土地增值税清算时各类项目如何分别计算增值额

∙土地增值税清算时各类项目如何分别计算增值额

∙来源：中国税网《财税实务问答》作者：期刊编辑部日期：2013-06-28 字号[ 大中小 ]

问：《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定，开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）规定，纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。

《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）规定，清算审核时，应审核……对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

请问国税发〔2009〕91号文件中所指的“不同类型房地产”是指普通住宅与其他商品房，还是指普通住宅、非普通住宅、商铺、车位等房地产类型？

假如某房地产开发公司已报国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算，一个清算单位中包含有住宅、商铺、车位三种类型。

请问是否必须对住宅、商铺、车位三种类型分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税？

答：《土地增值税暂行条例》第八条规定，有下列情形之一的，免征土地增值税：

（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的；

《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第十三条规定，关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题。

对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定。

《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）规定，《条例》第八条中“普通标准住宅”和《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字〔1999〕210号）第三条中“普通住宅”的认定，一律按各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）制定并对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房”的标准执行。

《国务院办公厅转发关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）规定，享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：

住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%.各直辖市和省会城市的具体标准要报建设部、财政部、税务总局备案后，在2005年5月31日前公布。

《广东省建设厅关于确定我省普通住房标准的通知》（粤建房字〔2005〕58号）规定，我省享受优惠政策的普通住房标准应同时满足以下条件：

住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套住房套内建筑面积120平方米以下或单套住房建筑面积144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下。

根据上述规定，纳税人建造普通住宅出售的，增值额未超过扣除项目金额20%的享受免征土地增值税的优惠政策。所以各省市规定了普通住宅的具体标准，不符合普通住宅标准的开发产品均应认定为非普通住宅，在计算土地增值税增值额时，应当区分普通住宅和非普通住宅分别计算增值额。

但有的地区对国税发〔2009〕91号文件中所指的“不同类型房地产”有进一步规定，供参考：

《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》（苏地税规〔2012〕1号）第二条“土地增值税核算对象”规定，土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。同一开发项目中包含多种类型房地产的，按以下类别作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。

（一）普通标准住宅；

（二）其他类型住宅（含普通住宅和非普通住宅）；

（三）非住宅类房产。