租金定价方案

2
4 2 3
KTV
足浴 酒吧
1000-2000
300-500 300-400
20
25 20-25
5
5 5
备注：以上租金意向均为对本项目意向商家（40家）
进行访谈得来的。
六、租赁条件
1、租金水平
• 根据周边市场和同类型市场的对比情况分析，再加上近 期对意向商家的租金承受度摸底分析，建议租金定为：
哥伦布广场一楼街铺顺旺基：180 竞争项目一楼平均租金：120 锡沪路广苑酒家：100 广瑞路海上人家：100 商家能承受租金：140 哥伦布广场二楼巴渝飘香：48.6 金太湖二楼均价：80 竞争项目二楼平均租金：60 商家能承受租金：70
建材家居、装饰装潢 汽配汽修 服饰鞋帽 家电数码
家居建材、装饰装潢、餐饮、服务配套、汽配汽修所占比例较高，
餐饮/休闲占比仅为17%和3%；且档次极低，分布零散。 总体上，项目周边商业仍主要以满足消费者日常生活需求为主。 除与区域业态一致的如家居建材等业种外，生活配套类经营状况一般。租金范围在1-5
周边200万平米的成熟专业市场集群，配套业态缺失和空白。
商圈辐射近30万人口，消费潜力巨大
（三）美食城劣势分析
目前周边商业氛围淡薄，规划利好暂无法呈现； 广益路不允许开设机动车道口，限制临街交通组织； 南面临河，西面正对高架桥，展示面规划受影响； 片区传统商业、哥伦布、商公园商业的威胁；
四、项目周边市场的租金情况
路段/片区 锡沪路 平均租金 管理费 （元/方/月） （元/方/月） 120-150 2-3 付租方式 半年付或季付
易初爱莲锡沪店 200-250
包含在租金里面 年付
哥伦布广场
广益汽配城
140-180
90-100
——
2
季付
半年
以上租金调查对象多为街铺，和哥伦布广场一楼实用率一样基本 都是在95%左右，哥伦布二楼实用率为85%左右。
无锡市类似市场调研
崇安寺餐饮现状：
崇安寺1600多年一直是无锡的政治中心、商贸中心和文化中心，与上海城隍庙、南京夫子 庙、苏州玄妙观齐名的江南四大特色街区。汇聚百货、特色餐饮、娱乐等业态，人流密集，
消费旺盛，其单位面积月租金水平在100到800元不等；
商家代表：王兴记、KFC、麦当劳、味千、星巴克、皇亭美食、姆妈炒菜等。
无锡市类似市场调研
湖滨商业街餐饮现状：
湖滨商业街，位于无锡滨湖区湖滨路，总建筑面积11.7万平方米，包括时尚购物、餐饮美 食、休闲娱乐、商务、旅游等多功能于一体的商业形态； 湖滨商业街目前代表商家有欧尚超市、五斗橱、汉宫姜母鸭等。单位月租金一楼60元，二 楼24元。
无锡市类似市场调研
阳光城市花园餐饮现状：
无锡市类似市场调研小结
无锡餐饮集中地主要租赁指标
区域/ 路段 餐饮 总体量 单位租金 水平 100-150 元/月 100-110 元 /月 100-130 元/月 150-300 元 /月 90-110 元 /月 管理费 租期 年 免租期 递增 付租方式
崇安寺
清扬路
约8500㎡
约11000㎡
元/日/㎡。
（二）美食城优势分析
项目位于市府三个重点开发片区内，大交通、政策优越； 五洲三个项目连成一片，商业规模将达约60万平方米，规模优势明显； 本项目一期总面积近2万平方米，有利于形成集群市场； 三角形地块，面临自然河道，可规划自然景观； 开发商的品牌实力与商业开发、运营经验；
3元 /月
2元 /月
1
5— 8
无
无
不定
3--6%
半年付
年付或半年 付
青石路
金太湖 东亭街 道
约16000㎡
约6000㎡
1元 /月
6元 /月
5—10
3— 5
无
三个月
3--5%
5%
年付为主
季付
约5000㎡
无
5—10
无
3--5%
半年付为主
以上租金水平都是以建筑面积计算，除了金太湖二、三楼实用率在60%— 70%之间以外，其余大多为街铺，实用率在90%上下。
无锡市类似市场调研
青石路餐饮现状：
北塘区进入无锡市中心的主要途径，无锡餐饮集中片区之一，功能主要有居住、购物、商
务、餐饮、休闲、娱乐、旅游和文化等，道路宽阔，人车流密集，商业发达，区域内开发时
