香港公屋制度对我国廉租住房制度的启示
我国廉租房制度问题与对策探讨
成 房 源 难 以为 继 并 形 成 恶 性 循 环 。 这 种 状 况 在 现 实 情 况 下 在 巨 大 的 利 益 差 价 ， 也 意 味 着 其 中具 有 巨 大 的 获 利 空 间 。 这 是 难 以避 免 的 。 另 外 还 有 一 个 重 要 的 情 况 就 是 廉 租 房 源 的 廉 租房保 障 对 象 即使 在 最 严 格 的审 批 程 序 下 获得 廉 租 住
我 但 是 为 我 国城 镇 中 低 收入 者 解 决 住 房 问 题 的 重 要 途 径 。 在 城 此 ， 国 虽 然 在 很 多 城 市 建 立 了 廉 租 房 制 度 ， 由 于 城 市 土 城 市 化 的 快 速 发 展 的 背 景 下 ， 市 失 业 、 市 移 民 和 城 中 村 改 地 资 源 的 有 限 ， 市 财 政 预 算 安 排 资 金 的 不 足 以 及 缺 乏 其 城 城 廉 临 造 等 形 成 大 量 的 城 市 弱 势 群 体 ， 入 很 低 是 他 们 显 著 的 特 他 稳 定 的 廉 租 住 房 资 金 来 源 渠 道 ， 租 住 房 制 度 实 施 面 Ｉ 收
是急 于取得城 市各 项 发 展急 需 的资金 ， 这 些 资金 用 于投 着 覆 盖 面 的 扩 大 和 实 现 日期 的 日益 临 近 ， 租 房 保 障 任 务 把 廉
资 建 设 ， 快 本 地 区 的 ＧＤ 增 速 ， 是 放 弃 这 个 利 益 ， 老 的压力 也越来越 大 。不完善 的廉租 房准 入机 制为 廉 租房 建 加 Ｐ 还 给
ｌ 我 国廉 租房 制度 问题 现 状及 原 因分析
作 为我 国住房 保 障制 度 的 重 要组 成 部 分 ， 国家 对廉 租
低收入者的住房之道——浅谈香港公屋制度对内地廉租住房的启示
低收入者的住房之道——浅谈香港公屋制度对内地廉租住房的启示发表时间：2018-05-25T14:16:34.657Z 来源：《基层建设》2018年第8期作者：胡诗文[导读] 摘要：本文从公屋计划的产生背景以及其做法的分析角度出发，认为香港所实行的公屋制度对于内地有可比性与可行性，以及内地政府具有可借鉴性，因此展开资料收集与分析论证，形成此篇文章。
广东省建筑设计研究院 510000摘要：本文从公屋计划的产生背景以及其做法的分析角度出发，认为香港所实行的公屋制度对于内地有可比性与可行性，以及内地政府具有可借鉴性，因此展开资料收集与分析论证，形成此篇文章。
关键词：低收入者；住房；制度；政策一、引言住房是人类生活的重要组成部分，一个城市住房的数量和水平反映了这个城市经济文化水平，也体现了城市居民的生活质量。
人们以衣食住行为生活基础，住房的供应量与价格，深深影响着广大人民的生活，是仅由市场来自身调控，还是加入政府的“戏份”，加入多少戏份，也是整个国民经济需要关注的问题。
中国内地虽然土地广大，但人口也众多，因为人口众多等原因，住房有着庞大的需求市场，房价在一路不断飙升，因此住房的购买对于大多数居民来说都是一个巨大的经济负担。
在我国南部的特别行政区——香港，自二十世纪中期以来，开始实行“公屋计划”，经过半个世纪的发展及政治、经济和社会方面的巨大变迁，香港在解决各种问题的过程中逐渐形成一套完善的公屋制度，持续大规模地提供着公屋，为没有能力负担在市场上租住适当居所的人士和真正有住屋需要的家庭提供协助，并且致力于为公屋居民提供满意的居住质素和管理服务,这是公共财政政策与社会保障政策在住房方面的成功典范。
本文从公屋计划的产生背景以及其做法的分析角度出发，认为香港所实行的公屋制度对于内地有可比性与可行性，对于内地政府具有可借鉴性，因此展开资料收集与分析论证，形成此篇论文。
二、公屋计划产生背景1953年的一场大火，将九龙石硖尾邻近三个村落化为废墟，导致53000人无家可归，在灾民的强烈要求与社会舆论的压力下，香港当局的“迁办事务处”开始兴建“迁置屋”，尽管当时条件不好，但还是受到了贫困居民的欢迎。
“居者难有其屋”香港公屋政策发展演变与启示
文章编号丨673-9493 (2020) 06-0038-07 中图分类号：TU98 文献标识码 A DOI10.19830/j.upi.2020.355“居者难有其屋”：香港公屋政策发展演变与启示Unaffordable Home Ownership: The Evolution and Enlightenment of Hong Kong's Public Housing Policy王紫荆梁印龙邵挺Wang Zijing, Liang Yinlong, Shao Ting摘要：近些年来，我国大城市普遍面临房价过高和住房短缺的双重挑战，尤其是城市中低收入群体长期睢以获得可支付性住房，成为城镇化高质量发展的重要障珥。
香港从1950年代开始，为了实现“居者有其屋”的目标，探索并逐漸形成了一套“租赁为主、出售为辅”的公屋政策体系，取得显著成效的同时也累枳了不少矛盾。
本文首先梳理了香港公屋政策的内容及其历史演变过裎，然后分别评价了公屋政策“被边干预”“枳极干预”“消 极干预”“适度干预”这四个阶段的实施成效，从中总结出香港公屋政策的成功与不足之处，以期为内地大城市公共住房政策的制定提供启示与借鉴。
A b s tra c t：In recent years,large cities in Chin«i are generally facing the double challenges o t overpriced housing and housing shortage.M id d le and low-income people in cities are suffering fro m long-term d iffic u lty-in o bta in in g affordable h ou sing,w hich has become an im p o rta n t obstacle to realize the goal o f hig h-quality urbanization.To achieve the goal o t4,H om e CKvnership Scheme>，,H ong Kong has explored a set o f public housing policies since the 1950s,w hich stipulate th a t