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三、名义利率、名义利率的构成、实际利率 1．名义利率：名义利率也就是票面利率，即借贷双方在订立合同时共同 约定的利率。从借出资金一方而言，利率反映了资金的时间价值，实际上利 率就是到期收益率。 2．利率集 所谓利率集就是名义利率的组成，即在名义利率中到底包含了哪些利率。 一般来讲包括： ⑴ 无风险短期实际利率：没有风险和没有通货膨胀情况下的均衡点利 率，通常用短期国库券票面利率表示。 ⑵ 通涨溢价：为补偿持续通货膨胀的购买力损失而要求提高的利率 ⑶ 期限溢价：期限风险收益率（弥补因偿债期长而带来的风险） ⑷ 差价：违约风险收益率（弥补因债务人无法按时还本付息而带来的风 险），流动性风险收益率（弥补因债务人资产流动性不好而带来的风险），补 偿抵押手续费。 3．实际利率 = 名义利率－通货膨胀率 实际利率是名义利率经实际或预测的货币购买力变化校正后的利率，是 借款人所付利息率减去通货膨胀后的利息水平，即贷款人所取得的利息（或 利润）减去通货膨胀后的利息率水平。 四、信贷和担保贷款 1．信贷（信用贷款） 信贷就是借款人由于自己的良好市场信誉，在没有任何其他承诺仅以借 款合同的约定就获得银行一定数量的贷款的融资活动。是借款人与银行之间
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考试题型
1．单项选择题 2．多项选择题 3．判断题 4．简答题 5．计算题 6. 案例分析题
22×1=22 20×2=40 5×1=5 3×5=15 2×4=8 1×10=10
第一章 绪论 一、房地产的特征 1．自然特征（物理特征）：固定性、个别性、耐久性、有限性； 2．经济特征：建设周期长，投资大；投资的流动性差；价值高大性；产 权分割性；保值和增值性。 二、房地产业的特点 1．投资大、借款多、周期长。 2．市场受区域因素影响较大。 3．具有投资和消费的双重性。 4．受国家政策和城市规划的影响。 三、房地产业的行业性质、作用和地位 行业性质：第三产业 在国民经济中的地位：房地产业在国民经济中属于基础性、先导性、支
第四章 个人住房贷款 一、个人住房贷款的概念和特点 1．概念： 个人住房贷款是指放款人向借款人发放的各种用于购买住房的贷款。 个人住房贷款是一种中长期贷款。 2．特点 ⑴ 个人住房贷款是银行主要消费信贷品种 ⑵ 个人住房贷款必须设立担保
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⑶ 个人住房贷款的基础是抵押权 ⑷ 个人住房抵押贷款可以实行证券化 ⑸ 个人住房贷款业务具有一定的政策性 ⑹ 个人住房贷款成本较高，但效益较好 二、个人住房贷款的种类 1．政策性个人住房抵押贷款：包括住房公积金贷款和政府贴息贷款（如 各种的安居工程或其他专门对象的非市场价格房屋供给等）。企业单位的政策 性住房贷款事实上是单位福利的一种，主要也是贴息贷款。 2．商业性个人住房抵押贷款：是商业银行利用自己的资金条件，自主经 营的住房抵押贷款，也称住房按揭贷款。不同银行的具体产品不同，主要有 个人住房贷款、个人装修贷款、个人商业用房贷款、二手房按揭贷款、个人 住房抵押消费贷款、个人自建住房贷款等。 3．个人住房组合贷款：个人住房组合贷款是上述二者的结合，是在政策 性贷款不足以支持购房者购买理想住房时，由商业银行提供一定的自营性住 房贷款的情形。 三、个人住房贷款的几个主要术语 1．贷款金额。 也称贷款额度，是指借款人向贷款人借款的数额。一般来说，银行对借 款人的借款数额会做出限制规定。比如我国目前对个人住房的数额规定不得 超过房价的 70%；购买普通住宅不得超过 70% 。 2．首付比率。 首付比率是指购买住房时首期付款额占所购住房总价的比率。（30%、60%、
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柱性产业，是国民经济的重要组成部分，是国民经济中重要的产业部门。 作用： 1．是城市存在和发展的物质基础。 2．房地产是家庭重要的财富和政府财政收入的重要来源。 3．房地产业具有带动性。 四、房地产金融的作用 1．是房地产业发展的保障。 2．利用政策对房地产业进行宏观调控。 3．引导住房消费促进房改。 五、房地产业与金融业的关系 1．关系密切，依赖性强。 2．同银行业相互促进。 3．不良发展会影响金融业的正常运行。 六、房地产金融的主要内容 房地产金融的内容可以根据服务对象和市场主体的不同，可以划分为如
保险公司
保险事故赔付
借款人 债务人 抵押人
30%购房款 70%购房款 房屋产权
放款人 债权人 抵押权人
房屋 的居 住权 和使 用权
30%购房款
房地产开发商
70%购房款 房屋
的抵
押权
六、抵押贷款运作
