等 不动产所有权……按国际惯例以产权证书确认 没有办理产权证书……签订了售房合同 发展商将 客观上已经交付了房屋 业主
明示属于个人的除外。 建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于
业主共有。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于
业主共有。
但其他规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出 售、附赠或者出租等方式约定。
建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主 的需要。
2. 专项维修资金的筹集、使用
包干制与酬金制 2020/11/26
9
业主的建筑物区分所有权
《中华人民共和国物权法》第六章
专有部分享有所有权。 俗称“专有权、私有权”
专有部分以外的共有部 分享有共有权。因这种 共有为“按份共有”故 亦称“共用部分的持份
权专”有部分以外的共有部 分享有共同管理的权利。
2020/11/26
3
什么是物权?
物权: 物之归属权、物之利用权
即是权利人对特定的物的直接支配、管领的 权利
直接支配意味着无须他人的同意、无须他人的意 思、无须他人的介入
权利人就可以独立地作出决断
并根据自己的意志控制、占有、使用以及依法处 分、处置的民事权利
物权具有排他性、绝对性、对世性
业主非业主的界定严格以产权证书(或售房合同) 和《中华人民共和国婚姻法》界定
2020/11/26
13
业主身份类别
没有办理产权证书,但 已签署售房合同,并且 发展商已经客观上实际 交付了房屋的仍然是房 屋所有权人。 但其所有权行使受到一 定限制,即不能流转、 交易、抵押……不得对 抗第三人
办理了产
业主 权登记
5. 会所、车库、绿地、道路以及物业管理用房的归 属
6. 小区的楼顶广告、无线发射出租的共有收益归属
7. 相2020/邻11/26关系的处理原则
7
新提出了“建筑区划”(《物业管理条例》中的“物业 管理区域”)概念。可以理解为土地“红线”四至。
规定了建筑区划内的一些法定权利
道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。 建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者
也称“业主组织的成员 权”
2020/11/26
10
《物权法》与原《物业管理条例》的区别
业主共同决定的事项通过条件,与原《物业管理条例》的区别:
原《条例》的2/3投票权
《物权法》的双2/3
33.33% 66.67%
赞成 反对或弃权
2020/11/26
33.33% 66.67%
赞成 反对或弃权
33.33% 66.67%
2020/11/26
4
《物权法》的架构
物权法 五编,247条
第一编:总则
38条
第二编:所有权
第三编:用益物权
第四编:担保物权 第五编:占有 附则
基本原则 物权的设立、变更、转让和消灭 物权的保护
国家、集体、私人之所有权 业主的建筑物区分所有权 相邻关系之相邻权 共有 所有权取得的特别规定 土地承包经营权 建设用地使用权
宅基地使用权 地役权
抵押权 质权 留置权
2020/11/26
5
《物业管理条例》的修改
1. 增加了“街道办事处、乡镇人民政府”的指 导与监督
2. 业主大会职责修改成“下列事项由业主共同 决定”
3. 投票权方式与《物权法》一致 4. 物业管理企业修改为“物业服务企业”
5. 业主公约修改为“管理规约”,业主临时公 约为“临时管理规约”
2020/11/26
8
《物权法》与《物业管理条例》
1. 业主对建筑物管理方式的自主选择
2. 由业主共同决定的事项及其程序
3. 业主大会投票权
4. 业主大会、业主委员会的法律地位与诉讼地 位
5. 物业管理与供水、供电、供气、供热等关系
物业管理维修基金与专项维修资金
1. 物业管理日常维修与中修、大修、更新改造
物业管理公司
管理服务人,是指业主大会决议、决定 或管理负责人或业主委员会雇佣或聘 任选聘而执行建筑物管理维护事务者
2020/11/26
16
不动产所有权的构成
不动产所有权
土地 所有权
2020/11/26
建筑物 区分所有权
相邻权
居住权
17
建筑物区分所有权的构成
建筑物区分所有权
专有部分 所有权
2020/11/26
赞成 反对或弃权
11
物权法》与原《物业管理条例》的区别
业主共同决定的事项通过条件,与原《物业管理条例》的区别:
原《条例》的“双过半”
《物权法》的“新双过半”
25.10% 50.00%
24.90%
同意 反对或弃权 不参加
2020/11/26
49.90%
50.10%
49.90%
50.10%
同意 反对或弃权
优选物权法与物业管理条例
带着以下问题学习物业相关法律法规
业主未入住是否要交物业费 一层住户是否要交电梯费 租房使用人是不是业主 住改商是否允许 改动附属设施要怎么办理 选举业主委员会需要注意哪些事项 阁楼搭建阳台 私挖地窖的现象是否允许 地上停车场收入归属 地下停车场产权归开发商,销售的优先权
共用部分 持分权
业主大会 组织的成员权
18
不属于专有之建筑物部分(如楼梯间、消防通 道、屋面、外墙等)
法定 建筑物Βιβλιοθήκη Baidu附属物(如排水、防火、空调、管线 等设备)
建筑物之附属设施设备(如消防栓、天井、共有停
没有办理 产权登记
2020/11/26
14
业主总人数
未婚人士
产权证书拥有者
已婚,属于夫妻 个人财产
I. 未拥有产权证书者
签订了售房合同并获得实 际交付者
