【2019年整理】中国房地产市场发展历程回顾

一、中国地产发展30年回顾
从1978年的土地相关法规的调整算起，中国的房地产业已经伴随着改革开放经历了30年的风雨历程，但是，即便如此，国内的房地产市场仍不是一个完全竞争的市
场，而是一个以政策为主导的政府市场。

2003年以来，随着中国与世界经济的联系越来越紧密，国内房地产市场的发展
也逐渐处在一个更为广阔的政治、经济、人文环境之中，中央与各地政府、企业与金融
机构，以及各级市场在不断博弈中发展和成熟。

1、房地产发展的四个阶段
1978～1991年的理论突破与起步阶段
土地法、规划法的制定与实施，为房地产的发展提供了法律依据；
深圳（罗湖区）房地产开发经验的示范作用，开始逐渐向全国推广。

1991～1995年非理性炒作与调整阶段
以邓小平南巡为标志，中国南方掀起了房地产开发的高潮，其中炒作最为严重
的包括海南、大亚湾、北海等地，而随后急速的“硬着陆”，使这些地区的房地产市场
随后经历了一个漫长的低迷期。

1995～2003年相对稳定的协调发展阶段
整体说来，这一阶段是中国房地产市场发展得最好得一个时期，整体表现稳健，市场价格与销售量平稳增长，各地市场全面稳步地成长，中国得房地产业进入一个稳步上升的通道。

1995年，在经历了之前的炒作与调控之后，国内的房地产市场处在一个萎缩的
状态。

随着中国的福利分房制度改革的深入，政府需要全面启动商品房市场以完成分房制度的转化。

处在改革前沿的深圳市，随即推出一系列的措施，以刺激房地产行业的发展，其中最为主要的就是蓝印户口制度，之后这一政策在上海、大连等地得到推广。

2000年初，中国的福利分房制度终止，货币化分房方案全面启动，住房制度改
革继续深化并稳步发展，这同时也直接刺激了商品房市场的发展。

2003～2007年，调控、反调控与总体反思阶段
2003年中后期，国内部分地区的房地产市场开始出现过热的现象，政府为了稳
定市场发展，开始进行全面的宏观调控，而2005～2006年则是政策出台最为密集的阶段。

在这一时期，政府先后出台了10多项政策措施，从土地、信贷、经济适用房、
房价、产品结构，以及外资管理等多方面，来全面反思国内的房地产行业发展。

由于中
央与地方政府之间存在较大的利益冲突，因此，当诸多的政策落到实处之后，常常不是
被夸大，就是被缩小。

2006～2007年，热钱、炒作、人民币升值等因素的影响下，国内房价开始出现
爆发式的增长，政府随即开始不断紧缩信贷，以期为“高热”的楼市降温。

2007年～2010年，房地产行业全面调整的阶段
2007年第四季度开始，信贷紧缩政策的影响逐渐显露，不断升温的房价开始快
速回落，伴随这一回落的还有商品房的成交量。

2008年，国际经济环境的全面衰退迹象逐渐明显，国内经济也受到较大的影响，在持续紧缩的信贷政策下，房地产行业发展减速明显，行业内调整的深度与广度加大，
资源整合的力度加强，整个行业伴随经济调整进入新一轮的全面调整期。

从近期的经济与行业发展情况看，这一调整的过程还将持续一段时间，最快会
在2009年下半年开始出现复苏的迹象，而要全面的回暖，可能需要到2010年及更远的未来。

2、中国房地产行业发展特点
从2000年全面终止福利分房制度到今天，中国商品房市场的全面启动和发展的
时限并不长，期间也没有经历过一次完整的调整周期，同时，中国的政治、经济体制结
构，使得房地产行业的运行存在一些区别于成熟市场的特点。

2006年以来的全面调控，正在逐渐改变房地产行业发展中的种种弊端，修正其
发展的轨道，市场向着规范化发展的道路前进。

现阶段国内房地产市场发展和运行的主要特点和变化：
房地产资金来源结构单一
整体来看，国内房地产企业的资金大多来自银行及其他金融机构的贷款和借款，
企业自有资金比例较低，行业对资金市场的变化敏感。