public houses are m ainly fo r rent and rarely to r sale.The im plem entation ot the public housing policies have achieved remarkable results b u t also accumulated a lot o f contradictions.T his paper first reviews the content and historical evolution o f H ong Kong's public housing policies.Then it evaluates the im plem entation effects o f the p u b lic housing policy in fo u r stages：forced in te rv e n tio n,active in te rv e n tio n,negative in te rv e n tio n,and m oderate in te rv e n tio n.F in a lly,the success and shortcomings o f H ong Kong's public housing policies are summarized, w hich can provide inspiration and reference fo r the public housing policy-m aking o t large cities in m ainland C h in a.关键词：住房短缺：高房价；中低收入者；公屋政策；居者有其屋：香港Keywords:Housing Shortage；O verpriced H ousing；M id d le and Low-income People；Public H ousing Policy；Affordable H om e O w nership；Ht^ng Kong北京卓越青年科学家计划0JW ZYJH01201910003010)资助作者：王紫荆，清华大学建筑学院建筑系，本科生梁印龙（通信作者），清华大字建筑学院城市规划系，博士研究生。
美、英、香港的公共租赁住房政策对我国的启示
公共租赁住房作 为一项可支付住房（ ｆ ｒａｌ Ａｆ ｄｂ ｏ ｅ
留后 备 的土地 资源 。 同时鼓励住 宅 租赁 ，以缓 解住 宅 紧张局 势 。三是堵 住虚 假交 易 。与政府 房地 产职 能部 门合 作 ，将 “ 纳税证 明 ”规 定 为转让 房产 的前 置 程序 ，“ 税证 明” 包括 经税 务 部 门确 认 的价 格 纳 和房 产交 易 的纳税凭 证 ；税务机 关在 开具 “ 纳税 证
有 合理 居住 环境 的住 所 。香港 房委 会作 为公租 房 的 主要 管 理机 构 也于 次年 成 立 ， 面统 筹 有关 政 府公 全
屋 的供应 、 编配 及 管理 主 要来 源 于政 府 资助 和 市 场 化经 营 后取 得 的 收入 ， 中公 屋 租金 收入 和 附属 的 其 商业楼 宇 的租界 收入成 为后 续公 屋建设 的主要 资金
作用 。 因此 ，政 府在 调控 价格方 面也 应 当集 合税 收
【 责任 编 辑 ：杨 艳 军 ）
调节 、信贷 约束 以及规范 土地供应等手段联合行
动 。在税 收方 面 ，应 当充 分发挥 税 收对经 济 的调控
作用 ，尤其是加强对房产的持有环节征税 。因此 ， 改革总的原则应当是加强商品房保有税主体地位，
引起 了社会各界 的关注。２０ 年我 国政府提 出要通过加快公共租赁房的建设来解决“ ０９ 夹心层” 群体 的住房 困 难。本文从公共租赁住房 的资金 来源、 管理机构 、 营模 式几个方面对美 国、 运 英国和香港的公共租赁住房政 策进 行 了介 绍， 同时总结 了他 们存 在的问题 和经验 。在 结合我 国公共租赁住房 目前建设 实践情况的基础上 ， 对现存 的各种 问题进行 了分析 ， 并结合 美、 香港的经验提 出了改进建议 。 英、
香港住房政策及启示
香港住房政策及启示第一篇：香港住房政策及启示香港地少人多，目前有600多万人口，如同世界上其他经济高度发达的城市一样，面临着人口稠密而引起的住房问题。
然而，经过近40年的努力；香港的住房建设取得了很大的成就。
香港住房政策细分为住房政策、住房消费政策、住房分配政策和住房金融政策。
它们在作用上相互配合、相互弥补，目标一致，构成了一个完整、协调、高效的政策体系，为解决香港住房问题奠定了良好的基础。
公共住房建设政策。
战后在社会各界强烈要求下，港府开始直接建房出租以解燃眉之急。
１９５４年“徒置事务所”成立，开始修建“涉置屋”供难民、灾民及拆迁户使用：１９５８年成立“屋宇委员会”兴建“廉租屋”出租给低收入住房困难家庭。
之后港府又陆续推出了“十年建屋计划”、“新型屋村计划”、“居屋计划”和“长远发展策略”等方案，大规模营建廉租屋和“居者有其屋”出租和出售给符合收入条件的居民。
目前住在公屋和居屋的居民总数约占全港人数的一半。
香港发展公屋、“居屋”的住房政策，除由房屋委员会（执行者房屋署）为主之外，港府还注重发挥民间团体和私人机构的积极性，鼓励他们参与发展。
香港“房屋协会”就是其中一个积极参与公屋、“居屋”计划的社团。
对“私人机构参与居屋计划”也给予鼓励。
但私人机构建成的“居屋”要按政府规定的价格售给符合条件的中低收入家庭。
这项计划既可节约政府开支，又可发挥社团和私人发展商的积极性和资金、技术优势，加快解决居住问题。
住房消费政策。
通过经济手续提高居民的消费能力并保障绝大多数家庭的最低住房消费水平。
主要体现在以下三方面：一是租务管制。
１９４７年港府制订了《业主与租客条例》规定租金水平，业主不得随意终止租约和逼迁租客。
这对平抑租金和物价以及保障许多居民的居住权益起到了积极作用。
１９７０年６月又推出了该条例的第二部分，对租金的年增幅额度加以限制，租客的权益仍然被明确保护。
尽管租金随着物价上升有变动和提高，但能控制租金上升过快，保障中低收入家庭有房可租和租金不占家庭支出的过高比例，使租务管制强烈反映出社会保障色彩。
从香港公屋的发展反思内地经济适用房开发
屋 ，政府 向低 收入者大 量提供 了比市场租金 便 宜得 多 洲金 融危机 的影响 ， 香港经 济严 重滑坡 ， 屋价格跌 到 房
