发达国家的住房制度及其启示

诉组织工作。 国内企业可以向商会了解应 诉程序和工作内容。 三是迅速做出反应， 及时报名应诉。 虽然反倾销案件审理长达 一年， 但向起诉国有关主管部门报名应诉 的时限是非常紧的。 比如， 欧盟委员会规 定， 自开始反倾销调查的通知发布之日起 应诉方就必须向欧盟委员会报 ($ 天内， 名， 并提交基本材料。 美国也有类似的规 定， 并且正式起诉后 )( 天左右就要召开 第一次听证会， 中方应诉企业或代理人如 果要参加或提交有关意见， 必须提前几天 报名。 四是聘请一个有丰富经验的律师， 特别是有非市场经济国家或中国案子经 验的律师。 五是最好尽早准备应诉材料。 只要应诉， 材料是肯定要提交的， 所以要 提前准备， 以便节省时间。 要准备的资料 主要有公司营业执照、 公司章程、 公司组 织结构图， 过去两年的资产负债表和损益 表， 涉诉产品过去 * + $ 年的生产能力、 产 量、 销售量 & 包括内销、 外销 ’ 、 出口量等， 资料最好译成英文。 & 作者单位： 河北科技大学经管学院 ’
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设不当造成积压外， 其主要原因是商品房的售价太高， 一般居民 难以承受。 据悉， 广州、 北京商品房价格与纽约、 东京相当， 而居 民的收入只是纽约、 东京的十分之一。 造成商品房价格高的原因 是因为开发商的成本和利润过高。 根据国家对经济适用房建设 的优惠政策和各项规定， 据测算， 开发商的利润应控制在 ’# , 而实际情况显示， 其利润一般在 ’)# , -"# 左右。 为此， 国 *# ， 家应设立一个城市住房协调组织， 按照国家的法律和各项优惠 政策协调各方面的关系， 使开发商的成本真正降下来， 防止开发 商的暴利。 只有这样， 才能降低商品房的市场准入， 加快城市住 房商品化、 自有化。 第二， 贯彻落实中低收入家庭住房保障。 世界上没有一个国 家居民的住房是完全靠个人解决， 也没有一个国家能全部免费 提供公有住宅。 正确做法是在市场机制下， 政府加以干预， 帮助 中低收入家庭解决住房问题， 即高收入家庭住房按市场原则解 决； 中等收入家庭由市场供应经济适用房， 经济适用房原则上实 行政府指导价； 低收入家庭由政府供应租金较低， 面积和设备能 满足基本生活需要的廉价住房。 高、 中、 低收入划分可以由当地 政府根据当地具体情况规定， 每年公布一次， 低收入家庭一旦达 到中等收入就让其购买经济适用房。 第三， 利用市场机制， 政府参与住房金融市场。 住房金融市 场是一个国家经济、 金融、 国民生活质量等综合指标的体现， 也 是一个国家经济体制发展成熟的标志。 各国政府都积极参与住 房金融市场， 主要目的是要克服单靠市场融资的不足。 通过融资 一方面扩大住房供给能力， 支持建筑业的发展； 另一方面通过住 房信贷解决居民住房的需求。 我国住房金融不发达， 主要是政府 参与较弱， 金融机构对居民的资信状况难以核实， 对开发商的开 发建设过程也缺乏监督， 贷款风险较大， 贷款信心不足。 政府应 大力支持住房金融信贷， 一方面由评估机构对居民的资信状况 做出准确评估， 一方面对房屋的开发过程进行有效的监督， 防止 金融机构的贷款有贷无归； 同时， 政府应设立专门的住房金融机 构以支持房地产的发展。 第四， 对公有住房、 优惠住房实行统一标准的限制， 合理放 开二级市场。 世界上所有国家对公有住房和优惠住房大都实行 统一标准， 因为公有住房不同于商品住房， 对公有住房的占有等 于对财产的占有和货币工资的实物发放； 过多超标占用公有住 房和优惠住房， 不仅是社会财产分配的严重失衡， 而且还是资源 的巨大浪费。 