房价与居民收入

居民收入与房价关系的分析

专业：工程造价年级：2007级班级：（2）班名字：吴悠然

摘要：本文主要根据一元线性回归模型研究居民可支配收入与房价之间的关系，发现居民可支配收入与房价之间存在密切的线性关系，即房价随居民可支配收入的增加而增加，反正亦然。另外通过今年来国内外房价收入比比较分析，得出中国现行的房价收入比并不合理，是人们所不能承受的。

关键词：房价可支配收入房价收入比

Abstract:In this paper, according to a linear regression model of disposable income and the relationship between house prices and found that residents of disposable income and house prices there is a close linear relationship between that price with the residents of disposable income increases , anyway no different. In addition to domestic and foreign prices through the year, revenue from a comparative analysis of obtained income than China's current prices, and unreasonable, is that people can not bear.

Keywords: housing price, disposible income, housing price to income ratio 前言

近几年来,在各方面因素的带动下,房地产价格呈现快速上涨、逐年攀升的态势,住房问题已成为社会各界普遍关注的一个重大民生问题。目前给人们一种直观的感觉,好像房价与居民支付能力之间出现了偏离,本文就从房价收入比的角度对我国居民的购房能力进行数据与理论分析。

一、理论分析【合并到前言中去】

对于影响房价的诸多因素如国家经济发展水平、经济增长状况、就业状况、居民收入水

平等进行选择，主要研究居民收入水平与房价的关系。通常来说，一个国家或地区经济发展水平越高，经济增长越快，居民的收入水平也越高，房价相对也越高。

二、回归分析

（一）模型建立

根据中国统计年鉴的资料整理出1987年到2007年的相关数据，根据居民可支配收入（元/年）和房价（商品房品均每平方米售价）在直角坐标轴中显示的曲线图(图1)可以看出,两者基本上是呈现出一元线性的关系拟运用一元线性回归模型来进行分析:y=kx+b

图1.（中国统计年鉴数据）

（二）模型参数估计

运用Excel将房价和居民可支配收入直接做回归分析，其结果为：k=0.257666和b=407.6845

,建立回归方程y=0.257666x+407.6845。这个回归方程表示居民可支配收入每增加1元，房价就上升407.9422元。

（三）模型检验

当利用实际观测值建立建立起预测模型后，需要对模型的优劣进行检验和评价，考察该模型是否得当。

1．标准差检验

运用Excel根据公式计算出S y=162.9753，S y/y=0.089486(小于15%)。这表明运用回归方程y=0.257666x+407.6845（通过居民可支配收入x）来预测房价y的可靠性大。

2．模型拟合优度检验

运用判定系数来概括模型对数据的拟合程度，判定系数r2越接近1就表示模型对样本的拟合越好，通常要求0.8以上，模型才算比较好。

计算结果显示：r2= 0.973321,接近于1，说明该模型对实际数据的拟合度非常好，r= 0.98657接近于1，说明两个变量线性关系密切。

3．显著性检验

计算得到：t= 26.32814，查表的tα/2(n-2)=2.0930，t= 26.32814> tα/2(n-2)=2.0930表明居民可支配收入对房价有显著影响。

（四）利用回归方程进行预测

当x0=20258.4(据统计2006年日本的年收入)时，预测值y0=0.257666x0+407.6845=5627.585。当居民可支配收入（元/年）达到20258.4元时，房价在显著性水平为5%下预测区间为6849.3345±2.0930*162.9753*=5627.585±√1+1/21+(20258.4－13785.81) 2/∑(20258.4－5486.002)2=5627.585±2837.041,即2790.544

（五）分析

说明在影响房价涨幅的因素里，居民收入水平与房价存在线性关系。即当居民收入增加，房价也跟着上涨。说明居民收入水品与房价涨幅是息息相关的，国民收入和房地产市场也是息息相关的，在当前的经济形势下，我国房地产市场是以经济房展和国民收入水品为前提的，所以，近年来由于生活质量提高，国民收入水平提高，房价也跟着上涨。

三、居民对住房承受力的分析

衡量居民住房价格承受力的方法有很多，由于房价收入比试居住但愿得中等价格与中等收入之比，能消除不同地区房价、不同收入水平对居民购房成本的影响，所以本文主要选择房价收入比（住房痛苦指数）[1]的方法进行分析，其计算简单方便即房价收入比=商品房每平方米平均售价÷人均月收入。

（一）近期比较

1．2009年数据分析

据国家统计局2009年11月发布的《全国商品房销售面积和销售额增长情况(2009年1-11月)》中的数字：2009年1月到11月，全国商品平均价格为4785元。又据国家统计局2009年9月发布的《全国各地区城镇居民家庭收支基本情况(2009年1-3季度)》中的数字：2009年一至三季度，全国城镇居民平均可支配收入为1441元。以此计算，2009年1至11月，中国人的房价收入比为3.32。这个数字与2009年5月统计的2.68有所提高，说明从下半年开始，房地产市场在低迷了一年之后重燃战火，房价已经明显超出了人们的承受能力。这一数字与2004年统计的房价收入比=3.51非常接近。而合理的房价收入比为1，这说明当前的房价让大多数的老百姓非常痛苦了。

2．近5年的数据比较

从图1可以看到2003年—2004年为房价走势的一个拐点，从2004年后房价的涨幅比2004年之前的涨幅更大，现在选取2004年到现在又记录的五年数据进行比较分析。

与2009年11月的房价收入比3.32比较，从2004年至今房价收入比在金融危机的影响下虽有所下降，2009年年底又开始上涨，说明金融危机和国家的宏观政策并没有对房地产进行合理的降温。

（二）国际比较