随着信贷政策的改变，国内房企的资金来源结构正在发生变化，自有资金和自
筹资金的比例快速升高，大型房企的抗金融风险能力正在增强。

圈地的可能性依然存在
由于地方政府仍需要通过土地出让获取的收入进行城市基础设施建设，因此，
即使中央不断收紧和规范土地出让市场，各地仍旧在可变通的范围内对土地市场进行政
策倾斜，也就是说，仍旧存在“圈地”的可能，只是由于国内开发商资金链存在较大困
难，现阶段进行“圈地”的大多为外资、海外资本支持的合资企业，以及资本金充裕的
国有大型地产集团等。

住宅供应不足，结构不尽合理
宏观调控在给房地产行业降温的同时，也带来了住宅供应量的持续减少，同时，产品结构的不尽合理，使得针对普通居住群体的产品供给更是不足，未来几年这一供需
矛盾仍旧较为突出。

住房保障制度尚不健全
国内的住房保障制度尚处在建设的初期，其受惠面较窄，且门槛较高，可操作
性一般。

随着国内各地逐渐加大对各类政策保障性住房的建设力度，之前的情况将有所
改观，未来的受惠群体较逐渐向中等收入人群过度，而随着经验的积累，其操作性逐渐
得到改善。

房地产企业数量众多、负债率较高
到2007年底，全国有各级房地产开发企业约5万家，行业集中度较低，而平均的负债率则高达80%。

随着国内房地产行业调整的深入，未来将可能有超过三分之二的企业会退出房
地产市场，而行业的资源将央企集团、外资地产集团和各地国资房地产企业集中，行业
的集中度将大幅提高，TOP100的房企市场占有率将可能超过50%。

另一方面，房企融资结构的调整将有效降低企业的负债率，虽然短期内房企从
资本市场融资和再融资的能力明显减弱，但长期来看，房地产对于资本的吸引力仍旧很
大，而行业龙头和上市公司的盈利能力与市场占有率，更将成为各类资金追逐的对象。

房地产交易体系不够完善
在房地产交易体系中，一二级市场交易以及房地产中介服务机构等，存在较多
的不规范行为，同时交易诚信的缺失，也成为房地产服务业发展急待突破的瓶颈。

随着政府调控的深入，房地产市场行为将逐渐趋于规范，之前存在的问题将逐
步得到解决。

现阶段房地产行业的调整、行业的整合，将有可能加速这一市场规范化发
展的进程。

拆迁安置环节存在诸多问题
国内很多城市面临大面积的旧城改造，而拆迁中存在的问题使得这一进程中纠
纷不断，城市发展受到一定的限制。

随着国内拆迁安置领域政策的相继出台，之前存在的问题和其他可能出现的问
题将逐步得到解决，但这将可能需要经历一个漫长的过程。

二、房地产宏观调控回顾
房地产业关乎国计民生，是国家的支柱产业产业之一，其公共的属性决定了政
府必须发挥干预、管理和调控的职能来进行调控，以保证行业运行在正确的轨道之上，
否则将对国民经济、金融体系，以及普通百姓的生活产生极大的影响。

1998年，随着住房分配货币化政策的出台，中国房地产业的发展正式拉开大幕，而伴随着行业发展的，则是一个持续了10年的宏观调控历程。

（暂缺）
图：宏观经济与宏观调控对房价走势的影响
总体说来，中国的房地产宏观调控可以分为立法与刺激行业发展，以及规范和
调整行业运行这两大阶段。

【1998～2003年规范发展期】
政府通过法律法规、行政等方式，从法律依据等方面，促进和刺激国内的房地
产行业发展，并根据行业发展的需要，出台配套的措施，以规范土地交易、商品房交易、三级市场交易等行为，整体上给与行业以各类的支持。

