固定资产评估技术说明

（三）、评估值的计算 评估值=重置价值×成新率
六、评估示例： 示例 1： 1#配电房（建筑物评估明细表第 1 项）。 基本情况介绍见前，本处不复述。 （一）、重置价值的计算 根据与被估建筑物类似的典型工程单价作为参照物，将被估建筑物与 之进行比较，并根据待估建筑物的特点进行调整，修正各项差异因素，按 现行工程预算定额和评估基准日人工、材料、机械台班的价格及取费标准， 套用云南省定额站推荐使用的建筑工程预算软件，重新计算出待估建筑物
1.2--1.4 0.8--1.2 0.6--0.8
0.6
2、对被估建筑物建安造价的计算
资产评估说明
类比法：
即选择竣工决算资料齐全，与被估建筑物类似的典型工程单价作为参
照物，将被估建筑物与之进行比较，并根据待估建筑物的特点进行调整，
修正各项差异因素，推算出各个被评估建筑物造价。
3、资金成本：按照完成整个建设项目的合理工期内，资金投入为均
二、 评估依据 1、国家颁发的有关资产评估办法、细则、操作规范意见、内容与格 式暂行规定； 2、中国人民银行公布的金融机构存、贷款利率； 3、《云南省建设工程造价计价规则及机械仪器仪表台班费用定额》 云南省住房和城乡建设厅，云建标（2013）918号； 4、《工程勘察、设计收费管理规定》国家计委建设部计价格（2002） 10号； 5、《建设工程监理与相关服务收费管理规定》（国家发展改革委员 会、建设部,发改价格（2007）670号）； 6、云南省建设工程材料及设备《价格信息》（云南省建设工程造价 管理协会2018年5月）； 7、《云南省住房和城乡建设厅关于调整云南省2013版建设工程计价 依据中定额人工费的通知》云建标（2016）208号； 8、《关于做好建筑业营改增建设工程计价依据调整准备工作的通知》，
匀投入的情况，考虑计算该工程的资金成本。（计算利息率详见表一）
资金成本=（前期及其他费用+建安总造价）×利息率×正常建设期×
1/2
（二）、成新率的确定 采用综合成新率，即分别采用打分法和年限法确定成新率，再取二者 的算术平均值。 1、打分法 根据对房屋的实地详细勘察，询问房屋的历史情况，参照《房屋完损 等级评定标准》，按部分打分确定建筑物的成新率。 具体公式如下: 成新率=结构部分各分部得分×G+装修部分得分×S+建筑备部分得 分×B 式中：G——结构部分各分部权重
建设期×1/2
＝（ 26,456.59 ＋562,906.13）×4.35%×1 年×1/2
＝ 12,818.64
（7）、重置价值＝建安总造价＋前期及其他费用＋资金成本
＝562,906.13＋ 26,456.59 ＋ 12,818.64
＝ 615,000.00
（二）、综合成新率的计算
（1） 、年限法成新率＝尚可使用年限÷（已使用年限＋尚可使用年限）
1、房屋建筑物 28 项，总建筑面积约 7414.23 平方米, 基本为砖 混、简易、彩钢瓦、钢架棚结构，主要为位于富民县茨塘村的配电房、 工具房、职工宿舍、老办公室、老食堂、澡堂、过磅房、路边值班室、 路边修理室、新建活动板房、生厂区值班室、石灰窑旁材料库、磨粉 厂职工宿舍、磨粉厂值班室、磨粉厂遮阳棚、磨粉厂、修理车间、磨粉 厂成品库等。
评估值＝重置价值×成新率 （一）、重置价值的确定 重置价值＝前期及其他费用＋建筑安装工程总造价＋资金成本 1、对重置价值中的前期费用，对照相关文件规定、进行核实、测 算。本次评估考虑的前期费用有勘查设计费、质量监督费、工程监理 费。(详细计算参见表一)
表一 序
名称 号
1 工程质检费 2 勘察设计费 3 贷款利率
3.41%计）
（5）、建安造价=（1）+（2）+（3） = 562,906.13
（5）、前期及其他费用＝质量监督费＋勘察设计费＋监理费
＝1,125.81 ＋ 11,258.12 ＋14,072.65
＝ 26,456.59
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[参考依据及计算系数见表一]
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（6）、资金成本＝（前期及其他费用+建安总造价）×贷款利息率×正常
（三）、评估值的计算 评估值＝重置价值×成新率
＝ 142,450.00 ×88% ＝ 125,356.00
示例 2： 石灰窑 1（构筑物及其辅助设施评估明细表第 7 项）。 基本情况介绍见前，本处不复述。 （一）、重置价值的计算 根据与被估建筑物类似的典型工程单价作为参照物，将被估建筑物与