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借款人申请 办理手续
银行审查、审批
借款合同、抵押合同 抵押登记 办理保险 权属证明交付银行
发放贷款
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身及其家庭生活必须费用外的财产。 2．企业作为保证人承担保证责任的财产范围：企业所有的财产。
第三章 抵押贷款的运作 一、房地产抵押贷款的种类 房地产抵押贷款按不同的分类标准可划分成多种种类。 ⑴ 按贷款对象分类，可分为： ① 企事业法人房地产抵押贷款。 ② 个人房地产抵押贷款。 ⑵ 按贷款用途分类，可分为： ① 房屋开发抵押贷款。 ② 土地开发抵押贷款。 ③ 购房抵押贷款。 ④ 其他用途的房地产抵押贷款。 ⑶ 按贷款利率确定方式和计息方法分类，可分为： ① 固定利率房地产抵押贷款。 ② 浮动利率房地产抵押贷款。 ③ 可调利率房地产抵押贷款。
下内容： 1．开发性房地产金融服务 2．消费性房地产金融服务 3．市场化房地产金融服务
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第二章 房地产金融基本知识 一、房地产金融市场的构成要素 客体：房地产资金（房地产业的血液） 主体：资金的供求者，中介（金融机构和非金融机构） 融资形式：信用工具 市场信号：利率 市场规则：进出规则、竞争规则、交易规则和仲裁规则。
比较 还款保证 贷款安全性 贷款难易程度 可贷资金比例
信贷 信誉 低 难 资产的30‐50%
抵押贷款 抵押物价值
高 易 抵押物价值的70‐90%
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五、抵押贷款的相关规定 1．可设定为抵押物的房地产包括： ⑴ 依法通过出让、转让方式获得的国有土地使用权； ⑵ 企业、公司、经济组织或个人所有的厂房、仓库、办公楼、商店、宾 馆、自用住宅等建筑物； ⑶ 依法获得的房屋期权； ⑷ 依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物； ⑸ 依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等地的土地 使用权。 2．不可设定抵押的房地产 ⑴ 权属有争议或不清的房地产； ⑵ 已依法公告在国家建设征用拆迁范围内的房地产； ⑶ 用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产； ⑷ 列为文物保护的古建筑，有重要纪念意义的建筑物； ⑸ 被依法查封、扣押或采取其他诉讼保全措施的房地产； ⑹ 未依法登记领取权属证书的房地产； ⑺ 未经中国注册会计师确认已缴足出资额的外商投资企业的房地产； ⑻ 行政机构所有的房地产，政府所有、代管的房地产； ⑼ 耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律允 许抵押的除外； ⑽ 划拨土地使用权。 3．设定抵押贷款时应注意的事项：共有房屋可以抵押，但需经其他共有
二、我国房地产开发资金的来源和运作的基本模式
政府拨款
国营公司
银行贷款
各类公司
资
抵押贷款
金
证券市场
债券 股票
股份公司
来
源
企业自筹（资本金）
各类公司
集体集资 预收款
住房公积金 住宅合作社
特定城市政府与居民 各类公司
用户 6
三、影响房地产金融市场的社会经济因素
1．通货膨胀
物价上涨→货币贬值→房地产保值和增值→增加房地产投资需求→房价
• 借 款 30万 ， 分 20年 还 清 ， 贷 款 的 年 利 率 为 10%， 每 月 的 还款额是多少？
月 还 款 额 = 3 0 0 0 0 0 ´ 0 .0 0 9 6 5 = 2 8 9（5 元 ）
• 计 划 每 月 还 款 3000元 ， 借 款 期 限 是 20年 ， 年 利 率 是 10%， 可 以 借 款 多 少 ？
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发生的“纯信用”关系。 2．担保贷款 担保贷款的4种基本形式 ⑴ 保证贷款（狭义的担保贷款）——在借款人出现违约时，由第三人（担
保方）提供保证和代偿的贷款方式； ⑵ 质押贷款——是指借款人或第三方将等价的各种权益凭证交给贷款
银行作为贷款还款的保证而产生的借贷关系； ⑶ 抵押贷款——抵押贷款是指房屋所有人或购买人将房屋或预售房屋
还本付息
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清户撤押
个人住房抵押贷款的操作程序
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抵押贷款运行过程