从我国各地情况来看， 程度不同地存在公有住房和 优惠住房同一城市标准不一， 以至以权谋私和腐败的发生。 参照 国外的做法， 可以规定公有住房和优惠住房同一城市统一的占 有标准或补贴标准， 由当地政府设立的统一的社会机构严格登 记管理。 对于过多占有公有住房或优惠住房的， 一经核实由该机 构强制没收； 对超标部分优惠占有的， 超标部分一律按市场价格 补交房款。 同时， 放开二级市场， 对于购买原公有住房和优惠住 房上市， 一律实行市场准入制， 否则可以原价退还住房， 允许其 购买商品房或经济适用房。 （作者单位： 河北师范大学法政学院 ）
市场。 从法律上讲， 欧盟对中国彩电的反 倾销是针对中国出口欧盟的所有彩电。 按 照 !"# 和欧盟的反倾销规则， 如果能够 证明中国彩电向欧盟市场的出口价格不 低于在国内市场的可比价格， 则可以对抗 反倾销指控， 因此， 对中国彩电的出口价 格和国内价格的综合评价是十分重要的。 可是， 如果没有足够的中国企业应诉， 就 很难 对此 提 出充 分的 证 据 。 在这 种 情况 下， 个别应诉企业证明本企业产品的出口 价高于成本是无济于事的， 这意味着个别 应诉企业将不得不充当所有彩电的代言 人。 由于得不到其他企业的配合， 加上财 力有限， 难免形成悲壮的局面。 其结果不 仅是应诉企业的惨败， 而且是整个中国彩 电业的惨败， 而由此给中国彩电业造成的 损失， 不仅是 当前的 ， 而 且是长 远的 。 因 此， 国内企业在应对国外反倾销指控时， 一定要齐心合力， 协同作战， 化被动为主 动， 采取积极应对的态度。 增加应对经验。 $% 研究反倾销案例， 在众多的反倾销事件中， 由于缺乏应对经
验而败诉的占比重较大， 而且随着我国对 外贸易的不断发展， 反倾销随时都可能降 临到国内企业的头上。 这就要求国内企业 要不断地研究反倾销案例， 从中吸取经验 教训。 同时， 也要求涉案反倾销的企业， 不 论成 功 与失 败 ， 都 能够 提 供部 分 应 诉资 料， 尤其是应诉经验、 教训和技巧， 让更多 的国内企业从中提高应对能力。 二、 企业应对反倾销的技巧 企业遭遇反倾销时， 一是要弄清自己 “涉诉 ” “涉诉企业 ” 是不是 。 判断 的标准有 两条， 其一是对方指控的产品与本企业出 口 & 包括通过外贸公司出口 ’ 到起诉国的 产品是相同产品。 这一点， 国内企业可以 向有关的进出口商会了解起诉书和海关 商品编码， 以便确定产品的具体范围。 其 二是出口发生在起诉国规定的调查期内。 “ 出口发票 ” 主要是以其 上写的日期来确 “ 合同 定， 当然 ， 根 据具体 情况 也可以 以 “ 装运日 ” 日” 和 为准。 二是可以向有关进 出口商会咨询。 国内进出口商会专门负责 国内企业在国外遭遇反倾销指控时的应
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环 化。 美国自有住宅率为 !"# ， 英国为 $%# ， 新加坡为 加拿大为 !%# ， 澳大利亚为 !%# 等。 这些国家的政府较早 &"# ， 《 全国可承受住房法 》 介入居民住房， 美国 ’&(& 年国会通过了 ， 明确提出住房目标， 保障每个家庭拥有一套现代化的住宅； 英国 英国 在撒切尔夫人上台后， 大力推行住宅私有化， 从 ’&%" 年起， 《 住房法 》 《 住宅与建筑法 》 《 住宅法 》 相继颁布 、 、 ， 其目的是推行 住房私有化， 通过这些法律把所有公房全部列入可购买的范围 “ 居者有其屋 ” 之内； 新加坡在解决了住宅短缺后， 大力推行 的计 “ 国营房屋与城市开发公司 ” 划， 按家庭收入购买由国家成立的 建造的住宅。 