第7章 欧洲评估准则

■概况 ■欧盟内部 市场 ■健康与安 全 ■能源 ■环境 ■农业政策
■道德规范和行为准 则 ■最低学历要求 ■确认欧洲评估师方 案 ■可持续性与评估 ■距离、面积、体积 的测量规范 ■土地和建筑物的价 值分摊 ■评估师认证 ■欧洲地产和市场评 级指南 ■欧洲抵押联盟关于 评估相关的风险标准
• 《欧洲评估准则》（EUROPEAN VALUATION STANDARDS，英文缩写为EVS）是由欧洲评估 师协会联合会（The European Group of Valuers’Associations，简称TEGoVA）制定的 一部适用于欧洲地区的区域性评估准则，也是当 前国际评估界具有重要影响力的评估准则之一。
司年度会计报表中反映固定资产的公允（市场）价值，许
多公司聘请评估师对公司固定资产进行的评估业务，其目
的是最终将固定资产的公允价值纳入年度会计报表。 TEGoVA成立的缘由之一，就是欧盟对公司法中固定资产 计价规定进行修改所作出的回应，它所强调的评估大多是
为了在财务报告中反映市场价值或现行价值而进行的评估。
《欧洲资产评估准则2012》基本结构
EVS2012
7
前言
介绍 《
欧洲评估准则及指南
欧盟立法及资产评估
》
其他技术文件
（
技术文档分类
第
版
词汇表
） EVS委员会成员
TEGoVA成员
TEGOVA的道德规范和行为准则 TEGOVA的最低学历要求摘要 TEGOVA确认欧洲评估师的方案摘要 参考文件：可持续性与评估 距离、面积、体积的测量规范 参考文件：土地和建筑物的价值分摊 参考文件：评估师认证 欧洲地产和市场评级指南 欧洲抵押联盟关于评估相关的风险标 准介绍
• TEGoVA是根据比利时法律成立的、以评估领域 的研究和教育为目的的非盈利性专业协会，总部 设在比利时布鲁塞尔。
• 《欧洲评估准则》在欧洲各国有着重要的 影响，2012版TEGoVA的成员国包括阿尔 巴尔亚、奥地利、比利时、保加利亚、捷 克、丹麦、法国、德国、希腊、匈牙利、 意大利、哈萨克斯坦、科索沃、拉脱维亚、 立陶宛、挪威、波兰、葡萄牙、罗马尼亚、 俄罗斯、塞尔维亚、斯洛伐克、西班牙、 瑞典、阿拉伯联合酋长国、英国、美国等 国家或者国家的评估协会。
• TEGoVA是以欧盟而不是以欧洲为基础，正式会员应当是 欧盟成员国的评估协会，联系会员则是欧盟成员国之外的 欧洲国家的评估协会，欧洲之外的评估协会只能成为其观 察员。会员的权利与会费交纳义务相结合，按所交纳会费 的比例享有表决权。该会的许多活动得到欧盟有关组织的 扶持，依靠欧盟庞大的经济实力，积极开拓中欧、东欧评 估行业，采取措施统一欧洲评估教育，其在评估界的作用 不可低估。因此，TEGoVA制定的评估准则，也应当主要 是面向欧盟而非欧洲的，更不是面向国际的。
欧洲评估准则（EVS）
EVS产 生背景 与演进Fra bibliotek评估 准则
评估 指南
欧盟立 法及资 产评估
其他 技术 文件
■准则制定 ■演进 ■特点、作 用与影响 ■重要概念 ■框架结构
■市场价值 ■非市场价 值 ■合格的评 估师 ■评估程序 ■评估报告
■以财务报告为目的 的评估 ■以租赁为目的的评 估 ■以资产证券化为目 的的物业估值 ■保险价值评估 ■以个体投资者为目 的的投资价值评估 ■跨境评估 ■基于另类投资基金 经理指示的物业评估 ■房地产评估和能源 效率
上更像是专业著作。2009、2012EVS的形式则与 国际评估准则类似或接近，采取了“准则条文+评 注”模式，力求评估准则的简约和明了。
• 受英国评估准则、欧盟公司法及相关会计 改革规则的影响，EVS长期以来主要涉及 不动评估领域，并形成了以“固定资产评
估”为主的特色。尽管TEGoVA开展了一 些关于企业价值评估、无形资产评估的研
被迫出售价值、保险价值、投资价值、市场租金、
协同价值、抵押贷款价值、期望价值（未来价
值）、特殊价值等。
• 《欧洲资产评估准则2012》（第7版）由前言、介绍、欧 洲评估准则及指南、欧盟立法及资产评估、其他技术文件、
技术文档分类、词汇表、欧洲评估准则委员会成员和
TEGoVA成员九个部分构成（图4-1），其中准则5个，指 南8个，其他技术文件9个。
1977年 欧洲固 定资产 评估师 联合会 成立
1981年 第2版 EVS
2000 年 第4版 EVS
2009 年 第6版 EVS
1978年 欧洲固定 资产评估 师联合会， 第1版EVS
1993年 第3版 EVS
2003 年 第5版 EVS
2012 年 第7版 EVS
• 早期的EVS较多采用了说明、阐述的方式，对某 些评估方法、理论进行了详细论证，在某种意义
• EVS并无强制执行力，但TEGoVA要求各会员国 积极引进并将其纳入该国的评估准则体系，甚至
得到该国法律认可。资产评估准则的演变规律表
明，资产评估的发展是反应性的，一个国家或者
地区资产评估准则的制定与经济发展、法规颁布
呈现同方向变化。基于欧盟最新出台的法律法规， EVS2012增加了指南6跨境评估、指南7另类投资 基金经理指示的物业评估以及指南8房地产评估 及能源效率等准则，以迎合跨境投资和全球化公
司经营活动、金融监管、建筑物能效指令等欧盟
经济发展现状及法令的需要。
• 《欧洲评估准则》通常会以词汇表的形式单独列 出有关重要概念，以《欧洲评估准则2012》为例， 其词汇表中共包括26个专业术语。除假设、特殊 假设、价值基础、清算价值、最高最佳使用、评
估报告等一般性概念外，其他概念主要包括：转
用价值、折余重置成本（DRC）、公允价值、市 场价值、市场价值以外的价值、合格的评估师、
究，但其评估准则仍未摆脱浓郁的不动产
评估为主的显著色彩，EVS2012仍未制定 无形资产评估领域的准则。
• EVS与欧盟的公司法特别是会计改革紧密相关，欧洲许多 国家很早就受到公允价值会计理论的影响，既允许采用传
统的历史成本减折旧的会计处理方式，也允许在一定情况
下以评估后的市场价值作为固定资产的列示价值反映在资 产负债表中。1978年，欧共体正式发布了第四号法令公司 法（78/660/EEC）第35条规定了与固定资产评估相关的规 则，从立法上对这种会计改革的方向予以了肯定。为在公