房地产一般开发流程及关键节点

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房地产一般开发流程及关键节点

作为房地产开发来说,针对工程部来说,可从如下几个方面进行控制(具体参照“STUDY”中的施工阶段提醒,

一按施工顺序来说:

一、开工前:

1、结合场外管线图及进行现场踏勘,了解工程现状:

l现场地下管线分布情况,地面上是否有架空线路等,考虑保护和迁移

l周边市政提供的条件:燃气,给排水管径(标高,位置),供电位置,即可确保施工必须的电力、给水供应,又为设计体统参考依据

l场地分布情况,根据场地移交情况,做好部分复测,为土方开挖方量平衡计算及设计首层标高做好参考依据

l了解周边建设情况(如高度,房屋类型,桩型等),周边环境(如出通道,基坑支护条件,桩基施工条件)

l施工场地的位置,是否具有施工操作面

2、图纸的准备及相关手续的办理

l初步,扩初图纸已经认可,人防等建设批文,立项批文已经齐全的情况下,因针对上述情况复核其可行性,能否实施,

l施工图审查进行中,应独立或者与技术部(如有)一道对审图意见的回复进行审核,确保少花钱,多办事

l施工图审查前与设计院沟通(如有技术部就内部形成初稿后与设计讨论,包括含钢量等,在出正式图,送审前形成统一意见后由设计修改图纸到蓝图上,避免招标后

变更太多)

l日照分析,户型分析,室外空调外机位置一体化,物业、销售一起进行的户型设计研究,室外车流研究(车流方向,岗亭门卫设置,围墙设置)等设计事宜l施工图审查通过后,有施工许可证后,将审图意见及回复意见

用红笔明显标注到图纸上(审图意见,工程部留复印件,档案室留存原件二份(一份为绝密件,一份为借阅件)

3、施工单位的招投标

l总包单位和土方单位的选择

重点为:总工,项目经理(是否常驻工地,与公司的关系,项目经理的权利与义务)

施工班组,质量检查,样品留存

l监理单位的选择

重点为:1、如总包施工单位不能实现本地化,哪监理单位一定要实行本地化,

对本地的质监站、安监站比较熟悉,有的工作可以先做

2、将监理费用的5%作为甲方奖励基金,用于现场发放

3、对监理重点、关键节点不实行旁站的,要给予相应的处罚措施(先

找总监谈,不行的话,好发函,不仅仅是有人值班,而是要到现场高密

度的抽查)

l设计单位的选择:

1、建筑方案图可以选择北京,上海,深圳等地方的建筑设计院,理念比较新,

但结构设计等施工图出图单位尽量选择本地的企业,对江苏本地的规范

比较熟悉。

2、对钢筋含量,砼含量,设计成果深度,出图时间,通过图审时间予以明确,

具备关键节点,

3、对较小的项目10万平方以下的(做好技术及设计交底,每个月或特殊时间

到现场指导(如相关验收,设计样板选型);对10万平方以上的(不但要做好

技术及设计交底,好要注明设计现场代表驻现场时间,兼职还是专职)

4、与政府、设计院等的外联工作(做好相关沟通及技术交底工作)

l对白蚁防治的对接工作

l与质量监督、安全监督的对接工作

l与墙改办的联系、

l与人防办的联系

l设计技术交底(设计理念的交底工作)

二、施工阶段的工作:

一、组织施工单位进行第一次工地例会

1、对参建各方走到一起的欣喜和感谢

2、对组织架构进行审核调整及优化

3、施工单位的打算,对项目的了解及配合

4、具体详见“第一次工地会议纪要”

5、明确会议的召开时间,整理会议纪要由谁整理,下发,整改时间,例会的流程。

6、对监理整改意见的回复,甲方指令单的处理与工程进度款挂钩,

7、对监理人员优秀行为的奖励制度(确保人员流动不大及负责任)

二、施工阶段控制重点

1、土方及基坑支护(土方开挖顺序,弃土点位置,挖机及土方车辆的数量,有无

特殊关系,在特殊时间也可以出土)

2、桩基工程(包括结构选型,试打桩等技术参数的保留,进出场道路及桩进场条件

全由施工单位自行解决)

3、地下室工程(渗漏水的预防及处理,设备安装与地平的施工顺序,配电房等核心

位置的防水,防潮工作,地下停车位的提前设计工程,风机、防火门的提前采购工作)

4、主体工程:

l钢筋工程:型号,数量,连接方式,甲供性能,节点构造

l模板工程:方案(尤其是高支模方案),模板数量,模板养护,模板施工质量,预留洞口位置大小是否准确

电梯、扶梯,风井、楼梯的高度,能否顺利走入?