这一时期出台政策中较为重要的有：
1998年7月3日，国发(1998)23号《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革
加快住房建设的通知》；
2000年，国家计委、建设部联合发出的《关于房地产中介服务收费的通知》；
《房产测量规范》；
2001年，建设部、国家工商行政管理局的新版《商品房买卖合同示范文本》；
财政部、国家税务总局《关于调整住房租赁市场税收政策的通知》；财政部、国家税务
总局《关于对消化空置商品房有关税费政策的通知》；
2002年5月9日，中华人民共和国国土资源部签发11号文件《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》。

【2003～2007年的强化调控期】
随着各地房地产业过热现象逐渐明显，从2003年起，中国逐渐加大了对房地产
业的宏观调控，而之后的2004～2006年，则被业界成为房地产行业的政策年，其出台
政策之多、涉及范围之广，都是其他行业所无法比拟的。

最初的调控从房地产业的源头开始，即规范和整治土地市场，这与当时的“开
发区圈地热”密切相关。

（2003年）
2003年7月，国务院办公厅先后发出《关于暂停审批各类开发区的紧急通知》、《关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》。

11月3日，国务院又发出《关于加大工作力度，进一步治理整顿土地市场秩序
的紧急通知》，提出要通过治理整顿，使违规设立的各类开发区得到清理和规范，乱占
滥用耕地和非法转让土地的行为得到依法查处，经营性用地招标拍卖挂牌出让制度得到
全面推行和落实，土地市场秩序和土地执法环境得到明显改善。

（2004年）
2004年3月31日，国土资源部71号令，《关于继续开展经营性土地使用权招
标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》；这也就是“8.31大限”的由来。

5月13日，建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行联合颁布的《经
济适用住房管理办法》正式施行。

7月底，国家发改委、建设部下发《物业服务收费明码标价规定》的通知，提出
物业服务收费实行明码标价，规定自2004年10月1日起施行。

9月2日，中国银监会公布了《商业银行房地产贷款风险指引》，规定建筑商不得为开发商垫资建楼，开发商开发项目自有资金不低于项目总投资的35%，购房者的月供房款不得超过收入的50%，这是继2003年央行121文件后金融监管部门发出的又一次加强房地产贷款监管的重要信号。

10月29日，中国人民银行决定，从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率，并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。

这是九年来的
首次加息。

（2005年）
2005年3月17日，央行调整房贷利率，二次加息。

3月26日，国务院向各个省市、自治区印发了《国务院办公厅关于切实稳定住
房价格的通知》，共有八条内容，简称“国八条”（即旧《国八条》）。

政策内容：
1、高度重视稳定住房价格；
2、切实负起稳定住房价格的责任：房价提高到政治高度，建立政府负责制，省
政府负总责，对住房价格上涨过快，控制不力，要追究有关责任人责任；
3、大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土
地供应，并督促建设；
4、严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；
5、正确引导居民合理消费需求；
6、全面监测房地产市场运行；
7、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；
8、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。

4月27日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，在分析当前房地产市
场形势后，出台了进一步加强房地产市场宏观调控的八点意见（即新《国八条》）：
1、强化规划调控，改善商品房结构；
2、加大土地供应调控力度，严格土地管理；
3、加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型
住房的有效供应；
4、完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求；
5、运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节
力度；
6、加强金融监管；
7、切实整顿和规范市场秩序；
8、加强市场监测，完善市场信息披露制度。

5月17日～30日，《关于加强房地产税收管理的通知》。

该通知要求2005年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税。

（2006年）
2006年5月17日，“国六条”（即《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》）出台。

1、切实调整住房供应结构。

2、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。

3、合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。

4、进一步整顿和规范房地产市场秩序。

5、加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市
场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。

6、完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。

5月29日，国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》
（国办发[2006]37号），即9部委“十五条”，对“国六条”进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出双70%（90/70）的标准。

此政策旨在通过对住房供应结构的调整，进一步稳定住房价格。

7月11日，建设部等5部委下发《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房[2006]171号），被称为“外资限炒令”，旨在加强对外商投资企业房地产开
发经营、境外机构和个人购房的管理。

税收方面
5月31日，国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》（国税发[2006]74号），对“国六条”中二手房营业税新政策的具体执行问题予以明确。

2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房进行销售的全额征收营业税，各级地方税务
部门要严格执行调整后的个人住房营业税税收政策。