的住 房。 ４ 至 ｌ ６ （ ） ９ ５年 ， 租住 公屋 的人 口数 量 已达 到 了 ７ ％ 。 ０ 为此 ， 政府修 订 了每年建 造 ８ ０ ０套 住宅 的计划 ５０
成部分 。５ ０多年来 ， 府 已为千千 万万个 家庭 提供 了 原 来 只 用 于 租 用 的 一 部 分 公 屋 以 低 干 市 价 ５ ％ 的 价 政 ０ 公共房 屋 ， 让香 港 市民改善 了居住 条件 ， 同时也为 社会 格 出售 给租 户， 民买房可获 得 ９成 的按 揭贷款 ； 居 政府
的职 能。 房屋 委 员会 直属 港督领 导 ， 面统 筹公共房 屋 的 重 要措 施 。 全 的发展 。 ３ 由于香港 市 区可用 于公屋 建设 的土地很 有 （） ２ ．香港 政府有 一个建 设公共 房屋 的长 远 目标 ，制
维普资讯
ｗＥ 嗍 Ｅ Ｎ Ｅ 翔Ｎ Ｆ Ｕ Ｄ 盯＾ Ｇ０ ｃ Ｉ ＷＯ Ｋ Ｒ Ｈ睫 ＲＥＳ
现今， 有近 ５ ％ 的香港居 民 （ ３ ０多万人 口） ０ 约 ０ 住 后 ，接 近 市 区 、环 境 较 好 的公 屋 至少 也低 干 市价 的
着公 共房屋 （ 居屋 ） 。 （ 公 共房屋建 设情 况 一） 个 阶段 的情 况是 ：
香 港公 共房屋 的建 设大致 可分 为三 个阶段 ，这 三 延长执 行到 １８ ９ ７年 。 ３ 香 港政 府在 １ ８ （） ９ ７年首次发 布 １１５ ． ９ ２年 一１７ ９ ３年 ： 一阶段政 府着手 为灾 民建 ２ ０ ） 同时 ， 府 的政 策从 兴建 出租公屋调 整 为鼓 励 这 ０ １。 政
香港廉租房制度的启示
ｉｓｉ ｍａ ｒ ｉｌｎ ｈｎ ｃ ｇｓ ｉ ｒｈ ｕｉｇｐｏ ｌｍ ．Ｏ ｒ ｓａ ａ ｒ ｆ ｅ ｉ ｆ ｏ ｇＫ ｎ ａｓｎ ｔ ｒｎｉｇｓｓ ｍ ａ ｄｔ ｅ ｔ ‘ ｅ ｊ ｎａ ｄＣ ｉａ ａ ｉ ｉ ｌ ｏ ｓ ｒ ｅ ｓ ｕ ｓｙｈ ｓ ｂ ｅ ｒｖｅ ｏ Ｈ ｎ ｏ ｇｍ ｉ ｅ ｅ— ｅ ｔ ｔ ｎ ｉ ｏ ｘ ｎ ｏ ｍａ ｆ ｎ ｍａ ｎ ｂ ｅ ａ ｉ ｗ ｏ ｔ ｎ ｙｅ ｒｓ ｅ ｐ ｒ ｅｒａｏ ｒ Ｕ Ｃ Ｓ．Ｔ ｅｅ ｓｙｈ ｓａ ｏｃ ｍ ｐｗ ｔ ｔ ｈ ｏｅ ｃ ｅｅａ ｏ ｙＨ ｎ ｏ ｇｍａ ｏ ｅ ｅ ｅ ｔ ｇｓ ｓ ｍ， ｏ ｊｒ ｉ‘ ｏｅｔ ｓｎ ｆ Ｃ ＥＳ ｈ ｓａ ａ ｌ ｏ ｅｕ ｉ ｈ ｔｅ ｒｔ ａ ｒｖ ｌ ｉｎｂ ｏ ｇＫ ｎ ｉ ｎ ｔ —ｒｎｉ ｔ ｈ ｅ ｏ Ｓ ｓ ｈ ｅ ｉ ｌ ｔ ｓ ｔ ｎ ｙ ｅ ｆ ｍａ ｎ ｒ ｏ ｍａ
维普资讯
２０ ０ ８年 第 ４期 总第 １１ ０ 期
哈 尔滨 商业 大 学 学 报 （ 社会 ＭＥ Ｅ ＡＬ ＯＦ ＨＡ Ｉ Ｉ ＲＳ Ｔ Ｆ Ｃ ＲＣ
Ｎｏ ４ ，００ ． ２ ８
自置居所计 划 ， 已经 共推 出超 过 ４ ． ２ ２万个 房屋 单
委会拥有 的 ６ ５万个 出 租公 屋单 位 以及 香 港 房屋
借鉴香港“公屋”经验 建设无“厅”的小套型经济适用房和廉租房
中国房地信息6[论坛]F O R U M一、带“厅”的经济适用房无法减少和制止“骗购”行为国内商品房的一个共同特点是无论面积大小都带有厅，大套型商品房甚至带有两个厅，而60平方米左右的经济适用房完全可建成“带厅”的二室一厅的套型，那就与60、70平方米二室一厅小套型商品房没什么区别，这使经济适用房也具有与小套型商品房大体相同价值和功能，可像商品房一样投资增值或出租倒卖，由此引来众多的高收入者假冒低收入者来疯狂“骗购”经济适用房，引发尖锐的社会矛盾，那么香港有无类似“骗购”现象?在土地资源严重紧缺的香港，由市场供给的私人住房(相当于内地商品房)，主流套型仅60至80平方米，这在偏爱大房的内地人看来过于狭小，但在房价很高的香港，很多人也买不起这样的私人住房，而是租住在由香港政府提供的“公屋”，“公屋”相当于内地的经济适用房、廉租房，由政府低价租、售给低收入家庭。
但香港的“公屋”非常狭小，面积最小的仅8平方米，面积最大也就30多平方米，却被隔成两三个单间，还包括5、6平方米的厨卫，可以挤进一个五口之家乃至六口之家，真是到了拥挤不堪的程度。
香港“公屋”的特点是根本没有“厅”，完全用来住人。
我们可以设想一下，在人多地少、房价高昂的香港如果也大建带“厅”的、面积大一些的“公屋”，这就会使“公屋”的市场价值、投资价值大大提升，不仅香港的低收入无房户为了取得“公屋”的购买或租用的资格要“挤破头”，而且会产生与内地相似的高收入者“骗购”问题。
幸好香港“公屋”不仅面积狭小，更不带厅，其市场价值、投资价值均不高，这就使内地经济适用房存在的诸如“骗购”之类各种弊端在很大程度上得以减少和避免。
如果内地城市也多建与香港“公屋”差不多大，且不带“厅”的3平如果内地城市也多建与香港“公屋”差不多大，且不带“厅”的30平方米左右小套经济适用房，其投资价值将明显降低，对高收入“骗购”者吸引力将有所减弱，“骗购”行为必会有所减少，相应的，经济适用房分配与出售将更加公平合理，有更多低收入无房户将从中受益。
香港公共房屋制度
出租 公共房屋
受能力 ． 具体根 据 目前市场租金水平 ． 产市 场变化
统计部 门公布 的食 品、教育 、交通等 公共住房政 策一个 重要 目的是 满
基本支 出情况 ．计算 不同人 口家庭如 足 无法负担私营租住楼宇人士 的住屋
果到市 场上租房无法承 受的收入 水平 需要 ．但政府充 分考虑到 它与私人房
划线 ，一般每 年调整一次 。如 三 口之 地产市场 的关 系 ，当房价过高时 ．会
Ｎ ｖ ｍｂ ｒ ０ ７ ５ ｏ ｅ ｅ ２ ０ ９
维普资讯
静 ； ％ ％蒜 弹
ห้องสมุดไป่ตู้ｇ
％
工洽房地
童
型设计上注重 实而不 华 ，对采光 、 通风等没有过高 的要求 在我 们参观 中有的房屋基本没有 日照 ，更没有南 北通风 的概念 ，没有阳台 ．厨房与卫
每平 方米室 内楼 面面积 的
平均 月租 （ 元／ 方米 ） 港 平
香港公共房屋主要 由房屋署建设 。
以前有一部分是房屋协会建设管理的 ，
公共房屋建设 占全部房屋建设 比例一 般在 一半 以上 ，最高 为 ２ ０ 年 占到 ０ １
主要管理房屋租金 的调整 ，加户 、分
户等房屋调配工作 。 至 ２０ 年底 ，香港共有 ６ ９ ５ ０６ ９ ． 万
公屋 的租金水平 主要依 据承租 家 ７ ％ ， ６ 该年公 共租住 房屋为 ４ ８ 万套 ，