住宅天花一般不抹灰,故模板平整度要求比价高

l混凝土工程:确保施工无冷缝(施工人员数量多少,机械设备数量,有无平板振捣器);确保砼标号及外加剂符合设计要求(按泵车抽查,先柱子,后梁

板,28天拆模后及时测量砼数据,如有异常及时整改),砼养护条件及养护人

员,模板拆除后现浇结构的验收及质量问题的处理(漏浆、孔洞,夹层,漏筋

等质量问题的处理程序及避免措施)

l砌体工程:

1、图纸尽快确认,争取与主体同步施工

2、与设备工程师沟通,确保各种管井大小满足施工要求

3、预留洞口与设备专业,门窗一致,确保甲供尺寸(如门洞尺寸等应该由甲乙

双方做一正式个交接)

4、高层顶层要先施工(按照一般的爬架三层考虑,施工时提前选购砌块,待其

达到30天的龄期后上墙,再过30天抹灰,顶层内墙最好加一层玻璃纤维,

以增大抗裂性)

5、砌块与梁交接处的封堵如何做?

6、不同材料交界处的网片必须设置到位,拉结筋

7、出屋面楼梯、烟气道、卫生间,等干湿交界处必须做素砼翻边,并将原基层

处理干净,振捣迷失

8、垂直电梯井道必须按照营运图予以施工(不能按照建筑图,含圈梁的设置(从

下往上量测,误差-50MM内,圈梁每侧必须在一个平面内,电梯层门必须与

轿厢的距离不能太大,尤其是高层中结构与墙体的砌筑可能会存在门得问

题),

9、女儿墙压顶必须是砼结构,以免渗水

l屋面及卫生间,外墙及门窗防水问题

屋面、卫生间防水:

1、结构必须振捣迷实(采用平板与板式振捣器相结合的方式)

2、结构施工完成,出屋面洞口,套管施工完成后,屋面结构做蓄水试验

3、上述工序2经监理、工程部验收后方可进行防水找平施工

4、防水找平层得水泥标号必须达到设计标准,并收光,养护到位,确保不起沙,

不剥离,强度可靠

5、上述工序4经验收后方可做防水施工

6、刚性防水层与基层之间套薄膜一道,刚性防水层必须有抗开裂措施

7、条件允许的话,以结构找坡为优先考虑的方式

l外墙及门窗防水问题:

1、外墙必须按照规定进行砌筑及封堵,

2、门窗上口,阳台上口尽量做到两道防水(鹰嘴及滴水线条),至少要有一道,

门窗至少退滴水线35以上,严禁铝合金门窗上空,

3、空调管等外墙需要开洞的地方必须确保外低里高,

4、室内外抹灰及装修工程(与销售、技术等一起确定楼宇交付标准):

5、门窗的防水工程必须有责任主体(一般由最后收口的总包施工单位负责,在门

窗单位发泡剂施工完成后,总包与监理一起验收,有验收职责,最后由总包负

责)

墙体抹灰

1、为了加快施工进度,保证施工质量,做好如下工作:

一、砌块要提前进场,在场地上放置不少于7天后方可施工(一般厂家

达不到28的养护时间)

二、施工完成后按规定时间抹灰

三、质量监督站验收完主体后即进行喷砂,贴缝后最好保证两天后方可

进行抹灰,

四、按工程的施工质量要求,做好抹灰的配合比抽查及养护工作

五、抹灰完成后做好相关净尺寸的符合工作(尤其是卫生间,厨房,入

户门门口等位置)

六、抹灰前做好结构的符合工作,对现浇结构尺寸偏差较大部分,必须

先符合尺寸,在施工范围内凿除后对抹灰单位进行交接(坚决杜绝

先抹灰,后打凿,破坏铁丝网)

七、天花按照一般标注是不抹灰,做好先抹灰以利于门窗玻璃等后续工

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