之进行比较，并根据待估建筑物的特点进行调整，修正各项差异因素，按
2、构筑物及其他辅助设施共 20 项，主要为：磨粉厂挡墙、磨粉 厂基础、配电房基础、石灰窑、石灰窑防滑挡墙、新建活动板房地坪、 花池、矿区道路、矿区大挡墙、破碎平台基础、料仓、矿区水泥地坪、 磨粉厂围墙、厂区绿化、机械挖土方工程、机械挖石方工程等。
房屋建筑物按标准民用、工业房屋进行配置及建设，含用水、用电、 通讯、消防等基础配套设施，工业区厂房基本为砖混结构，采用混凝土条
三、评估程序 （一）、前期准备
委托方有关人员进行资产评估前期准备工作，进行资产清查并填写资 产评估申报表。
（二）、现场实勘 评估人员于2018年6月04日进入现场工作，现场实勘实施了以下程序： 1、与房屋管理人员座谈了解房屋概况。 2、根据委托方提供的《建筑物评估申报表》，逐项进行现场勘察，核实
建筑面积和数量，了解房屋建筑物使用现状、装修标准、自然磨损和损坏情 况以及维修保养情况，做出详细记录，并填写建筑物现场评估作业表，进行 现场评分，从而判断建筑物的成新状况，确定成新率。
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形基础、砖墙体承重，屋面及楼面板为预制混凝土板，普通黏土砖墙围护 分隔。大部分建筑物在 2013 年建成，未发现基础出现不均匀沉降现象， 各承重件未发现开裂及倾斜等构造性损坏现象，各建筑物的屋面无开裂、 渗漏现象，为正常使用的建筑物。
具体详细范围、对象以委托方提供的评估申报资料为准，详见本评估 报告书后附资产评估明细表。
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资产评估说明
评估范围为单项资产评估，委估资产类型为固定资产—房屋建筑物 房屋建筑物、构筑物及其他辅助设施、机器设备等三大类；以下按资产 类别分别说明：
（A）、房屋建筑物类固定资产评估说明 一、建筑物概况
富民倍伟诚工贸有限责任公司固定资产—房屋建筑物类资产共 48 项，具体分为两大类：
计算 基础 建安工程费 建安投资 一年期
建筑物评估相关税费费率表
收 费标准
元/平方米
%
城区0.2
1
4.35
500万以内
2.5
500万--1000万 2.0--2.5
1000万--5000万 1.4--2.0
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计费依据 基准日基准利率
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4 监理费 概预算总值
5000万--1亿 1亿--5亿 5亿--10亿 10亿以上
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在评估基准日的建安造价。（计算金额单位：人民币元） 1、重置价值的计算
（1）、直接费=①+②+③+④= 98,872.53 其中：①人工费= 32,627.94
②计价材料费= 23,729.41 ③未计价材料费= 39,549.01 ④机械费= 2,966.18 （根据类似工程决算书工程量，依据云南省建设厅《云南省建设工程 造价计价规则及机械仪器仪表台班费用定额》、《云南省房屋建筑及装饰 工程消耗量定额》及评估基准日《价格信息》套用预算软件计算出） （2）、综合费=人工费×0.8340= 27,211.70 （根据综合费用定额之规定，综合费按人工费的83.40%计取） （3）、税金=0.0341×[（1）+（2）]= 4,299.47 （工程综合税率标准根据综合费用定额之规定，按直接费和综合费的 3.41%计） （4）、建安造价=（1）+（2）+（3） = 130,383.71 （5）、前期及其他费用＝质量监督费＋勘察设计费＋监理费
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现行工程预算定额和评估基准日人工、材料、机械台班的价格及取费标准， 套用云南省定额站推荐使用的建筑工程预算软件，重新计算出待估建筑物 在评估基准日的建安造价。（计算金额单位：人民币元）
1、重置价值的计算 （1）、直接费=①+②+③+④=426,862.82 其中：①人工费= 140,864.73
局部渗漏
破损、起砂
标准分 25 25 20 15 15
评估分 得分
22 22
18
86
12
12
权重 0.60
取值 51.60