人 ，居住在公有住房 中的人 口占４ ％ 庭的可负担能 力确 定 ，房委会一直参 资助 出售公屋为 ２ ６万套 。 ９ ． （ 中租住 占３ ％ ， 其 １ 资助 出售 占１％ ） ８ ， 照两个租金与入 息 （ 家庭收入 ）比例 在建 筑商 的选择上 ，根据情况采 另外５ ％ 的人 口居 住在私 人永久房屋 中位 数基准 ，即 １ ８ Ｏ ６年采 用的基准 用公开招标 、选择性招 标和限制性招 ９ 中， ％ 的人 口居住在临 时房屋 中。 １ 在 （ 按每 人５ ５ 方米室内楼面面积的居 标 多种方面 ，并建 立了承建商表现的 ９ 公营租住房屋 中的人均室 内楼 面面积 住面积 编配标准计算 住 户的租金与 评 分 系 统 。
香港住房保障体系的特点与可借鉴之处
三维 坐标 ，即大地 经度 Ｌ、大 地纬 度 Ｂ
①用地球重力场模型直接求 ∈
中华建 设 ２０ ／ １ ５ ０８１ ０ １
立 的法定 机构——香港房委会 ，全 面统
其屋 ”计 划 ，作为公屋政策 的补 充 ，使 有 一定经 济实力 ，但又无力负担私人楼
及大地 高Ｈ，但 一般用 户使用 的是 正常
高 ，而 ｑ Ｇ Ｓ ￣ Ｐ 的大地 高 ，充 分利用 Ｇ Ｓ Ｐ
高程 异 常 是地 球 重 力场 的参 数 ，
示 中丝在标尺上 的读数或视距 。数字水
准仪是集光学技术 、电子技术 、编码技 术 、图像 处理技术 、传感器技术 和计算
利用地球重力场模型 ，根据点位信息 ，
，
—
Ｈｃｓ Ｐ
１ ， １
ＨＮ ｎ
式 中 ： ∈—— Ｐ 的高程 异常 （ 点 见
图１ ）。
．
∈
由式 中可很清楚地看 出，如果 知道
正常高均已知 ），则 己知点 的高程异 常 值就可根据该式计算得到 ，然后 ，再用
一
某点的高程异常值 ∈， 则可很方便 地将
图１ Ｇ ｓ Ｐ 高程与正常 高高程
重力 测量数据 ，就可 以比较精确地求定
使用电子手簿 、可实现 内外业 一体 化等 优点 ，在沉降监测 中，数字水 准仪具有
光学水准仪无可 比拟的优越性 。
高 ，记为Ｈ。 它是一 个几何量 ，没有
物理上 的意义 。在实 际工程应 用中 ，一 般采 用 以似大 地水 准 面 为基 准 的正 常
香港住 房保 障体 系 的特点 与 可借 鉴之 处
文／ 勤 刘 玲 尹 摘 要 ： 本文介绍 了香港住房保 障体 系的建设 和发展 情况；从 多个角度深入 分析 了
我国廉租房准入与退出机制
浅谈我国廉租房准入与退出机制摘要本文试借香港公屋的经验，来对我国廉租房的进入与其退出机制提供一点启发。
关键词廉租房准入与退出机制中图分类号：f205 文献标志码：a国务院总理温家宝3月5日在十二届全国人大一次会议上作政府工作报告时，对今年政府工作提出建议：以保障和改善民生为重点，全面提高人民物质文化生活水平。
继续抓好保障性安居工程建设和管理，让老百姓住上放心房，满意房。
今年城镇保障性住房基本建成470万套、新开工630万套。
据了解，自治区下达梧州市的2013年保障住房、棚户区改造住房建设任务是9237套（户），其中新增廉租住房1756套、公共租赁住房6021套、经济适用住房460套、限价商品住房800套、城市棚户区改造200户，另外还要新增发放廉租住房租赁补贴930户。
此外，我市今年还将加快个人住房和住房保障管理信息系统的建设，9月底前实现市本级与所辖县（市）联网，12月底前实现市与自治区联网。
怎样完善廉租房准入与退出机制迫在眉睫。
一、问题的提出国务院公布的《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，其核心内容是要“加快建立健全以廉租住房建设为主体、多渠道解决城市低收入家庭住房困难”，这次“房改新政”中最大的亮点是中国的“廉租房”被提到了空间的高度，并提出了明确的时间表，这无疑为新规的执行带来了压力和动力。
但是，过去的事实告诉我们，该制度在廉租房的准入、退出机制上还存在比较突出的问题，本文试对香港公屋的准入与退出机制进行分析，以期能对该机制的发展提供一点建议。
二、香港公屋对进入与退出机制的设计香港作为法制社会，在公屋的申请、编配程序上有着极为严格的规定，以确保享受优惠的都是真正需要帮助的居民。
公屋申请人须在香港住满七年并没有私人住宅物业，而且必须接受包括家庭收入和家庭资产的全面经济状况审查。
房委会每年检查轮候者的收入及资产限额，以确保限额配合当前的经济和社会状况，并确保真正有需要的人才符合资格申请公屋。
香港模式的弊端
美国地产模式更适合中国内地来源：中国经济时报2007年07月23日17:13 我来说两句(0)“香港其他都很好，就是房地产市场是个大问题。
”中国社会科学院金融所研究员易宪容近日对中国经济时报记者表示，内地房地产发展模式不应该学习香港。
继推出《香港房地产发展模式不适合中国内地》之后，易宪容最近又撰写了一篇博客文章指出，政府想通过香港公屋这种住房保障模式来解决国内居民的居住问题根本就不可能。
“三高”模式不适合大陆众所周知，内地房地产发展模式某种意义上是学香港得来。
“我们仅仅是学一点点，如预售制度等等，问题是你有一套健全的法律体系吗？没有啊！”易宪容在接受本报记者采访时将大陆抄袭香港房地产业的这种发展模式归结为，“学表面的，坏的东西，好的东西不学。
”易宪容在他近日撰写的博文《香港的公屋给我们什么启示》中谈到一个细节：不久前他与何顺文教授到香港西贡吃饭，回住处时大约到了晚上9点，路上见到不少高楼灯火通明，何教授告诉他，这些都是香港的公屋，其居住条件相当差。
易宪容对内地政府希望内地房地产市场也走上香港之路——即通过修建大量的公屋（在内地是廉租屋、经济适用房、限价房等）来抑制过高的房价表示担忧。
“我们的房地产市场是建立在公有制基础之上的。
”易宪容说，现在大陆向香港学习明显忽略了这一点，同时，内地在抄袭香港模式方面基本都是对开发商最有利的东西（比如预售制度等），“觉得有利的东西，损害民众的东西就拼命学，没有利的就不学。
”“为什么不学美国，向欧美发达国家学学。
”易对此疑惑不解，他说，“你就学香港也可以，你把它全部学过来，别学一点点。
”1998年-2000年，易宪容曾师从香港大学张五常教授，在香港学习、工作和生活的经历使他对香港房地产市场有了较深的了解。
易说，香港现在什么都好，就是房地产市场是个大问题。
“现在所有问题都集中在这里，房地产问题不解决，将会拖累香港经济。
”易宪容表示，做出这种判断原因其实很简单——因为绝大多数人利益受到了损害，而不仅仅是住的房子小。
香港公屋管理出现的问题及对内地的启示