间早，建筑比较陈旧； 青石路租金较高，平均130元/方/月左右，餐饮租金稍低，在100-130元/方/月之间。 餐饮代表商家有：澳门豆捞、北京烤鸭、永和大王、豪客来等；
无锡市类似市场调研
东亭街道餐饮现状：
东亭街道为锡山区政府所在地，是锡山区重点建设的街道，街道交通便捷，区位优势明显。 这里居民区聚集，人口众多，主要有零售百货、餐饮、休闲娱乐和康体等业态，餐饮主要以 服务附近居民为主，发展程度不够，租金约在90-110元/方/月之间； 餐饮代表商家有重庆德庄、阿瓦山寨、迷宗蟹、干锅羊蝎子等。
间相应延长，合约时间不长做不到盈利；
中型餐饮：5年。5年是中型餐饮的基本起租期，少于这个时间商家都没有信心经营；对 于个别品牌形象好的中型餐饮可适当延长租期； 小型餐饮：3年。而对于一些有影响力的小面积次主力商家可以适当延长租期；
根据商家的不同情况来分类租期，基本保证以 3-5年租期的商家为主， 其他租期年限的商家相对较少。以实际出租情况为准。
当市场认可度不够时，根据商家的不同要求，可随时调整。
管理费建议
参考市场同类项目，结合经验判断，建议物业管理费为5-8元/㎡/月，第一年管理费免除。 如有中央空调，其费用建议以各商家流量计费，具体费用标准待定。
3、租期建议
鉴于餐饮行业的特殊性——投入产出比比较大，成本回收慢，在确定租期时需要适当延长 时间，给商家充足的时间回收成本，增加赢利。 主力商家：10-15年。该类型商家要求时间较长，同时也可以加强中小商家的投资信心； 大型酒楼：8-12年。这类商家需求面积大，投入的成本也大，回收成本和培育市场的时
五、商家承租能力
商家类型
中式酒楼 特色餐饮 快餐连锁
建筑面积 承租水平 意向 （平方米）（元/方/月）楼层
800-1000 200-400 300-400 25-30 50-80 140-160 4 2 1
火锅
烧烤 特色小吃
500-800
200-300 20-80
50-60
25-30 70-80 40-50
租金案例举例
• 巴渝飘香，位于哥伦布广场2楼，建筑面积 大概 600平方，年租金约 35万 ，平均月租 金约为48.6元/平方。免租期半年。 • 顺旺基，位于哥伦布广场一楼，临广南路， 建筑面积大概300平方，平均月租金约为 180元/月，没有免租期。 • 广苑酒家，位于锡沪路月星家居旁边，民航 大酒店对面，面积约450平方，月租金约为 100元/平方。 • 海上人家，位于广瑞路中端，实用面积约 120平方，月租金约为100元/平方。
无锡其他潜在竞争项目的威胁；
房地产市场发展过快，未来市场走向面临一定不确定性。 本项目作为新开发项目，不能当做成熟商业对待，须考虑到附近哥伦布 广场的竞争。
三、类似市场分析
清扬路餐饮现状：
位于南长区，临近佛教胜地南禅寺，旅游、购物、餐饮、休闲、娱乐和文化功能齐全，开发 时间早，经营时间长，游客众多，餐饮集中，是无锡人吃喝玩乐的常来之地。 整体租金水平较高，约为100-110元/方/月，经营情况良好； 品牌商家云集，如姆妈炒菜、粤仔湾砂锅粥等，其他还有同等乐酒楼、美味齐、普京小站、 米乐星KTV等。
•
•
商圈零散商业业种比例图示：
糖烟酒专卖 2% 美容美发 2% 服饰鞋帽 3% 便利店、小超市 3% 休闲 3% 建材家居、装饰装潢 37% 家电数码 1% 地产中介 2% 事业单位办公 1% 专业物流配套 1%
五金、机电 4% 餐饮 17% 汽配汽修 5% 其他 9% 餐饮 五金、机电 美容美发 事业单位办公 生活服务配套 10% 生活服务配套 休闲 糖烟酒专卖 专业物流配套 其他 便利店、小超市 地产中介
无锡市类似市场调研
金太湖国际餐饮现状：
