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二、房地产开发商及其开发队伍
房地产开发商是房地产开发活动的主 角，其实力有大有小，经营风格上有喜欢 冒险的，有求稳妥的；有全程都聘请专业 顾问机构的，有全程都由自己包办的。早 期的房地产开发商多来自于土地、规划、 银行、建筑等具有某种垄断优势的部门， 因为占据垄断资源，即使不注重开发、营 销策略，仍能有很大的利润空间，现在的 房地产开发商则基本上社会化了。
如果是在旧城获取国有土地使用权，要打 交道的土地所有权人是国家，如果是在新区征 地包括出让，要打交道的土地所有权人就是农 民集体和国家，在即将出台的新的土地管理法 条文中，农民集体在土地出让上的权利越来越 大。开发商在获取土地时除了和土地所有权人 发生关系，还要与土地使用权人发生关系，因 为在取得土地时涉及到对土地使用权人的拆迁、 安置补偿。
二、前期工作
这个阶段的主要任务是获取土地使用权、规划报批、 工程施工招投标、选择监理单位。就房地产开发项目来讲， 基本上都是通过招标和拍卖的方式获取土地使用权，随着 政府办事程序的公开化和土地市场的进一步规范，尽管成 本有所增加，但开发商获取土地使用权要比以前相对简单， 这种变化对任何公正的开发商来讲都是有好处的。在拿地 的同时开发商还必须申请建设用地规划许可证、建设规划 许可证和施工许可证。在各种规划证书和土地都拿到以后， 剩下的就是通过招投标选择施工企业和监理公司。在获取 土地、各种规划证书、招投标选择施工企业方面各地的具 体做法和程序有一定差异，这就需要深入实地，了解各地 的情况。在前期工作阶段，还有一个很重要的工作就是提 前做好房地产的预售、预租计划工作。具体来讲这一阶段 要做的工作包括以下几个方面：
（六）消费者或买家
第二节 房地产开发的主要程序
一般的房地产开活动发可以划分出四个阶 段、八个步骤，四个阶段分别是是投资机会选 择与决策分析、前期工作、建设阶段和租售阶 段，八个步骤是投资机会寻找与筛选、细化投 资方案、可行性研究、合同谈判、正式签署有 关合同协议、工程建设、竣工投入使用和房地 产资产管理，也有人认为这八个阶段应该是投 资意向酝酿及机会寻找、投资机会筛选、可行 性研究、获取土地使用权、规划设计和方案报 批、签署有关合作协议、施工建设与竣工验收、 市场营销与物业管理。
房地产投资分析
课程一 主讲教师：郭笃发
第一章 房地产开发的程序与管理 第一节 房地产开发的概念
一、概述
房地产业是指从事房地产开发、经营、 管理和服务的行业。其主要经济活动领域包 括土地开发、地产经营、房屋开发、房产经 营、房地产中介服务、物业管理、房地产金 融等。房地产开发是指通过土地开发、房屋 建设，提供可供利用的地块或可入住空间的 经济活动。
一、投资机会选择与决策分析
这个阶段包括三个步骤即投资机会选择、可行 性研究和投资决策分析。这个阶段是房地产投资的 第一步，也是非常重要的一步，正确选择商机是项 目成功的关键。一个房地产开发项目能否成功涉及 到很多方面的问题，包括地价成本、拆迁成本、建 安成本及时间、租售价格及时间、政策环境、相关 部门的办事效率等，这些问题在这一阶段都必须做 充分考虑，而且，无论开发项目的前景如何美好， 开发商在此阶段都必须审慎，最后都必须通过可行 性研究报告来说话，而且所做的可研必须是客观的， 不带有任何主观因素。当然在做项目决策分析时， 开发商可以根据自己的经验做出判断。
建筑业属于纯粹的第二产业，而房 地产业尽管具有某些第二产业的性质， 但根据我们国家的产业划分标准，房地 产属于第三产业，这是因为两者在房地 产生产方面的性质、经济活动内容存在 差异，第一，两者的地位、性质不一样。
在房地产建设方面，双方是一种委 托代理关系，房地产企业只做投资分析、 决策和工程监督，自身一般不下设建筑 工程，不直接从事建筑活动；第二、两 者经济活动的目的不一样。房地产从事 土地开发、房屋建设是为了销售、经营， 而建筑业并没有这一目的。
（三）金融机构
房地产的价值量很大，无论从生产 的角度还是从消费的角度一般都需要金 融机构的介入。金融机构介入房地产业 体现在两个方面，一个是开发商买地建 房融资，二是消费者购房融资。
（四）建筑承包商
房地产开发企业一般自己不拥有建筑 企业，开发商的工程项目一般都是发包 给建筑承包商，尽管有工程合同，但建 筑承包商的实力、信誉以及建造房屋的 质量对开发商有很大的影响
（二）政府及政府机构
对房地产开发的影响除了体现在政府 要对房地产开发进行管理、监督以外，还 体现在另外两个方面，一是政府直接控制 土地一级市场，二是因为土地资源的稀缺 性，政府对土地市场和房地产市场的监督、 管理比对其它行业的监督、管理都要严格， 房地产开发商受政府和法律的约束要比其 他商人要多。
三、房地产开发商及其合作伙伴
房地产开发包括很多环节，涉及到 方方面面的很多人和事，因此，在房地 产开发活动中除了有房地产开发商这个 主角以外，还会有很多参与者。
（一）土地所有者或当前的使用者
房地产开发肯定离不开土地，必须 首先获取土地，才能进行房地产开发。 开发商在获取土地时可能与两类人发生 关系，一是土地所有权人。在我们国家 土地所有权人有两个，一个是国家，另 一个是农民集体，
房地产开发的含义有广义和狭义之分，从 广义的角度讲，房地产开发含盖了从买地到房 地产销售、出租完毕的全过程，这其中自然要 包括房地产经营和部分的房地产管理，但随着 房地产研究的发展，房地产经营和房地产管理 逐渐从房地产开发中独立出来，以至成为一门 独立的学科，因此，现在一般意义上的房地产 开发过程只是房地产业全过程的一部分，主要 是指土地开发和房屋建设，其主体是土地开发 和房屋建设，但是房地产开发和建筑业是有本 质区别的。
（五）专业wk.baidu.com问房
地产开发投资及交易管理过程相当复杂，房 地产开发商不可能有足够的经验和技能来应对 房地产生产、交易、使用过程中遇到的各种问 题，另外，房地产市场是一个不完全市场，一 般的消费者对房地产资讯的了解程度比其它领 域差很多，也需要专业顾问。房地产开发商需 要的专业顾问有建筑师、工程师、规划师、景 观建筑师、环境顾问、交通顾问、房地产估价 师、会计师、地产代理、物业管理经理、市场 研究专家、经济师及造价工程师。