荒” 为当时 困扰 香港 社会 的首 要 问题 ， 唤起 政府 成 也
对 市民住房 的关 注 ， 新 审视 当时 的不 干 预政 策 ， 重 开 始介人 住房问题 。大火过后 ， 香港政府 成立徙 置事务
间仅有人 口 ６ 人 ， ０万 二战结束后 ， 口大 量 回流 。当 人 时 内地 经济萧条 ， 又发 生 了 内战 ， 民为 了谋 生及 逃 居
挤 ， 活质量下降 。许多居 民只能在私 人或公 共土地 生
上用铁 皮 、 木板搭 建非 法寮 屋用 于 居住 ， 寮屋 迅 速蔓 延 ， １４ 以 ９ ９年为 例 ， 港 居住 在 寮 屋 区 的居 民达 ３ 香 ０
万， 占总人 口的 １％ 。 ５
其 中约 ７６０ ４８０个公 共 租住 房屋 ，９００个政 府 资 助 ３ １０
第３ ２卷 第 ３期 ２１ ０ ２年 ５月
中南民族 大学学报 （ 人文社会科学版 ）
Ｊｕｎｌ ｆ ｏｔ—ｅｔ ｌ ｎｖｒ ｔ ｆ ａｏａｉｅ（ ｕ ａ ｉｅ ｎ ｏｉｌ ｃ ｎｅ） ｏｒａ ｏ ｕｈＣ ｎｒ ｉｅｓｙ ｏ Ｎ ｔ ｎｌｉｓ Ｈ ｍ ｎｔｓａｄＳｃａ Ｓｉ ｃｓ Ｓ ａＵ ｉ ｒ ｉ ｔ ｉ ｅ
屋管理 出现的问题也给 内地一些启 示。
一
间房屋 ， ５万多人 顿成灾 民 ， 中 ２万 多人 无处 容身 ， 其 多数 灾 民被迫露宿街 头。灾难发生之 后 ， 香港 社会福
、
香港公屋 制度的缘起
１５ ９ ４年 以前 ， 香港政 府奉 行 自由贸易 的原则 ， 没
利署为灾 民提 供 了食 品和御 寒物 品 。徙 置 事务 署 的 年报曾经指 出 ： 硖尾 大火 之后 ， 五天 内为灾 民提 石 十 供免 费食物等 的紧急赈灾支 出款项 ， 足够新 建一 幢 就
浅析我国的廉租房制度所面临的困境
浅析我国的廉租房制度所面临的困境郑昱轩16080131廉租房制度是我国住房供应体系的一项重要的制度安排，是我国住房保障体系一个重要组成部分，也是解决当前我国城镇低收入者住房问题的有效途径。
它不以赢利性为目的，由国家自筹资金建设的具有齐全设备，适当规格的，拥有一定保障性的租住用房。
廉租房制度是指国家以租金略减、住房租赁、实物廉租住房等方式向无力购买住房的困难家庭和需要其他保障的特殊家庭而提供的一种最低住房保障。
因此，廉租房对于我国经济发展、社会稳定、贫富公平具有重要意义，廉租房制度必将在我国取得长期发展。
但是前途是光明的，道路是曲折的，我国的廉租房制度目前仍存在许多缺陷与不足。
一、资金缺口较大廉租住房制度面临的主要问题是缺乏资金。
就我国目前的经济来看，社会贫富差距大，发展不均衡，国民经济水平还比较低。
在社会保障体系方面，社会需求大，地方政府供给不足。
由此可见，财政资金有限是我国实施住房保障的突出困难。
目前，我们的社会保障主要是保就业，保养老，住房保障因为诸多因素并没有列入财政保障体系中，这些在财政运转上还需要进一步改革和完善。
廉租房建设的资金缺口大，资金不到位和资金支持体系不完善，突出表现在以下几个方面。
（1）财政支持力度不到位。
我国用于廉租房建设的财政支出尚处于较低的水平，主要以地方财政资金投入为主，而当前地方财政的支持力度尚不够大。
（2）廉租房建设资金来源渠道和实际运作有差。
地区经济发展不平衡导致了地方财政收入的多少有差别，使得地方政府没有将土地出让收益作为当地廉租房建设的主要资金来源，这决定了各地廉租房建设进程的不同，也导致廉租房房源供给紧张的一个因素；同时，土地出让收益受到地价和可转让土地面积的影响，导致土地出让产生的收益较低，而且也缺乏一定的可持续性。
（3）在市场配置资源的前提下，银行等金融机构以及房地产等商业机构对能够获取商业利润的商品房建设投入大量资金，而对无利可图的廉租房建设投入的资金力度和经济兴趣明显不足。
香港住房政策与国内住房政策对比及启示
一、香港房地产市场的调控措施透明的房地产市场交易信息。
为遏制楼市投机行为、抑制房价过快上涨，香港政府不断加强新房屋预售、销售环节的透明度，降低开发商对房屋售价与现房供给的操纵，从而抑制了因新房销售信息不对称所引发的哄抬房价现象。
香港政府对开发商预售、现售环节、信息披露、首次放盘量等方面出台了多项指引文件，还明确规定了有关预售新房(含楼花)示范单位的细则。
健全的土地管理制度。
香港在坚持土地公有制的前提下，将土地使用权批租给受让人，土地批租主要采用公开拍卖、招标、私下协议和临时租约四种形式。
香港有比较健全的土地法例体系，包括《香港房地产法》、《收回官地条例》、《土地征用法令》、《地契条款》、《拍卖地产条例》等。
政府只是根据这些法例进行管理，实行有偿、有期、有条件使用土地。
所有要使用土地的人都需要通过土地市场获得土地。
既有垄断控制，又有自由转让。
在楼市出现泡沫的时候政府采取增加住宅用地供给的做法，在楼市萧条时期政府采取减少土地供给的措施，以保持楼市的平稳发展。
完善的公屋制度。
香港的公屋制度不仅包括政府出资建造建筑实体，还包括货币化的综援金制度。
到1997年，香港650万居民中居住在出租公屋、政府补助出售房屋的人口达万，占全港人口的51%。
公租房制度与香港的房地产大规模开发几乎同步，不仅解决了众多中低收入者的住房问题，还为香港节约了土地资源，保持了社会稳定，提高了城市竞争力。
短期交易“额外印花税”。
为了抑制投资者炒房，香港引入了短期交易“额外印花税”。
目前，香港物业交易须缴纳最高4.25%的从价印花税，而“额外印花税”则分为三级税率：6个月或以内转售的交易，税率为该转售交易金额的15%；6个月以上至12个月之间转售，税率10%；12个月以上至24个月之内转售，税率为5%。
换言之，持有物业的时间愈短，业主需要缴纳的“额外印花税”税率便愈高。
楼宇按揭成数调整。
楼宇按揭成数也是香港调控楼市的主要手段之一，且效果比较明显。
香港公屋政策的历史沿革及其对内地的启示
Ｖ０ ． ２ Ｎｏ １ １３ ．
Ｊ ｎ ０ｌ ａ ．２ ２
香 港 公 屋 政 策 的历 史 沿 革 及 其 对 内地 的启 示
刘祖 云 ， 秀 兰 孙
（ 山 大 学 港 澳 珠 三 角 研 究 中心 ， 东 广 州 ５０ ７ ） 中 广 １２ ５
摘
要： 香港公屋政策先后经历 了应 对和规 划两大阶段 ， 一阶段主要表 现 为政 府为 消除房荒 而兴建徙 置大厦 前
一
木 板非 法 自行搭 建木 屋 ， 称 “ 屋 ” 也 寮 。这 些 木 屋 因
其 密度 高 、 质量 低 、 施 缺 、 境 差而 经常 发生 火灾 ， 设 环