已婚,属于夫妻 共同财产
夫妻产权证 夫妻产权证 书署名者 书未署名者
2020/11/26
15
管理人
门 管理服务人
业主 业主大会 业主委员会 政府主管部门及相关部
6. 业主委员会由业主大会执行机构修改为“业
主委员会执行业主大会的决定事项”
2020/11/26
6
建筑物区分所有权与物业管理
建筑物区分所有权构筑物业管理理论体系和法律制 度
所有权问题:
1. 公共、公用与共用、共有
2. 建筑区划与物业管理区域
3. 所有权的初始获得、创设获得与继受获得
4. 小区内住宅、商业用房等专有部分的所有权
同意 反对或弃权
12
业主与非业主使用人身份界定
业主……《中华人民共和国物权法》规定的建筑物 区分所有权人
……《物业管理条例》规定的房屋所有权人 非业主使用人……物业使用人、住户、租户等 不动产所有权……按国际惯例以产权证书确认 没有办理产权证书……签订了售房合同 发展商将 客观上已经交付了房屋 业主
明示属于个人的除外。 建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于
业主共有。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于
业主共有。
但其他规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出 售、附赠或者出租等方式约定。
建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主 的需要。
2. 专项维修资金的筹集、使用
包干制与酬金制 2020/11/26
9
业主的建筑物区分所有权
《中华人民共和国物权法》第六章
专有部分享有所有权。 俗称“专有权、私有权”
专有部分以外的共有部 分享有共有权。因这种 共有为“按份共有”故 亦称“共用部分的持份
权专”有部分以外的共有部 分享有共同管理的权利。
2020/11/26
3
什么是物权?
物权: 物之归属权、物之利用权
即是权利人对特定的物的直接支配、管领的 权利
直接支配意味着无须他人的同意、无须他人的意 思、无须他人的介入
权利人就可以独立地作出决断
并根据自己的意志控制、占有、使用以及依法处 分、处置的民事权利
物权具有排他性、绝对性、对世性
业主非业主的界定严格以产权证书(或售房合同) 和《中华人民共和国婚姻法》界定
2020/11/26
13
业主身份类别
没有办理产权证书,但 已签署售房合同,并且 发展商已经客观上实际 交付了房屋的仍然是房 屋所有权人。 但其所有权行使受到一 定限制,即不能流转、 交易、抵押……不得对 抗第三人
办理了产
业主 权登记
5. 会所、车库、绿地、道路以及物业管理用房的归 属
6. 小区的楼顶广告、无线发射出租的共有收益归属
7. 相2020/邻11/26关系的处理原则
7
新提出了“建筑区划”(《物业管理条例》中的“物业 管理区域”)概念。可以理解为土地“红线”四至。
规定了建筑区划内的一些法定权利
道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。 建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者
也称“业主组织的成员 权”
2020/11/26
10
《物权法》与原《物业管理条例》的区别
业主共同决定的事项通过条件,与原《物业管理条例》的区别:
原《条例》的2/3投票权
《物权法》的双2/3
33.33% 66.67%
赞成 反对或弃权
2020/11/26
33.33% 66.67%
赞成 反对或弃权
33.33% 66.67%
2020/11/26
4
《物权法》的架构
物权法 五编,247条
第一编:总则
38条
第二编:所有权
第三编:用益物权
第四编:担保物权 第五编:占有 附则
基本原则 物权的设立、变更、转让和消灭 物权的保护
国家、集体、私人之所有权 业主的建筑物区分所有权 相邻关系之相邻权 共有 所有权取得的特别规定 土地承包经营权 建设用地使用权
宅基地使用权 地役权
抵押权 质权 留置权
2020/11/26
5
《物业管理条例》的修改
1. 增加了“街道办事处、乡镇人民政府”的指 导与监督
2. 业主大会职责修改成“下列事项由业主共同 决定”
3. 投票权方式与《物权法》一致 4. 物业管理企业修改为“物业服务企业”
5. 业主公约修改为“管理规约”,业主临时公 约为“临时管理规约”
2020/11/26
8
《物权法》与《物业管理条例》
1. 业主对建筑物管理方式的自主选择
2. 由业主共同决定的事项及其程序
3. 业主大会投票权
4. 业主大会、业主委员会的法律地位与诉讼地 位
5. 物业管理与供水、供电、供气、供热等关系
物业管理维修基金与专项维修资金
1. 物业管理日常维修与中修、大修、更新改造
物业管理公司
管理服务人,是指业主大会决议、决定 或管理负责人或业主委员会雇佣或聘 任选聘而执行建筑物管理维护事务者
2020/11/26
16
不动产所有权的构成
不动产所有权
土地 所有权
2020/11/26
建筑物 区分所有权
相邻权
居住权
17
建筑物区分所有权的构成
建筑物区分所有权
专有部分 所有权
2020/11/26
赞成 反对或弃权
11
物权法》与原《物业管理条例》的区别
业主共同决定的事项通过条件,与原《物业管理条例》的区别:
原《条例》的“双过半”
《物权法》的“新双过半”
25.10% 50.00%
24.90%
同意 反对或弃权 不参加
2020/11/26
49.90%
50.10%
49.90%
50.10%
同意 反对或弃权