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G 部分得分
100
86
装 内装修 修 外装修 部 门窗
分
陈旧、破损 陈旧
局部开启正常 S 部分得分
65
62
20
18
15
12
100
92
设 水卫
正常、陈旧
（二）、综合成新率的计算
（1） 、年限法成新率＝尚可使用年限÷（已使用年限＋尚可使用年限）
×100％
＝[44.58/(5.42+44.58)]×100%
＝89.16%
（2）、打分法成新率＝87.20%（见表二）
表二：
部位 地基基础 结 承重构件 构 墙体 部 分 屋面 楼地面
部位评分 基本情况
稳定、无不均匀沉降 稳定、无开裂、倾斜 稳定、无开裂、倾斜
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资产评估说明
S——装修部分权重 B——建筑设备部分权重 2、年限法 根据房屋建筑物参考寿命年限表并参照房屋建筑物已使用年限及施 工质量，使用维护情况，对建筑物尚可使用年限进行评定，确定年限成新 率。 具体公式如下： 成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)×100% 3、综合评定成新率=(打分法成新率+年限法成新率)/2
＝ 260.77 ＋ 2,607.67 ＋ 3,259.59 ＝ 6,128.03 [参考依据及计算系数见表一]
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（6）、资金成本＝（前期及其他费用+建安总造价）×贷款利息率×正常 建设期×1/2
＝（ 6,128.03 ＋130,383.71）×4.35%×1 年×1/2 ＝ 2,969.13 （7）、重置价值＝建安总造价＋前期及其他费用＋资金成本 ＝130,383.71＋ 6,128.03 ＋ 2,969.13 ＝ 142,450.00
②计价材料费= 102,447.08 ③未计价材料费= 170,745.13 ④机械费= 12,805.88 （根据类似工程决算书工程量，依据云南省建设厅《云南省建设工程 造价计价规则及机械仪器仪表台班费用定额》、《云南省房屋建筑及装饰 工程消耗量定额》及评估基准日《价格信息》套用预算软件计算出） （2）、综合费=人工费×0.8340= 117,481.18 （根据综合费用定额之规定，综合费按人工费的83.40%计取） （3）、税金=0.0341×[（1）+（2）]= 18,562.13 （工程综合税率标准根据综合费用定额之规定，按直接费和综合费的
×100％
＝[25.58/(4.42+25.58)]×100%
＝85.27%
（2）、打分法成新率＝84.80%（见表二）
表二：
部位 结 地基基础 构 承重构件 部 墙体 分
（三）、资料搜集 通过现场勘察我们对委估建筑物进行初步分类，及时借阅建筑物的评
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估中所需的产权证明等资料。
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（四）、评定估算 根据评估目的确定评估标准及评估方法，进行综合评定估算，确定
房屋建筑物的评估价值。
四、评估标准及方法 根据评估目的确定评估估价标准及评估方法，资产处于持续使用状 况，评估价值类型适用市场价值，具体评估方法采用重置成本法。表 达式为：
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建标造函（2016）4号； 9、国家物价局、建设部《工程勘察、工程设计收费标准》； 10、建设部房屋完损等级评定标准； 11、委托方提供的资产清查评估申报明细表； 12、评估工作人员现场的踏勘记录和技术鉴定分析； 13、本评估公司掌握的房屋建筑物其他评估资料及经验值。
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备 电照 部
分
正常、陈旧 B 部分得分
50
43
100
86
打分法成新率（%）=86×0.60+92×0.20+86×0.20=87.20
资产评估说明
92 0.20 18.40 86 0.20 17.20
（3）、综合成新率＝(年限法成新率+打分法成新率)÷2 ＝(89.16%+87.20%)/2 ＝88%(取整)