7月26日，国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号），从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二
手房转让20%的个人所得税。

9月14日，国家税务总局颁发《关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收
管理有关问题的通知》（国税发[2006]144号），加强无偿赠与行为、受赠房屋销售、
赠与行为后续管理的税收征管。

（2007年）
2007年6月初，商务部、国家外汇管理局发出《关于进一步加强、规范外商直
接投资房地产业审批和监管的通知》，通知要求各地商务主管部门严格控制外商投资高
档房地产；并严格控制以返程投资方式并购或投资境内房地产企业。

8月13日，国务院发出《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号)。

文件明确表示，把解决城市低收入家庭住房困难作为住房制度改革的
重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责。

同时，“24号文”对各地建立健全城市廉租住房制度，提出具体时间表，并且
明确了政府财政的支持力度，下半年各城市实施细则将陆续出台。

9月27日，中国人民银行下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，
通知对开发贷款、土地储备贷款、住宅及商业用房购房贷款等都做了限制性规定，其中
明确规定“第二套”住房贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的 1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平会随套数增加
而大幅度提高。

10月8日，国土资源部下发《关于进一步加强土地供应调控的通知》，通知明
确提出，各地要合理控制单宗土地供应规模，缩短土地开发周期，每宗地的开发建设时
间原则上不得超过3年，同时还明确要优先安排用于解决城市低收入家庭住房困难的住
房用地，廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地，其年
度供应总量不得低于住宅供应总量的70%。

与此同时，2004年～2007年央行的持续加息对房地产行业的影响也是非常明显的。

表：2004～2007年间央行的加息历程
调整时间调整内容
2007年12月20
日一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由3.87%提高到4.14%；
一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，由7.29%提高到7.47%
2007年9月15
日一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由 3.60%提高到3.87%；
一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由7.02%提高到7.29%；
个人住房公积金贷款利率相应上调0.18个百分点
2007年8月22
日一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由 3.33%提高到3.60%；
一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，由 6.84%提高到7.02%；
个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点
2007年7月20
日一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由 3.06%提高到3.33%；
一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由 6.57%提高到6.84%；
个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点
2007年5月19
日一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由 2.79%提高到3.06%；
一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，由 6.39%提高到6.57%；
个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点
2007年3月18
日一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由 2.52%提高到2.79%；
一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由 6.12%提高到6.39%
2006年8月19
日一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由 2.25%上调至2.52%；
一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由 5.85%上调至6.12%
2006年04月28
日
一年期贷款利率上调0.27个百分点，由 5.58%上调到5.85%
2004年10月29
日一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由 1.98%提高到2.25%；
一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由 5.31%提高到
5.58%
1988 -1993 疤痕记忆
1990年，国务院颁布《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》的
55号令，标志着中国房地产业的肇始，但很快地，第一次房地产泡沫在深圳、海南、北海
等地出现。

政府开始第一轮紧缩性宏观调控，房地产泡沫破裂，造成了大量的烂尾楼和银行呆坏账。

1993 -1997 负增长
紧缩性的调控政策落实，经济过热势头放缓，处在通货紧缩通道中，亚洲金融（行情,资讯,评论）危机爆发，日本、香港等地房地产泡沫破裂。

1998 里程碑
5月9日，中国人民银行出台《个人住房贷款管理办法》，倡导贷款买房。

7月3日，国务院正式宣布停止住房收入分配，逐步实行住房分配货币化。

同时，
"建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系"被确定为基本方向。

10月29日，以回龙观、天通苑、建东苑等为代表的19个首批经济适用房项目在北京房地产交易中心展示。

央行颁布《个人住房贷款管理办法》，并特意安排1000亿元的贷款指导性计划。

评述：海南房地产泡沫破裂后，延续5年的房地产颓势就此得以扭转。

当年全国完成房地产开发投资3623亿元，比上年增加13.79%，改变了上一年房地产开发投资负增长态势。

政策背景是，通货紧缩的经济局势使得政府决定催热房地产拉动内需，这一影响深远的决策是亚洲金融危机后改善市场需求的转折点，其效应持续了10年，并使得房地产业成为中国经济的支柱产业之一。