最 终导 致 了 １５ ９ ３年 ｌ ２月 ２ 日发 生 在 香 港 九龙 石 ４
、
香 港公 屋 政策 的历 史沿 革
硖 尾木 屋 区的 史无 前 例 的 大 火 ， 场 大 火使 ５万 多 这 名 木屋 居 民露 宿街 头 ， 场 大 火 也 迫 使 香 港 当局 重 这
笔 者之 所 以有兴 趣 探 讨 香 港 公 屋政 策 问题 ， 主要 基 于 两方 面原 因。一 方 面 ， 港 公 屋 政 策 成 为举 世 公 香 认 的解 决居 民住 房 问题 的成 功 典范 ， 因而 探讨 香 港
（ ） 对性 公屋 政 策阶段 （ ９ ４ １７ 一 应 １ ５ — ９ ２年 ） 。
火 纷纷 来到 香 港 ， 港 人 口 因此 从 １４ 香 ９ ５年 的 ６ ０万 激 增 到 １５ ９ ０年 的 ２ ０多 万 。随着 人 口的 激 剧 增 ３ 加 ， 港住宅 供 应越来 越 不 够 。为 了解 决 其 “ 荒 ” 香 房
问题 ， 初是 无 房居 民在 私人 或公 共 土地 上用 铁皮 、 起
香港公屋的可持续发展策略的启示
ｔｅｐ ｎ ｉｇａｄｄ ｓ ｎｓ ｇｓａｐ ｉｇｔｅ１ｗ ｇｅｎｔ ｈ ｏｏｙ ｈ ｌ ｎｎ ｎ ｅ ｇ ａｅ；ｐ ｌ Ｉ ｅ ｒｅ ｃ ｎｌｇ 长的走廊贯穿联系 ， ａ ｉ ｔ ｙ１ ｈ １ ｅ 如图 １３ １４所示单位 分布 在走廊的两旁， 、．
内地 来 说 。 港 的 模 式 更 具 有 可 行 性 。”１ 在正 值 国 家大 力发 香 ＿ ＿ 现
二． 社会可持续发展
在追求社会持续发展方面 ， 不但要设法维持社 区的凝聚力
和特 色 ， 应 积 极 提 升 居 民 的 生 活 素 质 ， 励 他 们 融 入 社 会 。在 更 鼓
展保 障性住房的建设 ，对于香港公 屋的发展历 程和建设特 点 的研究对于各地 的建设者 、 设计者是很有必要的 。特 别是从中 吸取 可持续发展 的经验 ，在我 们的高速进行 的保障性住房 建 设 中实现建设过 程的高效 率和 居住 环境 的高 质量 。
香港公 屋 的可持续发展 策略的 、 白； 口
Ｅｎ ｉ ｈｔｎｍ ｅ ｒ ｍ ｈｅ Ｓ ｓａｎ ｂ ｅ Ｄ ｅ ｅ ｏ ｌｇ ｅ ｎｔｆｏ ｔ ｕ ｔｉ ａ ｌ ｖ ｌ ｐｍ ｅ ｔＳ ｒ ｔ ｇ ｆＨ ｏ ｇ Ｋｏ ｇ Ｐｕ ｌ ｎ ｔａ ｅ ｙ ｏ ｎ ｎ ｂ ｉ ｃ
牛头 角下 邮的重建过程 中， 出多番努力推动社区和公众人士 作 参与， 强化社 区特色和睦邻精神， 以及保存 区内的文化遗产。此 外， 亦致力 改善牛 头角上邮 的行人设施 及通道 ， 令居 民更易融 入社 区。 早在 牛头 角下 邮（ 区） 一 拆卸之前， 就有 组织 的开展社 区
参 与 活 动 。为 引 发 居 民对 屋 邮 历 史 的 兴 趣 ， 加 其 归 属 感 ， 港 增 香
香港住房保障政策的发展与启示
计划 ，共推 出超 过４ ．万个房屋 单位 ，以折扣价 出售 ２２
给合资格 的家庭及人 士 。在租金政 策上 ，房委 会以租 他考虑 因素包括屋宇价值 、通胀 、差饷 ，以及维修及
香港建设 公共 房屋采取 由房委会 “ 四统一 ”的高 户的负担 能力作为厘定 公屋 租金 的主 要考虑因 素。其 １统一规 划 。建屋 规划受 土地供应 的控 制 ，每年 管理 费用。 ．
位及停车场 。负责具 体工作 的则是房 屋署 ，负责经营 通过 居者有其屋 计划 、私人机 构参建居屋 计划和混合
和政策 、建造 、房地 产管理及 实施 。房屋署还协 助房 发展计划 ，以及租者 置其屋计划 等各项资助 自置居所 委会主席制定房屋政策 （ 见表２ ）。 （ ） 三 公屋的建设政策 度集权政策。
公 共租 住房 屋 ，另有 两成 购置 了政 府 资助 的 自置 居 住在公屋里 。公屋的主要类型 包括 ：
所 。政府通 过推 行公共房屋 计划 ，为中低收入 居民提 供 适 当的房 屋 ，而 只 收取他 们 所 能负担 的楼价 或租 建设经济适用房和廉 租房 制度大有裨益 。
一
“ 私营部 门参建 ”计划 下 ，房委 会共建 造 了１ ０ ２ 个屋 资格 申请 公共 出租房屋 的人 士。出售房屋的特点是其
土地使用率 和私营部 门参 与开 发 。１ ６ 年香港大 约有 自由出售 。 ９６
２ ４ ０个 居住单 位 ，其 中２ ３ ０ 个是私人单位 （ ７， ０ ０ ２， ０ ０ 是指
（） ３ 临时房屋区 。是 为 自然灾 害的受 害者 （ 包括
完全 由市场供应 的私人住房 ），只有 ５ ，０ 个是公屋 由于住屋 日久失修 、非法建筑等原因遭清拆 ， １ ０ ０ 而他们又 单位 （ 指 南政 府直接 或简接 投资建造 的 ，面 向中低 未符合资格可以申请 出租公屋的无家可 归人士 ） 是 而设。 收入家庭 出售或 出租 的住房 ），约 占全部居住 单位的 （ ）平 房区 。平房 区大多在 ６ 年代兴 建 ，是 为 ４ ０
香港公屋制度发展的一些启示(精)
香港公屋制度发展的一些启示香港是世界上公认的住房问题解决的比较好的地区之一，尤其是在中低收入阶层居民的居住需求满足方面。
考察香港公屋制度的发展，能够为我们提供一些有益的启示。
1 香港保障性住房制度的产生与发展概述(1)香港公营房屋概述香港土地资源稀缺，战后人口不断增长，产生对住房的巨大需求。
香港政府通过建立双轨制的住房供应体系成功解决了社会不同收入阶层的住房问题。
家庭经济收入富裕的阶层可以依靠市场购买或租住私人开发的楼宇，家庭经济收入属于中下阶层的市民则依靠政府的公共房屋政策，以非常低廉的价格租住或购买政府开发的公屋。
香港的公营房屋(简称公屋)制度是世界公共房屋计划的成功典范。
为满足低收入人群居住需要，香港政府于1954年开始实施公共房屋计划。
该计划“采取了私人发展商和政府部门共同发展的双轨制，由香港政府宏观控制，发展商自己管理，公屋分为廉租屋(高补贴、低租金)、公共租屋(按工程成本定租金)和居者有其屋(免低价、利息和利润，按成本价出售)。
”居屋是香港特区政府的资助房屋，旨在协助香港居民置业“居者有其屋”居屋单位在建筑完成并初次出售时，由于得到香港特区政府的资助，故其价值较房地产市场上的私人楼宇单位商品房便宜。
然而，亦由于是政府资助房屋的关系，特区政府规定，购买人在向“香港房屋委员会”偿付地价差额(亦即所谓地价)之前，是不可以在公开市场把居屋单位出售、出租或以其他方式转让。
历经五十多年，香港在解决各种问题的过程中逐渐形成一套完善的公共房屋制度，不断为居民提供持续有效的公共住房服务。