借款人 债务人 抵押人 购房者
贷款资金 抵押权
超过债务的资金
违约 拍卖公司
售价低于债务部分
放款人
债
债权人
务 抵押权人
（金融机构）
房屋产权、撤销抵押 还贷
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七、期前还款罚则 在发生期前还款时，抵押权人一般要求抵押借款人： l 多付 6 个月的利息； l 多付剩余本金的 1‐5%作为罚金。
借 款 额 = 3 0 0 0 = 3 1 0 8 8 0 . 8 （3 元 ） 0 .00965
借 款 额 = 3 0 0 0 ´ 1 0 3 . 6 2 4 6 1 9 = 3 1 0 8 7 3 . 8 6（ 元 ）
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五、抵押贷款的参与人
抵押贷款各参与人之间的关系
超过债务部分的赔费 保险费
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人书面同意。已出租房屋可以抵押，但需尽告知义务，租赁合同继续生效； 目前公房不可抵押。
4．房屋拍卖后的清偿顺序 房屋拍卖所得的清偿顺序是： A、支付处分抵押房屋的费用， B、扣除抵押房屋应承担的税款， C、偿还抵押权人的债权本息及抵押人应付的违约金， D、剩余金额返还抵押人， E、若拍卖所得不足于支付前三项费用的，抵押权人可以向抵押人追偿。 5．重复抵押时价款的分配 同一抵押物依法可以重复抵押，在实现抵押权时，按照登记的顺序来实 现。 因此，房地产抵押必须进行抵押登记，否则抵押权人的权利就有可能不 受保护。 六、质押 我国的《担保法》对质押物做出了规定，但在实践中质押物主要是指各 种债券（国库券、国家重点建设券、金融债券和AAA级企业债券）和存款单等 有价证券。 七、保证 保证是债务当事人以外的第三人对债务人履行债务负保证责任，如果债 务人在债务期限不履行偿还债务的义务，则由保证人代为履行或承担责任。 1．公民作为保证人承担保证责任的财产范围：其所有的除维持保证人自
作为自己偿还贷款或履行合同的担保而进行的借贷关系，是担保贷款的特殊 方式之一。一般地，以完全权益的房屋作抵押的称为“抵押贷款”，以非完全 权益的房屋作抵押的称为“按揭贷款”
⑷ 质押（或抵押）+保证贷款——指质押贷款或抵押贷款与保证贷款的 结合。
3．信贷与抵押贷款的关系 ⑴ 联系：信贷与抵押贷款都是借贷关系。 ⑵ 区别：
M ´ i ´ (1 + i ) n (1 + i ) n - 1
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计算：借款 50 万，分 15 年还清，贷款的年利率为 6.55%，每月的还款额 是多少？
50×87.39= 4369.5（元） 四、月本利和因子表 贷款额=月还款额×1 元钱累积贴现值 月还款额= 借款额 × 月偿还因子
上涨；
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物价持续上涨→收缩性货币政策→房地产资金不足→楼市低迷→贷款拖 欠。
2．银行利率的变化 银行利率下降→资金使用成本降低→房地产需求增加、房地产投资增加 →有利于房地产发展；反之，则不利于房地产发展。 3．所得税法的变化 房地产交易方面减税→降低了交易成本→有利于活跃市场交易，有利于 投资→有利于房地产发展；反之，则不利于房地产发展。 4．货币汇率的变化 汇率上升（本位币升值，外币贬值）→资本流出→资金减少→房地产价 格下降； 汇率下降（本位币贬值，外币升值）→资本流入→资金增加→房地产价 格上升。 5．日用品价格的变化 日用品价格上涨→人们购买力下降→减少对房地产的需求。 6．房地产证券和其它投资工具回报率的变化 证券和其他投资工具回报率上升→房地产资金流向证券业→房地产资金 减少。 7．金融政策 金融政策放松→房地产资金增加或贷款较容易→促进房地产业发展。 8．社会福利制度 福利条件越好，个人买房不踊跃，人均拥有自主房屋的比率越低。
二、杠杆作用的形式 Y = I + D×L R－i=D
V V -M
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=
1 1- M
V
=L
贷款比例和杠杆大小（L）正相关。
杠杆作用形式 资产收益率与贷款利率关系
杠杆正作用
﹥
杠杆中性作用
=
杠杆负作用
﹤
10
权益收益率 上升
不受影响 下降
三、月还款额 1．本息均还法 2．先息后本法 两种方法比较 相同之处：都是等额还款法。 不同之处： ⑴ 二者的月还款额不同； ⑵ 每月还款额中本金、利息所占比重不同； ⑶ 两种还款方式中利息总额不同； ⑷ 在发生提前还清债务时，剩余本金不同，产生的后果也有重要差别。 息后本法（等额本息法）的计算。