房地产热不仅造就了大批中国富豪，也成为政府官员落马的主要泥潭。

易被人忽视的是，中国在当年首次提出要建立以经济适用房为主和租售并举的住房供
应体系。

1999 - 2003 白银年代
1999年末班车
3月，北京春季房地产展示交易会在国贸举办，出现前所未有的观展人流，个人首
次代替单位成房展会购房主流。

4月，建设部出台《城镇廉租房管理办法》，5月1日起实施。

9月，各地陆续停止福利分房。

社会映像：结婚率大增。

10月，北京发布文件规定，已购公房可上市交易。

2000年零售时代
1月，国务院发布《建设工程质量管理条例》。

3月，财政部、国家税务总局及建设部联合下发《关于个人出售住房所得征收个人
所得税有关问题的通知》。

4月，北京经济适用房实行统一物业管理收费标准：0.50元／月·平方米。

国家计委、建设部10月联合发出《关于房地产中介服务收费的通知》，对收费标准作了明确规定。

12月12日，财政部下发通知说，在京中央和国家机关事业单位职工的20亿购房补贴资金，已经陆续开始发放。

评述：房地产零售时代来临，房贷成银行热门生意，个人购房比例持续上升。

商业银行发放的个人住贷总量在不断增长，贷款门槛越降越低。

2001年炒房团
7月13日，北京申奥成功。

8月，第一支来自温州的火车炒房团前往北京，共有134人，创下了过亿元成交额。

几天后，另一支火车炒房团前往杭州。

9月11日，美国"9·11"事件发生。

10月，温州第一支飞机炒房团前往北京。

12月10日，中国正式成为世界贸易组织成员国。

评述：申奥成功和入世，成为刺激房地产发展的两大诱因，房价涨幅迅速，温州炒
房团开始成为一个新的名词。

这一年的Forbes中国富豪榜中，开发商占28人。

人民银行禁止银行"零首付"住房贷款的小小"警告"难敌房地产发展热潮。

但是，从防范风险来说，这一
次出手是及时有效的。

2002年招拍挂
1月10日，北京市取消住房建设中部分收费项目。

1月18日，建设部发布《关于印发建设部2002年整顿和规范建筑市场秩序工作安
排的通知》，整顿建筑市场。

2月21日，公积金贷款利率下调。

5年以下(含5年)由现在的 4.14%下调为 3.6%，5年以上由现行的 4.59%下调为 4.05%。

2月22日，央行降低金融机构人民币存贷款利率，个人住房商业贷款利率均下降
0.54%，5年期以内由 5.31%降为 4.77%，5年以上由 5.58%降为5.04%。

7月1日，国土资源部制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》开始施行。

这对规范土地使用权出让，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，具
有重要意义。

2003年地王
2月，国土资源部叫停别墅供地，一时间低密度住宅成为"抢手货"。

3月开始，SARS爆发。

6月5日，央行颁布震动房地产业的121号文件：《关于进一步加强房地产信贷业
务管理的通知》，规定开发企业申请银行贷款其自有资金应不低于开发项目总投资的30%，商业银行只能对购买主体结构已经封顶住房的个人发放个人住房贷款。

8月12日，建设部公布了国务院18号份文件《国务院关于促进房地产市场持续健
康发展的通知》，在要求"加强房地产贷款监管"的同时，"对符合条件的房地产开发企业和房
地产项目，要继续加大信贷支持力度"。

与121号文件形成鲜明反差。

12月8日，北京土地整理储备中心举行成立以来的第一次土地拍卖会，天津顺驰
以9.05亿元天价中标，高出起拍价 4.75亿元，改写北京土地市场价格标准。

12月31日，《城镇最低收入家庭廉租房住房管理办法》出台。

评述：SARS重创房地产，短暂"寒冬"出现。

121号文引起轩然大波，但随后的18号文又安抚了市场情绪。

纵观这一年，虽然政府加紧对房地产进行调控，但是部门间的观点并不完全一致。

2004 - 2006 乖戾之象
2004年个人集资建房。