海口市美兰区灵山镇大统片区改造项目

海口市美兰区灵山镇大统片区改造项目

征收补偿安置方案

为了加快城市化进程、改善居（村）民生活环境、完善城市基础设施、提升城市品位、维护被征收人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国物权法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律法规和国家有关棚户区（城中村）改造和城市更新的政策规定，结合海口市灵山镇大统片区改造项目范围内的实际情况，制定本方案。

第一章总则

第一条拟实施的灵山镇大统片区改造项目，北至新大洲大道北侧规划路、东接芙蓉溪、南临琼文大道、西至新大洲大道(以规划坐标为准)，因城市建设和城市更新需要实施土地、房屋及其附属物征收并对被征收人进行补偿安置的，适用本方案。

第二条征收补偿采取货币补偿、房屋产权调换及两者相结合三种补偿方式，具体方式由被征收人根据本方案自行选定。

第三条本方案所指现状房屋均属同一宗地上所有房屋（含框架、混合、砖瓦三种结构），所指面积均指建筑面积，回迁商品房结算价按市政府批准的优惠价结算。

第四条美兰区人民政府是本项目征收主体，征收范围内土地、房屋及附属物权属人为被征收人。

第五条依据就地、就近回迁原则，在灵山片区改造项目范围内选址建设回迁商品房。

第六条回迁商品房选房顺序。按照签订征收补偿安置协议顺序选择回迁商品房（具体选房办法详见选房实施细则）。

第七条征收范围内未经登记的建筑应依照有关规定进行认定和处理。

第八条本方案的实施期限自市政府批准至该建设项目结束止，签订征收补偿安置协议期限以征收决定确定的时间为准。

第九条对逾期不签订房屋征收补偿安置协议的被征收人或被征收房屋所有权人不明确的，征收部门依据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，依法实施征收。

第二章补偿办法

第十条土地补偿办法

一、土地使用权属于国有出让地的，按以下方式给予补偿：

（一）不符合规划要求或未按规定进行开发的，按评估价给予补偿，收回国有。

（二）符合规划但地块现状不规整的，按评估价给予补偿，收回国有。

（三）符合规划且地块现状属规划完整地块的，须根据规划要求进行开发建设。

二、被征收人使用的国有土地使用权属于以无偿或者划拨方式取得的，按以下方式给予优惠补偿：

（一）居民住宅用地，以土地使用证记载或市土地行政主管部门确认的面积为准，参照出让方式取得的城镇住宅用地使用权评估价给予补偿。

（二）单位居住用房用地，参照出让方式取得的城镇住宅用地使用权评估价给予补偿，单位居住用房用地以外部分，按划拨土地使用权评估价给予补偿。

（三）其他方式取得的土地使用权，依法按土地使用权证记载的性质给予评估补偿。

三、被征收人使用的土地使用权原属于集体建设用地的，经国土土地确权程序（土地来源三级证明）确权后，按以下方式给予优惠补偿：

（一）属于宅基地，每户用地面积不超过175平方米的，参照以出让方式取得的城镇住宅用地使用权评估价给予补偿；每户用地面积超过175平方米部分，参照划拨土地使用权评估价

给予补偿。

（二）集体留用地、公庙用地参照出让土地使用权评估价给予补偿。

（三）其他集体公共项目建设用地参照划拨土地使用权评估价给予补偿。

（四）除上述情形外的其他集体土地（如农用地、坡地等），按照土地主管部门公布的该区位现行征地价给予优惠补偿。

四、由于历史客观存在，镇墟、村庄现状超出“第二次全国土地调查”范围的，遵循“一户一宅”的原则，由区人民政府和国土部门根据实际情况调查确认后，该部分土地参照上述补偿方式给予评估补偿。

第十一条房屋补偿办法

一、房屋补偿根据房屋性质按以下方式给予补偿。

（一）有合法房屋权属证书或有合法批建手续的，按照市场评估价给予补偿和安置。（二）因历史原因有合法用地手续但无合法房屋权属证书或合法批建手续的个人住宅房屋，但属于20XX年4月10日《海口市主城区个人住宅规划建成暂行管理规定》施行前建设的，按市场评估价给予补偿和安置。

（三）因历史原因有合法用地手续但无合法房屋权属证书或合法批建手续的个人住宅房屋，属于20XX年4月10日至20XX年8月1日《海口市防控和处置违法建筑的若干规定》实施前建成的, 每户房屋面积不超过400平方米（含本数）的部分，按照房屋重置价给予补助；400平方米以上不超过800平方米（含本数）的部分，按照框架结构800元/㎡、混合结构600元/㎡、砖木结构400元/㎡给予补助；超过800平方米的部分，不予补偿及补助。以上房屋装修不予补助。

（四）因历史原因有合法用地手续但无合法房屋权属证书或合法批建手续的个人住宅房屋，属于20XX年8月1日后建成的，房屋不予补偿和补助。

（五）宅基地自建房屋按房地分开评估方式进行评估补偿，单位房屋、商品小区房屋按房地合一评估方式进行评估补偿。

二、具有合法手续的（土地、房屋权属证书登记性质是商业的）商业用房，按商业用房市场评估价补偿。

三、因历史原因有合法用地手续但无合法房屋权属证书或合法批建手续的个人住宅房屋，但属于20XX年4月10日《海口市主城区个人住宅规划建成暂行管理规定》施行前建设的居民住宅用房，未按规定办理土地及房屋用途变更手续而自行将主干道临街的地面第一层居住用房改变为经营性用房的（以地面第一层实际经营面积为准），不给予停产停业补助，但可结合实际经营面积给予补助：

（一）20XX年4月10日前改变为商业经营用房，且持有合法有效的工商执照并正在营业中，被征收人在规定时间内签订并搬迁腾空的，按标准为1500元/㎡给予经营补助。

（二）改变房屋用途的时间以工商营业执照核发的日期为准。家庭旅馆、餐馆等营业用房面积按地面第一层实际经营面积认定。被征收人将住宅自行改为办公、生产、教学、仓储等场所的，不予增加经营补助。

四、征收经规划部门批准未超过批准期限的临时建筑，按批准使用的剩余期限予以实际评估补偿。

被征收房屋用于出租的，产权人和承租人有约定的，按双方约定进行补偿；没有约定的，直接补偿给被征收房屋产权人。

六、下列情形的房屋或房屋部分不予补偿、补助：

（一）被区人民政府职能部门认定为违法建筑的房屋或房屋部分。

（二）超过批准期限的临时建筑。