金太湖国际城，位于无锡青石路，总建筑面积68万平方米，有大型商业街、国际影院、真 冰溜冰场、五星级酒店、中心MALL、甲级写字楼、高档住宅等众多业态，集合高档购物、娱 乐、餐饮、康体、休闲、旅游、商务、会展、居住与文化等功能于一体； 金太湖国际2009年6月份开业，目前代表商家有沃尔玛、宏图三胞、KFC、必胜客、味千、 王兴记、藏药汤坊、有意思休闲餐厅、英伦雅阁、钱贵KTV等。单位月租金一楼100到300不 等，二楼60--90元。但由于经营业绩不佳，开发商提供了第一个半年6折，第二个半年8折的 优惠给商家。
◇ 在实际操作中可以七折的优惠起租，以利于在开业前达到高出租率。
◇ 后期招商如果客户接Fra Baidu bibliotek度低可再协议额外的租金优惠。
2、免租期及管理费建议
免租策略
免租期建议
建议免租期6--12个月，结合商家租赁面积和付租方式进行调整。 建筑面积500平方以下，半年付租——6个月免租期 建筑面积500平方以上，半年付租——8个月免租期 建筑面积500平方以上，一年付租——12个月免租期 大面积商家或知名品牌商家可另行申请； 总体策略：长免租期、提高单位租金，支持项目销售。
一楼平均租金：120元/方/月
二楼平均租金：70元/方/月
备注：本方案内所列商家能承受租金均是商家在不知道本项目 具体实用率的情况下反馈的。
租金定价（二—四层）
根据楼层商业价值的规律以及商家承租能力摸底分析，建议各楼层租 金均价如下： 二层均价：70元/㎡/月； 三层均价：50元/㎡/月； 四层均价：30元/㎡/月； 五层均价：20元/㎡/月； 项目整体均价：60元/㎡/月；
阳光城市花园，位于无锡市建筑路，总建筑面积29.4万平方米，其中商业面积6万，包括 时尚购物、餐饮美食、休闲娱乐、旅游等多功能，多业态； 湖滨商业街目前代表商家有沃尔玛，KFC,外婆人家，味千拉面，可的，钱贵，耐克，阿迪 等。单位月租金一楼60元。
无锡市类似市场调研
万达广场餐饮现状：
万达广场，位于无锡市梁溪路，总建筑面积70万平方米，其中商业面积13.8万平方米，集 合超市、影城、百货、KTV、健身会馆、运动城、电子数码、主题餐饮、时尚步行街等十大 主力商业组合及数千家知名品牌； 万达广场目前代表商家有万千百货，KFC，必胜客，星巴克，一茶一坐等。单位月租金一 楼含管理费165元（以实用面积计租），其中外铺管理费15元，内铺管理费45元每月。
中华美食文化博览城 租金定价方案
2010年4月
目
录
• 一、租金定位参考依据 • 二、项目本身情况分析 • 三、类似市场分析 • 四、项目周边市场的租金情况 • 五、商家承租能力 • 六、租赁条件
• 七、租金细化方案
• 八、招商策略
一、租金定位参考依据：
• 项目租金范围的确立需要基于准确的市场定位，同时又 遵循市场规则，参考市场价格。本项目的租金定位参考依据 主要为：
无锡市类似市场调研
宝龙时代广场餐饮现状：
宝龙时代广场，位于无锡新区旺庄路，总建筑面积28万平方米，其中商业面积16万平米。 集购物、旅游、餐饮、休闲、游乐、娱乐、商务、文化于一体，涵盖了时尚百货、大型超市、 星级影院、娱乐中心、游乐广场、美食天地、国际名品、国际公寓等物业形态； 宝龙时代广场目前代表商家有百盛，家乐福，东方影院，肯德基，味千，必胜客，小尾羊， 权金城，真功夫，豪客来，耐克，阿迪等。单位月租金一楼120-160元，二楼60-80元，三楼 42元。
– – – –
项目本身条件分析 类似市场及周边市场租金水平 商家在本商圈所能承受的租金水平 长期发展与稳定经营
二、项目本身情况分析
（一）商圈分析
• 项目周边目前还没有形成成熟的零售商业氛围，人气远远不如王家 湾、钟家村、经开万达广场等成熟商圈旺盛。但项目周边集中了大 量专业市场集群，竞争力也较强，具有一定影响力。江海东路、广 瑞路、锡沪路三条街道各有特色：江海东路是交通要道，车流量大， 以汽车配件为主，其他店铺很少；广瑞路则以餐饮、服饰、日用百 货为主；而锡沪路以装饰、建材为主； 专业市场集群占据区域内商业龙头地位，并推动区域经济的发展！ 传统零售商业氛围淡薄，餐饮娱乐缺乏，形象档次低 ！商圈内人群3 购物、餐饮娱乐消费不便。 新开业的人信汇传统零售业态经营状况一般，但餐饮类经营较为火 爆，成为人信汇最有人气的业态。