截至2005年9月底，50%的香港居民居住在香港房屋委员会提供的公屋，租住公屋单位的数目为71.7万个，占全港房屋单位总数29.1%。
香港公共房屋计划的巨大成功，与香港政府的长期积极投入、公屋管理部门高效务实的专业运营和管理、有效的财政资金安排密不可分，这些成功的经验为中国内地处于起步阶段的廉租住房保障体系提供了宝贵的经验。
我国廉租房建设发展路径探讨——基于香港公屋制度的启示
【 关键词 】 香港 ； 公屋制度 ； 廉租房 ； 发展 【 中图分 类号】 Ｔ ９４ １ １ Ｕ ８．１
从香港的发展 历程上 看 ， 港 经历 过人 口的大量 涌人 ， 香
互 发 展 ， 为 支 撑 香 港 经 济 发 展 、 会 稳 定 的 主 要 力 量 。香 成 社
港公共住房每年提供 的住 宅数量保持在 ６万单位 以上 ， 成功 地 解 决 了香 港 ２ ０多 万 人 的 住 房 问 题 Ｊ 因此 ， 港 公 共 住 ０ ， 香
房 制 度 被 认 为 是 解 决 城 市住 房 矛 盾 的 成 功 案 例 。 １ １ 逐 渐 完善 的 公 共 住 房 建 设 计 划 ．
中低 收入 家 庭 ， 此 系 统 地 展 开 徙 置 计 划 。２ 以 ０世 纪 ６ ０年 代
１３ 强 有 力 的 政 府 土 地 划拔 和 财政 支 持 ． 在 香 港 公 屋 建 设 的 开 始 ， 有 力 的 政 府 土 地 划 拨 和 财 政 强
霪鞴
《
我 国 廉 租 房 建 设 发 展 路 径 探 讨
— —
基 于 香 港 公 屋 制 度 的启 示
‘
章 征 涛 ， 鸿 博 矫
（． １ 重庆 大学 建 筑城规 学 院 ， 重庆 ４ ０ ４ ；． 州市城 市 规划 勘测 设 计研究 院 ， ００ ５２ 广 广东 广 州 ５ ０ ４ ） １ ６ １
香港公共住房 制度 能够成 功 的一个 重要 因素 就是管 理 机构 的专业性 。２ ０世 纪 ５ ０年代 ， 成立 了半独 立 的香 港屋 宇 建设委员会 ， 兴建廉租 房 ， 后根 据香港 《 屋条例 》 其 房 成立 了
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
第17卷 第1期长 春 大 学 学 报Vol .17 No .1 2007年1月JOURNAL OF CHANGCHUN UN I V ERSI TYJan .2007 文章编号:1009-3907(2007)01-0036-04收稿日期:2006-11-02作者简介:周精灵(1982-),女,湖北省武汉市人,武汉科技大学文法与经济学院硕士研究生,主要从事社会保障理论研究。
香港公屋制度对我国廉租住房制度的启示周精灵,刘 丹(武汉科技大学文法与经济学院,湖北武汉 430081)摘 要:廉租房制度是住房保障的核心内容之一。
建立和完善廉租房制度,是解决城镇新贫困人口住房问题的重要途径,也是住房制度改革的一项重要内容。
本文着重分析了香港公屋制度的具体特点,在借鉴香港公屋制经验的基础上,根据我国国情提出了解决我国廉租房制度现存问题的具体措施。
关键词:香港公屋;廉租房;政府支持;专业运营;资金筹集;准入与退出机制中图分类号:F293131 文献标识码:A 1998年下半年,我国基本完成了传统的福利性住房制度向商品性住房制度的历史性转变,逐步建立了以市场配置资源为主的住房新体系。
广大城镇居民开始转向通过市场渠道解决住宅问题。
房地产业蓬勃发展,迅速成为我国新的经济增长点。
居民的住宅水平得到了显著提高,市场化取向的住房制度改革取得了一定成效。
但由此也产生了新的问题,大量低收入家庭没有经济能力通过市场化渠道购买住房,因此早在1999年4月,政府部门就已经出台《城市廉租住房管理办法》,希望通过廉租房计划来解决城市低收入家庭的住房问题。
2004年3月1日开始实施新的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》和2005年5月1日起实施的《城镇廉租住房租金管理办法》,进一步明确了政府负有为低收入人群提供廉租住房保障的责任。
但从我国目前廉租房计划的实践来看,还存在诸多问题必须加以解决,才能更好地推进城镇廉租房计划的进程。
1 香港的公屋制度香港政府于1954年开始实施公屋制度,经过50多年的实践,已日趋完善。
截止2004年3月底,香港约20119万人,即占香港人口的30%,居住在香港房屋委员会提供的公屋,租住公屋单位的数目为6418万个,占全港房屋总数的三成[1]。
香港公屋计划的巨大成功,与香港政府的长期积极投入、公屋管理部门高效务实的专业运营和管理、有效的财政资金安排密不可分,这些成功的经验为中国内地的廉租房制度提供了宝贵的经验。
111 专业化的运营和管理在公屋的发展中,香港房屋委员会发挥了积极的作用。
1973年成立的香港房屋委员会不以赢利为目的,它由政府直接经营,以满足那些市场不能为其提供基本住房的低收入人群的住房需要。
房委会负责统筹所有政府公屋供应、编配和管理事务,通过其执行部门房屋署规划及兴建公屋。
同时房委会还注重成员在社会和专业背景方面的多元化,以确保房屋政策的研究和制订能反映社会不同阶层的意见。
对于房屋事务,房委会聘用专业房屋事务经理管理辖下房屋。
在公屋的建设过程中,香港房委会不仅照例建设有效率的公屋社区和发达的交通网络,还尽量争取各项配套设施的同步完成,并通过对公屋进行持续的维修、改善和重建计划,以提高公屋的居住质量。
112 政府土地政策的支持香港政府对公屋建设最大的资助是免费拨地给房委会。
政府定期及准确评估房屋需求,供应足够建屋土地并提供配套的基础设施。
为达到土地供应平稳,政府尽量灵活和弹性地处理土地供应,为不同密度的私营和公共房屋订立适当的比例,集中用面积较大和发展密度较高的土地来发展公共房屋。
通过细致的规划,房委会尽量避开在城市贵重地皮上兴建公屋,以善用资源,让政府将贵重地皮出售作私人物业发展或其他盈利性项目,避免公共房屋用地和其他土地用途之间的冲突,并使政府能够获得最大化的卖地收入。
113 有效的资金安排充足稳定的资金是公共房屋成功发展的必要条件。
香港公屋建设的资金来源途径主要有两个:一是政府通过免费拨地、拨出资本和贷款提供资助;二是房委会通过出租公屋及其附属商业楼宇、出售自置居所单位获得维护及兴建公屋所需的资金。
房委会的经常性收入来自公屋租金收入、公共房屋附属的商业楼宇租金收入、出售资助自助居所收入。
