房地产项目管理系统白皮书

一、房地产项目管理系统

1、房地产项目管理概述

项目管理就是项目管理者，在有限的资源约束下，运用系统的观点、方法和理论，对项目涉及的全部工作进行有效地管理。即从项目的投资决策开始到项目结束的全过程进行计划、组织、指挥、协调、控制和评价，以实现项目的目标。

在项目管理领域的纲领性文件是美国项目管理协会编写的《项目管理知识体系》

--PMBOK，经过近20年的完善，已经成为全球项目管理工作者的工作标准。在PMBOK中，将项目管理划分为范围管理、时间管理、成本管理、质量管理、人力资源管理、沟通管理、风险管理、采购管理和整体管理等9大知识领域，涉及网络计划（PERT、CPM）、挣值分析（EVMS）、风险分析（Monte Carlo）等技术工具。针对房地产项目开发特点，增加了房地产销售系统，针对后续商品房销售的定价方案制定，销售业务到收款入住等整个管理过程。

先智软件房地产项目管理系统结合国际先进项目管理理论和方法，能够快速、准确地创建项目计划，帮助项目经理实现项目进度、成本的控制、分析和预测，使项目工期大大缩短，资源得到有效利用，提高经济效益;尤其在项目的协同工作方面，项目经理、工作组成员及其他项目风险承担人，可以通过网络协作进行动态跟踪，突破时间和空间的局限，随时了解项目进度和当前状态，从而确保项目实施的顺利进行，为企业战略目标的实现提供支持。

2、房地产开发企业如何应用项目管理系统

房地产开发的产业链很长，从前期策划分析、征地、拆迁、规划、设计、施工，预销售、产权登记发证到物业管理，但一般划分为如下三大阶段：

1)、前期准备阶段

主要是策划分析、办理项目立项和规划的相关手续。

2)、建筑施工阶段

工程建设阶段，是指房地产开发项目从列入年度施工计划起，到项目施工全部完成,通过建设主管部门主持的综合验收，达到客户可以使用程度的过程。

3）、经营阶段

房地产经营,是开发商通过对所开发房地产的销售、出租和抵押,实现自己预期投资收益的行为。

实施项目管理信息化后，能够将开发商的管理水平提升到一个新的高度，具体表现如下：

■以项目生命周期理论为基础，通过计划、跟踪和控制来实现对房地产项目的动态管理

强调计划对房地产项目成功的重要作用，通过制订详细、完善的计划来指导项目的实施；在实施的过程中随时搜集项目的进度信息（包括工程进度、成本进度、形象进度和交付成果进度），将实际进度与计划进行对比，对其中存在的偏差及时予以纠正，使得项目总是在计划的轨道上前进，切实保证项目的工期、成本和质量。

■实现对房地产项目的多角度、多要素管理

房地产项目管理涉及的要素众多，既包括人、财、物的管理，也包括时间、采购、合同、质量的管理，对这些要素全面关注，以科学的项目管理模式实现对这些要素的集成管理。

■能有效实现项目各方的沟通与协调

房地产项目涉及的组织和人员众多，除业主方之外，还有设计方、监理方、施工方、物资设备供应商等，业主作为项目的核心，自然也是信息处理的中心，大量的信息从其他各方传递给业主，业主要对这些信息加以分析处理，同时也要将大量的信息传递给有关各方，信息传递的速度和准确性将直接影响到项目的决策，同时也对项目的完成时间和成本产生影响。项目有关各方通过网络可随时获取相应数据，及时、准确地沟通协调，从而有效缩短项目周期，降低项目成本。

■对项目资金管理予以了特别关注，能够实现与企业财务系统的完美对接

在房地产项目中，随时掌握项目资金的需求、供应、使用和回款情况、保证资金动态平衡是至关重要的。通过对资金计划、资金到位、资金支出和回款情况的全面把握，随时提供项目资金状况，帮助业主有效地实现资金平衡，降低项目风险和成本；同时，采购管理、合同管理、销售管理等均与资金管理功能相挂接，并可通过财务接口与企业的财务系统实现完美对接，完全能够满足房地产项目财务管理的需要。

■提供项目预算功能，与项目计划进度关联，为项目的成本控制提供了基础

支持工程量清单，并实现了工程量与计划进度的有机结合。同时可以支持各地不同的定额标准，并能实现定额标准的导入、导出，使用户定额管理的工作量大大减轻；以定额为基础，项目预算的编制也十分方便。

■实现全过程的成本控制

在投资立项、征地拆迁、设计报建、工程建设等各个阶段，涉及成本估算、成本目标、工程预算、成本计划、成本实际发生及成本预测预测等功能，可以随时反映项目任意时刻的动态成本与工程进度，从而全面实现对开发项目各个阶段的成本控制与工程进度的掌控。

■提供强大的合同管理功能

合同类别任意划分，拟订合同、合同模版、合同信息、合同拨款、合同变更、合同索赔、合同拆分全面管理各类业务，十几种合同报表从不同的角度和层次，动态反映合同执行情况。

■有机整合了销售管理功能，使销售资金纳入项目整个资金流。

销售是房地产项目的一个重要环节，它不仅要实现了对销售业务的支持，更加重要的是要使销售计划、销售资金与项目整体的资金计划和现金流量协调，并进行相关的财务处理。

■提供了众多的项目管理工具和方法

提供了众多成熟、先进的项目管理工具和方法，如责任矩阵、甘特图、网络图、关键线路法、挣值分析、蒙特卡罗分析等，这些工具和方法在项目管理实践中广泛应用，是提高项目管理水平的有效手段。

■操作简单、图表形式多样，尤其适合决策者使用

考虑到用户的不同需要，提供了图、表、文字等多种信息表现形式，各类信息均能方便地导入、导出，实现与其他系统的数据共享。操作方式简单，通过适当的培训，用户就能迅速掌握其使用方法。

二、项目管理系统的主要功能

1、项目计划

项目计划子系统包括项目计划、项目进度、项目档案等模块，通过对项目的工作分解，从时间、成本、物资设备、费用、质量、交付成果、工程量等多个角度制订项目计划；项目工程进度报告、项目形象进度报告和交付成果进度报告及时反映项目进展情况；项目档案保存项目重要文档，实现责任分配，形成责任矩阵。

应用要点：

■全面的项目计划（进度计划、设备物资计划、费用计划，资源计划）。

■项目全过程管理，记录基准计划，调整计划，体现动态执行计划。

■业务流程标准化，项目模板记录标准业务流程，提高企业管理水平。

■支持多项目同时管理，资源信息共享。

■多层次多子系统计划与进度数据，全方位地反映项目实际进展情况。

■详细记录项目计划调整过程，随时追溯历史计划数据。