土地一级开发项目财务测算

宗地土地增值
动态土地增值
假设每一年的土地出让面积相同，
土地成交价初值（元/ ㎡）
1770
乐观地价增长率
出让时点 地块面积（㎡）
2011.12.01 400000
2012.12.01 400000
预期土地出让价格（元 /㎡） 单位动态土地增值（元 /㎡）
乐观 中庸 稳健 乐观 中庸 稳健 乐观 中庸 稳健
22,089.37
万元
2014 89623768.03 74686473.36 59749178.69 44811884.02 29874589.34 14937294.67
2015 107304288.01 89420240.01 71536192.01 53652144.01 35768096.00 17884048.00
2785 2498 2408 569 283 192 300,916,265 149,372,947 101,559,823
3119 2723 2601 903 507 385 318,412,330 178,840,480 135,608,529
3494 2968 2809 1278 752 593 600,466,659 353,643,016 278,590,224
一级开发前期 IN-OUT 计算
用地面积（亩） 2067 592 926 240 3826 50 304 354 4179 占总用地比（%） 18.10 5.18 8.11 2.10 33.50 0.44 2.66 3.10 36.59 建筑面积（m2） 2986150 1966235 2836892 860434 8649711 56438 404726 461164 9110875 占总建面比（%） 30.69 20.21 29.16 8.84 89 0.58 4.16 4.74 94
乐观和稳健情况下利润
利润率
乐观 稳健 乐观 稳健
60% 981,081,985 318,607,166 6.07% 1.97%
50% 817,568,321 265,505,971 5.06% 1.64%
不同分成比例下每年卖地分成(地价增长率 为9%)
2011 60% 50% 40% 30% 20% 10% -114669873.71 -114669873.71 -114669873.71 -114669873.71 -114669873.71 -114669873.71 2012 -45215073.71 -45215073.71 -45215073.71 -45215073.71 -45215073.71 -45215073.71 2013 18294394.97 15245329.15 12196263.32 9147197.49 6098131.66 3049065.83
1982 1929 1912 -234 -287 -304 -93,429,874 -114,669,874 -121,749,874
2220 2103 2065 4 -113 -151 1,725,326 -45,215,074 -60,578,674
土地增值额总计 不同分成比例下利润 率 分成比例
单位建筑面积土地开发成 本返还（元/㎡）
1773
2013.12.01 2014.12.01 2015.12.01 2016.12.01
2318737996
3064835101
2043223400
2724297867
宗地土地出让价款-宗地土地纯出让金-提留的其他费用-宗地开发成本
增值为零的时候，宗地的最低出让 款为2298.91元/平方米。
2017.06.01
1362148934
9.00%
2017.06.01 234981 3913
3236 3033 1697 1020 817 398,746,786 239,599,536 192,095,692 1,635,136,642 792,061,690 531,011,943
10% 163,513,664 53,101,194 1.01% 0.33%
2012.12.01 600.00 1847899839 199516206
投入、收入分析
参与计算总建筑面积（可经营用 地+科研用地+文化娱乐用地）
支出总额（元）
9110875
出让时点
#REF!
单位建筑面积直接成本（元/ 政府支付给项目公司的土 地开发成本（a+b+c） ㎡） （元） #REF! 16150719290 2011.12.01 2012.12.01
2016 212185809.57 176821507.97 141457206.38 106092904.78 70728603.19 35364301.59
2017 143759721.71 119799768.09 95839814.47 71879860.85 47919907.24 23959953.62
一年的土地出让面积相同，在2011~2017年每一年的增值 12.00% 稳健地价增长率 8.00% 中庸土地增长率
2013.12.01 400000
2014.12.01 528707
2015.12.01 352472
2016.12.01 469962
2487 2292 2230 271 76 14 108,299,150 30,490,658 5,486,222
管理费用按该宗地的直接成本额的4%计算 514847501
1年期贷款基准利率（采用2010.12.26数据）
财务费用=该宗地的直接成本额*该宗地首次公开出让公告日适用的中国人民银行发布的商业银
5.81% 2013.12.01 600.00 1847899839 308370339
2011.12.01 600.00 1847899839 90363842 2764684260
45% 735,811,489 238,955,374 4.56% 1.48%
40% 654,054,657 212,404,777 4.05% 1.32%
30% 490,540,993 159,303,583 3.04% 0.99%
20% 327,027,328 106,202,389 2.02% 0.66%
的中国人民银行发布的商业银行1年期贷款基准利率/360天*自2011年2月1日起至该宗地首次公开出让竞价截止日期的天数
5.81% 2014.12.01 793.06 2442496004 551474211 2015.12.01 528.71 1628330669 463569458 2016.12.01 704.94 2171107559 746336316 2017.06.01 352.47 1085553779 405053888
每年返还
16150719290 总计
2318737996 单位面积(元/平方米) 343 100.00 2215.97 0.00
2318737996
宗地土地增值
宗地土地纯出让金 提留的其他费用（元）
宗地出让价款（元/㎡）
宗地土地增值=宗地土地出让价款-宗地土地
3127661562 按约5%计算
在宗地土地增值为零的时候，宗地的 价款为2298.91元/平方米。
一级开
基本土地数据
可经营用地 用地代码 R2 C2 R2+C2 C2+R2 C3 C6 小计 合计 用地性质 居住用地 商业用地 混合用地 商住混合用地 文化用地 科研用地 用地面积（m2） 1377933 394664 617609 160220 2550426 33333 202363 235696 2786122
小计ห้องสมุดไป่ตู้公用事业用地
a 宗地直接成本
用地性质 经营性用地 研发中心用地 文化娱乐用地 小计 楼面成本单价（元/ 1439.00 1800.00 1800.00 各类用地宗地直接成本总 12446934129 364253400 60000000 12871187529
b 管理费用 c 财务费用
出让时点 地块面积(亩) 该宗地的直接成本额 总计