在租金政策上,房委会以租户的负担能力作为厘定公屋租金的主要考虑因素。
其他考虑因素包括屋宇价值、通胀、差饷,以及维修及管理费用。
由于房委会长期奉行低租金的政策,公屋一直以赤字运行,需要巨额补贴。
房委会主要通过两种途径补贴公屋,以资助兴建公屋的庞大资本开支和补贴公屋营运开支的长期巨额赤字:其一是按市值出租公共房屋附属的商业设施和非住宅设施,如商场、街市铺位及停车场。
房委会辖下公屋小区附属设施齐全,不仅方便居民生活,也使房委会成为香港最大的商场及停车场设施业主,其市场占有率分别约为11%和16%,房委会每年通过出租商业楼宇可获得十几亿港元的盈利;其二是通过各种自置居所计划出售房屋。
自1978年起,房委会通过居者有其屋计划、私人机构参建居屋计划和混合发展计划,以及租者置其屋计划等各项资助自置居所计划,共推出超过4212万个房屋单位,以折扣价出售给符合资格的家庭及人士[2]。
自2003年起,房委会停止各项出售自置居所计划,对其财务状况产生了重要的不利影响。
如果没有其他大笔收入来源,房委会难以自负盈亏维持公屋的持续发展。
为此,房委会决定分拆出售旗下大部分商场及停车场,成立领汇房地产投资信托基金,并计划把该基金在香港联交所上市。
房委会预计从分拆出售中可获得总收益为320亿港元,有助于短期内应付公屋运作赤字,为房委会从长远方面推行各项节省成本措施、改善财务状况赢得时间。
114 明确的房屋政策定位与不断完善的准入与退出机制 香港政府的总体房屋政策定位是,政府基于社会发展和社会公平而介入,满足那些市场不能为其提供基本住房的低收入人群的住房需要,中高等收入人群的住房需要,由市场供应。
政府在房屋市场扮演的补漏者角色,决定了其必须建立一套有效的机制,筛选出有真正住屋需要的家庭作为资助对象,其实现途径就是:准入机制与退出机制。
目前入住公屋的家庭分为以下几类:一是受清拆、重建、天灾等影响的无家可归者;二是因体恤理由而需要房屋安置者(体恤安置个案由社会福利署署长推荐。
此等个案的申请人一般都有个别困难,诸如严重疾病、弱能或社会问题);三是初级公务员及退休公务员;四是调迁及舒缓挤迫居住环境;五是不能负担租住私人物业昂贵租金的家庭。
这些家庭需要在公屋轮候册上登记,并要接受家庭收入和资产审查;房委会每年检讨轮候册收入及资产限额,以确保限额配合当前的经济和社会状况,并确保真正有需要的人才符合资格申请公屋。
若住户虚报资料,房屋委员会可终止其租约,并可根据法律规定予以检控。
香港房屋条例规定,任何人士如故意向房屋委员会虚报资料,即属违法,一经定罪,可判罚款20000港元及监禁6个月。
1987年4月起,房委会开始实施公屋租户资助政策,目的是减低对经济能力较佳的住户的资助,确保房屋资助能给予真正有需要的人。
根据该政策,在公屋居住满10年的租户,须两年一次申报家庭收入。
不申报收入或家庭收入超逾所定限额的租户须缴付额外租金。
1996年6月进一步实施维护公屋资源合理分配政策,收入和净资产值超逾所定上限或不申报收入和净资产的租户,须缴交市值租金并于一年内迁出所住的公屋单位。
从公屋租户资助政策和维护公屋资源合理分配政策实施以来,房屋署已成功收回约314万个公屋单位,重新编配给有需要的人士入住。
同时,现有约116万个公屋住户需缴交额外租金,数额每年约达117亿港元。
2004年2月,房屋署成立特遣队,专责调查滥用公屋单位的富户,2004年共约八百多间公屋单位被收回,分别属于被非法使用、丢空或转租的单位[3]。
2 香港公屋对我国廉租房制度的启示我国内地廉租房制度起步较晚且发展缓慢,香港公屋计划的成功为内地廉租房制度提供了很好的借鉴。
我国内地在学习香港公屋经验的同时必须要考虑我国内地的具体情况,因地制宜,探索出适合73第1期 周精灵,等:香港公屋制度对我国廉租住房制度的启示我国内地的廉租房制度。
211 政府的政策支持力度建立住房供应体系、对低收入家庭实施基本的住房保障,是各级政府义不容辞的责任,因此政府主管部门应投入大量人力、物力、财力支持廉租房的建设。
首先,要继续加大公共财政资金的支持力度,让公共财政资金成为廉租房建设名副其实的主要来源。
其次,政府要从土地政策上给予支持,根据各地具体情况免费拨出一定面积土地用于廉租房建设。
最后,政府要建立和完善具体的法律法规,使我国廉租房建设有法可依,规范其行为并促进其健康发展。
212 成立专门机构来运营和管理廉租房廉租房主要是为了满足低收入家庭的住房需要,旨在提供住房保障,在很大程度上带有福利性质,不能以赢利为主要目的。
广大房地产开发商由于利润低不愿建设廉租房,因此要成立有政府主管的专门国营机构来承建廉租房。
首先,要确保廉租房的入住效率,这不仅要求廉租房质量好,交通方便,而且要建立齐全的配套设施,方便居民的生活。
其次,由于我国人口众多,土地资源有限,因此在廉租房的面积上要加以严格限制,每套房的面积应限制在60～70平方米之间,以确保在有限的面积上建设更多的廉租房[4]。
再次,要扩大廉租房房源供应渠道。
不单纯是建新房,二手房也可成为一个渠道,委托有关机构(公房管理部门)或组建中低收入家庭购租住房中心收购符合廉租住房标准、价格适中、户型较小的“二手房”和普通商品住房,以存量住房配对作为中低价位租售房源,既可向居民提供价格相对低廉的住房,又可按规定租金标准出租给廉租对象。
213 筹集廉租房建设资金我国应立足国情,从实际出发,形成规范稳定的资金来源,可以从以下几个途径来筹集资金:第一,公共财政支出是其最主要的来源;第二,住房公积金的增值收益和公房出售后的部分净归集资金;第三,从社会福利彩票的发行以及社会的捐赠中提取一定比例的资金;第四,借鉴香港的经验,廉租房建设中其附属的周围的商业设施及非住宅设施的租金收入也应成为廉租房建设的重要来源;第五,发展房地产信托基金,为廉租房建设提供资金。
经过20多年的改革开放,居民的经济实力有了巨大的提高,对房地产的投资需求也十分庞大。
把这种庞大的投资通过房地产信托投资基金、股票、债券等直接融资的金融工具加以引导,将分散的、独立的、非专业化的个人在住房上的投资行为转化为有组织保障、有抗风险能力和专业化保证的投资行为,减少个人消费信贷的投资行为和银行风险,增加全社会的风险承担和抗御的能力。
同时,金融主管部门应制定相关规定,推荐合适的信托公司开展廉租房信托业务,在市场准入、信托募集方式、资金规模等方面给予政策支持[5];另外,金融主管部门应协调其他业务主管部门,在社保资金、保险资金的准入以及廉租房信托上市交易等方面争取相应的支持。