第二， 国家保障低收入家庭住房。 美国对于低收入家庭实行 购房减免税政策， 鼓励中低收入阶层购买自用住房。 低收入家庭 这些家庭购买自有住房可免交贷款利 占全美家庭总数的 ’%# ， 息税、 所得税， 减少财产税。 同时， 实行住房租金补贴制度。 家庭 收入为所在地区中等收入家庭收入 %"# 以下者可以申请住房补 贴， 补助的方式有两种， 一种是直接为低收入家庭提供低租金的 公共住房， 一种是为低收入家庭发放的住房券。 家庭收入越低获 补贴越多， 其目的是使低收入者的住房与中高收入阶层的差距 不至于太大。 英国政府对低收入家庭先实行减免房产税政策， 后 改为住房补贴。 此外， 有不少国家对老年人实行住房保障。 第三， 以市场为导向限制过多占有国家优惠住房。 为了保障 公民住房的合理与公平， 一些国家对优惠住房实行超标限制。 新 月收入 )""" 新元以下的家庭有资格购买 加坡自 ’&%& 年规定， 公共住宅。 居民购买公房时， 必须按照政府规定的标准购买才可 享受优惠， 多出来的部分要提高房价。 同时， 为防止有人通过购 买公共住宅牟利， 政府制定了一些具体限制措施。 英国房价优惠 政策规定， 所有住房最高优惠金额为 *+ ) 万英镑， 后调高为 ) 万 英镑。 此外， 俄罗斯在公有住房私有化过程中， 采用统一标准免 费转交住户， 起标部分由住户自己购买。 第四， 国家宏观金融支持政策。 为了 鼓励居民实现自有住 房， 促进房地产业的发展， 大多数国家对居民购买房屋持积极的 金融政策。 美国主要采取住房信贷援助制度和购房信贷保险制 如果 度， 居民可凭抵押向金融机构申请 !"# , %"# 的住房信贷。 中低收入家庭拿不出抵押品， 由政府担保向金融机构贷款， 贷款 年限在 ’) , *) 年不等。 若干年后购房家庭因故无力偿还贷款， 由出具担保的政府管理局负责偿还贷款， 这样既降低了风险， 又 提高了购房者贷款的积极性。 英国政府允许用所购买的住房作 其余额向银行贷款， 为贷款的抵押品。 购房者首付房价的 ’"# ， 即最高贷款额为房价的 &"# ， 偿还期一般为 -" , -) 年， 特殊情 但购房者要办理两种保险， 一种是房屋 况可延长至 *" , *) 年， 保险， 另一种是抵押贷款保护保险。 一旦贷款者无力还贷时， 由 保险公司或政府社会保险机构补助解决。 新加坡、 日本实行低息 住房贷款， 贷款的期限为 ) 年、 在 ’" 年、 -) 年和 -) , *) 年不等。 日本， 贷款的面积越大利息越高， 充分体现了对中低收入者的支 持。 二、 对我国住房制度的启示 第一， 降低住房的市场准入， 加快住房自有化。 目前我国大 中城市仍有大量的商品房积压， 除少量商品房是因为开发商建
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主 持 人： 路 辉
发达国家的住房制度及其启示
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住房问题不仅关系到国民的生存问题， 也关系到一个国家 经济发展和社会的稳定， 因此， 各国政府都把住房放在经济生活 和社会保障的重要位置。 我国城镇住房制度改革经历了 ), 年的 历程， 总体上已收到一定成效， 住房已由实物分配逐步向住房分 配货币化转化， 在这个转化过程中， 有必要借鉴国外发达国家的 住房制度。 一、 英美等国家的住房制度 第一， 城市居民住房自有化政策。 世界上多数国家都主张居